เปิด 10 อันดับอาคารสำนักงานค่าเช่าแพงที่สุดใน กทม. “เกษร ทาวเวอร์” ครองแชมป์

0
1182

ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากการจัดเก็บข้อมูลตลาดอาคารสำนักงานเช่า พบว่า ไตรมาสที่ 3 ปี 62 กทม. มีพื้นที่สำนักงานให้เช่ารวม 8,387,207 ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยมีอัตราการเช่ารวมที่ 95.7% และมีพื้นที่ว่างคงเหลือเพียง 377,692 ตร.ม. ขณะเดียวกันยังมีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 1.3 ล้าน ตร.ม. ซึ่งคาดว่าจะแล้วในเสร็จระหว่างปี 62-65 จากพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 50% จะอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ ซึ่งกว่า 70% จะเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ

ทั้งนี้ ย่านลุมพินีกลายเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการใช้พื้นที่สูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ 96.5% และมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาเสนอเช่าเฉลี่ยมากกว่า 6% จากในช่วงไตรมาสก่อน เนื่องจากเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองที่แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้ง ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ โรงแรมชั้นนำ รวมถึงการเดินทางที่สะดวกสบาย และเป็นทำเลที่ค่อนข้างปลอดภัย ในขณะที่พื้นที่รอบนอกฝั่งตะวันตกมีอัตราการเข้าพักสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ ประมาณ 98.8%

สำหรับราคาค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกพื้นที่เช่นเดียวกัน ซึ่งพบว่า ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ ปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา อาจส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานใหม่ที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคตบางโครงการมีการปรับเพิ่มขึ้นมากกว่า 1,600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในอนาคต

นอกจากนี้ ยังพบว่าโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอบางโครงการในย่านศูนย์กลางธุรกิจในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 62 ที่ผ่านมา มีราคาค่าเช่าสูงถึง 1,500-1,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าเป็นราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานใน กทม.ที่สูงที่สุด และเป็นไปตามคาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในไตรมาสที่ 4 ปี 62 และในอนาคตราคาเสนอเช่าเฉลี่ยแบ่งตามพื้นที่ ไตรมาสที่ 3 ปี 62

สำหรับราค่าเช่าของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 1 – 3 ปีที่ผ่านมา และจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 62 อีกประมาณ 3 – 5% ขึ้นอยู่กับทำเลเกรดของอาคาร และพื้นที่ว่างในอาคาร อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครที่มีอายุมากกว่า 15 ปี จะไม่สามารถเพิ่มค่าเช่าได้แล้ว เจ้าของอาคารสำนักงานต้องปรับปรุงและพัฒนาระบบภายในอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่รวมทั้งเพื่อสามารถปรับค่าเช่าให้สูงขึ้นได้

ค่าเช่ายังคงมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอีกในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 62 เนื่องจากพื้นที่ว่างมีน้อยลงในขณะที่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานในอาคารเกรด A ใน กทม.อยู่ที่ 900 – 1,500 บาทต่อตร.ม. แต่ค่าเช่าสุดท้ายอาจจะต่ำกว่านี้ลงมาสัก 5 – 15% หรือมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่

สำหรับอัตราการเช่าของอาคารสำนักงานในย่านลุมพินีโดยเฉพาะเกรด A นั้นค่อนข้างสูง ผู้พัฒนามีการปรับราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานขึ้นในบริเวณดังกล่าว เป็นผลให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ลุมพินีเพิ่มขึ้นเป็น 1,068 บาทในไตรมาสที่ 3 ปี 62 และเป็นทำเลที่ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดคือโครงการ Gaysorn Tower โดยมีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,600 บาท รองลงมาคือ Park Ventures Ecoplex ก็ตั้งอยู่ในย่านลุมพินีเช่นเดียวกัน โดยมีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,500 บาท และโครงการ Bhiraj Tower @EmQuartier ในพื้นที่สุขุมวิท, Athenee Tower ในทำเลย่านลุมพินี และ Exchange Tower ในทำเลย่านสุขุมวิท ที่มีราคาเสนอเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1,400 บาท และเป็นที่น่าสังเกตว่า ถึงแม้ว่าราคาเสนอเช่าเฉลี่ยจะอยู่ในเกณฑ์ที่ค่อนข้างสูง แต่เนื่องจากตั้งอยู่บนทำเลที่ดีเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการที่ต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานส่วนใหญ่ ส่งผลให้อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานเหล่านี่ส่วนใหญ่สูงกว่า 95 และบางอาคารสำนักงานมีอัตราการเช่าสูงถึงเกือบ 100%

ส่วนอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงาน กทม.ในช่วงที่ผ่านมามีการปรับเพิ่มขึ้น 5% -10% ต่อปี สำหรับพื้นที่สำนักงานเกรด A และเกรด B ในทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ อัตราค่าเช่าถามเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองอยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรด B ในย่านใจกลางธุรกิจอยู่ที่ 750 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อัตราค่าเช่าถามเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A และ B ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจคือ 940 บาทและ 576 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามลำดับ ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและสูงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ยังคงต่ำกว่าเมืองหลวงอื่นๆ ในอาเซียน แต่ค่าเช่าก็ยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยค่าเช่าเฉลี่ยอาจจะขึ้นไปสูงกว่า 1,600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในปีหน้า

โดยอาคารสำนักงานเกรด A บางแห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าราคาเช่าเฉลี่ยซึ่งอยู่ที่ 1,500 บาทต่อตารางเมตรเช่น Park Ventures และอาคารเกษรทาวเวอร์ อาคารสำนักงานสองแห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีราคาเช่าเฉลี่ยสูงถึง 1,600 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ สาเหตุคืออาคารทั้งสองหลังมีอัตราการเช่าค่อนข้างสูงเกือบ 100% และพื้นที่ที่เหลือเป็นหน่วยที่ค่อนข้างเล็ก.

Source