ดูเหมือนว่าปี 2563 จะยังไม่สดใสนักสำหรับตลาดคอนโดฯ ทำให้ “เอพี” เลือกพัฒนาแบบระมัดระวัง เบื้องต้นวางแผนเปิด 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,100 ล้านบาท ลดลงถึง 55% จากปีก่อน โดยเลือกเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ ขึงเพดานราคาไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. พร้อมปรับวิธีวิจัยตลาดใหม่ให้ลึกและเฉพาะกลุ่มมากขึ้น
“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เปิดเผยถึงแผนการลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมของบริษัทปีนี้ว่า เบื้องต้นวางแผนเปิดทั้งหมด 4 โครงการ มูลค่ารวม 12,100 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดฯ ร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท 2 โครงการ และที่เอพีลงทุนเอง 2 โครงการ
มูลค่าดังกล่าวลดลง 55% จากการเปิดคอนโดฯ ปี 2562 ที่เอพีเปิดตัว 6 โครงการ มูลค่ารวม 27,100 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นเพราะปีก่อน คอนโดฯ ที่เปิดตัวเป็นโครงการขนาดใหญ่หรือมูลค่าสูง เช่น The Address สยาม-ราชเทวี หรือ Life สาทร-เซียร์ร่า
เหตุที่ปีนี้เอพีลดการเปิดตัวโครงการแนวสูงเนื่องจากมี “ความไม่แน่นอน” ของตลาด ทั้งจากเศรษฐกิจซึ่งกระทบกำลังซื้อลูกค้า และดิสรัปชันทางเทคโนโลยีทำให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยน และมีความต้องการแบบใหม่ในการอยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม วิทการกล่าวว่าเอพียังมีแผนสอง สามารถปรับเพิ่มหรือลดการเปิดตัวโครงการได้ตามจังหวะตลาด
“ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับตัวสู้กับความไม่แน่นอน และไม่ยึดติดกับสิ่งที่เราเคยประสบความสำเร็จในอดีต” วิทการกล่าว “แต่โอกาสยังมีในกลุ่มเรียลดีมานด์ ทำให้เราเลือกทำคอนโดฯ ราคาเฉลี่ยไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม.”
เพดานราคา 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. มาจากศักยภาพของลูกค้าอยู่จริงส่วนใหญ่ผสมกับสภาพเศรษฐกิจที่เอพีประเมิน มองว่านี่จะเป็นราคาที่เหมาะสม เทียบกับที่ผ่านมา เอพีเปิดคอนโดฯ ราคา 2-3 แสนบาทต่อตร.ม. ในบางทำเล เช่น Rhythm เอกมัย เป็นทำเลที่ดึงดูดนักเก็งกำไรมากกว่า ซึ่งมาถึงวันนี้ นักเก็งกำไรระยะสั้นในตลาดแทบไม่เหลืออยู่แล้ว
สำหรับ 4 โครงการดังกล่าว วิทการแย้มว่าส่วนใหญ่จะเป็นแบรนด์ Life และแบรนด์ Aspire ซึ่งเป็นคอนโดฯ ตลาดกลางถึงกลางล่างของบริษัท ทำเลที่เปิดโครงการจะมีทั้งแนวรถไฟฟ้าที่เปิดบริการแล้วและแนวรถไฟฟ้าที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยเอพีหลีกเลี่ยงการลงตลาดเรดโอเชียน ซึ่งส่วนใหญ่คือพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้ากลางใจเมือง
วิจัยตลาด 6 ไลฟ์สไตล์คนเมือง “ล็อกเป้า” ลูกค้าเฉพาะกลุ่ม
วิทการยังกล่าวถึงการปรับวิธีคิดการทำวิจัยตลาดหาอินไซต์ของลูกค้าด้วย โดยขั้นตอนหลังจากตั้งเพดานราคาไม่เกิน 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. เมื่อมองหาที่ดินต้องได้ในราคาที่พัฒนาเป็นห้องชุดแล้วราคาไม่เกินเพดาน จากนั้นที่ดินจะออกแบบโครงการอย่างไร ต้องผ่านกระบวนการ Dynamic Personalized Model
จากยุคก่อนที่วิธีวิจัยตลาดคือการทำโฟกัสกรุ๊ปในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ใช้วิธีพูดคุยถามตอบ วิธีใหม่จะใช้เวลาและกำลังคนมากกว่า เพราะต้องลงพื้นที่จริงและติดตามดูวิถีชีวิต (Living Pattern) ของลูกค้า ซึ่งสะท้อนออกมาเป็นโครงการที่มีองค์ประกอบและรายละเอียดที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากกว่าเดิม
ทั้งนี้ หลังจากปีก่อนที่ เอพี ดีไซน์ แล็บ เริ่มศึกษาตลาดด้วยวิธีใหม่ทำให้พบว่าคนเมืองมีพฤติกรรมการอยู่อาศัย แบ่งออกเป็น 6 กลุ่มหลัก คือ
1.Serenity Series คนเมืองที่หลีกหนีความวุ่นวาย มีโลกส่วนตัว ต้องการพื้นที่เพื่อผ่อนคลาย
2.Wellness Series คนเมืองที่ให้ความสำคัญกับสุขภาพ ต้องการพื้นที่ออกกำลังกายและกิจกรรมกลางแจ้ง
3.Experience Series คนเมืองที่ต้องการสีสันชีวิต ต้องการพื้นที่ที่ปรับเปลี่ยนให้ทันเทรนด์ตลอดเวลา
4.Naturality Series คนเมืองที่ต้องการธรรมชาติ บรรยากาศร่มรื่น
5.Co-Generations Series คนเมืองที่อาศัยร่วมกันหลายเจนเนอเรชั่น เช่น ครอบครัว Gen X ที่มีลูก Gen Alpha จึงต้องการพื้นที่ที่ส่งเสริมความสัมพันธ์ในครอบครัวและพัฒนาการเด็ก
6.Co-Creation Series คนเมืองที่ต้องการพื้นที่ที่สาม เพื่อใช้ประชุม เรียนรู้ ต้องการ Co-Working Space
วิธีทำงานแบบนี้เริ่มนำมาใช้แล้วตั้งแต่ปีก่อน ยกตัวอย่างโครงการ Rhythm เจริญกรุง พาวิลเลียน ที่เปิดตัวเมื่อเดือนพ.ย. 62 ทำเลโครงการตรงข้ามโรงเรียนนานาชาติโชรส์เบอรี่ กรุงเทพ-ริเวอร์ไซด์ บนถนนเจริญกรุง เมื่อศึกษากลุ่มเป้าหมายพบว่าเป็นไลฟ์สไตล์ Co-Generation ทั้งกลุ่มครอบครัวที่มีลูกแล้ว และกลุ่มผู้บริหารอายุน้อย
ดังนั้นโครงการจึงออกแบบมาให้ตอบโจทย์การเลี้ยงลูกแต่ต้องมีพื้นที่สงบส่วนตัว สำหรับผู้บริหารด้วย เช่น พื้นที่สระว่ายน้ำแบ่งบริเวณสระผู้ใหญ่และสระเด็กชัดเจน ทั้งเพื่อความปลอดภัยของเด็กและเพื่อให้ผู้ใหญ่ที่ไม่ได้มากับลูกมีความเป็นส่วนตัว หลังเปิดขาย 2 เดือน ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 42% ซึ่งเป็นไปตามเป้า
วันนี้การขาย (คอนโดฯ) ได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก
— วิทการ จันทวิมล —
“วันนี้การขายได้ 100% ตั้งแต่วันแรกไม่มีแล้วครับ แต่ควรจะทำยอดขายได้อย่างน้อย 40% ภายใน 3 เดือนแรก” วิทการกล่าว “เนื่องจากเราขายเรียลดีมานด์ จะค่อยๆ ทยอยขายไปได้จนตึกเสร็จ แต่ตัวโครงการต้องติด Top of mind ของลูกค้าอย่างน้อย 5 อันดับแรก ทำให้แต่ละทำเลต้องลงลึกต่างกันไป เพราะแต่ละทำเลก็มีลูกค้าคนละแบบกัน”
