“ฮาบิแทท” บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เพื่อการลงทุน มองสถานการณ์โรงแรมใน “พัทยา” ฟื้นกลับมาได้ในกลุ่มโรงแรมบูทีคซึ่งเป็นเป้าหมายท่องเที่ยวของคนไทย ประเมินปี 2564 ยังเป็นตลาดไทยต่อเนื่อง ครึ่งปีหลังลุ้นเปิดประเทศรับต่างชาติ วางแผนเปิดโครงการใหม่ 2 แห่งในพัทยาหากตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคัก ส่วนตลาดกรุงเทพฯ ขอรอดูดซับอีก 1-2 ปี เบนเข็มศึกษาโครงการแนวราบ
ในวิกฤตเป็นโอกาสของบางกลุ่มเสมอ “ชนินทร์ วานิชวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด เปิดเผยถึงสถานการณ์ธุรกิจโรงแรมในเมืองพัทยาช่วงหลังคลายล็อกดาวน์ พบว่า โรงแรมครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ และ โรงแรม ครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ ของบริษัท มีผลประกอบการที่ดีขึ้นยิ่งกว่าช่วงก่อนล็อกดาวน์ โดยมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 70-80% เทียบกับช่วงก่อนล็อกดาวน์มีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 60%
ที่เป็นเช่นนั้น ชนินทร์มองว่าเป็นเพราะกระแสการท่องเที่ยวในประเทศของคนไทย โดยพัทยาเป็นตัวเลือกอันดับ 1 เพราะใกล้กรุงเทพฯ ขับรถเพียง 2-3 ชั่วโมง และคนไทยปัจจุบันนิยมโรงแรมแบบบูทีค มีเอกลักษณ์ มีมุมสวยๆ และกิจกรรมให้ถ่ายรูป รวมถึงขนาดโรงแรมไม่ใหญ่ จำนวนไม่เกิน 300 ห้อง ทำให้การเข้าพักไม่แออัด ลดความเสี่ยงการติดเชื้อและเป็นส่วนตัวกว่า
ไม่ใช่เฉพาะโรงแรมในกลุ่มฮาบิแทท ชนินทร์กล่าวว่า โรงแรมบูทีคอื่นก็มีผลประกอบการที่ดีเช่นเดียวกัน ขณะที่โรงแรมขนาดใหญ่ เจาะตลาดกรุ๊ปทัวร์ด้วยราคาห้องพักประมาณ 1,000 บาทต่อคืน จะประสบปัญหามากกว่าเพราะขาดกรุ๊ปทัวร์ต่างประเทศ ปัจจุบันยังมีอัตราเข้าพักต่ำ บางโรงแรมลงไปอยู่ที่ 20% เท่านั้น
ครอสทู พัทยา โอเชียนเฟียร์ เรสซิเดนซ์ นั้นเป็นโรงแรมแบบพูลวิลล่าจำนวนเพียง 59 หลัง ราคาเฉลี่ย 7,000 บาทต่อคืนขึ้นไป ส่วนครอสทู ไวบ์ พัทยา ซีเฟียร์ เป็นโรงแรมขนาดเล็ก 65 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2,500-3,000 บาทต่อคืน
สำหรับปี 2564 แม้จะมีข่าววัคซีนวิจัยสำเร็จและเริ่มใช้แล้วในต่างประเทศ แต่มองว่ากว่าที่ประเทศไทยจะเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาได้เต็มที่ อย่างเร็วที่สุดคือช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้น จะยังคงเน้นตลาดคนไทยอย่างต่อเนื่อง
สะดุด 2 เดือนกลางปี ก่อนกลับมาเป็นปกติ
ฮาบิแทท กรุ๊ป นั้นเป็นบริษัทอสังหาฯ ที่พัฒนาโครงการเน้นการลงทุนแบบ Lifestyle Investment กล่าวคือ บริษัทพัฒนาโครงการเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อขาย แต่จะทำสัญญาเช่าเพื่อนำมาบริหารเป็นโรงแรมทั้งโครงการ โดยให้แพ็กเกจการันตีผลตอบแทน (yield) 6% คงที่ช่วง 3 ปีแรก ส่วนปีที่ 4 เป็นต้นไป แบ่งกำไรตามจริงให้เจ้าของห้องชุด 70% และของบริษัท 30% โดยเจ้าของห้องมีสิทธิเข้าพักในห้องชุดของตน 14 วันต่อปี ขณะนี้มีโครงการที่ใช้โมเดลธุรกิจนี้ในพัทยาสะสม 6 โครงการ
ปัจจุบันมีโครงการที่เปิดบริการเป็นโรงแรมแล้วภายใต้เชนครอสทู 2 แห่ง ขณะที่ปี 2564 จะมีอีก 3 โครงการสร้างเสร็จเปิดใหม่ภายใต้เชนโรงแรมเบสท์ เวสเทิร์นกับโรงแรมวินด์ดัม ส่วนอีก 1 โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง
ด้วยโมเดลธุรกิจที่การันตียีลด์ให้ลูกค้าช่วง 3 ปีแรก ทำให้บริษัทต้องบริหารความเสี่ยงและทำกำไรให้ได้ โดยชนินทร์กล่าวว่า ปีนี้มีโรคระบาด COVID-19 ทำให้โรงแรมต้องปิดไป 2 เดือนช่วงเมษายน-พฤษภาคม’63 แต่เมื่อเปิดบริการอีกครั้ง จุดเด่นของโรงแรมที่ตรงกับความต้องการคนไทย ประกอบกับการตลาดแบบ Influencer Marketing ช่วยให้มีอัตราเข้าพักสูงยิ่งขึ้น เมื่อเฉลี่ยรวมทั้งปีแล้ว บริษัทยังมีกำไรตามปกติ สามารถจ่ายผลตอบแทนให้ลูกค้าได้
ขณะเดียวกัน ฝั่งนักลงทุนแม้จะหดตัวไปช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม’63 เช่นกัน แต่หลังจากนั้นก็เริ่มกลับมาเป็นปกติ โดยบริษัทเน้นนำเสนอการลงทุนที่ได้กำไรแน่นอน แทนที่การลงทุนในตลาดหุ้นที่ช่วงที่ผ่านมามีความผันผวนสูง
ทำให้ตลอดปี 2563 คาดว่าจะปิดยอดขายได้ที่ 1,800 ล้านบาท เติบโตขึ้นจากปีก่อน 20-30%
รอจังหวะเปิดอีก 2 โครงการพัทยา
จากการบริหารโรงแรมในพัทยาที่สามารถโชว์ผลงานสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุน ทำให้บริษัทคาดหวังว่าปี 2564 จะได้เปิด 2 โครงการใหม่ในพัทยาที่เลื่อนมาจากปีนี้ โดยจะเป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ทั้ง 2 โครงการ ที่ดินแห่งละ 5-10 ไร่ แต่ยังไม่เปิดเผยรายละเอียดทำเลและมูลค่าโครงการ
ในแง่แพ็กเกจการันตียีลด์ ชนินทร์กล่าวว่า จะพิจารณาอีกครั้งว่าจะปรับลดการการันตีสำหรับโครงการใหม่ลงหรือไม่ท่ามกลางสภาวะตลาดท่องเที่ยวที่ยังมีความเสี่ยง
“ทั้งสองแห่งพร้อมแล้ว แต่อาจจะเปิดแบบ soft launch เงียบๆ ก่อน รอจังหวะตลาดที่เหมาะสมแล้วค่อย grand opening ความเป็นไปได้คือน่าจะเป็นช่วงครึ่งปีหลัง” ชนินทร์กล่าว
คอนโดฯ กรุงเทพฯ ยังขายช้า เตรียมฉีกไปทำแนวราบ
สำหรับทำเลกรุงเทพฯ ฮาบิแททก็มีโครงการพัฒนาเช่นกัน แต่ไม่มีแพ็กเกจการันตียีลด์ จะปรับเป็นดีลพาร์ทเนอร์ JALUX จากญี่ปุ่นเข้ามาช่วยบริหารโครงการและจัดหาผู้เช่า ทำให้โครงการยังเน้นลูกค้านักลงทุน แต่จะอยู่อาศัยเองก็ได้เช่นกัน โดยบริษัทพัฒนาโครงการในตลาดกลางบนเป็นหลัก ราคาขายอยู่ในช่วง 5-10 ล้านบาท หรือเฉลี่ยไม่เกิน 2 แสนบาทต่อตร.ม.
อย่างไรก็ตาม ชนินทร์ฉายภาพว่าตลาดคอนโดฯ ระดับกลางบนในกรุงเทพฯ เคยขึ้นไปพีคสุดคือช่วงปี 2561 ก่อนจะเริ่มผ่อนแรงลงในปี 2562 เมื่อภาครัฐบังคับใช้มาตรการเข้มงวดเกณฑ์ LTV มีผลกับลูกค้าไทย และเศรษฐกิจโลกผันผวนจากสงครามการค้าซึ่งมีผลกับลูกค้าต่างประเทศ มาถึงปี 2563 มีปัญหา COVID-19 ซ้ำเติมทำให้การขายยิ่งช้าลง ยกตัวอย่างโครงการ วาลเด้น ทองหล่อ 8 ของบริษัทซึ่งเปิดตัวปลายปี 2562 จนถึงปัจจุบันยังมียอดขายเพียง 30%
สถานการณ์ที่พลิกผันทำให้ฮาบิแททตัดสินใจขายที่ดินกลางกรุงเทพฯ ที่เก็บไว้ไปแล้ว 2 แปลง ได้แก่ ที่ดินซอยสุขุมวิท 31 เนื้อที่ราว 300 ตร.ว. และที่ดินซอยสุขุมวิท 8 เนื้อที่ราว 1 ไร่ เพื่อเบนเข็มไปลงทุนโครงการแนวราบแทน
“กำลังศึกษาโครงการแนวราบทั้งในพัทยาและกรุงเทพฯ มองว่าในกลุ่มราคา 5-15 ล้านบาทยังขายได้ แต่จะเป็นโครงการรูปแบบไหน เป็นโครงการเพื่อการลงทุนหรือไม่ คิดว่าจะสรุปได้ภายในครึ่งปีแรก 2564” ชนินทร์กล่าว
ส่วนคอนโดฯ กรุงเทพฯ ที่เปิดไปแล้วคงยังไม่เปิดตัวเพิ่มเร็วๆ นี้ เพราะตลาดน่าจะใช้เวลาดูดซับอีก 1-2 ปี น่าจะกลับมาบูมได้อย่างเร็วที่สุดต้องรอปี 2565
