-
เสนาฯ เปิดผลประกอบการปี 2563 ยอดขาย-รายได้-กำไร โตยกแผง เชื่ออสังหาฯ ยังขายได้ถ้าอยู่ในราคาที่เหมาะสม
-
ปี 2564 กลับมาระดมเปิดโครงการอีกครั้ง หลังปีก่อนชะงักไปเนื่องจาก COVID-19 เตรียมแผนพัฒนา 17 โครงการ 15,700 ล้านบาท
-
โครงการมาแรง “เสนา คิทท์” แบรนด์คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยซึ่งเป็นตลาดใหญ่ ไม่หวั่นปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่าน เตรียมพัฒนา 6 โครงการรอบกรุง
“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) สรุปผลประกอบการบริษัท ปี 2563 เปิดตัวน้อยเพียง 7 โครงการ มูลค่ารวม 3,129 ล้านบาท แต่ทำยอดขาย 8,600 ล้านบาท โต 10% YoY ยอดโอนกรรมสิทธิ์ (รวมโครงการ JV) 7,600 ล้านบาท โต 46% YoY และกำไรสุทธิสูงที่สุดตั้งแต่เปิดบริษัทที่ 1,115 ล้านบาท โต 25% YoY
สาเหตุที่บริษัทยังเติบโตได้ท่ามกลางจีดีพีประเทศไทยปีก่อนที่ติดลบถึง -6.1% นอกจากเป็นผลมาจากการปรับตัวเร็วของบริษัท เปลี่ยนแผนเปิดตัวโครงการ เลื่อนการเปิดคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบนในเมือง และหันไปเปิดคอนโดฯ ราคาต่ำล้านแทนแล้วนั้น ดร.เกษรายังชี้ให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือหนึ่งเมื่อปีก่อนที่จริงแล้วยัง ‘ขายได้’ แม้ยูนิตขายจะลดลง -1.9% แต่มูลค่าขายทั้งตลาดกลับยังโต 5.4% เนื่องจากผู้ประกอบการต่างลดราคา จัดโปรโมชัน กระตุ้นให้เกิดการตัดสินใจซื้อทันที
“เศรษฐกิจไม่ดีแต่พวกเราปรับตัวเร็ว หยุดการเปิดตัวใหม่ และกล้าที่จะลดราคาเพื่อระบายของออก เมื่อราคาลดลงไปถึงจุดหนึ่งก็จะขายได้เอง เพราะอย่างไรที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นปัจจัยสี่ แม้ว่าจะเป็นสินค้าที่ต้องลงทุนสูง กู้ระยะยาว แต่เป็นของจำเป็นที่คนต้องการมี” ดร.เกษรากล่าว
แผนปี’64 กลับมาเติมซัพพลายลงตลาด
ด้านแผนงานปี 2564 เสนาฯ วางเป้าหมายดังนี้
– เปิดตัว 17 โครงการ มูลค่ารวม 15,700 ล้านบาท
– เป้ายอดขาย 11,100 ล้านบาท
– เป้ารายได้ 10,000 ล้านบาท
สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ แบ่งตามประเภทและเซ็กเมนต์ ดังนี้
– คอนโดฯ ระดับกลางถึงบน 3 โครงการ มูลค่ารวม 7,100 ล้านบาท (สัดส่วน 45%)
– คอนโดฯ ต่ำล้าน เสนา คิทท์ 6 โครงการ มูลค่ารวม 2,100 ล้านบาท (สัดส่วน 13%)
– คอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาท เสนา อีโค ทาวน์ 2 โครงการ มูลค่ารวม 1,100 ล้านบาท (สัดส่วน 7%)
– โครงการแนวราบ 6 โครงการ มูลค่ารวม 5,400 ล้านบาท (สัดส่วน 35%)
ดร.เกษราระบุว่า ปีนี้บริษัทจะกลับมาเติมซัพพลายอย่างเต็มที่อีกครั้ง เนื่องจากขณะนี้มีสินค้าเหลือขายเพียง 15,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม บริษัทยังมีความระมัดระวังสูง จึงกระจายประเภทและเซ็กเมนต์ให้หลากหลาย รวมถึงเปิดเป็นโครงการขนาดเล็ก ไม่เติมซัพพลายลงทำเลนั้นๆ มากเกินไป
ทั้งนี้ คอนโดฯ ระดับกลางถึงบน 3 โครงการดังกล่าวที่จะเปิดปีนี้คือ 1.นิช ไพรด์ เอกมัย 2.นิช ไพรด์ สมเด็จเจ้าพระยา 3.นิช โมโน พระราม 9 ส่วนที่ดินแปลงอื่นโซนในเมือง เช่น ตลาดพลู บางโพ ยังไม่เปิดตัวเพราะตลาดยังไม่เหมาะสมที่จะเติมซัพพลาย
โดย โครงการ นิช ไพรด์ เอกมัย เป็นการปรับใหม่ของโครงการปีติ เอกมัย ที่เปิดขายเมื่อปี 2561 แต่ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้า จึงออกแบบใหม่หมดพร้อมปรับราคาลงจาก 1.6 แสนบาทต่อตร.ม. เหลือ 1.3-1.4 แสนบาทต่อตร.ม. ส่วนลูกค้าที่วางดาวน์อยู่เดิมได้ขอยกเลิกและคืนเงินแล้วทั้งหมด
คอนโดฯ ต่ำล้านขายดี ตลาดผู้เล่นน้อยราย
สำหรับจุดไฮไลต์อย่างหนึ่งของเสนาฯ ในยุคเศรษฐกิจฝืด คือการออกสินค้า “คอนโดฯ ต่ำล้าน” มาในตลาด แน่นอนว่าทำเลย่อมไม่ใช่ใจกลางเมืองหรือติดรถไฟฟ้าซึ่งที่ดินแพงจนไม่สามารถสร้างได้ในราคานี้ แต่เลือกเปิดตัวในทำเลชานเมือง โดยปีนี้ เสนา คิทท์ จะกระจายทำเลรอบเมืองอีก 6 จุดคือ บางแค ลาดกระบัง เวสต์เกต-บางบัวทอง บางปู รังสิต-คลอง 4 และเทพารักษ์ (บางทำเลเป็นเฟสใหม่ของโครงการเดิม)
ดร.เกษราชี้ว่า คอนโดฯ ต่ำล้าน “เสนา คิทท์” เป็นสินค้าทดแทนพื้นที่ที่ทาวน์เฮาส์เริ่มมีราคาแพงขึ้น โดยที่มีคนอีกจำนวนมากที่อยากมีที่อยู่อาศัยของตัวเองแต่ฐานรายได้เอื้อมไม่ถึงทาวน์เฮาส์ในทำเลนั้นแล้ว ดังนั้นคอนโดฯ ต่ำล้านจึงเข้ามาตอบโจทย์ พิสูจน์จากเสนา คิทท์ที่เปิดปีก่อนมียอดขายดี บางโครงการปิดการขายได้แล้ว 100% (อ่านเพิ่มเติม : “เสนาฯ” ระดมเปิดคอนโดฯ “ต่ำล้าน” รับยุคเศรษฐกิจฝืด เจาะหนุ่มสาวโรงงานย่านนิคม)
แม้ความต้องการจะสูง แต่ในตลาดมีคอนโดฯ ต่ำล้านประมาณ 8-9 พันยูนิตเท่านั้น (เสนาฯ มีส่วนแบ่งตลาดเซ็กเมนต์นี้ 38%) ไม่ใช่ทุกรายจะเข้ามาทำตลาดได้ง่าย และมีข้อด้อยที่ไม่จูงใจอยู่เหมือนกัน
โดยดร.เกษราอธิบายว่า ตลาดคอนโดฯ แบบนี้อัตรากำไรจะต่ำกว่า ดังนั้น บริษัทที่จะพัฒนาได้ต้อง “บริหารต้นทุน” ได้ดีมากจึงจะคุ้มค่าในการเน้นขายด้วยปริมาณ
อีกประเด็นคือ “กลุ่มลูกค้า” ที่เจาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อย มีกำลังผ่อนเดือนละ 3-4 พันบาทเท่านั้น แถมยังมีหนี้อยู่ก่อนแล้วเกือบทุกคน อัตราปฏิเสธสินเชื่อจะสูงมากถ้าไม่มีการสกรีนโดยพนักงานขายก่อนยื่นกู้ธนาคาร หมายความว่า “เซลส์” ที่ดูแลจะต้องเป็นคนที่เข้าใจธรรมชาติของลูกค้า มีวิธีดูแลให้ลูกค้าเคลียร์หนี้ตนเองได้ก่อนยื่นกู้ และอำนวยความสะดวกระหว่างลูกค้ากับธนาคารได้เมื่อถึงขั้นตอนขอสินเชื่อ
พูดง่ายๆ คือ บริษัทที่พัฒนาสินค้าพรีเมียมมาตลอด และมีพนักงานขายส่วนใหญ่ดีลกับลูกค้ารายได้สูง อาจจะเข้ามาตลาดนี้ไม่ได้ง่ายนัก เป็นเหตุให้มี ‘คู่แข่งน้อย’ ไปโดยปริยาย สิ่งที่เสนาฯ ต้องสู้จึงเป็นการดูแลลูกค้าให้ขายได้และโอนได้สำเร็จ
