วิถีการทำงานในสหรัฐฯ เปลี่ยนไปอย่างไม่มีวันหวนกลับ เพราะพนักงานจำนวนมากยังทำงานทางไกล (remote work) แม้โรคระบาดคลี่คลายแล้วก็ตาม ตึกสำนักงานมากมายจึงมีพื้นที่ว่างไร้คนเช่า สวนทางกับความต้องการที่พักอาศัยใจกลางเมืองที่ยังสูงอยู่เสมอ ทำให้นักวิจัยศึกษาพบว่า หากเปลี่ยน “ออฟฟิศร้าง” เป็น “ที่พักอาศัย” จะทำให้วิน–วินทั้งสองฝ่าย คือเจ้าของอาคารได้ปล่อยเช่า และคนเข้าถึงที่พักอาศัยมากขึ้น
สำนักวิจัยทางเศรษฐกิจแห่งชาติสหรัฐฯ เปิดผลวิจัยชิ้นใหม่โดย Arpit Gupta, Candy Martinez และ Stijn Van Nieuwerburgh พบว่า มีอาคารสำนักงานมากกว่า 2,000 ตึกในเขตใจกลางเมืองของสหรัฐอเมริกาที่สามารถเปลี่ยนเป็นอาคารอะพาร์ตเมนต์ได้ การเปลี่ยนอาคารสำนักงานเป็นอะพาร์ตเมนต์ จะทำให้ได้ห้องอะพาร์ตเมนต์เพิ่มอย่างน้อย 170,000 ห้อง หรือสูงสุด 400,000
การทำเช่นนี้จะช่วยแก้ปัญหาให้กับเมืองได้ทั้งสองด้าน ด้านหนึ่งคือ วิกฤตขาดแคลนที่พักอาศัยในใจกลางเมือง และอีกด้านคือ เกิด “ออฟฟิศร้าง” มากเกินไป ซึ่งทำให้เจ้าของอาคารมีรายได้น้อยลง
งานวิจัยนี้ระบุว่า 11% ของอาคารสำนักงานกลางเมือง นับเฉพาะเมืองใหญ่ที่มีประชากรมากที่สุด 105 เมืองของสหรัฐฯ สามารถเปลี่ยนไปเป็นที่พักอาศัยแทนได้ และจะใช้เวลาน้อยกว่าการสร้างใหม่ขึ้นมาทั้งอาคาร รวมถึงดีต่อสิ่งแวดล้อมมากกว่าด้วย
ส่วนเมือง 3 อันดับแรกที่มีอาคารเหมาะจะเปลี่ยนเป็นที่พักอาศัยมากที่สุด คือ นิวยอร์ก, ซานฟรานซิสโก และ ลอสแอนเจลิส ตามลำดับ ทั้ง 3 เมืองนี้ยังเป็นเมืองที่มีปัญหาค่าเช่าบ้านแพงที่สุดในประเทศเพราะซัพพลายต่ำกว่าดีมานด์มาก
อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนอาคารออฟฟิศให้เป็นอะพาร์ตเมนต์ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะมีเรื่องกฎหมายควบคุมอาคาร การต่อต้านของชุมชน และเจ้าของตึกต้องลงทุนเพิ่มด้วยค่าใช้จ่ายที่สูง
ยกตัวอย่างเช่น นิวยอร์ก มีกฎหมายควบคุมว่าห้องนอนจะต้องมีหน้าต่างทุกห้อง ทำให้อาคารออฟฟิศที่มักจะออกแบบมาให้เป็นห้องโล่งขนาดใหญ่ หากจะกั้นห้องให้เป็นอะพาร์ตเมนต์ ส่วนตรงกลางของตึกจะกั้นได้ยากเพราะจะไม่ติดหน้าต่าง จึงเป็นโจทย์สำคัญในการเปลี่ยนสภาพการใช้งานตึก
- “เอเชีย-ยุโรป” กลับเข้าออฟฟิศ แต่ “สหรัฐฯ” ยังคง WFH ความต่างที่มีผลต่อธุรกิจ “สำนักงานให้เช่า”
- WeWork ส่อแววไม่รอดสูง บริษัทกังวลความสามารถในการดำเนินธุรกิจหลังขาดทุน สภาพคล่องแทบไม่มี
นี่ไม่ใช่คำตอบเดียวในการแก้ปัญหาวิกฤตขาดแคลนที่พักอาศัยในเมือง แต่อย่างที่นักวิจัยกลุ่มนี้สรุป “แม้จะมีความท้าทาย แต่ศักยภาพในการจินตนาการใหม่ถึงการใช้งานพื้นที่เมืองให้ยั่งยืนทางเศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อมต่อไปในอนาคตก็เป็นสิ่งสำคัญมาก”
