ตลาดอสังหาฯ “ระยอง” บูมจากกำลังซื้อพนักงาน EEC “อีสเทอร์น สตาร์” งัดแลนด์แบงก์ 1,000 ไร่ดักดีมานด์

“อีสเทอร์น สตาร์” เปิดข้อมูลตลาดอสังหาฯ “ระยอง” ขึ้นหม้อโตเท่าตัวใน 10 ปี จากกำลังซื้อพนักงานนิคมเขต EEC หวังสนามบินอู่ตะเภา–รถไฟเชื่อม 3 สนามบินช่วยดันโมเมนตัมต่อ เตรียมงัดแลนด์แบงก์เก่า 1,000 ไร่พัฒนาโครงการตอบโจทย์ตลาด

บมจ.อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท มีจุดเริ่มต้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการพัฒนา “สนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์” ใน อ.บ้านฉาง จ.ระยอง เมื่อ 30 ปีก่อน แน่นอนว่าต้องมีการเก็บแลนด์แบงก์รอบสนามกอล์ฟ และทยอยพัฒนาเป็นโครงการที่พักอาศัยที่ใช้จุดขายเรื่องสนามกอล์ฟเป็นหัวใจ

มาถึงปี 2566 “ไพโรจน์ วัฒนวโรดม” กรรมการผู้จัดการคนใหม่ของอีสเทอร์น สตาร์ ชี้ให้เห็นว่าโครงสร้างพื้นฐานของระยองวันนี้ทำให้ตลาดอสังหาฯ จ.ระยอง เติบโตต่อเนื่อง

โดยไพโรจน์ชูข้อมูลว่าเมื่อ 10 ปีก่อน ขนาดอสังหาฯ ระยองอยู่ที่ปีละ 12,000 ล้านบาท แต่ล่าสุดปี 2566 คาดว่าขนาดจะขึ้นมาแตะ 25,000 ล้านบาท หรือโตขึ้นมามากกว่าเท่าตัวในรอบสิบปี

ปัจจัยหลักมาจากการเติบโตของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ตามด้วยการขยายมอเตอร์เวย์ช่วงพัทยา-มาบตาพุด เปิดใช้เมื่อปี 2563 ทำให้การสัญจรสะดวกขึ้น

รวมถึงขณะนี้ภาครัฐมีแผนการพัฒนายกระดับสนามบินอู่ตะเภาขึ้นเป็นสนามบินนานาชาติเชิงพาณิชย์ เป็นเมืองการบินภาคตะวันออก และจะมีการเชื่อมรถไฟความเร็วสูง 3 สนามบินมาถึงอู่ตะเภา

ทั้งหมดทำให้การเจริญเติบโตเพิ่มมากขึ้นใน จ.ระยอง และเป็นโอกาสของอีสเทอร์น สตาร์ที่มีแลนด์แบงก์เก็บไว้มานาน

บ้านเดี่ยว 5-10 ล้านบาทใน “ระยอง” ขายดี ขายคล่อง

ไพโรจน์กล่าวต่อว่า ความเจริญจาก EEC ทำให้เกิดแหล่งงานในระยอง ปัจจุบันดีมานด์ที่อยู่อาศัยจึงมาจากกลุ่มพนักงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งส่วนใหญ่ทำงานในบรรษัทขนาดใหญ่และมีความมั่นคงสูง เช่น ปตท. ไออาร์พีซี เอสซีจี อินโดรามา เป็นต้น

ด้วยโครงสร้างพื้นฐานอื่นที่รองรับมากขึ้นในระยอง ไม่ว่าจะเป็นโรงเรียนชั้นนำ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า ทำให้พนักงานจำนวนมากตัดสินใจเปลี่ยนมาลงหลักปักฐานทั้งครอบครัวที่ระยอง มากกว่าจะเดินทางไปกลับทุกเสาร์-อาทิตย์

ความต้องการจึงเปลี่ยนมาเป็นการซื้อ “บ้านเดี่ยว” โดยอีสเทอร์น สตาร์ พบว่า กลุ่มราคาที่ขายดีที่สุดคือกลุ่ม 5-10 ล้านบาท สอดคล้องกับรายได้พนักงานที่อยู่ในช่วง 70,000-300,000 บาทต่อเดือน และ 70% ของผู้ซื้อโครงการของอีสเทอร์น สตาร์เป็นคนกรุงเทพฯ แต่ได้ตำแหน่งงานในระยอง จึงตัดสินใจย้ายถิ่นที่อยู่

ลูกค้าที่ซื้อบ้านในกลุ่มราคา 5-10 ล้านบาทยังมีอัตราถูกปฏิเสธให้สินเชื่อจากธนาคาร (reject rate) ต่ำมากเพียง 5-10% เมื่อเทียบกับตลาดที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่มักถูกปฏิเสธสินเชื่อถึง 30% ทำให้การขายในกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับกลางทำได้คล่องตัวกว่า เป็นประโยชน์กับบริษัทผู้พัฒนามากกว่าด้วย

แลนด์แบงก์ “บ้านฉาง” พร้อมรับดีมานด์

กลับมาที่ความพร้อมของ “อีสเทอร์น สตาร์” ปัจจุบันมีแลนด์แบงก์เก่ารวมทั้งที่พัฒนาแล้วและรอการพัฒนา 1,000 ไร่ แบ่งเป็นที่ดินในเขตบ้านฉางบริเวณรอบสนามบินอู่ตะเภาและบนถนนบูรพาพัฒน์ (ถนนเชื่อมเข้าสู่ อ.เมืองระยอง) 500 ไร่ และที่ดินนอกเขตบ้านฉางอีก 500 ไร่ รวมทั้งหมดไพโรจน์คาดว่าจะพัฒนาโครงการได้คิดเป็นมูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท

ปัจจุบันอีสเทอร์น สตาร์ยังมีโครงการระหว่างขายใน จ.ระยอง ทั้งหมด 4 โครงการ ได้แก่

1. บ้านเดี่ยว แกรนด์เวลาน่า อู่ตะเภา-บ้านฉาง ราคา 8.0 – 12.0 ล้านบาท รวม 81 ยูนิต ยอดขาย 80%
2. บ้านเดี่ยว เวลาน่า อะโมด้า อู่ตะเภา-บ้านฉาง ราคา 5.0 – 8.0 ล้านบาท รวม 104 ยูนิต ยอดขาย 96%
3. บ้านเดี่ยว บรีซ ชาเล่ต์ บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ราคา 3.6 – 4.5 ล้านบาท รวม 134 ยูนิต ยอดขาย 80%
4. บ้านแฝด-บ้านเดี่ยว เธร่า พรีม่า บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ราคา ราคา 2.6 – 3.0 ล้านบาท รวม 196 ยูนิต ยอดขาย 75%

จากการศึกษาดีมานด์ใน จ.ระยอง ดังกล่าวข้างต้น และการเก็บดาต้าโปรดักส์ที่ขายดีของบริษัท ทำให้ปี 2567 อีสเทอร์น สตาร์เตรียมเปิดขายโครงการใหม่ในทำเลรอบสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ กับโครงการ “เวลาน่า ไฮด์ อู่ตะเภา–บ้านฉาง” มูลค่าโครงการ 780 ล้านบาท บ้านเดี่ยวขนาดที่ดิน 50-90 ตารางวา จำนวนรวม 128 ยูนิต ราคาขาย 5.5-9.0 ล้านบาท

รวมถึงจะมีการปรับบ้าน ‘New Series’ ในโครงการเธร่า พรีม่า บูรพาพัฒน์-สุขุมวิท ให้ใหญ่ขึ้นและทันสมัยขึ้น เพื่อมาจับตลาดในกลุ่มมากกว่า 3 ล้านบาท หลีกเลี่ยงการเกาะตลาดกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาทซึ่ง ‘ขายยาก’ โอกาสที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารจะสูงกว่ามาก

• เปิดวิสัยทัศน์ MD ใหม่ “อีสเทอร์น สตาร์” ภารกิจสำคัญปั้นพอร์ต “แนวราบ” อุดช่องว่างรายได้
• รู้จักกองรีท WHAIR โอกาสลงทุน “โรงงาน-คลังสินค้า” ในนิคมฯของ WHA Group ธีมการเติบโตควบคู่ไปกับเขต EEC

ส่วนโอกาสที่อีสเทอร์น สตาร์จะขยับไปสู่โปรดักส์อื่น ไพโรจน์ระบุว่าขณะนี้ยังมุ่งเน้นที่ “บ้านเดี่ยว” ก่อน แต่ที่ดินที่เก็บไว้สำหรับโอกาสในการพัฒนาคอนโดมิเนียมในอนาคตก็มี เช่น ที่ดิน 50 ไร่ด้านข้างโรบินสัน ไลฟ์สไตล์ บ้านฉาง, ที่ดิน 7 ไร่ ตรงข้ามโลตัส บ้านฉาง เพียงแต่ต้องรอจังหวะเหมาะสม

ขณะที่ทำเลอื่นนั้นบริษัทมีความสนใจอย่างแน่นอน ขณะนี้กำลังมองหาที่ดินใหม่ในเขต อ.เมืองระยอง และ อ.นิคมพัฒนา ซึ่งเป็นอีกสองทำเลที่มีดีมานด์สูงใน จ.ระยอง เช่นกัน