ทศวรรษที่ 3 ของ “เอสซี แอสเสท” มุ่งขยายพอร์ต “รายได้ประจำ” ปี 2567 ระวังการลงทุน-เศรษฐกิจไม่เอื้อ

• “เอสซี แอสเสท” เข้าสู่ทศวรรษที่ 3 เดินหน้าขยายพอร์ต “รายได้ประจำ” สร้างความหลากหลายทางธุรกิจ วางเป้าสัดส่วนจากกลุ่มรายได้ประจำขึ้นเป็น 25% ของ EBITDA ภายในปี 2571

• แผนธุรกิจปี 2567 ผ่อนคันเร่งเปิดตัวใหม่เหลือ 17 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท เน้นหนัก 80% เป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

• วิเคราะห์เศรษฐกิจปีนี้ยังมีปัจจัยลบมากกว่าปัจจัยบวกเช่นเดียวกับปีก่อน เชื่อภาคอสังหาฯ ส่วนใหญ่เลือกลงทุนอย่างระมัดระวัง

“เอสซี แอสเสท” บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งเมื่อปี 2547 เริ่มจากการพัฒนา “บ้านหรู” ก่อนขยายเข้าสู่ตลาดระดับกลางจนถึงกลางล่าง ปัจจุบันกำลังย่างเข้าสู่ยุคทศวรรษที่ 3 ของบริษัทตั้งแต่ปีนี้

“ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ฉายภาพการลงทุนในทศวรรษใหม่ (2567-2576) ว่าจะเป็นยุค “The Evolution” เน้นสร้างรากฐานบริษัทให้มั่นคงเหมือนต้นไม้ใหญ่ แต่จะมีการลงทุนหลากหลายเปรียบเสมือนกิ่งก้านสาขาที่แผ่ออกไป โดยกำหนดเป้าหมายภายใน 5 ปีแรก (2567-2571) ไว้ 3 ด้าน ได้แก่

1. ทำรายได้สะสม 5 ปี มูลค่ารวม 1.5 แสนล้านบาท ทยอยเติบโตต่อเนื่องทุกปี
2. สร้างความมั่นคงทางการเงิน ลดอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ไม่เกิน 1.5 เท่า
3. เพิ่มพอร์ตสินทรัพย์สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) หรือ ‘Engine 2’ ของบริษัท เพื่อให้สินทรัพย์กลุ่มนี้มีสัดส่วนใน EBITDA ไม่ต่ำกว่า 25% (*ปัจจุบันมีสัดส่วนใน EBITDA อยู่ 16%)

ปี 2567 เปิดตัวใหม่น้อยลง

ด้านแผนธุรกิจของเอสซี แอสเสทในปี 2567 ตั้งเป้าหมาย ดังนี้

• เป้าพรีเซล 28,000 ล้านบาท
• เป้ารายได้ 26,500 ล้านบาท
• เป้าเปิดตัวโครงการใหม่ 17 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท
• เป้าการลงทุนสินทรัพย์ 25,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ เมื่อปี 2566 เอสซี แอสเสททำยอดขายไปได้กว่า 27,900 ล้านบาท ทำให้เป้าหมายพรีเซลปีนี้ยังใกล้เคียงเดิม อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวโครงการใหม่เมื่อปีก่อน เอสซี แอสเสทเปิดตัวไป 25 โครงการ มูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท จะเห็นได้ว่าปี 2567 เอสซี แอสเสทผ่อนการเปิดตัวใหม่น้อยลงจากปีก่อนพอสมควร

“ผมว่าทุกคนเห็นว่าเศรษฐกิจไม่ค่อยสดใส เราก็ไปต่อแบบระมัดระวัง ลงทุนแบบสมดุล แม้จะเปิดน้อยลงแต่การรับรู้รายได้จะมากขึ้น” ณัฐพงศ์กล่าว

โดยปี 2567 นี้จะมีคอนโดมิเนียม 2 แห่งของบริษัทที่จะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ คือ เรฟเฟอเรนซ์​ สาทร วงเวียนใหญ่ มูลค่า 4,000 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 60% และ สโคป ทองหล่อ มูลค่า 3,000 ล้านบาท มียอดขายแล้ว 60%

ส่วนการเปิดตัวใหม่ทั้ง 17 โครงการนั้น จะแบ่งเป็นโครงการแนวราบ 15 โครงการ มูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท ไฮไลต์เป็นบ้านเดี่ยวแบรนด์ใหม่ “คอนนาเซอร์” พัฒนาการ ราคาบ้านเริ่ม 80 ล้านบาท ส่วนฝั่งคอนโดฯ จะมี 2 โครงการ มูลค่ารวม 5,000 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ “เรฟเฟอเรนซ์” ทำเลเอกมัย-ทองหล่อ และทำเลแคมปัสคอนโดย่านเกษตร

ภาพรวมเซ็กเมนต์การเปิดตัวใหม่ปีนี้จะเป็นกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปประมาณ​ 80% ของพอร์ต ใกล้เคียงกับปีก่อน

คลังสินค้า-โรงแรม น่านน้ำเนื้อหอมยุคนี้

ด้านการลงทุนสินทรัพย์สร้างรายได้ประจำ เอสซี แอสเสทเริ่มลงทุนมาแล้วระยะหนึ่งโดยมีทั้งอาคารสำนักงาน 6 อาคาร, คลังสินค้า 1 แห่ง จ.นครสวรรค์, โรงแรม 1 แห่งที่ “YAHN” (ย่าน) ราชวัตร และอะพาร์ตเมนต์ 4 แห่งในเมืองบอสตัน สหรัฐฯ สำหรับปีนี้จะมีการลงทุนเพิ่มเติม ได้แก่

1. คลังสินค้า 3 แห่ง ที่ บางนา กม.20, บางนา กม.22 และแหลมฉบัง
2. โรงแรม 2 แห่ง
   – Kromo (ครอโม) Curio Collection by Hilton ทำเลสุขุมวิท 29 (ตรงข้ามเอ็มสเฟียร์) จำนวนห้องพัก 306 ห้อง
   – โรงแรมทำเลพัทยา จำนวนห้องพัก 161 ห้อง

“อนาคตการลงทุนจะเน้นไปที่คลังสินค้าและโรงแรม โดยเฉพาะคลังสินค้าที่ลองลงทุนที่แรกในนครสวรรค์ได้ผลตอบรับที่ดี ปัจจุบันธุรกิจขนส่ง ‘แฟลช’ เช่าเต็มทั้งหมด การหาลูกค้าค่อนข้างเร็ว” ณัฐพงศ์กล่าว “ธุรกิจ ‘Engine 2’ ของเราจะมีการร่วมลงทุนกับบริษัทจากต่างประเทศด้วย จะมีการประกาศการเซ็นสัญญาเร็วๆ นี้”

เศรษฐกิจยังเสี่ยง ไม่ต้องเร่งลงทุน

ปี 2567 ถือเป็นปีที่เอสซี แอสเสทระมัดระวังมาก เนื่องจากสถานการณ์ที่ไม่เอื้อมากนัก โดยณัฐพงศ์มองว่าปีนี้จะเป็นปีที่ภาคอสังหาฯ เผชิญปัจจัยลบ 3 ด้านใหญ่ คือ

• “ขายช้า” จากเศรษฐกิจโตต่ำ หนี้สูง ต้นทุนสูง และดอกเบี้ยสูง
• “ทุนตึง” ทุกฝ่ายระวังตัวในการลงทุน ไม่ว่าจะเป็นแบงก์ นักลงทุน คู่ค้า หรือลูกค้า ทำให้การหาเงินทุนยากขึ้น
• “เหลื่อมล้ำ” ปลาใหญ่กว่ากินปลาใหญ่ ช่องว่างระหว่างปลาใหญ่กับปลากลาง/ปลาเล็กห่างขึ้นเรื่อยๆ แม้แต่ปลาใหญ่ก็ต้องแข่งขันกันเองในการหาเงินทุน

ประกอบกับปีที่แล้วมีการเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดถึงกว่า 5 แสนล้านบาท ทำให้สต็อกระหว่างขายยังค่อนข้างมาก สามารถใช้โครงการเดิมดันยอดขายในปีนี้ได้

“เท่าที่ดูแผนเปิดตัวใหม่ของหลายๆ บริษัทที่แถลงแล้วก็จะเห็นว่าส่วนใหญ่ลดการเปิดตัวประมาณ 10% เพราะทุกคนเลือกที่จะระวังตัว” ณัฐพงศ์กล่าว

“ดีเวลอปเปอร์หลายรายกำลังปรับพอร์ตตัวเองให้สมดุลกับตลาด ไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่ ทุกรายมองแบบนี้หมดเพราะทุกคนใช้ดาต้าเดียวกันมากขึ้น” อรรถพล สฤษฎิพันธาวาทย์ ประธานเจ้าหน้าที่ด้านสนับสนุนองค์กร บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น กล่าวเสริม

อย่างไรก็ตาม อรรถพลเชื่อว่าในช่วงครึ่งปีหลังอาจจะมีสัญญาณที่ดีขึ้นกว่าปี 2566 ได้ เพราะอัตราดอกเบี้ยอาจจะมีแนวโน้มปรับลง และชาวต่างชาติน่าจะเริ่มเข้าลงทุนในตลาดคอนโดฯ ดีมานด์ในกลุ่มตลาดคอนโดฯ​ จึงน่าจะดีขึ้น

• “เน้นวินัยลงทุน” ธีมแผนธุรกิจปี 2567 ของ “แสนสิริ” ผ่อนคันเร่งเปิดใหม่-เพิ่มน้ำหนักคอนโดฯ
• “ศุภาลัย” อัดเปิดโครงการ 5 หมื่นล้านปี 2567 มองบวก “ดอกเบี้ย” ขาลง – อัตรา “กู้ไม่ผ่าน” น่าจะดีขึ้น

ซีอีโอณัฐพงศ์ยังฝากถึงรัฐบาลด้วยว่า ควรพิจารณาผ่อนคลายความเข้มงวดหลักเกณฑ์​ LTV (Loan-to-value) ในกลุ่มบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เพราะมองว่าผู้ที่ต้องการซื้อเป็นเรียลดีมานด์มากกว่าซื้อเก็งกำไร รวมถึงธนาคารพาณิชย์มีความระมัดระวังในการปล่อยกู้สูง และดอกเบี้ยสูงมากอยู่แล้ว ทำให้ควรจะปลดล็อกอัตรา LTV ให้ผ่อนคลายมากขึ้น