“เสนาฯ” ใจแกร่ง! ลุยบ้าน-คอนโดฯ ตลาดกลางล่าง ไม่หวั่นปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” หาโซลูชันช่วยลูกค้า

ท่ามกลางตลาดอสังหาฯ ที่หลายบริษัทเลือกขยับพอร์ตไปจับตลาดกลางถึงบนมากขึ้นเพื่อแก้ปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” แต่ “เสนาฯ” ยังเลือกเทพอร์ต 43% ให้ตลาดกลางล่างลงไป พร้อมออกโซลูชัน เช่น “เงินสดใจดี” เพื่อแก้หนี้ให้ลูกค้าก่อนโอนจริง และจะมีโปรดักส์แนวใหม่มาเพิ่มในปีนี้เพื่อตอบโจทย์ “Generation Rent” เน้นเช่ามากกว่าซื้อ

ลูกค้าอยากมีบ้านแต่ “กู้ไม่ผ่าน” คือปัญหาสำคัญของนักพัฒนาจัดสรรเวลานี้ โดยก่อนหน้านี้มีข้อมูลจาก LWS พบว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านของธนาคารเมื่อปี 2566 พุ่งขึ้นไปแตะ 60-65% และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่โปรไฟล์ลูกค้ามีความเสี่ยงมากที่สุดจากอัตราหนี้สินและความมั่นคงของรายได้

เมื่อตลาดบ้านราคาเข้าถึงได้ง่ายแต่บริษัทขายยากแบบนี้ ทำให้หลายบริษัทจำต้องปรับตัวไปเปิดโครงการในระดับกลางจนถึงไฮเอนด์มากขึ้น เพื่อเข้าหาลูกค้าที่มีโปรไฟล์มั่นคงมากกว่า มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อบ้านสูงกว่า ลดความเสี่ยงของบริษัทผู้พัฒนาโครงการเอง

54% ของคนกรุงเทพฯ ซื้อบ้านได้ไม่เกินหลังละ 3.6 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม “ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์​ จำกัด (มหาชน) มองต่างออกไป เนื่องจากบริษัทต้องการแก้โจทย์ความท้าทายทางสังคม ต้องการให้คนทุกระดับครอบครองบ้านได้

ดร.เกษรา โชว์ข้อมูลวิจัยรายได้คนกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า 54% ของคนกรุงเทพฯ มีฐานรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเท่ากับซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 3.6 ล้านบาทต่อหลัง

ขยับขึ้นไปในส่วนกลางของปีรามิด 26% ของคนกรุงเทพฯ มีรายได้ 30,000-50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 6.1 ล้านบาทต่อหลัง

ปิดท้ายคือบนยอดปีรามิด 20% ของคนกรุงเทพฯ มีรายได้มากกว่า 50,000 บาทต่อเดือน นี่คือคนกลุ่มเดียวที่สามารถซื้อบ้านระดับบนในราคามากกว่า 6.1 ล้านบาทต่อหลังได้

พอร์ตหลักยังอยู่ในกลุ่ม “เข้าถึงง่าย”

ดร.เกษรากล่าวต่อว่า บริษัทจะยังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างฐานรายได้ของคนในกรุงเทพฯ

ปี 2567 นี้เสนาฯ มีแผนจะเปิดโครงการทั้งหมด 17 โครงการ มูลค่ารวม 28,000 ล้านบาท แบ่งตามเซ็กเมนต์ 3 กลุ่ม คือ

• กลุ่มตลาดระดับเข้าถึงง่าย 10 โครงการ มูลค่ารวม 12,053 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 43%
• กลุ่มตลาดระดับกลาง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,335 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 12%
• กลุ่มตลาดระดับบนถึงไฮเอนด์ 5 โครงการ มูลค่ารวม 12,719 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 45%

หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย ปีนี้เสนาฯ จะเปิดตัวคอนโดฯ ทั้งหมด 12 โครงการ, บ้านเดี่ยว 4 โครงการ และทาวน์โฮม 1 โครงการ

โซลูชันแก้ปัญหา “เงินสดใจดี” และ “Rent to Own”

เมื่อเดินหน้าเปิดโครงการในกลุ่มตลาดเข้าถึงง่ายแล้ว ทำให้เสนาฯ ต้องสร้างโซลูชันมาเพื่อช่วยแก้ปัญหาของลูกค้าในการขอกู้สินเชื่อบ้าน ซึ่งเหตุผลส่วนหนึ่งที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านเนื่องจากอัตราหนี้ต่อรายได้ค่อนข้างสูงจนไม่สามารถกู้เพิ่มได้อีก

เมื่อปี 2566 เสนาฯ จึงเปิดบริษัทย่อย บริษัท เงินสดใจดี จำกัด บริษัทสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อส่วนบุคคล มาเป็นที่ปรึกษาวิเคราะห์สถานะทางการเงินของลูกค้าที่ต้องการจะซื้อบ้านกับเสนาฯ และมีสินเชื่อของเงินสดใจดีเป็นตัวช่วยในการผ่อนบ้านแบบเช่าซื้อก่อนจะยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร รวมถึงสินเชื่อส่วนบุคคลดอกเบี้ยต่ำเพื่อช่วยลดหนี้ดอกเบี้ยสูงที่ลูกค้ามีอยู่เดิม เช่น หนี้บัตรเครดิต ทำให้ปิดหนี้ได้เร็วขึ้น โอกาสกู้สินเชื่อบ้านผ่านจะมากขึ้น

หลังเริ่มดำเนินการมาประมาณ 1 ปี เงินสดใจดีดำเนินการช่วยเหลือลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านจากธนาคารได้ 7-10% คิดเป็นมูลค่ารวม 300 ล้านบาท ดร.เกษรากล่าวว่า ในอนาคตคาดหวังให้เงินสดใจดีเพิ่มสัดส่วนช่วยเหลือลูกค้าได้ประมาณ 30% ของกลุ่มที่กู้ไม่ผ่าน

ขณะที่ปี 2567 ดร.เกษราแย้มว่าเสนาฯ กำลังจะเพิ่มโปรดักส์ที่ช่วยสนับสนุนการซื้อบ้านอีก โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่ยังกังวลกับการซื้อบ้าน ไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เป็น “Generation Rent” หรือกลุ่มที่ชอบการเช่ามากกว่าซื้อเป็นเจ้าของ แต่เสนาฯ ต้องการจะจูงใจให้พวกเขาเหล่านี้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นผ่านโปรดักส์แบบ “Rent to Own” ซึ่งจะเปิดรายละเอียดในวันที่ 25 มีนาคมนี้

• ปี 2567 คนมีแผน “ซื้อบ้าน” ลดลง สาเหตุจากเศรษฐกิจซบกระทบเงินเก็บ บ้านแพง ดอกเบี้ยสูง
• มองเกม ‘กรุงศรี ออโต้’ ปี 2024 ลุยสร้างอีโคซิสเต็มรถยนต์ไฟฟ้า EV ภายใน 3 ปี เพิ่มทางเลือกใช้-เช่า แต่ไม่ซื้อแก่ผู้บริโภค

สรุปเป้ารายได้ปี 2567 แตะ 15,100 ล้าน

ดร.เกษราเปิดเผยผลประกอบการปี 2566 ของกลุ่มบริษัทเสนาฯ รวมรายได้อยู่ที่ 10,954 ล้านบาท เติบโต 12% จากปีก่อนหน้า และทำกำไรขั้นต้น 3,265 ล้านบาท

ในปี 2567 กลุ่มบริษัทเสนาฯ ตั้งเป้ารายได้รวม 15,100 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย 12,700 ล้านบาท กลุ่มธุรกิจบริหารและบริการ 1,400 ล้านบาท และกลุ่มธุรกิจพลังงานหมุนเวียนอีก 1,000 ล้านบาท

แนวทางหลักของเสนาฯ ต้องการจะเป็นบริษัทที่มุ่งสู่ “Sustainable Development” ลดการปล่อยคาร์บอนเพื่อสิ่งแวดล้อม ทำให้ปีนี้เสนาฯ วางเป้าจะสร้างบ้านพลังงานเป็นศูนย์เพิ่ม 1,015 ยูนิต สร้างคอนโดฯ Low Carbon อีก 10 โครงการ ปลูกป่าเพิ่ม 10,000 ไร่ และในธุรกิจดีลเลอร์ตั้งเป้าการขายรถยนต์ไฟฟ้าเพิ่ม 1,000 คันจากการเป็นตัวแทนจำหน่ายรถอีวีแบรนด์ “Neta” และแบรนด์ใหม่ที่กำลังจะเพิ่มเข้ามาในปีนี้