สำนักข่าว Bloomberg รายงาน ตลาดอาคารสำนักงานในประเทศ “จีน” ล้นตลาดจนแลนด์ลอร์ดกุมขมับ แต่ล่าสุด “Hilton” เสนอทางออกแบบใหม่ให้เจ้าของตึกรีโนเวตเปลี่ยนการใช้งานเป็น “โรงแรม” ตอบรับดีมานด์คนจีนนิยมเที่ยวในประเทศสูงขึ้น
“แคลเรนซ์ แทน” รองประธานอาวุโส สายงานพัฒนาโครงการเอเชียแปซิฟิกของเครือโรงแรม “Hilton Worldwide Holdings” เจ้าของแบรนด์ดัง เช่น Conrad, Waldorf Astoria, Double Tree ฯลฯ กล่าวว่า บริษัทกำลังขยายการทำตลาดใน “จีน” อย่างต่อเนื่อง โดยเครือมีโรงแรมเปิดในประเทศจีนครบ 700 แห่งเป็นที่เรียบร้อย พร้อมตั้งเป้าที่จะเพิ่มโรงแรมในประเทศจีนอีกประมาณ 100 แห่งภายใน 2-3 ปีข้างหน้า
ไฮไลต์ของแผนการเติบโตนี้คือ โรงแรมในเครือ Hilton ที่จะเปิดตัวในจีนภายใน 18 เดือนต่อจากนี้มีถึง 25% ที่พัฒนาโดยการแปลงโฉมตึก “ออฟฟิศ” ที่ยังว่างเปล่ามาใช้เป็น “โรงแรม”
ทาง Hilton ระบุว่าวิธีการ “ดัดแปลงเพื่อนำกลับมาใช้ใหม่” แบบนี้เติบโตสูงขึ้นเป็น 3 เท่าตัวในจีนแผ่นดินใหญ่เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาดโควิด-19
แทนกล่าวว่า เหตุผลเพราะพื้นที่อาคารสำนักงานในจีนมีสภาวะล้นตลาด และฝั่งรีเทลก็ไม่ต่างกันมากนัก ทำให้เกิดโอกาสสำหรับกลุ่มธุรกิจโรงแรมขึ้น
“แลนด์ลอร์ดจะบอกว่า ‘ถ้าฉันให้เช่าออฟฟิศไม่ได้ จะเอาที่ไปทำอะไรได้บ้าง?’ เจ้าของตึกส่วนใหญ่จึงให้ผู้ประกอบการเช่า และพวกเขาเลือกติดต่อ Hilton เพื่อไปแปลงตึกเป็นโรงแรม” แทนกล่าว
อัตราการเช่าออฟฟิศในจีนขณะนี้ถือว่าตกต่ำที่สุดในรอบ 2 ทศวรรษ และทำให้ราคาค่าเช่าตกต่ำลงไปด้วย ข้อมูลจาก Colliers International Group ชี้ให้เห็นตัวอย่างจากเมืองเซี่ยงไฮ้ พบว่าอัตราการเช่าออฟฟิศระดับ ไพรม์อยู่ที่ 85% เท่านั้นเมื่อเดือนมิถุนายน 2024 ส่วนข้อมูลจาก Cushman & Wakefield ก็คาดการณ์ไว้ว่าอัตราการเช่าคงยังต่ำในระดับนี้ไปอีกอย่างน้อยจนถึงเดือนมีนาคม 2025
“จีนเที่ยวจีน” บูมสุดขีด
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเศรษฐกิจจีนจะชะลอตัวลง แต่ภาคการท่องเที่ยวและโรงแรมของจีนกลับ ‘บูม’ ต่อเนื่องในช่วงหลังโควิด-19 เพราะคนจีนเลือกที่จะท่องเที่ยวภายในประเทศมากกว่าออกต่างประเทศอย่างเคย
Lodging Econometrics เปิดเผยข้อมูลว่าปัจจุบันจีนยังมีโรงแรมอีก 3,815 แห่งอยู่ในไปป์ไลน์ บางส่วนอยู่ระหว่างก่อสร้างและบางส่วนอยู่ในแผนพัฒนา ด้วยจำนวนเท่านี้ทำให้โรงแรมที่จะเปิดใหม่ 1 ใน 4 ของโลกจะมา กระจุกตัวอยู่ในประเทศจีน เป็นรองเพียงแค่สหรัฐอเมริกาเท่านั้น ทั้งนี้เมืองยอดฮิตที่จะมีการเปิดโรงแรมใหม่มากที่สุดคือ “เฉิงตู” และ “เซี่ยงไฮ้” เป็น 2 ใน 5 เมืองของโลกนี้ที่จะมีโรงแรมใหม่เปิดมากที่สุด
แทนแห่ง Hilton กล่าวว่า “ออฟฟิศ” บางส่วนที่ถูกเปลี่ยนการใช้งานจากสำนักงานเป็น “โรงแรม” นั้นมักจะเป็นออฟฟิศเกรด A- หรือเกรด B แปลว่าปกติพวกเขาก็อาจจะไม่ได้ค่าเช่าได้เท่ากับตึกระดับพรีเมียมอยู่แล้ว จึงทำให้การเจรจาต่อรองเพื่อมาเปลี่ยนเป็นโรงแรมง่ายขึ้น ส่วนใหญ่จะทำสัญญาเช่านาน 15 ปี พร้อมมีช่วงเวลาฟรีค่าเช่าระหว่างตกแต่งสถานที่ด้วย
ตัวอย่างโรงแรมที่เปลี่ยนมาจากอาคารสำนักงานและเปิดให้บริการแล้ว เช่น “Hilton Garden Inn Shanghai Lujiazui” ตั้งอยู่ในตึกความสูง 38 ชั้น ย่านผู่ตง เมืองเซี่ยงไฮ้ แต่เดิมเคยเป็นออฟฟิศมาก่อน ก่อนที่เจ้าของจะตัดสินใจเปลี่ยนบางส่วนของตึกเป็นโรงแรม หลังจากใช้เวลาดีไซน์และปรับปรุงใหม่ 6 เดือน โรงแรมขนาด 150 ห้องก็ได้ฤกษ์เปิดตัวเมื่อเดือนมิถุนายน 2023
แทนกล่าวว่า การเปลี่ยนการใช้งานทำเวลาก่อสร้างได้อย่างรวดเร็วคืออีกข้อดีหนึ่ง เพราะการเปลี่ยนออฟฟิศมาเป็นโรงแรมจะใช้เพียงผนังน็อกดาวน์เพื่อกั้นห้อง ทำให้การก่อสร้างใช้เวลาไม่เกิน 18 เดือนก็พร้อมให้บริการได้ ต่างจากการสร้างตึกโรงแรมขึ้นมาใหม่ในจีนที่ต้องใช้เวลาประมาณ 3 ปี
ความเสี่ยงคือ “นักท่องเที่ยวต่างชาติ” ยังไม่มา
แม้ว่าการเปลี่ยนออฟฟิศเป็นโรงแรมดูจะทำให้เจ้าของตึกได้เข้าสู่ตลาดที่มีอนาคตกว่า แต่ก็ไม่ใช่ว่าไม่มีความเสี่ยงเสียทีเดียว
สภาการท่องเที่ยวและการเดินทางโลกประเมินว่า “จีนเที่ยวจีน” คนจีนเที่ยวในประเทศปี 2024 นี้จะเติบโตขึ้น 11% เทียบกับปี 2019 แต่กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าจีนยังไม่กลับมาเติบโตมากนัก
Hilton เองก็เผชิญสถานการณ์เดียวกัน เพราะแม้ว่าอัตรารายได้เฉลี่ยต่อห้องพัก (RevPAR) โดยรวมของเครือในเอเชียแปซิฟิกจะโตขึ้น 11% เมื่อช่วงไตรมาส 2/2024 แต่เฉพาะตลาดจีนกลับตกลงไป -5%
“การเดินทางของนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเข้าจีนยังไม่มากพอ” คริสโตเฟอร์ นาสเซ็ตตา ซีอีโอ Hilton กล่าว “ยังมีไฟลท์บินจากยุโรป สหรัฐฯ และส่วนต่างๆ ของโลกเข้ามาประเทศจีนไม่เพียงพอ คงจะต้องใช้เวลาอีกสักพัก”
- แบรนด์ใหม่ “Garner” โรงแรมระดับกลางจาก “IHG” เจาะกลุ่มโรงแรมอิสระเปลี่ยนมาใช้เชนนอกบริหาร
- “Airbnb” เตรียมออกบริการเสริมให้เหมือนอยู่ “โรงแรม” แก้เกมลูกค้าหดเพราะรู้สึกไม่สะดวก
กระนั้นก็ตาม ปัจจุบันจำนวนห้องพักโรงแรมต่อจำนวนประชากรของจีนก็ยังน้อยกว่าในสหรัฐฯ ถึง 10 เท่า
“โอกาสลุ้นของจีนและเอเชียแปซิฟิกคือ การเติบโตของกลุ่มชนชั้นกลางและกลุ่มที่เรายังเข้าไม่ถึงในการดึงเงินออกมาใช้จ่าย” แทนกล่าว “การแข่งขันตอนนี้คือการแย่งส่วนแบ่งตลาดจากลูกค้ากลุ่มชนชั้นกลางมาให้ได้ ไม่ว่าจะในแง่การเป็นแบรนด์ในใจและการดึงเม็ดเงิน การเติบโตของกลุ่มนี้ในเอเชียถือว่ามหาศาลและซับซ้อน และเราต้องชนะการแข่งขันเท่านั้น” แทนกล่าวปิดท้าย
