แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยท่ามกลางดอกเบี้ยในช่วงขาขึ้น

ตลอดระยะหลายปีที่ผ่านมาที่เศรษฐกิจไทยเริ่มฟื้นตัวขึ้นจากวิกฤตเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นำโดยธุรกิจที่อยู่อาศัย มีการเติบโตสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในด้านหนึ่งนับเป็นปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นให้เศรษฐกิจโดยรวมมีการเติบโตในระดับสูง ขณะเดียวกัน ปัจจัยทางเศรษฐกิจที่เอื้ออำนวย เช่น การเติบโตของรายได้ผู้บริโภค อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ บวกกับมาตรการทางภาษีของรัฐบาล เป็นผลเกื้อหนุนให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตสูงด้วยเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ขับเคลื่อนวัฏจักรในช่วงขาขึ้นเริ่มเบาบางลงส่งผลต่อทิศทางของธุรกิจ ในช่วงครึ่งแรกของปี 2548 ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณของการชะลอตัวลง โดยธุรกิจได้รับปัจจัยลบรุมเร้าหลายด้าน ทั้งภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อ รวมทั้งการเริ่มต้นช่วงขาขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัย รวมทั้งแนวโน้มปัจจัยกระทบที่อาจมีต่อธุรกิจในระยะข้างหน้า โดยเฉพาะผลจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสที่จะปรับขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในระยะ 2 ปี ข้างหน้า โดยมีประเด็นสำคัญ ดังนี้

สัญญาณบ่งชี้ ธุรกิจที่อยู่อาศัยชะลอตัวลง

นับตั้งแต่ต้นปี 2548 เครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยสะท้อนสถานการณ์การชะลอตัวในธุรกิจ รวมทั้งแนวโน้มที่อาจจะชะลอตัวต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี 2548 สังเกตได้จากเครื่องชี้ต่างๆ ดังนี้

? การก่อสร้างที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตที่ชะลอตัวลง

แม้ว่าตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2548 มีจำนวน 32,400 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่สาเหตุของอัตราการเพิ่มที่สูงนี้เกิดจากการเปรียบเทียบกับฐานที่ต่ำในช่วงต้นปี 2547 ซึ่งตลาดมีการชะลอตัวลงมากภายหลังจากมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดลง ดังจะเห็นได้ว่าอัตราการขยายตัวของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในช่วงไตรมาส 2 ปี 2548 ชะลอลงมาที่ร้อยละ 10.9 จากที่ขยายตัวร้อยละ 40 ในไตรมาสแรก โดยเฉพาะในส่วนของที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรมีภาวะที่หดตัวลงร้อยละ 11.1 ในไตรมาสที่สอง จากที่ขยายตัวร้อยละ 37.2 ในไตรมาสแรก แต่ที่จริงแล้ว ทิศทางการชะลอตัวของธุรกิจบ้านจัดสรรปรากฎให้เห็นตั้งแต่ช่วงไตรมาสแรก ซึ่งจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรมีการสร้างเสร็จโดยเฉลี่ย 3,132 หน่วยต่อเดือน ลดลงจาก 4,619 หน่วยต่อเดือนในไตรมาส 4 ปี 2547 และลดลงมาเหลือ 2,804 หน่วยต่อเดือนในไตรมาส 2 ปี 2548 การชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องของบ้านที่ผลิตจากโครงการจัดสรรนี้ สะท้อนความอ่อนแอลงของความต้องการที่อยู่อาศัย และสต็อกบ้านที่อยู่ในมือผู้ประกอบการยังคงมีอยู่

สำหรับความเคลื่อนไหวในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ระบุว่าการลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 2 ปี 2548 มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 13.6 ชะลอลงจากที่มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 16.6 ในไตรมาสแรก และจากที่มีอัตราการขยายตัวโดยเฉลี่ยร้อยละ 22.3 ในปี 2547 และยังมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อไป หากพิจารณาจากเครื่องชี้ล่วงหน้าของกิจกรรมการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2548 การขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศหดตัวลงร้อยละ 8.8 โดยมีทิศทางที่หดตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่เดือนธันวาคม 2547 จากที่เคยขยายตัวเกินกว่าร้อยละ 20 มาโดยตลอดนับตั้งแต่ปี 2543

? ภาวะการปล่อยสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัยมีทิศทางที่ชะลอตัวลง

ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทยระบุว่า สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมของระบบสถาบันการเงิน ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2548 มียอดคงค้างอยู่ที่ 1,121,570 ล้านบาท มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 20.4 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ชะลอลงจากที่ขยายตัว 22.0 ณ สิ้นไตรมาสแรก สำหรับยอดคงค้างสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นในไตรมาส 2 ปี 2548 มีจำนวน 37,900 ล้านบาทเทียบกับไตรมาสแรก สูงขึ้นจากไตรมาสแรกที่มียอดคงค้างสินเชื่อเพิ่มขึ้นจำนวน 35,597 ล้านบาทจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ตัวเลขสินเชื่อที่เพิ่มขึ้นเกิดขึ้นในกลุ่มธนาคารของรัฐ ขณะที่ธนาคารพาณิชย์มียอดคงค้างสินเชื่อเพิ่มขึ้น 12,344 ล้านบาทในไตรมาส 2 ปี 2548 ลดลงจากที่เพิ่มขึ้นจำนวน 15,507 ล้านบาทในไตรมาสแรก การที่ยอดสินเชื่อขยายตัวสูงในระดับร้อยละ 20 ในช่วงที่ผ่านมา เป็นผลของการเปรียบเทียบกับฐานที่ต่ำของปีก่อน ที่มีการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยค่อนข้างต่ำในช่วงครึ่งปีแรก แต่จะขยายตัวสูงมากในช่วงครึ่งปีหลัง ดังนั้น ทิศทางการเติบโตของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีน่าที่จะชะลอตัวลง โดยคาดว่าอาจอยู่ที่ประมาณร้อยละ 15 ณ สิ้นปี 2548

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย : ปัจจัยหนุนธุรกิจเริ่มเบาบางลง

แนวโน้มการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยังคงเผชิญกับปัจจัยลบหลายประการ อาทิ ภาวะการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งสร้างความกังวลให้กับผู้บริโภคต่อแนวโน้มรายได้ในอนาคต ขณะที่ราคาน้ำมันและภาวะเงินเฟ้อที่เร่งตัวขึ้น ได้ส่งผลบั่นทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค อีกทั้งราคาที่อยู่อาศัยและอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็นต้นทุนในการซื้อที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ปัจจัยดังกล่าวนี้ต่างส่งผลกระทบต่อระดับความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย (Housing Affordability) ของผู้บริโภคในระยะข้างหน้า

ถ้าพิจารณาจากมุมมองโดยรวมของความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉลี่ยแล้วครัวเรือนไทยมีอัตราการเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 3 ต่อปี สำหรับในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีอัตราการเพิ่มขึ้นของครัวเรือนประมาณร้อยละ 2.5 ต่อปี รวมทั้งมีความต้องการยกระดับที่อยู่อาศัยของครัวเรือนที่เคยมีที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ซึ่งสะท้อนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยน่าจะมีทิศทางที่ขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง ตราบใดที่ผู้บริโภคยังมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นในระดับที่เพียงพอต่อภาระรายจ่ายในการดำรงชีพ

ดังนั้น เพื่อวิเคราะห์ผลกระทบของปัจจัยที่กล่าวมาข้างต้นต่อการซื้อที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้จัดทำดัชนีวัดความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยขึ้น เพื่อดูการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อสินค้าที่อยู่อาศัย ภายใต้ข้อสมมติที่ให้ตัวแปรทางเศรษฐกิจเกี่ยวกับรายได้และค่าใช้จ่ายเปลี่ยนแปลงตามผลกระทบที่เกิดขึ้น เช่น ราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ และ อัตราดอกเบี้ย โดยดัชนีนี้จะวัดระดับรายได้ส่วนบุคคลที่ปรับการเปลี่ยนแปลงของรายจ่าย (อัตราเงินเฟ้อ) และอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็น 2 ปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อด้านค่าใช้จ่ายของผู้บริโภค การปรับตัวสูงขึ้นของค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต่อการดำรงชีพและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในช่วงขาขึ้นจะส่งผลให้กำลังซื้อต่อสินค้าที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลง โดยมุมมองในระยะข้างหน้าต่อปัจจัยที่จะมีผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย เป็นดังนี้

? การเพิ่มขึ้นของรายได้ผู้บริโภค

: แนวโน้มเศรษฐกิจโดยรวมของปี 2548 คาดว่าจะมีอัตราการเจริญเติบโตที่ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 6.1 ในปี 2547 โดยในช่วงครึ่งปีแรกเศรษฐกิจไทยขยายตัวร้อยละ 3.9 สาเหตุที่ทำให้เศรษฐกิจเติบโตชะลอลง เกิดจากปัจจัยลบรอบด้าน อาทิ ราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมาก การขาดดุลบัญชีเดินสะพัดในระดับสูง ปัญหาภัยแล้ง ผลกระทบธุรกิจท่องเที่ยวจากภัยพิบัติสึนามิและเหตุการณ์ความไม่สงบในจังหวัดชายแดนภาคใต้ สำหรับปี 2549 คาดว่าเศรษฐกิจอาจขยายตัวดีขึ้นเล็กน้อย หากมีการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและภาคการเกษตร รวมทั้งมีแรงกระตุ้นจากการใช้จ่ายด้านการลงทุนของภาครัฐ แต่แรงกดดันจากการขาดดุลบัญชีเดินสะพัดยังคงมีอยู่ การเติบโตของการใช้จ่ายผู้บริโภคมีข้อจำกัดจากอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย ทำให้การเติบโตทางเศรษฐกิจคงดีขึ้นในขอบเขตที่จำกัด และแรงกดดันด้านการขาดดุลบัญชีเดินสะพัดอาจเพิ่มมากขึ้นในปีต่อไป ซึ่งอาจกดดันให้เศรษฐกิจเติบโตชะลอลง และปัจจัยเหล่านี้คงจะส่งผลต่อรายได้ของผู้บริโภคในทิศทางที่ใกล้เคียงกัน

? ภาระรายจ่ายของครัวเรือน

: ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าระดับราคาสินค้าจะทยอยปรับตัวสูงขึ้น อันเป็นผลที่ส่งผ่านมาจากภาวะต้นทุนของผู้ผลิตที่เพิ่มขึ้น ซึ่งทิศทางดังกล่าวจะปรากฎชัดเจนขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2548 (อัตราเงินเฟ้อในเดือนสิงหาคมพุ่งสูงขึ้นเป็นร้อยละ 5.6 สูงสุดในรอบเกือบ 7 ปี) และต่อเนื่องถึงปี 2549 ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยต่อปีทรงตัวในระดับสูง โดยคาดว่าอยู่ที่ประมาณร้อยละ 4.4 ในปี 2548 และร้อยละ 3.7 ในปี 2549 ก่อนที่จะค่อยๆอ่อนตัวลงในช่วงปี 2550 ถึงปี 2551 ในด้านราคาน้ำมัน ด้วยส่วนต่างของอุปสงค์และอุปทานที่ค่อนข้างแคบอาจส่งผลให้ราคาน้ำมันในตลาดโลกยังคงยืนตัวอยู่ในระดับสูงต่อไปในระยะ 2 ปีข้างหน้า สำหรับราคาน้ำมันในประเทศอาจจำเป็นต้องคงอยู่ในระดับสูงเหนือระดับราคาในต่างประเทศเพื่อเก็บส่วนต่างคืนเข้ากองทุนน้ำมันเพื่อใช้คืนภาระขาดทุนจากการอุดหนุนราคาในช่วงที่ผ่านมา รวมทั้งในส่วนของราคาดีเซลยังจะต้องมีการปรับขึ้นอีกเมื่อรัฐบาลยกเลิกการอุดหนุนราคาในส่วนที่ใช้ภาษีสรรพสามิตชดเชยอยู่ 1 บาทต่อลิตร สมมติฐานดังกล่าวนี้ทำให้คาดว่าราคาขายปลีกน้ำมันในประเทศโดยเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักในช่วงปี 2548 จะเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 35 จากปีก่อน และเพิ่มขึ้นอีกประมาณร้อยละ 10-15 ในปี 2549 ราคาน้ำมันจะส่งผลให้รายจ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะของผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้น โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าสัดส่วนรายจ่ายเกี่ยวกับยานพาหนะอาจจะเพิ่มขึ้นเหนือระดับร้อยละ 20 ในปี 2548 จากที่เคยอยู่ที่ร้อยละ 13 ในช่วงปี 2545 อันจะส่งผลให้ครัวเรือนต้องปรับตัวลดค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นๆที่มีความจำเป็นน้อยต่อการดำรงชีพพื้นฐานลง ส่วนภาระรายจ่ายด้านอื่นๆซึ่งมาจากระดับราคาสินค้าพื้นฐานที่ทยอยปรับขึ้นนั้น คาดว่าจะทำให้อัตราส่วนค่าใช้จ่ายต่อรายได้ของครัวเรือนมีระดับสูงสุดในรอบ 10 ปี ส่งผลให้ครัวเรือนมีเงินออมเหลือเก็บน้อยลง และอาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม กล่าวได้ว่าในระยะปัจจุบันถึงปีข้างหน้าจะเป็นช่วงที่รายจ่ายพุ่งสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้ เนื่องจากราคาสินค้าถูกอั้นไว้ตลอดระยะที่ผ่านมาตั้งแต่ภายหลังวิกฤตเศรษฐกิจ ประกอบกับต้นทุนวัตถุดิบและสินค้าโภคภัณฑ์ต่างๆพุ่งสูงขึ้นอย่างมากในปัจจุบัน แต่หากพิจารณาแนวโน้มระยะยาวของทิศทางการเปลี่ยนแปลงรายได้และรายจ่ายผู้บริโภคแล้ว โดยปกติค่าเฉลี่ยในระยะยาวจะใกล้เคียงกัน หมายความว่าวัฏจักรที่ภาวะราคาสินค้าที่พุ่งสูงขึ้นจะค่อยๆเริ่มเคลื่อนไปสู่ระดับสมดุลและจะเริ่มมีอัตราการเพิ่มที่ช้าลงกว่ารายได้ในที่สุด

? อัตราดอกเบี้ย

: เป็นที่แน่นอนแล้วว่าอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมของธนาคารพาณิชย์กำลังเริ่มเข้าสู่ช่วงขาขึ้น โดยในด้านดอกเบี้ยนโยบาย เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2548 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ส่งสัญญาณปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น 0.50% เหนือกว่าที่นักวิเคราะห์ส่วนใหญ่คาดหมายว่าจะปรับขึ้น 0.25% โดยมาอยู่ที่ 3.25% จาก 2.00% ณ สิ้นปี 2547 ซึ่งอาจเร่งให้ธนาคารมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากระยะสั้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมเร็วขึ้น สำหรับอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมของธนาคารพาณิชย์ก็เริ่มขยับขึ้นมาแล้วประมาณ 0.25%-0.50% ในช่วงระยะที่ผ่านมาของปีนี้ ความเร่งของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยน่าจะเห็นชัดเจนยิ่งขึ้นในปีข้างหน้า เมื่อสภาพคล่องในระบบปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งตามการคาดการณ์ของศูนย์วิจัยกสิกรไทย อัตราดอกเบี้ย MLR อาจจะปรับขึ้นไปอยู่ที่ 6.00-6.50% ณ สิ้นปี 2548 และค่อยๆขยับขึ้นไปจนถึงประมาณ 8.50% ภายในปี 2550 ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 1.00% จะทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคลดลงประมาณร้อยละ 8 กรณีที่เป็นการกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน

? ราคาที่อยู่อาศัย

: แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นจะส่งผลต่อความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย แต่ในการวิเคราะห์นี้จะกำหนดให้ราคาที่อยู่อาศัยเป็นตัวแปรคงที่ ทั้งนี้ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยเป็นตัวแปรที่มีความยืดหยุ่นมากกว่า เพราะในสภาวะตลาดที่แท้จริง ผู้ประกอบการสามารถปรับเปลี่ยนคุณสมบัติและระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่เสนอขายให้เหมาะสมกับกำลังซื้อที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสามารถจ่ายเงินซื้อได้ นอกจากนี้ การกำหนดให้ราคาที่อยู่อาศัยคงที่จะทำให้สามารถมองเห็นผลกระทบจากปัจจัยด้านภาระรายจ่ายครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย

แนวโน้มกำลังซื้อปรับตัวลดลงช่วงปี 2548-2550 ก่อนปรับตัวดีขึ้นในปี 2551

จากการวิเคราะห์ ถ้าพิจารณาแนวโน้มรายได้ส่วนบุคคลเมื่อปรับผลของอัตราเงินเฟ้อและการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย เพื่อประเมินกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยพิจารณาจากความสามารถในการผ่อนชำระการซื้อที่อยู่อาศัย โดยให้ปี 2545 เป็นปีฐานมีค่าเท่ากับ 100 จะเห็นได้ว่า แม้ว่าระดับรายได้ส่วนบุคคลมีทิศทางที่เพิ่มขึ้น โดยกรณีสมมติให้เพิ่มขึ้นในทิศทางที่สอดคล้องกับอัตราการเติบโตของจีดีพีมูลค่า ณ ปีปัจจุบัน แต่ถ้าหากปรับด้วยอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยแล้ว ดัชนีซึ่งสะท้อนความสามารถในการผ่อนชำระการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 125.6 ในช่วงปี 2547 โดยส่วนหนึ่งมาจากการเพิ่มขึ้นของตัวรายได้ แต่ที่สำคัญยังเป็นผลจากการที่อัตราดอกเบี้ยลดต่ำลงเมื่อเทียบกับปีฐาน สำหรับในปี 2548 ดัชนีความสามารถในการผ่อนชำระการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 129.9 เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นยังมีผลน้อยกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ แต่ดัชนีความสามารถในการผ่อนชำระการซื้อที่อยู่อาศัยนี้จะเริ่มปรับตัวลดลงเป็น 129.3 ในปี 2549 และลงมาที่ 122.2 ในปี 2550 ตามการเร่งตัวของการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย แต่มีโอกาสที่จะกลับมาดีขึ้นในปี 2551 เมื่อเงินเฟ้ออ่อนตัวลงและอัตราดอกเบี้ยเริ่มขึ้นไปสู่ระดับที่ทรงตัวหรือปรับลดลงได้เล็กน้อย

การลดลงของกำลังซื้อและการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย : ผลต่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

? ผลต่อผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

สำหรับผู้ที่มีความต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัย การลดลงของรายได้ที่สะท้อนกำลังซื้อนี้ จะทำให้เงินในกระเป๋าของผู้บริโภคที่สามารถจับจ่ายใช้สอยมีมูลค่าลดลง และท่ามกลางภาวะที่ราคาสินค้าเร่งตัว ผู้บริโภคจำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในการใช้จ่าย รวมถึงตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งแม้ว่าโดยระดับความสามารถในการซื้อ อาจยังมีเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ผู้บริโภคก็ต้องคำนึงถึงรายได้ในอนาคตและระดับการออมที่ควรรักษาไว้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และในการเลือกระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ สำหรับผู้ที่จะกู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ควรต้องคิดคำนวณถึงการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยเผื่อไว้ด้วย ซึ่งถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น 1.00% จะทำให้ค่าเงินงวดที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นประมาณร้อยละ 8 ซึ่งอาจเป็นอัตราเพิ่มที่สูงกว่าอัตราเพิ่มของรายได้ส่วนบุคคลในแต่ละปี ในช่วงระยะที่กำลังซื้อลดลงนี้ มูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยจึงมีแนวโน้มที่จะลดลงตามความต้องการซื้อที่แท้จริงที่สามารถซื้อได้ (Affordable Demand)

? ผลต่อผู้ที่เป็นลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย

การคำนวณเงินงวดผ่อนชำระเคยที่อิงกับฐานในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำสุด อาจต้องเปลี่ยนแปลงเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับขึ้น โดยธนาคารอาจมีการเจรจากับลูกหนี้เพื่อขอปรับอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้น ซึ่งถ้าจำนวนเงินผ่อนชำระต่อเดือนที่ปรับเป็นการเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอัตราการเพิ่มของรายได้ ก็อาจส่งผลต่อการใช้จ่ายในด้านอื่นๆของลูกหนี้ ถ้าลูกหนี้ยังคงรักษาการผ่อนชำระต่อไป ในกรณีของลูกหนี้ที่มีรายได้จำกัด อาจประสบปัญหาความสามารถในการชำระหนี้ แต่ในกรณีลูกหนี้ที่มีเงินออมเพียงพอ อาจชำระคืนเงินต้นเร็วขึ้นเพื่อลดส่วนที่ต้องจ่ายเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งอัตราดอกเบี้ย MLR อาจกลับขึ้นมามีระดับที่สูงกว่าผลตอบแทนที่ได้จากการนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ในกรณีบ้านราคา 1 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 1.00-2.50% จะทำให้ผู้กู้ต้องมีค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านรวมแล้วสูงขึ้นประมาณ 100,000-200,000 บาท

? ผลต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค การที่รายจ่ายดอกเบี้ยสำหรับผู้ที่เป็นลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นนั้น อาจส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีการลดการใช้จ่ายสำหรับส่วนอื่นๆลง โดยสมมติถ้าคิดจากฐานสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบที่มียอดคงค้างอยู่ที่ 1,121,570 ล้านบาท ณ ไตรมาส 2 ปี 2548 และประเมินจากกลุ่มผู้ที่น่าจะอยู่ในฐานคิดอัตราดอกเบี้ยอัตราลอยตัวซึ่งน่าจะเป็นผู้ที่กู้เดิมมากกว่าผู้กู้รายใหม่ อาจประมาณได้ว่าอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 1.00% จะทำให้เงินในกระเป๋าของผู้บริโภคกลุ่มนี้หายไปประมาณ 6,000 ล้านบาทต่อปี หรือประมาณร้อยละ 0.15 ของมูลค่าการบริโภคของภาคเอกชนของประเทศ ซึ่งอาจทำให้ภาวะการบริโภคสินค้าส่วนอื่นถูกตัดลดลง เพื่อนำมาเป็นค่าผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น

โดยสรุป สืบเนื่องจากในปัจจุบัน ปัจจัยที่ขับเคลื่อนวัฏจักรธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วงขาขึ้นเริ่มเบาบางลง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2548 ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณของการชะลอตัวลง โดยธุรกิจได้รับปัจจัยลบรุมเร้าหลายด้าน ทั้งภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ ราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อ รวมทั้งการเริ่มต้นช่วงขาขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า โดยพิจารณาถึงปัจจัยกระทบที่อาจมีต่อธุรกิจ โดยเฉพาะในด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งอาจถูกกระทบจากภาระรายจ่ายที่สูงขึ้น รวมทั้งผลของแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่มีโอกาสที่จะปรับขึ้นไปอย่างต่อเนื่องในระยะ 2 ปีข้างหน้า ทั้งนี้ จากการจัดทำดัชนีรายได้ที่สะท้อนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ในการผ่อนชำระการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นดัชนีรายได้ส่วนบุคคลปรับด้วยอัตราเงินเฟ้อและการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ย ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ระดับรายได้ที่สะท้อนกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอาจมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2548 ไปจนถึงระยะปี 2549-2550 เนื่องจากเป็นช่วงที่ภาระรายจ่ายผู้บริโภคและต้นทุนการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัยจะมีทิศทางเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ แต่ทิศทางดังกล่าวน่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปี 2551 ที่ผลของอัตราเงินเฟ้อและราคาน้ำมันน่าจะคลายตัวลงแล้ว พร้อมๆกับอัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับขึ้นไปอยู่ในระดับที่เริ่มมีเสถียรภาพ หรือระดับที่เป็นกลาง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของภาคครัวเรือนกลับมีทิศทางที่เพิ่มขึ้นได้

สำหรับผลการลดลงของกำลังซื้อและการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนี้อาจมีผลต่อผู้ที่ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ที่กู้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว รวมทั้งอาจมีผลต่อพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้บริโภคกล่าวคือ

? ผลต่อผู้ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย การลดลงของกำลังซื้อจะทำให้ผู้บริโภคจำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น รวมถึงตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งถึงแม้ว่าความสามารถในการซื้ออาจยังมีเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ผู้บริโภคก็ต้องคำนึงถึงรายได้ในอนาคตและระดับการออมที่ควรรักษาไว้
? ผลต่อผู้ที่เป็นลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย การที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นอาจทำให้จำนวนเงินผ่อนชำระต่อเดือนของผู้กู้ต้องปรับสูงขึ้นตาม และถ้าค่าใช้จ่ายส่วนนี้เพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าอัตราการเพิ่มของรายได้ อาจส่งผลต่อการใช้จ่ายในด้านอื่นๆ หรือมีผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ แต่ในกรณีลูกหนี้ที่มีเงินออมเพียงพอ อาจชำระคืนเงินต้นเร็วขึ้นเพื่อลดส่วนที่ต้องจ่ายเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
? ผลต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค การที่รายจ่ายดอกเบี้ยของผู้ที่เป็นลูกหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อาจส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีการลดการใช้จ่ายส่วนอื่นๆลง โดยถ้าคิดจากฐานสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบที่คาดว่าจะอยู่ในฐานอัตราดอกเบี้ยลอยตัว อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 1.00% จะทำให้เงินในกระเป๋าของผู้บริโภคกลุ่มนี้หายไปประมาณ 6,000 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 0.15 ของมูลค่าการบริโภคของภาคเอกชนของประเทศ

อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ยังมองว่าความสามารถในการใช้จ่ายเพื่อที่อยู่อาศัยแม้ว่าจะมีแนวโน้มลดลงในระยะข้างหน้า แต่ก็เป็นระดับที่สูงกว่าในปีฐานคือปี 2545 จึงอาจไม่ได้หมายความว่าผู้บริโภคขาดกำลังซื้อที่อยู่อาศัย แต่ระดับกำลังซื้อที่ลดลงอาจทำให้ผู้บริโภคต้องเผชิญความยากลำบากในการตัดสินใจเลือกอย่างเหมาะสมระหว่างการใช้จ่ายเพื่อสินค้าในด้านอื่นๆ กับการซื้อที่อยู่อาศัย รวมทั้งการรักษาระดับการออมเพื่อความมั่นคงของชีวิตในอนาคตข้างหน้า

นอกจากนี้ ภายใต้ภาวะที่ผู้บริโภคมีความกังวลต่อปัจจัยลบที่จะมีผลต่อกำลังซื้อในอนาคต ซึ่งสาเหตุสำคัญส่วนหนึ่งมาจากราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ย ในมุมกลับก็อาจเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการปรับเปลี่ยนกลยุทธ สร้างจุดขายของโครงการโดยชูประเด็นการลดภาระรายจ่ายของผู้บริโภคในระยะยาว นั่นคือ การประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางและการลดค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน โดยโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีเครือข่ายขนส่งมวลชนระบบรางพาดผ่านจะมีความได้เปรียบด้านศักยภาพของทำเล แต่ความไม่ชัดเจนของเส้นทางโครงข่ายรถไฟฟ้าที่รัฐบาลมีแผนการก่อสร้างอาจส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ และรอดูเส้นทางที่ระบบรถไฟฟ้าจะตัดผ่านก่อน สำหรับข้อเสนอในด้านสินเชื่อ ได้เริ่มเห็นผู้ประกอบการบางรายใช้กลยุทธสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพื่อดึงดูดผู้ซื้อในช่วงอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ด้วยเหตุนี้ การดำเนินธุรกิจที่อยู่อาศัยในช่วงตลาดชะลอตัวนี้ ความสำเร็จของโครงการอาจต้องใช้กลยุทธที่สามารถเสริมความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเน้นข้อเสนอสินค้าที่จะช่วยลดภาระต้นทุนของผู้บริโภคในระยะยาว และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของตัวแปรทางเศรษฐกิจในอนาคต