ในช่วงปี 2548 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรากฏสัญญาณการชะลอตัวลง หลังจากที่ธุรกิจมีการเติบโตสูงมาโดยตลอด ระหว่างปี 2543-2547 การลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15 ต่อปี แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2548 เศรษฐกิจไทยเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อที่ทะยานสูงขึ้นรวดเร็ว ส่งผลต่อภาวะอุปสงค์ในตลาดและต้นทุนการพัฒนาโครงการ ขณะเดียวกัน ปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ก็ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ซึ่งรวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน
สำหรับในปี 2549 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีแนวโน้มเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงและข้อจำกัดที่อาจทำให้ธุรกิจมีการชะลอตัวต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 และวิเคราะห์แนวโน้มธุรกิจในปี 2549 ดังนี้
ภาวะและแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวม
โดยภาพรวมแล้วการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 มีทิศทางที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากเครื่องชี้ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น
• การลงทุนในด้านการก่อสร้างภาคเอกชน ซึ่งเป็นเครื่องชี้กิจกรรมเศรษฐกิจในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศเติบโตชะลอลง โดยในช่วงไตรมาสที่ 3 ปี 2548 มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 7.8 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 9 ในช่วงครึ่งปีแรก และร้อยละ 15.2 ในปี 2547
• ที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีการหดตัวลงของบ้านในโครงการจัดสรร ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2548 ที่อยู่ในอาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวน 53,930 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เป็นการเพิ่มขึ้นในส่วนของที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเอง ขณะที่บ้านในโครงการจัดสรรมีจำนวนลดลงอย่างมาก
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่มีจำนวนลดลง แม้ว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวมทั้งระบบ ณ สิ้นไตรมาสที่สาม ปี 2548 มีจำนวนสูงขึ้นมาที่ 1.177 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.5 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วง 9 เดือนแรก ปี 2548 มีจำนวน 203,924 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 4.4 เทียบกับจำนวน 213,281 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อน
• สินเชื่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลง สินเชื่อของสถาบันการเงินที่ให้กับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นไตรมาสที่สาม ปี 2548 มียอดคงค้างจำนวน 277.16 พันล้านบาท ลดลงจาก 280.61 พันล้านบาทในไตรมาสก่อนหน้า และลดลงร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
• ผลประกอบการของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางอ่อนตัวลง โดยหากพิจารณาจากยอดขายของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สิ่งที่สะท้อนในเห็นคือ แม้ว่ารายรับของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในช่วง 9 เดือนแรก ปี 2548 จะขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 27.7 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่เป็นที่สังเกตว่า ผลกำไรของกลุ่มธุรกิจนี้มีการเติบโตค่อนข้างต่ำ โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มีกำไรลดลง โดยลดลงเฉลี่ยเกือบร้อยละ 20 เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูปเป็นกลุ่มมีการเติบโตอย่างโดดเด่น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2548 อาจมีมูลค่าประมาณ 330,000 ล้านบาท เทียบกับที่มีมูลค่า 292,481 ล้านบาทในปีก่อนหน้า คิดเป็นอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ประมาณร้อยละ 8.4 ชะลอลงเมื่อเทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 15.2 ในปี 2547 โดยอัตราการเติบโตของการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ชะลอลงมาเป็นลำดับ นับจากที่เคยขยายตัวสูงสุดถึงร้อยละ 20 ในปี 2545 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตสูงสุด แต่ค่อยๆชะลอตัวลงเมื่อมาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมเพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้สิ้นสุดลง ขณะที่ราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากนับตั้งแต่ช่วงท้ายของปี 2547 เป็นแรงกดดันให้สินค้าต่างๆมีการปรับขึ้นราคา ส่งผลกระทบต่อสถานะรายจ่ายของผู้บริโภค ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับขึ้น และอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับขึ้นในช่วงจังหวะที่รวดเร็วนับตั้งแต่กลางปี 2548 เป็นต้นมา ผลของปัจจัยต่างๆเหล่านี้ ได้ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง ขณะที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีทิศทางชะลอลง ตามภาวะที่ความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจต่างๆต่อแนวโน้มเศรษฐกิจปรับตัวลดลงมาเป็นลำดับ
สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าอาจยังคงมีทิศทางที่ชะลอตัว ที่สำคัญเนื่องจากการชะลอตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยความต้องการที่อยู่อาศัยอาจเผชิญปัจจัยลบจากแรงกดดันด้านภาระรายจ่ายของผู้บริโภค ที่ราคาสินค้าที่จำเป็นต่อการครองชีพยังมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นราคา จากที่ได้ชะลอการปรับราคาในช่วงที่ผ่านมา เช่น ค่าไฟฟ้า ก๊าซหุงต้ม อัตราเงินเฟ้อในปี 2549 โดยเฉลี่ยอาจอยู่ที่ระดับประมาณร้อยละ 3.8-4.3 แม้จะชะลอลงจากร้อยละ 4.5 ในปี 2548 แต่ยังคงเป็นระดับที่สูง นอกจากนี้ ในด้านทิศทางอัตราดอกเบี้ยก็มีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยในด้านภาวะกำลังซื้อและแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยจึงมีความเอื้ออำนวยต่อการซื้อที่อยู่อาศัยน้อยลงกว่าในระยะปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมคาดว่าอาจจะขยายตัวได้ในเกณฑ์ดี ถ้าภาวะเศรษฐกิจปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น โดยธุรกิจหลายประเภทยังมีความต้องการลงทุนขยายกำลังผลิต รวมทั้งนักลงทุนต่างชาติได้ให้ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น ตามประมาณการในกรณีพื้นฐานที่เศรษฐกิจไทยในปี 2549 ขยายตัวได้ใกล้เคียงร้อยละ 5 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอาจจะมีมูลค่าประมาณ 370,000 ล้านบาทในปี 2549 คิดเป็นอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ประมาณร้อยละ 8 ต่ำลงเล็กน้อยจากปี 2548
อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงในด้านลบอาจเกิดขึ้นได้ ในกรณีที่เศรษฐกิจขยายตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา สืบเนื่องจากการที่รัฐบาลอาจมีข้อจำกัดในด้านงบประมาณ ทำให้ไม่สามารถใช้มาตรการกระตุ้นการลงทุนในส่วนของรัฐได้อย่างเต็มที่ หรือโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐมีความล่าช้าออกไป ทำให้ผลกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดหวังว่าจะมาจากภาครัฐไม่เป็นไปดังที่คาด การลงทุนของภาคธุรกิจอาจมีการชะลอโครงการออกไป เช่นโครงการที่จะเปิดตัวตามแนวเส้นทางระบบรถไฟฟ้า หรือพื้นที่ศูนย์กลางทางเศรษฐกิจที่จะเกิดขึ้นรายรอบโครงการพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานขนาดใหญ่ของภาครัฐ ในกรณีดังกล่าว นอกเหนือจากธุรกิจที่อยู่อาศัยแล้ว การเปิดตัวโครงการด้านพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมก็อาจจะชะลอตัวลงเช่นกัน ในกรณีนี้ การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อาจเป็นการพัฒนาโครงการต่อเนื่อง ขณะที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นน้อยลง
หากพิจารณาแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 จำแนกตามประเภทธุรกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าอาจมีแนวโน้มผลประกอบการค่อนข้างดีกว่าระดับเฉลี่ย ได้แก่ คอนโดมิเนียม ที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ อาคารสำนักงาน และนิคมอุตสาหกรรม ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการต่ำกว่าระดับเฉลี่ย ได้แก่ ธุรกิจบ้านจัดสรร ธุรกิจรับสร้างบ้าน และธุรกิจบ้านมือสอง
ธุรกิจที่อยู่อาศัย : ยังมีแนวโน้มชะลอตัว
จากการวิเคราะห์ถึงแนวโน้มของกำลังซื้อที่อยู่อาศัย ในกรณีกู้ซื้อบ้าน พบว่าแม้ว่ารายได้ของผู้บริโภคมีทิศทางเพิ่มสูงขึ้น แต่เมื่อคำนึงถึงปัจจัยในด้านเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่จะปรับสูงขึ้น อาจทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคต่อที่อยู่อาศัยยังไม่ปรับตัวดีขึ้นในช่วงปี 2549 ส่งผลให้ความต้องการในตลาดอาจค่อนข้างจะทรงตัวในระดับที่ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า
ในปี 2548 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ที่อยู่อาศัยใหม่ที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลอาจมีจำนวนประมาณ 65,300 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 จากปีก่อนหน้า ขณะที่ในปี 2549 อาจมีจำนวนประมาณ 65,000-67,000 หน่วย ทรงตัวในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2548 โดยอัตราการขยายตัวอาจอยู่ในช่วงลดลงเล็กน้อย ถึงเติบโตประมาณร้อยละ 3
สำหรับมูลค่าตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ทั่วประเทศในปี 2549 คาดว่าการก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาจมีมูลค่าประมาณ 222,000 ล้านบาท เทียบกับมูลค่าประมาณ 199,800 ล้านบาทในปี 2548 โดยอัตราเติบโต ณ ราคาคงที่ คาดว่าอยู่ที่ประมาณร้อยละ 6 ชะลอลงจากปี 2548 ที่คาดว่ามีอัตราการขยายตัวประมาณร้อยละ 12.5
ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเติบโตในอัตราที่ชะลอลง คงจะส่งผลให้ตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2549 เติบโตในทิศทางที่สอดคล้องกัน โดยยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมทั้งระบบคาดว่าจะสูงขึ้นมาอยู่ที่ระดับ 1,304,000 ล้านบาท จากมูลค่าที่คาดการณ์ประมาณ 1,208,000 ล้านบาท ณ สิ้นสุดปี 2548 หรือขยายตัวประมาณร้อยละ 8 เทียบกับคาดการณ์การเติบโตในปี 2548 ที่ประมาณร้อยละ 17
• ธุรกิจบ้านจัดสรร : ในปี 2548 ตลาดบ้านจัดสรรหดตัวลงค่อนข้างมาก ที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลคาดว่ามีจำนวนประมาณ 35,500 หน่วย ลดลงประมาณร้อยละ 13 จากจำนวน 40,752 หน่วยในปี 2547 แต่เมื่อพิจารณาจากรายได้ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ผู้ประกอบการหลายรายมียอดขายสูงขึ้น สะท้อนให้เห็นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่มีความได้เปรียบภายใต้ภาวะที่ผู้ประกอบการรายเล็กผลิตสินค้าออกสู่ตลาดน้อยลง แนวโน้มธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2549 คาดว่าปัจจัยบวกจะมาจากการที่แนวโน้มเศรษฐกิจอาจขยายตัวในอัตราที่สูงขึ้น และอัตราเงินเฟ้อจะค่อยๆคลายตัวลงในระดับหนึ่งในช่วงครึ่งหลังของปี ส่วนปัจจัยลบอาจเกิดจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยและราคาที่อยู่อาศัยที่ยังอาจปรับสูงขึ้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า โดยภาพรวมแล้วอุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรในปี 2549 อาจจะยังคงทรงตัวในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2548 โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 35,000-37,000 หน่วย
• คอนโดมิเนียม : ความต้องการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลางยังคงมีสูง โครงการที่เปิดขายในช่วงปี 2548 ยังคงมีจำนวนเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน โครงการคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดยังคงมีแนวโน้มที่ดีอย่างต่อเนื่อง โดยเป็นการลงทุนในโครงการรีสอร์ทตากอากาศตามแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ปริมาณห้องชุดคอนโดมิเนียมที่จดทะเบียนทั่วประเทศ อาจมีจำนวนรวมทั้งสิ้นประมาณ 11,900 หน่วย ในปี 2548 เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 15 จากจำนวน 10,387 หน่วยในปี 2547 โดยเป็นห้องชุดที่จดทะเบียนในกรุงเทพฯและปริมณฑล ประมาณ 8,900 หน่วย ขยายตัวประมาณร้อยละ 10 จาก 8,063 หน่วยในปี 2547 สำหรับแนวโน้มในปี 2549 คอนโดมิเนียมที่จะสร้างแล้วเสร็จอาจยังมีจำนวนเพิ่มขึ้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า ห้องชุดที่มีการจดทะเบียนทั่วประเทศอาจจะมีจำนวนประมาณ 13,000 ยูนิต ในปี 2549 เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 8 จากปี 2548 โดยห้องชุดคอนโดมิเนียมจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลน่าจะมีจำนวนประมาณ 9,800 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 10 จากปี 2548 อย่างไรก็ตาม โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่อาจชะลอลงจากปี 2548 เนื่องจากมีโครงการเปิดตัวอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา ขณะที่ภาวะกำลังซื้อของผู้บริโภคอาจยังไม่ปรับตัวดีขึ้นมากนักในช่วงปี 2549 และอาจเป็นปีที่อัตราดอกเบี้ยปรับขึ้นไปถึงจุดสูงสุด ก่อนที่จะไปสู่ทิศทางที่มีเสถียรภาพมากขึ้น ปัจจัยที่จะกระตุ้นอุปสงค์ในช่วงปี 2549 จึงมีไม่มากนัก
• ธุรกิจรับสร้างบ้าน : ตลาดบ้านปลูกสร้างเองโดยภาพรวมมีการเติบโตได้ดีในช่วงปี 2548 สวนทางกับภาวะธุรกิจบ้านจัดสรรที่ชะลอตัวลง โดยอาจมีสาเหตุจากการโครงการจัดสรรที่เปิดตัวใหม่มีการปรับรูปแบบและคุณสมบัติของบ้านให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายที่เป็นฐานใหญ่ของตลาด นั่นคือกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ความหลายหลายของบ้านที่ผลิตออกมาจึงอาจมีน้อยกว่าในช่วงปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการมีต้นทุนเพิ่มขึ้นในการพัฒนาโครงการ ดังนั้น ด้วยระดับราคาเดียวกันกับในปีก่อนหน้า ลูกค้าจึงมักจะหาซื้อบ้านได้ในขนาดที่เล็กลง หรือตั้งอยู่ในทำเลที่ไกลออกไป นอกจากนี้ ที่ดินในทำเลที่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในและชั้นกลางที่สามารถนำมาพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลดน้อยลง ส่งผลให้ผู้ที่มีความต้องการสินค้าที่มีความเฉพาะเจาะจง เช่น ในด้านทำเล ขนาดที่อยู่อาศัย หรือความยืดหยุ่นในการเลือกแบบบ้านและวัสดุที่ใช้ให้อยู่ภายในงบประมาณที่ตั้งไว้ จึงหันมาปลูกสร้างบ้านโดยใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านหรือผู้รับเหมารายย่อย อย่างไรก็ตาม ในปี 2549 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าแนวโน้มตลาดบ้านปลูกสร้างเองอาจมีทิศทางชะลอตัวลงตามภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยรวม และเมื่อต้องเปรียบเทียบกับฐานที่สูงของปี 2548 อาจทำให้ตลาดบ้านปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีระดับที่ไม่สูงขึ้นกว่าในปีก่อนหน้า โดยอาจจะมีจำนวนประมาณ 24,000 หน่วย ใกล้เคียงกับปี 2548 ที่คาดว่ามีจำนวนประมาณ 24,500 หน่วย มูลค่าตลาดโดยรวมของตลาดบ้านปลูกสร้างเอง (ไม่รวมราคาที่ดิน) ในปี 2549 คาดว่าจะมีระดับประมาณ 50,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้ คาดว่าจะเป็นตลาดของบริษัทรับสร้างบ้านประมาณร้อยละ 16 หรือมูลค่าตลาดประมาณ 8,000 ล้านบาท
• บ้านมือสอง : ภาวะตลาดบ้านมือสองอาจมีปัจจัยบวกที่ทำให้ลูกค้าผู้ซื้อบ้านหันมาสนใจบ้านมือสองมากขึ้นกว่าในอดีตที่ผ่านมา นั่นคือ มาตรการลดหย่อนภาษีและค่าธรรมเนียมการซื้อบ้านมือสอง นอกจากนี้ ราคาบ้านใหม่ที่ปรับตัวสูงขึ้นโดยในปี 2548 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณร้อยละ 7 ตามภาวะต้นทุนของผู้ประกอบการที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับการบังคับใช้ข้อกำหนดผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ประมาณในช่วงต้นปี 2549 นี้ จะมีส่วนทำให้ราคาขั้นต่ำของบ้านในโครงการจัดสรรใหม่ในเขตกรุงเทพฯต้องปรับสูงขึ้น สืบเนื่องจากการที่ต้องใช้ขนาดที่ดินที่ใหญ่ขึ้นเพื่อให้ระยะถอยร่นและพื้นที่ว่างเป็นไปตามข้อกำหนด และในบางพื้นที่ยังจะมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการ ปัจจัยทั้งหลายนี้ อาจช่วยกระตุ้นการขายบ้านมือสองได้ในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม การเติบโตของธุรกิจบ้านมือสองคาดว่าจะเผชิญข้อจำกัดเช่นเดียวกับตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวม คือผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลง
ที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ : ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนจากต่างประเทศ
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าความต้องการที่พักอาศัยของชาวต่างชาติ ทั้งอพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์จะยังมีแนวโน้มที่ดีอย่างต่อเนื่อง จากการเข้ามาขยายการลงทุนของบริษัทต่างชาติ ซึ่งนักลงทุนต่างชาติมีโครงการขยายการลงทุนเพิ่มขึ้นในหลายอุตสาหกรรม เช่น อุตสาหกรรมยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ เคมีภัณฑ์ และธุรกิจบริการ ส่งผลให้มีเจ้าหน้าที่ระดับบริหารและผู้เชี่ยวชาญจากต่างชาติเดินทางเข้ามาทำงานในประเทศไทยมากขึ้น ในปี 2548 มีชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศจำนวน 65,549 ราย เพิ่มขึ้นร้อยละ 24 เทียบกับปีก่อนหน้า และคาดว่าจะยังมีจำนวนเพิ่มขึ้นในปี 2549 ตามการเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นของบริษัทข้ามชาติ นอกจากนี้ แนวทางของรัฐบาลที่สนับสนุนธุรกิจลองสเตย์ และการบริการด้านสุขภาพ จะเป็นโอกาสทางการตลาดอีกลักษณะหนึ่งของธุรกิจที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ สำหรับตลาดธุรกิจอพาร์ตเมนต์ค่อนข้างมีภาวะที่ดีกว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากอัตราการเข้าพักในเขตกรุงเทพฯชั้นในมีระดับสูงในเกือบทุกทำเล อุปสงค์ที่เติบโตอย่างต่อเนื่องน่าจะสนับสนุนให้อัตราค่าเช่ามีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่ผ่านมาได้มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น ส่งผลให้อัตราการเข้าพักและอัตราค่าเช่าปรับตัวลดลงเช่นกัน
อาคารสำนักงาน : อุปทานใหม่ยังมีน้อย ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จากภาวะการลงทุนของภาคเอกชนที่ยังมีแนวโน้มขยายตัว แม้จะเป็นอัตราที่ชะลอลงจากปีก่อนหน้า น่าจะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าในปี 2549 ความต้องการน่าจะมีระดับใกล้เคียงกับปี 2548 ที่ผ่านมา ที่คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 200,000 ตารางเมตร อย่างไรก็ตาม อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง จากการที่มีอุปทานใหม่เข้ามาค่อนข้างน้อย ที่ผ่านมายังไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เกิดขึ้น ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในโครงการคอมเพล็กซ์ หรือเป็นอาคารที่มีขนาดไม่ใหญ่นัก เนื่องจากผู้ประกอบการยังระมัดระวังในการลงทุน อุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในระยะ 2 ปีข้างหน้าอาจมีรวมกันไม่ถึง 100,000 ตารางเมตร ซึ่งจะส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่มีโอกาสปรับตัวสูงขึ้นได้อีก
นิคมอุตสาหกรรม: ได้รับอานิสงส์จากการขยายการลงทุนในอุตสาหกรรมยุทธศาสตร์
ในช่วงปี 2548 การลงทุนในภาคอุตสาหกรรมมีทิศทางที่ขยายตัวได้ดี โดยคาดว่าโรงงานที่ขออนุญาตก่อตั้งทั่วประเทศอาจมีจำนวน 6,100 แห่ง มีมูลค่าการลงทุนรวมทั้งสิ้นประมาณ 240,000 ล้านบาท โดยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ามีจำนวนเพิ่มขึ้นร้อยละ 22 และมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นร้อยละ 65 สำหรับแนวโน้มในปี 2549 คาดว่าการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมจะยังคงขยายตัวในเกณฑ์ดีอย่างต่อเนื่อง สืบเนื่องจากการที่อุตสาหกรรมหลายสาขามีอัตราการใช้กำลังผลิตในระดับสูงใกล้เต็มกำลัง ขณะที่ความต้องการลงทุนของกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ของไทยและการลงทุนจากต่างประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมาก สังเกตได้จากการขอรับส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอในปี 2548 มีมูลค่าโครงการสูงถึง 716,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 11 จากมูลค่าโครงการ 644,300 ล้านบาทในปี 2547 โดยมีจำนวนโครงการลงทุนเกือบ 1,300 โครงการ การที่โครงการที่มีแผนการลงทุนมีจำนวนเพิ่มสูงอย่างมาก การที่ภาคอุตสาหกรรมมีความต้องการขยายกำลังผลิตเพิ่มขึ้นนี้ คาดว่าจะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมขยายตัวได้อย่างต่อเนื่องในปี 2549 โดยความต้องการพื้นที่ส่วนใหญ่มาจากอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน อุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ และอุตสาหกรรมปิโตรเคมี
สรุปและข้อคิดเห็น
โดยภาพรวมแล้วการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 มีทิศทางที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในธุรกิจที่อยู่อาศัย ตลาดรวมของธุรกิจบ้านจัดสรรปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้า สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่โดยรวมทั้งระบบมีจำนวนลดลง ขณะที่สินเชื่อธนาคารพาณิชย์ที่ให้แก่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับตัวลดลง ภาวะตลาดที่ชะลอตัว ประกอบกับต้นทุนทางธุรกิจที่เพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผลประกอบการของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางอ่อนตัวลง โดยผลกำไรรวมของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2 แต่ผลกำไรของกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยหดตัวลงประมาณเกือบร้อยละ 20 ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมและโรงงานสำเร็จรูปหลายรายมียอดขายและผลกำไรเติบโตอย่างโดดเด่น
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2548 อาจมีมูลค่าประมาณ 330,000 ล้านบาท เทียบกับที่มีมูลค่า 292,481 ล้านบาทในปีก่อนหน้า คิดเป็นอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ประมาณร้อยละ 8.4 ชะลอลงเมื่อเทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 15.2 ในปี 2547 ราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากนับตั้งแต่ช่วงท้ายของปี 2547 เป็นแรงกดดันให้สินค้าต่างๆมีการปรับขึ้นราคา ส่งผลกระทบต่อสถานะรายจ่ายของผู้บริโภค ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับขึ้น และอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับขึ้นในช่วงจังหวะที่รวดเร็วนับตั้งแต่กลางปี 2548 เป็นต้นมา ผลของปัจจัยต่างๆเหล่านี้ ได้ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง
สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าอาจยังคงมีทิศทางที่ชะลอตัว ที่สำคัญเนื่องจากการชะลอตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยความต้องการที่อยู่อาศัยอาจเผชิญปัจจัยลบจากแรงกดดันด้านภาระรายจ่ายของผู้บริโภคที่ยังอยู่ในระดับที่สูง ขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมคาดว่าอาจจะขยายตัวได้ในเกณฑ์ดี ถ้าภาวะเศรษฐกิจปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นตามที่คาดไว้ โดยธุรกิจหลายประเภทยังมีความต้องการลงทุนขยายกำลังผลิต รวมทั้งนักลงทุนต่างชาติได้ให้ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น ตามประมาณการในกรณีพื้นฐานที่เศรษฐกิจไทยในปี 2549 ขยายตัวได้ใกล้เคียงร้อยละ 5 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอาจจะมีมูลค่าประมาณ 370,000 ล้านบาทในปี 2549 คิดเป็นอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ประมาณร้อยละ 8 ต่ำลงเล็กน้อยจากปี 2548 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงในด้านลบอาจเกิดขึ้นได้ ในกรณีที่เศรษฐกิจขยายตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา สืบเนื่องจากการที่รัฐบาลอาจมีข้อจำกัดในด้านงบประมาณ ทำให้ไม่สามารถใช้มาตรการกระตุ้นการลงทุนในส่วนของรัฐได้อย่างเต็มที่ หรือโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐมีความล่าช้าออกไป ทำให้ผลกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดหวังว่าจะมาจากภาครัฐไม่เป็นไปดังที่คาด การลงทุนของภาคธุรกิจต่างๆอาจมีการชะลอโครงการออกไป ส่งผลสะท้อนกลับมาสู่อุปสงค์ในภาคอสังหาริมทรัพย์
หากจำแนกประเภทธุรกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการค่อนข้างดีกว่าระดับเฉลี่ย ได้แก่ คอนโดมิเนียม ที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ อาคารสำนักงาน และนิคมอุตสาหกรรม ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการต่ำกว่าระดับเฉลี่ย ได้แก่ ธุรกิจบ้านจัดสรร ธุรกิจรับสร้างบ้าน และธุรกิจบ้านมือสอง ผู้ประกอบการอาจเผชิญแรงกดดันจากภาวะตลาดที่ชะลอตัว ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนทางธุรกิจอาจยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น อัตรากำไรของธุรกิจจึงมีแนวโน้มที่ลดลงต่อเนื่อง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า การชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น เป็นไปตามวัฏจักรของธุรกิจที่ปรับตัวอย่างค่อนข้างฉับพลัน จากช่วงที่อุปสงค์ตอบสนองต่อแรงกระตุ้นจากปัจจัยแวดล้อมที่เกื้อหนุนหลายประการ มาสู่ช่วงที่ผู้ประกอบการนอกจากจะต้องเผชิญกับปัจจัยทางธุรกิจในสภาวะปกติที่ไร้แรงกระตุ้นแล้ว ยังต้องเผชิญปัจจัยลบที่สำคัญคือการกำลังซื้อของผู้บริโภคมีทิศทางปรับตัวลดลง อย่างไรก็ตาม ทิศทางดังกล่าวน่าจะค่อยๆปรับตัวดีขึ้นได้ในระยะต่อไป เมื่อการเพิ่มขึ้นของรายจ่ายของผู้บริโภคมีอัตราที่ลดลงต่ำกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ และแรงกดดันจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นลดน้อยลง ทำให้ระดับกำลังซื้อของผู้บริโภคต่ออสังหาริมทรัพย์กลับมามีทิศทางที่ดีขึ้นได้ นอกจากนี้ การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวตามสภาวะแวดล้อมทางธุรกิจได้อย่างเหมาะสม ภาวะอุปทานส่วนเกินและการเก็งกำไรมีต่ำ ย่อมเป็นสัญญาณที่ดีถึงเสถียรภาพและภูมิคุ้มกันต่อการเติบโตในระยะยาวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และย่อมส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจและการเงินของประเทศโดยภาพรวม
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีความเห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีศักยภาพที่จะเติบโตได้ในระยะยาว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องกับทิศทางการลงทุนของประเทศ ซึ่งหากพิจารณาถึงนโยบายของภาครัฐในด้านเป้าหมายการลงทุนในระยะยาว จะเห็นได้ว่ามีปัจจัยที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาด้านการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์อีกมาก อาทิ แผนการลงทุนของภาครัฐในการพัฒนาโครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งจะเปิดพื้นที่ใหม่ที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือแผนยุทธศาสตร์ของประเทศที่มีเป้าหมายเพื่อให้ไทยเป็นศูนย์กลางการผลิต การค้า การท่องเที่ยว และการบริการในภูมิภาค นอกจากนี้ กรอบความร่วมมือทางเศรษฐกิจภายในภูมิภาค เช่น กลุ่มความร่วมมืออนุภูมิภาคลุ่มแม่น้ำโขง หรือ GMS ความร่วมมือกับกลุ่มประเทศทางซีกตะวันตกของไทย หรือ BIMST-EC และการปรับปรุงระบบโลจิสติกส์ของประเทศที่เชื่อมโยงกับประเทศในภูมิภาค เช่น การพัฒนาเส้นทางเศรษฐกิจในภูมิภาค หรือ Economic Corridors ที่เชื่อมระหว่างประเทศทางเหนือและใต้ ตะวันออกและตะวันตก โดยมีไทยเป็นศูนย์กลาง แผนจัดตั้งศูนย์กลางการขนส่งและกระจายสินค้านานาชาติ คลังสินค้านานาชาติ ศูนย์ประชุมและแสดงสินค้านานาชาติ แผนการต่างๆเหล่านี้ ถ้ามีการดำเนินการอย่างเป็นรูปธรรม จะมีส่วนในการผลักดันให้มีการกระจายการพัฒนาและความเจริญไปสู่จังหวัดต่างๆที่สำคัญมากขึ้น ส่งผลให้โอกาสการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกระจายตัวออกจากกรุงเทพฯและปริมณฑลไปสู่จังหวัดที่มีที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่มีศักยภาพ หรือเป็นศูนย์กลางกิจกรรมทางเศรษฐกิจในระดับภาค เช่นในด้านอุตสาหกรรม การเกษตร และการท่องเที่ยว
