คอนโดมิเนียมปี 2551: ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน …ภายใต้ความเสี่ยงที่ไม่ควรมองข้าม


by admin
07-12-2007 00:00:00

ถึงแม้ว่าภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีหมูไฟยังคงประสบภาวะการชะลอตัวต่อเนื่อง อันเป็นผลมาจากเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเผชิญกับปัจจัยลบ ความไม่แน่นอนทางการเมือง ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมกลับยังคงเติบโตสวนกระแสตลาด โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะทำเลในย่านธุรกิจใจกลางเมือง และตามเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่าน และจากการที่ภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลง ประกอบกับผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นราคาน้ำมัน ทำให้ผู้ประกอบการบางกลุ่มได้ปรับวิกฤตให้เป็นโอกาสทางธุรกิจ โดยได้หันมาเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลาง ราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท และยังคงพัฒนาโครงการตามเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบพาดผ่าน เนื่องจากผู้ประกอบการมองว่าลูกค้าระดับที่มีรายได้ปานกลางเป็นฐานตลาดลูกค้ากลุ่มที่มีขนาดใหญ่ และลูกค้าส่วนใหญ่ที่ทำงานในย่านธุรกิจ ยังคงต้องการที่จะหาซื้อที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานตนเอง สะดวกสบายในการเดินทาง ประหยัดเวลา เป็นต้น และโครงการคอนคอนโดมิเนียมที่ถูกเปิดตัวออกมานั้นได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค ทำให้เกิดกระแสการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท ทำเลใกล้รถไฟฟ้า 2 ระบบ เกิดขึ้นมากมาย ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีทั้งผู้ประกอบการรายเก่าที่มีความชำนาญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังคงเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการที่เคยเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบได้หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ประกอบการจากวงการธุรกิจอื่นที่มีที่ดินเป็นของตนเองในทำเลดังกล่าวได้หันมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเช่นกัน

อย่างไรก็ตามการเร่งลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ในปัจจุบันการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวมีความรุนแรงมากขึ้น จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการจะใช้กลยุทธ์การตลาด โดยชูจุดเด่นในด้านทำเลที่ตั้งของโครงการ ราคา และการจัดรายการส่งเสริมการขายเพื่อจูงใจลูกค้า แต่การปิดโครงการการขายเริ่มชะลอลงในบางพื้นที่ ทำให้เกิดคำถามถึงความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงในตลาดคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียม..ที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ

วิกฤตการณ์เศรษฐกิจ ปี 2540 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะชะลอตัวอย่างรุนแรง เนื่องมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ถดถอย การลอยตัวค่าเงินบาท ปัญหาการขาดสภาพคล่องนอกจากนี้ยังมีปัญหาภายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เองที่ก่อนหน้านี้มีการสร้างที่อยู่อาศัยออกมาเป็นจำนวนมากกว่ากำลังซื้อและความต้องการที่แท้จริงต่อปี จนทำให้เกิดปัญหาสินค้าล้นตลาดเกินความต้องการอยู่ ดังนั้นทันทีที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศประสบปัญหา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงประสบกับภาวะฟองสบู่แตกและเผชิญการถดถอยอย่างรุนแรง สำหรับจำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2539 (ก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ ปี 2540) มีการสร้างกันมากถึงประมาณ 63,823 หน่วย ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 58.3 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และเมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมทรุดตัวลง โดยจำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลหดตัวเป็นเวลาติดต่อกันถึง 5 ปี (2540-2544)

จนกระทั่งในช่วงปี 2545-2547 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้กลับมาฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปอีกครั้ง อย่างไรก็ตามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอลงอีกครั้งในช่วงปี 2548 ซึ่งจะเห็นได้ว่า ซึ่งการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ สาเหตุมาจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ อันเนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ อาทิ การปรับตัวขึ้นของระดับราคาสินค้าอุปโภคและบริโภค จากผลของการปรับตัวสูงขึ้นของราคา อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ปรับตัวสูงขึ้น และสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมือง เป็นต้น

ถึงแม้ว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะชะลอลง แต่การชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมาเป็นการชะลอตัวในกลุ่มผู้ประกอบการโครงการแนวราบ และการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระดับบน สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ จากการที่ภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการบางกลุ่มได้แสวงหาโอกาสทางธุรกิจ ในการสร้างยอดขายจากเซ็กเม้นต์ตลาดที่อยู่อาศัยที่ยังมีศักยภาพเติบโต โดยได้หันมาเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลาง ราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท และเน้นพัฒนาโครงการตามเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบพาดผ่าน เนื่องจากผู้ประกอบการมองว่าลูกค้าระดับที่มีรายได้ปานกลางเป็นฐานตลาดลูกค้ากลุ่มที่มีขนาดใหญ่ และลูกค้าส่วนใหญ่ที่ทำงานในย่านธุรกิจ ยังคงต้องการที่จะหาซื้อที่อยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานตนเอง สะดวกสบายในการเดินทาง ประหยัดเวลา เป็นต้น

นอกจากนี้ปัจจัยที่ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมเป็นที่ต้องการของตลาด เช่น พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตามค่านิยม ยุคสมัย วิถีชีวิตเปลี่ยนไปตามกาลเวลา การต้องการความเป็นอิสระส่วนตัวมากขึ้น ขนาดครอบครัวที่มีจำนวนสมาชิกน้อยลง คนที่อยู่เป็นโสดมีมากขึ้น และความต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในย่านธุรกิจ หรือใจกลางที่อยู่ใกล้ระบบคมนาคมที่สะดวก โดยเฉพาะใกล้ระบบรถไฟฟ้า ซึ่งหลังจากราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วก็ทำให้ผู้บริโภคหันมาหาที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้รถไฟฟ้ามากขึ้น เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง

แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2551: ความเสี่ยงที่สำคัญ...ผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียม

ทั้งนี้ความร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลางในเมืองของกรุงเทพฯที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากกระแสความต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในย่านธุรกิจ หรือใจกลางเมือง และการคมนาคมสะดวกอยู่ใกล้กับเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 มีประมาณ 17,000 หน่วย มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 จากนี้คาดว่าน่าจะมีจำนวน 16,000 หน่วย ในปี 2550 เนื่องจากการเร่งเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากในช่วงก่อนหน้าได้ทยอยสร้างเสร็จ

สำหรับแนวโน้มในปี 2551 คาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมยังจะขยายตัวในเกณฑ์ดี อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 ความเสี่ยงจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนมีหลายประการ โดยตัวแปรที่จะมีผลกระทบต่อภาคคอนโดมิเนียม มีดังนี้

ปัจจัยสนับสนุนการขยายตัวตลาดคอนโดมิเนียม

การจัดตั้งรัฐบาลหลังการเลือกตั้งวันที่ 23 ธันวาคม 2550 ทิศทางเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค คือ สถานการณ์ทางการเมือง ทั้งนี้คาดว่ารัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งน่าจะมีแนวทางใช้นโยบายที่จะกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจ โดยเฉพาะโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐที่ได้รับอนุมัติและเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลเพื่อดำเนินโครงการภายในช่วงปี 2550 น่าจะเริ่มต้นก่อสร้างได้ในปี 2551 เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีม่วง ซึ่งน่าจะทำให้ภาคเอกชน มีความมั่นใจต่อทิศทางนโยบายและมีผลต่อเนื่องไปสู่การกระตุ้นการลงทุนของภาคเอกชนตามมาด้วย และเมื่อมีการลงทุนของภาครัฐ และภาคเอกชนมากขึ้น น่าจะช่วยฟื้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเช่นกัน อย่างไรก็ตามกรณีที่รัฐบาลใหม่มีโอกาสเป็นรัฐบาลผสมหลายพรรคอาจมีผลกระทบต่อประสิทธิภาพในการดำเนินนโยบายได้

การอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า
จากการที่รัฐบาลมีการอนุมัติการก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน บางซื่อถึงรังสิต โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ และโครงการรถไฟฟ้าช่วงต่อขยายสายสีเขียว หมอชิตถึงสะพานใหม่ ซึ่งน่าจะช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการตัดสินใจซื้อที่ออยู่อาศัยในแถบนั้น

ความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อการขยายตัวตลาดคอนโดมิเนียม

การปรับขึ้นราคาน้ำมันแรงกดดันต่อต้นทุนการผลิตและอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้การปรับขึ้นราคาน้ำมันที่สูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ได้ส่งผลกระทบต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ซึ่งผลกระทบที่ผลกระทบต่อผู้ประกอบการได้รับ คือ การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิต จะเห็นได้ว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง รายงานโดยกระทรวงพาณิชย์ ในเดือนพฤศจิกายนเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 จากเดือนก่อนหน้า และปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับเดือนเดียวกันของปีก่อน ซึ่งหากราคาน้ำมันยังคงปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงปี 2551 มีโอกาสที่จะปรับราคาขึ้น ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการก่อสร้าง ย่อมส่งผลกระทบระดับราคาที่อยู่อาศัยในอนาคต

สำหรับผลกระทบจากการปรับขึ้นราคาน้ำมันต่อผู้บริโภคที่กำลังตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ถึงแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาการปรับขึ้นของราคาน้ำมันจะมีส่วนช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ในทำเลที่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบ หรือทำเลใจกลางเมือง เนื่องจากสามารถช่วยผู้บริโภคประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากขึ้น อย่างไรก็ตามราคาน้ำมันที่สูงขึ้นในขณะนี้ ได้ส่งผลกระทบต่อภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะเห็นได้ว่าค่ารถโดยสารประจำทางได้ทำการปรับขึ้นมา ราคาแก๊สหุงต้มได้เริ่มมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น และการเริ่มทยอยปรับขึ้นราคาสินค้าอุปโภคและบริโภคของผู้ผลิตบางราย แน่นอนว่าการปรับขึ้นราคาสินค้าแต่ระดับรายได้คงที่ย่อมมีผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย

ทิศทางการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อแรงกดดันต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
ทิศทางการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อนั้น เป็นผลมาจากการที่ราคาน้ำมันได้ปรับสูงขึ้น โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ประเมินว่า ในกรณีขั้นพื้นฐาน คาดว่า ราคาน้ำมันดิบเบรนท์โดยเฉลี่ยในปี 2551 อยู่ที่ประมาณ 78.9 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล อัตราเงินเฟ้อจะอยู่ที่ประมาณ 2.8-3.2 สำหรับกรณีน้ำมันราคาแพง โดยถ้าหากราคาน้ำมันดิบเบรนท์โดยเฉลี่ยในปี 2551 อยู่ที่ประมาณ 88.9 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล อัตราเงินเฟ้อจะสูงขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 3.0-4.0 ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อยังเป็นตัวแปรที่มีส่วนในการกดดันอัตราดอกเบี้ยในปีหน้าปรับสูงขึ้น ซึ่งแน่นอนว่าการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ย่อมส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ทั้งนี้การปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทุกๆ 1% ส่งผลให้วงเงินที่ขอกู้ได้หายไปประมาณ 8% เช่นเดียวกับการผ่อนชำระค่างวดที่เพิ่มขึ้น 8% เช่นกัน

ปัญหาซับไพร์มในสหรัฐ ผลกระทบต่อธุรกิจไทย
ทั้งนี้ปัญหาซับไพร์มที่เกิดขึ้นในประเทศสหรัฐอเมริกา ที่ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดเงินตลาดทุนทั่วโลก ยังคงเป็นความเสี่ยงที่อาจส่งผลให้เศรษฐกิจสหรัฐชะลอตัวลง และค่าเงินดอลลาร์อาจมีทิศทางที่อ่อนค่าลง ซึ่งอาจซ้ำเติมภาวะของธุรกิจส่งออกบางประเภทของไทย อาจทำให้เกิดผลกระทบต่อภาวะการจ้างงานได้ในอนาคต

นอกจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจคอนโดมิเนียม ความเสี่ยงที่สำคัญที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียม คือ ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงในตลาดคอนโดมิเนียม

จากการที่โครงการคอนคอนโดมิเนียมที่ถูกเปิดตัวออกมานั้นได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้บริโภค ทำให้ทั้งผู้ประกอบการรายเก่าที่มีความชำนาญในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่ยังคงเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการที่เคยเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบได้หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเข่นกัน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่มีที่ดินเป็นของตนเองในทำเลดังกล่าวได้หันมาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเช่นกัน ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมยังคงมีออกมาสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมมีการเปิดตัวในช่วง10 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวนประมาณ 34,810 หน่วย มีปริมาณค่อนข้างสูง นอกจากนี้ผลสำรวจจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า โครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบ ในปัจจุบันที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยตัวเลขในเดือนสิงหาคมมีจำนวน 97 โครงการ ซึ่งมีประมาณ 34,816 หน่วยนั้น โดยจำนวนที่ขายแล้วมีประมาณ 21,656 หน่วย และที่ยังรอขายอยู่อีกประมาณ 13,303 หน่วย ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการเร่งลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ในปัจจุบันการแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลดังกล่าวมีความรุนแรงมากขึ้น จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการจะใช้กลยุทธ์การตลาด โดยชูจุดเด่นในด้านทำเลที่ตั้งของโครงการ ราคา และการจัดรายการส่งเสริมการขายเพื่อจูงใจลูกค้า อย่างไรก็ตามการปิดโครงการการขายเริ่มมีสัญญาณชะลอลงในบางพื้นที่

ถึงแม้ว่าในขณะนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจะมีกระแสการตอบรับในตลาดเป็นอย่างดี ซึ่งอาจจะนับได้ว่าเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่องมากกว่าโครงการแนวราบ อย่างบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮาส์ในขณะนี้ แต่จากการที่รัฐบาลได้มีการอนุมัติการก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 เส้นทาง คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน บางซื่อถึงรังสิต โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ และโครงการรถไฟฟ้าช่วงต่อขยายสายสีเขียว หมอชิตถึงสะพานใหม่ และจากความชัดเจนของรัฐบาลในการอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง (โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน บางซื่อถึงรังสิต โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ) โครงการแนวราบน่าจะกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีกครั้ง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยรูปแบบบ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นที่นิยมของผู้บริโภค สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความเป็นส่วนตัวมากกว่าคอนโดมิเนียม ทั้งนี้จากการที่กำลังซื้อที่ลดลงทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มหันมาหาสินค้าทดแทนให้เหมาะสมต่อกำลังซื้อ โดยที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จึงเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์ที่ตั้งอยู่ทำเลชานเมืองในปัจจุบันระดับราคาอยู่ที่ประมาณ 1-3 ล้านบาท ในเส้นทางที่จะมีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่านน่าจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง นอกจากนี้เมื่อภาวะเศรษฐกิจปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาอีกครั้ง ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า โครงการบ้านเดี่ยวน่าจะกลับมาเป็นที่สนใจอีกครั้ง

บทสรุปและข้อคิดเห็น

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2551 น่าจะทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางราคาระหว่าง 1- 3 ล้านบาท ที่ผู้ประกอบการหลายรายหันมาเน้นการเปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมือง เพื่อจับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ที่ต้องการความสะดวกในการเดินทาง ซึ่งปัจจุบันภาระรายจ่ายผู้บริโภคปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลง กลยุทธ์ดังกล่าวจึงเป็นการมุ่งตอบสนองภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง ทั้งนี้การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมในปีหน้าผู้ประกอบการคงจะมีการเร่งทำแคมเปญการตลาดเพื่อเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ในมือ และการกระตุ้นให้ลูกค้าโครงการมาทำการโอนสินค้าให้เร็วขึ้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า จะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 มีประมาณ 17,000 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.3 จากที่คาดว่าจะมีจำนวน 16,000 หน่วย ในปี 2550 เนื่องจากการเร่งเปิดโครงการคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมากในช่วงก่อนหน้าได้ทยอยสร้างเสร็จ

สำหรับแนวโน้มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในปี 2551 คาดว่า ตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค คือ สถานการณ์ทางการเมือง การฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ ขึ้นอยู่กับเสถียรภาพของรัฐบาลใหม่ และประสิทธิภาพในการดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจ และสามารถเร่งรัดโครงการลงทุนต่างๆ เช่น โครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนทั้ง 3 สาย เป็นต้น น่าจะช่วยให้เศรษฐกิจฟื้นตัว ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจที่จะใช้จ่ายมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 ยังคงมีความเสี่ยง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้จำเป็นต้องเพิ่มความระมัดระวังและรอบคอบในการวางแผนการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เพื่อรอดูทิศทางที่เศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้น จึงส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอออกไป อาทิ

การปรับขึ้นราคาน้ำมันที่สูงเป็นประวัติการณ์ หากราคาน้ำมันยังคงพุ่งสูงขึ้นในปีหน้า น่าจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจไทย ทั้งนี้การที่ราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นได้ส่งผลกระทบที่ต่อผู้ประกอบการ คือ การเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิต ส่งผลกระทบต่อแนวโน้มการปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยที่อาจมีโอกาสปรับสูงขึ้นในปีหน้า เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์เหล็กได้มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นได้ส่งผลกระทบต่อทั้งต้นทุนการผลิตและขนส่ง ทั้งนี้แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างในปีหน้าอาจมีการปรับเพิ่มขึ้นหากต้นทุนการผลิตยังคงเพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นยังส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอลงด้วย

ภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ที่เป็นแรงกดดันต่อการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้เร็วขึ้นกว่าที่คาดการณ์ ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อยังเป็นตัวแปรที่มีส่วนในการกดดันอัตราดอกเบี้ยในปีหน้าปรับสูงขึ้น ซึ่งสิ่งสำคัญที่จะกำหนดปริมาณการการซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากปัจจัยทางเศรษฐกิจแล้ว อัตราดอกเบี้ยและราคาที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยด้วย ซึ่งหากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ ก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยได้ เนื่องจากกำลังซื้อลดต่ำลงเมื่อเปรียบเทียบกับฐานราคาบ้านที่ต้องการ แม้อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในขณะนี้ก็ตาม

ความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริงในตลาดคอนโดมิเนียม การเร่งเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ต้องมีการเฝ้าระวังหากมีการพัฒนาสินค้าออกมาสู่ตลาดมากกว่าความต้องการที่มีอยู่จริง ถึงแม้ว่าผู้ประกอบการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจะมีการปรับสินค้าให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและสภาพเศรษฐกิจ อาทิ การลดขนาดห้องชุด เพื่อคงระดับราคาขายในระดับที่เหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่นั่นอาจจะไม่ใช่การตอบโจทย์ของผู้บริโภค ทั้งนี้รัฐบาลได้มีการอนุมัติการก่อสร้างรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อถึงตลิ่งชัน และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงบางใหญ่ถึงบางซื่อ ซึ่งความชัดเจนของรัฐบาลในการอนุมัติการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง โครงการแนวราบน่าจะกลับมาเป็นที่สนใจของตลาดอีกครั้ง เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยรูปแบบบ้านเดี่ยวยังคงเป็นที่นิยมของผู้บริโภค และเมื่อภาวะเศรษฐกิจปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาอีกครั้ง คาดว่าโครงการบ้านเดี่ยวน่าจะกลับมาเป็นที่สนใจอีกครั้ง

ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจจากปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการในปีหน้า ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมอาจต้องยิ่งเพิ่มความระมัดระวังในการขยายโครงการ เนื่องจากความเสี่ยงจากปัจจัยภาวะราคาน้ำมัน ภาวะราคาสินค้า และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย หากมีความรุนแรงจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ฟื้นตัวดังที่คาดไว้ ซึ่งจะนำมาสู่ภาวะอุปทานล้นตลาดในตลาดคอนโดมิเนียมได้

ทั้งนี้ประเด็นที่เป็นที่จับตามองในตลาดคอนโดมิเนียม คือ ที่ผ่านมาคอนโดมิเนียมในแถบย่านธุรกิจ ย่านใจกลางเมือง และตามเขตแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS หรือ MRTA เป็นที่ต้องการของตลาด ทั้งจากผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า และผู้ที่ซื้อเพื่อการเก็งกำไร ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะระดับราคาระหว่าง 1-3 ล้านบาท เนื่องจากเห็นว่าความต้องการในกลุ่มเซ็กเม้นท์นี้มีอยู่จำนวนมาก อย่างไรก็ตามการที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต่างหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับเดียวกันพร้อมกันนั้น อาจมีความเสี่ยงเกิดขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ประกอบการที่ไม่มีประสบการณ์ในการแข่งขันในตลาดนี้มาก่อนซึ่งอาจเสียเปรียบผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาคอนโดมิเนียมมาเป็นเวลายาวนาน มีการผลิตสินค้าออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีความได้เปรียบมากกว่า ทั้งในด้านการหาทำเล ชื่อเสียง รวมถึงความเชี่ยวชาญในการบริหารการผลิตและการตลาดสำหรับสินค้าประเภทนี้

ในภาวะที่สินค้าผลิตอาจจะออกมามากเกินกว่าปริมาณความต้องการ และโครงการคอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก ลักษณะรูปแบบของโครงการ และทำเลที่ตั้งที่ไม่แตกต่างกันมากนัก ซึ่งผู้บริโภคสามารถที่จะใช้เวลาในการเลือก และเปรียบเทียบสินค้า ก่อนทำการตัดสินใจ อาทิ ราคาต่อตารางเมตรในทำเลที่ใกล้เคียงกัน ขนาดของห้องชุด รูปแบบของโครงการ วัสดุที่ใช้ในการตกแต่ง เป็นต้น นอกจากนี้ผู้บริโภคควรมีการตรวจสอบในเรื่องของระเบียบสัญญาต่างๆ เช่น การจัดตั้งนิติบุคคลในการดูแลอาคาร การใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง ตลาดจะเป็นตลาดของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกและใช้เวลาในการพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อนานขึ้น สำหรับผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อการปล่อยให้เช่าอาจประสบกับภาวะการแข่งขันที่สูงในอนาคต ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อราคาค่าเช่าที่ลดลงและระยะเวลาของจุดคุ้มทุนอาจจะมีระยะเวลายาวนานกว่าเดิม เนื่องจากจำนวนคอนโดมิเนียมที่มีกำหนดการที่จะสร้างเสร็จในระยะเวลา 1-2 ปี ข้างหน้าเริ่มเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้น

ติดตามทุกข่าวสารได้ผ่านช่องทาง LINE
Add friend ที่ @Positioningmag
เพิ่มเพื่อน

ติดตามผ่านช่องทาง Twitter