ในช่วง 3-4 ปีก่อนหน้านี้ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ถือได้ว่าเป็นกองทุนประเภทหนึ่งที่มีอัตราการขยายตัวอยู่ในระดับสูง โดยในช่วงแรกนับจากที่ได้มีการจัดตั้งกองทุนดังกล่าวขึ้นในปี 2546 กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการขยายตัวของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิถึงร้อยละ 130 ในปี 2547 และสูงถึงร้อยละ 868 ในปี 2548 เนื่องจากมีจำนวนกองทุนจัดตั้งใหม่เพิ่มขึ้นอีก 6 กอง และขยายตัวร้อยละ 134 ในปี 2549 จากจำนวนกองทุนออกใหม่อีก 5 กอง อย่างไรก็ตาม กองทุนมีอัตราการขยายตัวที่ชะลอลงสู่ร้อยละ 26 ในปี 2550 หลังจากที่มีการออกมาตรการดำรงเงินสำรองเงินนำเข้าระยะสั้นเมื่อปลายปี 2549
โดยในช่วงแรกที่มีการออกมาตรการกันสำรองฯเมื่อเดือน ธันวาคม 2549 นั้น ธปท.กำหนดให้เงินลงทุนจากต่างประเทศในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมทุกประเภทเข้าข่ายที่จะต้องกันเงินสำรองร้อยละ 30 ก่อนที่จะมีการทยอยผ่อนผันเป็นระยะๆในภายหลัง
ในวันที่ 1 มีนาคม 2550 ธปท. ได้ผ่อนคลายเกณฑ์โดยกำหนดทางเลือกให้การนำเงินตราต่างประเทศแลกเงินบาทเพื่อลงทุนในตราสารหนี้ (พันธบัตร ตั๋วเงินคลัง หุ้นกู้ ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) และหน่วยลงทุนของกองทุนรวมทุกประเภท ทั้งที่จดทะเบียนและไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถที่จะกันสำรองเหมือนเดิม หรือเลือกป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนกับสถาบันการเงินในประเทศไทยเท่ากับจำนวนเงินและระยะเวลาการลงทุน (Fully Hedged) ขณะที่การป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนดังกล่าวต้องเป็นธุรกรรม FX Swap หรือ Cross Currency Swap ซึ่งมีอายุตั้งแต่ 3 เดือน ขึ้นไป ผ่าน Custodian และหากถือครองเงินลงทุนดังกล่าวต่อให้ rollover ธุรกรรม Swap โดยมีระยะเวลาสอดคล้องกับการถือครองเงินลงทุน ทั้งนี้ เงินลงทุนดังกล่าวต้องนำเข้าบัญชีเงินบาทที่มีวัตถุประสงค์เฉพาะการลงทุนในตราสารหนี้และหน่วยลงทุน (Special Non-resident Baht Account for Debt Securities and Unit Trust: SND) โดยให้มียอดคงค้าง ณ สิ้นวันไม่เกิน 300 ล้านบาท และการฝากถอนเงินจากบัญชี SND ให้ทำเพื่อธุรกรรมการลงทุนในตราสารหนี้และหน่วยลงทุนเท่านั้น
ในวันที่ 17 ธันวาคม 2550 ธปท.ได้ทำการผ่อนคลายมาตรการการดำรงเงินสำรองสำหรับเงินทุนนำเข้าระยะสั้นเพิ่มเติมเพื่อสนับสนุนการระดมทุนเพื่อการลงทุนในประเทศผ่านตลาดทุน โดยในส่วนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ยกเว้นการกันเงินสำรองและการทำ Fully Hedged กรณีที่เป็นผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองเดิมที่นำเงินตราต่างประเทศมาขายรับบาทเพื่อชำระค่าซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนที่ออกขายเพิ่มเติม โดยผู้ถือหน่วยลงทุนดังกล่าวจะต้องเป็นผู้ที่มีชื่ออยู่ในสมุดทะเบียนผู้ถือหน่วยลงทุนของกองทุนดังกล่าว ณ วันปิดสมุดทะเบียนก่อนการขายหน่วยลงทุนเพิ่มเติม ซึ่งถือได้ว่าเป็นปัจจัยที่จะช่วยสนับสนุนการระดมทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องการขยายขนาดกองทุนเพิ่ม
แม้ว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 จะสามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 ได้ แต่คงไม่อาจปฏิเสธได้ว่าการขยายตัวของกองทุนดังกล่าวนี้ยังคงได้รับผลกระทบจากมาตรการการกันสำรองเงินนำเข้าของ ธปท.ซึ่งส่งผลต่อแผนการออกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กองใหม่ของ บลจ.หลายแห่ง เนื่องจากการระดมทุนของกองทุนที่จัดตั้งใหม่บางกองทุนที่มีขนาดใหญ่ย่อมมีความต้องการที่จะอาศัยเม็ดเงินจากลงทุนต่างชาติ ขณะที่ความสนใจในการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติลดลงไปเพราะเงินที่จะนำมาลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเข้าข่ายต้องถูกหักกันสำรอง ในช่วงปี 2549 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นกองทุนประเภทหนึ่งที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก โดยขยายตัวร้อยละ 134.39 และมีการจัดตั้งกองทุนใหม่เพิ่มขึ้นถึง 5 กอง อย่างไรก็ตาม ในปี 2550 นั้น จำนวนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จัดตั้งใหม่มีเพียง 3 กอง และมูลค่าทรัพย์สินสุทธิขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 26.7 โดย บลจ.มีการปรับลักษณะของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ออกให้มีขนาดที่เล็กลง และเน้นการเสนอขายกับนักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยในประเทศมากขึ้น
• แนวโน้มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปี 51…ได้แรงหนุนจากการยกเลิกมาตรการกันสำรองฯ
และแล้วเมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ ที่ผ่านมานั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ตัดสินใจยกเลิกมาตรการดำรงเงินสำรองเงินนำเข้าระยะสั้น โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ 3 มีนาคม 2551 เป็นต้นไป ซึ่ง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองในเชิงบวกว่าการดำเนินการดังกล่าวจะเป็นปัจจัยหนุนที่สำคัญที่สุดต่อการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ให้กลับมามีการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็วในช่วงที่ยังเหลือของปีนี้ เนื่องจาก บลจ.ต่างๆสามารถที่จะจัดตั้งกองทุนที่มีขนาดใหญ่ขึ้นได้ โดยอาศัยเม็ดเงินลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ นอกจากนั้น ปัจจัยอื่นๆ ที่น่าจะช่วยผลักดันการเติบโตของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตมาจากการปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขายการจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ของ ก.ล.ต. โดยในการประชุมคณะกรรมการ ก.ล.ต. เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2551 ได้มีมติเห็นชอบให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆประเด็น โดยสรุปประเด็นที่สำคัญ ได้แก่ การปรับปรุงการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุน กรณีผู้จองซื้อทั่วไปให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จากเดิมที่กำหนดให้ไม่น้อยกว่า 2 ใน 3 ของหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด กรณีผู้จองซื้อพิเศษ รวมถึงเจ้าของผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนรวมกันเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จากเดิมที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับจัดสรรเต็ม 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด การเพิ่มสัดส่วนให้กับผู้จองซื้อพิเศษจึงเป็นการเพิ่มโอกาสให้ผู้ลงทุนสถาบันอื่นได้รับจัดสรรตามจำนวนที่ต้องการมากขึ้น การให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม เพื่อใช้ในการดำเนินการต่าง ๆ เช่น ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าอยู่ หรือเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าเพิ่มเติม เป็นต้น ทั้งนี้ มติของคณะกรรมการ ก.ล.ต. ดังกล่าวนั้น เป็นแนวทางในเบื้องต้น ซึ่งจะต้องนำไปร่างเป็นประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และรอการอนุมัติอีกครั้ง ก่อนที่จะสามารถมีผลบังคับใช้ได้ โดยคาดว่ากระบวนการดังกล่าวน่าจะใช้ระยะเวลาไม่เกินปีนี้
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะตัดสินใจยกเลิกมาตรการกันสำรองแล้ว ซึ่งจะเป็นเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความกังวลและสนับสนุนการลงทุนของต่างชาติในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง ตลอดจน แนวทางการปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขายการจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ของ ก.ล.ต. หลายประเด็นน่าจะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ในอนาคต แต่ยังคงมีปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อความสนใจของต่างชาติต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องจับตามองในระยะต่อไป ไม่ว่าจะเป็น ปัญหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยกู้ให้แก่ลูกหนี้ที่มีความน่าเชื่อถือต่ำ(ซับไพร์ม)ในสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลต่อแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และอาจลุกลามไปถึงการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศอื่นๆในเอเชีย รวมทั้งประเทศไทยด้วย ทั้งนี้ การที่มองว่าภาวะความปั่นป่วนทางการเงินอันสืบเนื่องมาจากปัญหาในตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯมีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปในปีนี้ได้กดดันการลงทุนในตลาดหุ้นสหรัฐฯในวงกว้างจากความกังวลถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) และส่งผลให้นักลงทุนมีความต้องการหลีกเลี่ยงการลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งอาจจะรวมไปถึงการลงทุนใน REITs (Real Estate Investment Trust) หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์
จากการรายงานอัตราผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในปีที่ผ่านมาโดย National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ของสหรัฐฯจะเห็นได้ว่ากองทุน REITs ทั้ง 3 ประเภทมีอัตราผลตอบแทนที่ลดลง โดยเฉพาะกองประเภท Mortgage REITs ซึ่งลดลงมากที่สุดถึงร้อยละ 42.35 รองลงมา ได้แก่ Hybrid REITs ซึ่งลดลงร้อยละ 34.77 และ Equity REITs ซึ่งลดลงร้อยละ 15.69 นอกจากนั้น เมื่อพิจารณาลงไปในรายละเอียดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์จะเห็นได้ว่า Equity REITs แต่ละประเภทได้รับผลกระทบในอัตราที่ต่างกัน โดยเฉพาะกองที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่พักอาศัย (Residential) ลดลงมากที่สุดถึงกว่าร้อยละ 25 เนื่องจากเป็นกลุ่มที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจากปัญหาในตลาดซับไพร์มมากกว่ากลุ่มอื่น อย่างไรก็ตาม อัตราผลตอบแทนจาก REITs มีทิศทางที่ฟื้นตัวขึ้นตามลำดับในเดือน มกราคม โดยเฉพาะในกองที่ร่วงลงอย่างมากในปีก่อน เช่น Mortgage REITs ที่กลับเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 8 และ Hybrid REITs เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 ขณะที่ Equity REITs ขยับลงร้อยละ
ปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯดังกล่าวไม่เพียงแต่ส่งผลกระทบต่อการลงทุนใน REITs ในสหรัฐฯเท่านั้น แต่กระทบต่อการลงทุนใน REITs ในภูมิภาคอื่นๆด้วยเช่นกัน ดังจะเห็นได้จากการแสดงตัวเลขอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนใน REITs ทั่วโลกปีที่ผ่านมาซึ่งลดลงร้อยละ 6.96 อย่างไรก็ตาม แต่ละภูมิภาคได้รับผลกระทบจากปัญหาดังกล่าวในระดับที่แตกต่างกัน โดยในขณะที่อัตราผลตอบแทนของ REITs ในภูมิภาคอเมริกาเหนือลดลงร้อยละ 14.9 และในยุโรปลดลงถึงร้อยละ 24.5 แต่อัตราผลตอบแทนของ REITs ในภูมิภาคเอเชียยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ถึงร้อยละ 14.8 เนื่องจากนักลงทุนมองว่าเป็นภูมิภาคที่ยังมีการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง และได้รับผลกระทบจากปัญหาซับไพร์มน้อยกว่าภูมิภาคอื่นๆ ตลอดจน ค่าเงินที่มีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นเมื่อเทียบกับเงินดอลลาร์ฯ ทำให้มีการโยกย้ายเงินลงทุนมายังเอเชียเพิ่มขึ้น
สำหรับในประเทศไทยนั้น จากการพิจารณาอัตราผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2550 และในปีนี้ (จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2551) พบว่า ส่วนใหญ่แล้วสามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่าการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาดังกล่าวได้รับแรงกดดันจากปัจจัยในประเทศ ได้แก่ มาตรการการกันสำรองเงินนำเข้าของ ธปท. มากกว่าจากปัจจัยต่างประเทศ ได้แก่ ความกังวลเกี่ยวกับปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ แต่หากว่าปัญหาซับไพร์มลุกลามและขยายวงกว้างออกไปมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ก็อาจจะส่งผลกระทบทางด้านจิตวิทยาต่อการตัดสินใจลงทุนได้เช่นกัน นอกจากนั้น จากการที่คณะกรรมการ ก.ล.ต. เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2551 ได้ระบุถึงการปรับปรุงหลักเกณฑ์ในส่วนการกำหนดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของผู้ลงทุนต่างชาติไว้ไม่เกินร้อยละ 49 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะช่วยให้เกิดความชัดเจนเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ เพื่อป้องกันไม่ให้มีการใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับเกณฑ์ในปัจจุบันที่นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยผ่านการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีการจำกัดเพดานการถือครองหน่วยลงทุน ทำให้ต้องติดตามว่าหากหลักเกณฑ์ที่ปรับปรุงใหม่ดังกล่าวผ่านการเห็นชอบจะมีผลครอบคลุมถึงกองทุนที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันหรือไม่และในลักษณะใด
กล่าวโดยสรุปได้ว่า เมื่อวันที่ 29 กุมภาพันธ์ ที่ผ่านมานั้น ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ตัดสินใจยกเลิกมาตรการดำรงเงินสำรองเงินนำเข้าระยะสั้น โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ 3 มีนาคม 2551 เป็นต้นไป ซึ่ง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองในเชิงบวกว่าการดำเนินการดังกล่าวจะเป็นปัจจัยหนุนที่สำคัญที่สุดต่อการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ให้กลับมามีการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็วในช่วงที่ยังเหลือของปีนี้ เนื่องจาก บลจ.ต่างๆสามารถที่จะจัดตั้งกองทุนที่มีขนาดใหญ่ขึ้นได้ โดยอาศัยเม็ดเงินลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ นอกจากนั้น ปัจจัยอื่นๆ ที่น่าจะช่วยผลักดันการเติบโตของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตมาจากการปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขายการจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ของ ก.ล.ต. โดยในการประชุมคณะกรรมการ ก.ล.ต. เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2551 ได้มีมติเห็นชอบให้ปรับปรุงหลักเกณฑ์ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆประเด็น โดยสรุปประเด็นที่สำคัญ ได้แก่ การปรับปรุงการจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อหน่วยลงทุน กรณีผู้จองซื้อทั่วไปให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนไม่น้อยกว่าร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จากเดิมที่กำหนดให้ไม่น้อยกว่า 2 ใน 3 ของหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด กรณีผู้จองซื้อพิเศษ รวมถึงเจ้าของผู้ให้เช่า ผู้โอนสิทธิการเช่า หรือผู้ให้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะลงทุนหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน ให้ได้รับจัดสรรหน่วยลงทุนรวมกันเพิ่มขึ้นเป็นไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด จากเดิมที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มักจะได้รับจัดสรรเต็ม 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด การเพิ่มสัดส่วนให้กับผู้จองซื้อพิเศษจึงเป็นการเพิ่มโอกาสให้ผู้ลงทุนสถาบันอื่นได้รับจัดสรรตามจำนวนที่ต้องการมากขึ้น การให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กู้ยืมเงินได้ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม เพื่อใช้ในการดำเนินการต่าง ๆ เช่น ปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมมีสิทธิการเช่าอยู่ หรือเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าเพิ่มเติม เป็นต้น ทั้งนี้ มติของคณะกรรมการ ก.ล.ต. ดังกล่าวนั้น เป็นแนวทางในเบื้องต้น ซึ่งจะต้องนำไปร่างเป็นประกาศคณะกรรมการ ก.ล.ต. และรอการอนุมัติอีกครั้ง ก่อนที่จะสามารถมีผลบังคับใช้ได้ โดยคาดว่ากระบวนการดังกล่าวน่าจะใช้ระยะเวลาไม่เกินปีนี้
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า แม้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะตัดสินใจยกเลิกมาตรการกันสำรองแล้ว ซึ่งจะเป็นเป็นปัจจัยที่ช่วยลดความกังวลและสนับสนุนการลงทุนของต่างชาติในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง ตลอดจน แนวทางการปรับปรุงหลักเกณฑ์การเสนอขายการจัดสรร และการจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ของ ก.ล.ต. หลายประเด็นน่าจะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ในอนาคต แต่ยังคงมีปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อความสนใจของต่างชาติต่อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องจับตามองในระยะต่อไป ไม่ว่าจะเป็น ปัญหาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ปล่อยกู้ให้แก่ลูกหนี้ที่มีความน่าเชื่อถือต่ำ(ซับไพร์ม)ในสหรัฐฯ ซึ่งส่งผลต่อแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจสหรัฐฯ และอาจลุกลามไปถึงการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศอื่นๆในเอเชีย รวมทั้งประเทศไทยด้วย ทั้งนี้ การที่มองว่าภาวะความปั่นป่วนทางการเงินอันสืบเนื่องมาจากปัญหาในตลาดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯมีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปในปีนี้ได้กดดันการลงทุนในตลาดหุ้นสหรัฐฯในวงกว้างจากความกังวลถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Recession) และส่งผลให้นักลงทุนมีความต้องการหลีกเลี่ยงการลงทุนในหลักทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ซึ่งอาจจะรวมไปถึงการลงทุนใน REITs (Real Estate Investment Trust) หรือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับในประเทศไทยนั้น จากการพิจารณาอัตราผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปี 2550 และในปีนี้ (จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2551) พบว่า ส่วนใหญ่แล้วสามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นได้ ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่าการขยายตัวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาดังกล่าวได้รับแรงกดดันจากปัจจัยในประเทศ ได้แก่ มาตรการการกันสำรองเงินนำเข้าของ ธปท. มากกว่าจากปัจจัยต่างประเทศ ได้แก่ ความกังวลเกี่ยวกับปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ แต่หากว่าปัญหาซับไพร์มลุกลามและขยายวงกว้างออกไปมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ก็อาจจะส่งผลกระทบทางด้านจิตวิทยาต่อการตัดสินใจลงทุนได้เช่นกัน นอกจากนั้น จากการที่คณะกรรมการ ก.ล.ต. เมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2551 ได้ระบุถึงการปรับปรุงหลักเกณฑ์ในส่วนการกำหนดสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของผู้ลงทุนต่างชาติไว้ไม่เกินร้อยละ 49 ของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด โดยเกณฑ์ดังกล่าวจะช่วยให้เกิดความชัดเจนเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ เพื่อป้องกันไม่ให้มีการใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นช่องทางหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับที่ดิน อย่างไรก็ตาม เมื่อเปรียบเทียบกับเกณฑ์ในปัจจุบันที่นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยผ่านการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีการจำกัดเพดานการถือครองหน่วยลงทุน ทำให้ต้องติดตามว่าหากหลักเกณฑ์ที่ปรับปรุงใหม่ดังกล่าวผ่านการเห็นชอบจะมีผลครอบคลุมถึงกองทุนที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันหรือไม่และในลักษณะ
