ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2552 ที่ผ่านมา การแข่งขันสินเชื่อที่อยู่อาศัยระหว่างธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจเริ่มกลับมามีความเข้มข้นมากขึ้น โดยสถาบันการเงินต่างเดินหน้าทำแคมเปญการตลาดออกมาเพื่อจูงใจผู้บริโภคให้ตัดสินใจเลือกใช้บริการสินเชื่อของตน โดยเฉพาะในช่วงงาน Money Expo ในเดือนพฤษภาคม ที่ผ่านมา ซึ่งสถาบันการเงินบางแห่งเน้นการทำแคมเปญด้านราคา โดยชูกลยุทธ์อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำพิเศษ เช่น ร้อยละ 0 เป็นเวลา 3-6 เดือน เป็นต้น รวมถึงการที่สถาบันการเงินยังได้ร่วมกับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษร้อยละ 0 ต่อปี เป็นเวลา 1 ปี แก่ลูกค้าของโครงการเช่นกัน แต่อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2552 ที่ผ่านมา ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบชะลอตัวลงจากไตรมาสแรก โดยสาเหตุส่วนหนึ่งน่าจะมาจากเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองในช่วงเดือนเมษายน ที่ผ่านมา ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มอาจจะชะลอการซื้อหรือโอนที่อยู่อาศัยออกไป ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปภาพรวมธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา และวิเคราะห์ถึงแนวโน้มการขยายตัวของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2552 ดังนี้
ประเด็นสำคัญของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2552 ดังนี้
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบไตรมาส 2 ปี 2552 ชะลอตัวลง ทั้งนี้ภาพรวมยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบในไตรมาส 2 ปี 2552 มีมูลค่าประมาณ 1,651,711 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.0 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 8.8 ในไตรมาสแรก และลดลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 7.8 ในปี 2551 ทั้งนี้สาเหตุที่ทำให้ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยชะลอลงน่าจะมาจาก
การเปรียบเทียบจากฐานที่สูงกว่า เนื่องจากในช่วงของไตรมาส 2 ของปี 2551 ผู้บริโภคที่ชะลอการซื้อหรือโอนที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรก เริ่มกลับมาทยอยโอนที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2 มากขึ้น เพื่อที่จะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ปี 2551 จึงขยายตัวในระดับที่สูง
สถานการณ์ทางการเมืองที่มีความรุนแรง จนทำให้รัฐบาลประกาศพระราชกำหนดการบริหารราชการในสถานการณ์ฉุกเฉินร้ายแรง ในช่วงต้นเดือนเมษายน ที่ผ่านมา ภาวะการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงอย่างมาก โดยเฉพาะความเชื่อมั่นต่อรายได้ ความมั่นคงในหน้าที่การงานในระยะข้างหน้า ทำให้ผู้บริโภคบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
ราคาที่อยู่อาศัย เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา ทำให้อำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยลดลงนั้น ดังจะเห็นได้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรในระดับราคาประมาณ 1-5 ล้านบาท กลับเป็นกลุ่มที่ยังคงสามารถทำตลาดได้ดีอย่างต่อเนื่อง ทำให้แม้ว่าจำนวนรายการของการขอสินเชื่ออาจจะเพิ่มขึ้นก็ตาม แต่เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในตลาดขณะนี้ไม่ได้สูงมากนัก จึงน่าที่จะเป็นปัจจัยส่งผลทำให้ยอดสินเชื่อขยายตัวชะลอลง
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยธนาคารพาณิชย์ ไตรมาส 2 ปี 2552 ชะลอตัวลงเช่นกัน ภาพรวมยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในไตรมาส 2 ปี 2552 มีมูลค่าประมาณ 899,096 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 10.7 ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 13.6 ในไตรมาส 1 และที่ขยายตัวร้อยละ 12.5 ในปี 2551 แต่อย่างไรก็ตามธนาคารพาณิชย์ยังคงมีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าการขยายตัวของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบ ทั้งนี้สาเหตุของการชะลอตัวของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มธนาคารพาณิชย์ที่นอกเหนือจากประเด็นทางการเมืองและการเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์แล้ว สาเหตุอีกส่วนหนึ่งน่าจะมาจากฐานที่สูงในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2551 เนื่องจากผู้บริโภคส่วนหนึ่งได้กลับมาโอนที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 2 หลังจากได้รอให้มาตรการลดหย่อนทางภาษีภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ (ในวันที่ 28 มีนาคม 2551 ที่ผ่านมา) จึงน่าจะเป็นผลทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในไตรมาส 2 ชะลอตัวลง
ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ไตรมาส 2 ปี 2552 ขยายตัวเพิ่มขึ้น ภาพรวมยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินเฉพาะกิจในไตรมาส 2 ปี 2552 มีมูลค่าประมาณ 751,930 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 4.3 เพิ่มขึ้นจากที่ขยายตัวร้อยละ 3.7 ในไตรมาส 1 และที่ขยายตัวร้อยละ 2.7 ในปี 2551 ทั้งนี้สาเหตุของการขยายตัวเพิ่มขึ้นของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินเฉพาะกิจส่วนหนึ่งน่าจะมาจากการจัดแคมเปญการตลาดอัตราดอกเบี้ยพิเศษ โครงการบ้านยิ้มของกรุงเทพมหานคร ร่วมจัดกับสถาบันการเงินเฉพาะกิจเพื่อจัดสวัสดิการด้านที่อยู่อาศัยให้แก่ข้าราชการและลูกจ้างกรุงเทพมหานคร ที่มีรายได้เกิน 13,500 บาทต่อเดือน มีความต้องการซื้อบ้าน ปลูกบ้าน ซ่อมบ้าน หรือทำสัญญาเงินกู้ใหม่ (Refinance) โดยให้วงเงินโครงการให้สินเชื่อรายละไม่เกิน 1,500,000 บาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 2.5 ต่อปี ไม่มีเงินดาวน์ ผ่อนชำระนานได้ถึง 30 ปี
สำหรับแนวโน้มของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระยะที่เหลือของปีนี้นั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า น่าจะปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น ตามภาวะเศรษฐกิจในต่างประเทศที่เริ่มมีสัญญาณดีขึ้น อีกทั้งยังได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะที่สองของรัฐบาล ที่น่าจะเป็นผลดีต่อแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ มาตรการหักลดหย่อนภาษี (โดยหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้แก่ผู้ที่จ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยผ่านการใช้งานมาก่อน ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวภายในปี พ.ศ. 2552 ให้ได้รับการหักลดหย่อนภาษีสำหรับเงินได้พึงประเมิน เป็นจำนวนเท่ากับมูลค่าที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 300,000 บาท) ซึ่งมาตรการดังกล่าวนี้จะสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2552 ซึ่งหากสถานการณ์เศรษฐกิจไทยปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น และปัญหาการเมืองมีความสงบเรียบร้อย ผู้บริโภคเริ่มมีความเชื่อมั่นมากขึ้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า กลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน และต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก็อาจจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงสุดท้ายของปีนี้ ซึ่งน่าจะช่วยมีผลทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ยังคงน่าที่จะขยายตัวเพิ่มขึ้นตาม
อย่างไรก็ตามภาวะเศรษฐกิจไทยก็ยังคงมีความเสี่ยง ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ อาทิ ความไม่แน่นอนของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อการจ้างงานในประเทศไทย เสถียรภาพทางการเมือง ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง แนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นของราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่อาจจะส่งผลกระทบต่อภาระรายจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้บริโภค และทิศทางราคาสินค้าโภคภัณฑ์ดังกล่าวยังอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งปัจจัยลบดังกล่าวอาจจะส่งผลกระทบต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ปัจจัยลบต่างๆ เหล่านี้ยังทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น ทำให้การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นโจทย์ที่ท้าทายของสถาบันการเงินในระบบต่อไป ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ประมาณการยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2552 โดยคาดว่า การขยายตัวของยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยรวมของระบบในปี 2552 น่าจะขยายตัวที่ประมาณร้อยละ 5.3 -6.5 หรือมีมูลค่าประมาณ 1,700,000 – 1,720,700 ล้านบาท ชะลอลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 7.8 ในปี 2551
สำหรับภาวะตลาดของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ คาดว่า สถาบันการเงินยังคงเดินหน้าทำแคมเปญการตลาดอย่างเข้มข้น ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ เพื่อกระตุ้นยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยสถาบันการเงินยังคงใช้กลยุทธ์ด้านราคา ทั้งจากธนาคารพาณิชย์และจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจเริ่มหันมาทำแคมเปญด้านราคามากขึ้น ทั้งนี้แม้ว่าสถาบันการเงินจะพยายามหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคาแต่ก็คงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าราคายังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค ขณะที่การเสนอแคมเปญอัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษของสถาบันการเงินยังอาจจะช่วยจูงใจให้ผู้บริโภคที่อาจจะลังเลจากภาวะเศรษฐกิจให้ตัดสินใจเร็วขึ้น ประกอบกับในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ การขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะได้รับแรงหนุนจาก มาตรการหักลดหย่อนภาษี ที่จะสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2552 โดยคาดว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รวมถึงสถาบันการเงิน อาจจะเร่งการทำแคมเปญการตลาดในช่วงไตรมาส 3 ต่อเนื่องมายังไตรมาส 4 เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
