ตลาดโรงแรมกรุงเทพและภูเก็ต กำลังเข้าสู่การแข่งขันระลอกใหม่ เมื่อซัพพลายโรงแรมเปิดใหม่ในอนาคตมีสัดส่วนกระจุกตัวอยู่ในกลุ่ม Luxury และ Upscale มากขึ้น สะท้อนทิศทางการพัฒนาโรงแรมที่ไม่ได้มุ่งเพิ่มจำนวนห้องพักเพียงอย่างเดียว แต่กำลังยกระดับมาตรฐานด้านผลิตภัณฑ์ บริการ และประสบการณ์ เพื่อสร้างความแตกต่างในตลาดระดับบน
รายงาน Hotel Market Research ของ Knight Frank Thailand ระบุว่า สถานการณ์ธุรกิจโรงแรมช่วงครึ่งแรกปี 2569 ในกรุงเทพฯ มีซัพพลายโรงแรมรวม 105,038 ห้อง โดยเซกเมนต์ Luxury และ Upscale ครองสัดส่วน 65%
ขณะที่มีห้องพักในไปป์ไลน์ที่มีกำหนดเปิดให้บริการอีก 17,590 ห้อง โดย 80% ซัพพลายโรงแรมเปิดใหม่ในอนาคตเป็นกลุ่ม Luxury และ Upscale
เฉพาะปี 2570 กรุงเทพ มีห้องพักที่อยู่ในแผนเปิดให้บริการประมาณ 7,635 ห้อง สะท้อนให้เห็นว่าการเข้าสู่ตลาดของโรงแรมระดับบนยังเป็นทิศทางสำคัญของอุปทานใหม่
ภูเก็ตเร่งเครื่อง Luxury-Upscale ชิงตลาดบน
ด้านโรงแรมภูเก็ตมีทิศทางใกล้เคียงกัน โดย ณ สิ้นครึ่งแรกปี 2569 มีซัพพลายโรงแรมรวม 47,195 ห้อง ในจำนวนนี้ประมาณ 58% อยู่ในกลุ่ม Luxury และ Upscale
ขณะที่ Pipeline โรงแรมที่มีกำหนดเข้าสู่ตลาดอยู่ที่ประมาณ 9,700 ห้อง และมีสัดส่วนถึง 89% อยู่ในกลุ่ม Luxury และ Upscale โดยในจำนวนนี้มีประมาณ 1,460 ห้องในปี 2570 และ 1,193 ห้องในปี 2571
ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าอุปทานโรงแรมใหม่ทั้งกรุงเทพฯ และภูเก็ตกำลังขยับขึ้นสู่ตลาดระดับบนอย่างชัดเจน และเมื่อโรงแรมระดับ Luxury-Upscale เข้าสู่ตลาดมากขึ้น มาตรฐานการแข่งขันของตลาดก็สูงขึ้นตามไปด้วย
โรงแรมระดับบน ไม่การันตีรายได้สูง
แม้ซัพพลายใหม่จะมุ่งสู่ตลาดระดับบน แต่ผลการดำเนินงานในช่วงครึ่งแรกปี 2569 สะท้อนว่า การอยู่ในตลาด Luxury หรือ Upscale ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถสร้างผลประกอบการระดับบนได้เสมอไป
กรุงเทพฯ โรงแรม Luxury มี ADR อยู่ที่ 7,010 บาท เพิ่มขึ้น 0.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน YoY ขณะที่โรงแรม Upscale มี ADR 4,197 บาท ลดลง 4.4% YoY
แรงกดดันด้านราคากระจุกตัวในกลุ่มที่ผู้เข้าพักสามารถเปรียบเทียบและเลือกทดแทนกันได้ง่ายขึ้น จากจำนวนโรงแรมแบรนด์ที่เพิ่มขึ้นและความโปร่งใสด้านราคาผ่านช่องทางออนไลน์
ส่วนภูเก็ต ADR ของตลาดโดยรวมอยู่ที่ 7,117 บาท เพิ่มขึ้น 5.3% แม้อัตราการเข้าพักจะลดลง 3.2 จุดเปอร์เซ็นต์ โดยเมื่อพิจารณาแยกตามเซกเมนต์ โรงแรมระดับ Upscale มีการเติบโตของราคาห้องพักสูงที่สุด รองลงมาคือ Midscale ขณะที่ ADR ของกลุ่ม Luxury ปรับตัวอ่อนลง
"คาร์ลอส มาร์ติเนซ" ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า การที่อุปทานใหม่มีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ในตลาดระดับบนมากขึ้น ไม่ได้หมายความว่าการพัฒนาโรงแรม Luxury จะรับประกันความสำเร็จ เพราะเมื่อผู้เข้าพักมีทางเลือกมากขึ้น โรงแรมจำเป็นต้องมีเหตุผลที่ชัดเจนและน่าสนใจเพียงพอให้ลูกค้าเลือกเข้าพัก และยินดีจ่ายในระดับราคาที่โรงแรมกำหนด
แข่งเดือดเป็น “รายทำเล” มากขึ้น
การแข่งขันไม่ได้เกิดขึ้นเพียงในภาพรวมของกรุงเทพฯ และภูเก็ต แต่กำลังลงลึกไปถึงระดับ Submarket เมื่อโรงแรมที่มี Positioning ระดับราคา และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใกล้เคียงกัน ต้องแข่งขันกันโดยตรงมากขึ้น
ในกรุงเทพฯ การพัฒนาโรงแรมระยะใกล้ส่วนใหญ่กระจุกตัวตามแนวสุขุมวิท ตั้งแต่ ทองหล่อ เอกมัย ไปจนถึงพระโขนง ขณะที่อีกกลุ่มอยู่บริเวณ ราชเทวี-สยาม
นอกจากนี้ โรงแรมใหม่และโรงแรมที่กลับมาเปิดให้บริการอีกครั้งในย่าน สาทรและสุรวงศ์ ยังช่วยเพิ่มอุปทานโรงแรมแบรนด์สมัยใหม่ออกไปนอกพื้นที่หลักแบบดั้งเดิม
ส่วนภูเก็ต โครงการใหม่กระจายตัวในหลายพื้นที่ ทั้ง บางเทา กะตะ ฉลอง ราไวย์ และในหาน ทำให้อุปทานใหม่ขยายออกไปไกลกว่าการกระจุกตัวในป่าตองเช่นในอดีต
โรงแรมเก่าต้องเร่งปรับตัว
เมื่อโรงแรมใหม่ทยอยเข้าสู่ตลาด ผู้ประกอบการโรงแรมเดิมจึงต้องตั้งรับมากขึ้น โดยการปรับตัวไม่จำเป็นต้องหมายถึงการพัฒนาโรงแรมใหม่ทั้งหมด แต่สามารถทำได้ผ่านการ Refurbishment, Repositioning, การพัฒนา F&B, การจัดงานและกิจกรรม, การเพิ่มบริการ Wellness และกิจกรรมสำหรับครอบครัว รวมถึงการเพิ่มประสิทธิภาพของช่องทางการขาย
สำหรับภูเก็ต การพัฒนา Branded Residences ยังสามารถช่วยสนับสนุนความคุ้มค่าของรีสอร์ตระดับบนบางโครงการได้ แต่ขณะเดียวกันก็ทำให้การวางแผนพัฒนาโครงการเป็นระยะ การรักษามาตรฐานแบรนด์ และการบริหารจัดการรีสอร์ตในระยะยาวมีความสำคัญมากขึ้น
"การแข่งขันในอนาคตจะไม่ได้อยู่ที่ว่าใครมีโรงแรมใหม่ที่สุด แต่จะอยู่ที่ว่าใครสามารถสร้างคุณค่าที่แตกต่างให้แก่ผู้เข้าพักได้มากที่สุด โดยผู้เข้าพักให้ความสำคัญกับประสบการณ์ Wellness และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะบุคคลมากขึ้น แทนที่จะพิจารณาเพียงที่พักอย่างเดียว"
ดังนั้น เมื่อโรงแรมระดับบนทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เจ้าของและผู้ประกอบการโรงแรมเดิมจึงจำเป็นต้องยกระดับสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง เพราะการแข่งขันไม่ได้ถูกกำหนดจากจำนวนนักท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับ คุณภาพของอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาด
ต้นทุนก่อสร้างโรงแรมเพิ่ม 3-5%
อย่างไรก็ตาม กำหนดการเปิดให้บริการของโครงการต่าง ๆ ยังสามารถเปลี่ยนแปลงได้ โดยต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งไนท์แฟรงค์คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% ในปี 2569 รวมถึงข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐาน กระบวนการอนุมัติโครงการ และการแบ่งระยะการพัฒนา อาจทำให้บางโครงการเลื่อนกำหนดเปิดให้บริการออกไป และทำให้การ Conversion และ Refurbishment โรงแรมเดิมมีความน่าสนใจมากขึ้น
แต่ผู้ประกอบการโรงแรมเดิมไม่ควรคาดหวังว่าความล่าช้าของโครงการใหม่จะช่วยลดแรงกดดันด้านการแข่งขันในอนาคต เพราะ Pipeline ที่มีอยู่สะท้อนชัดว่า มาตรฐานผลิตภัณฑ์โรงแรมในกรุงเทพฯ และภูเก็ตกำลังถูกยกระดับขึ้น
ท้ายที่สุด โรงแรมที่มีศักยภาพในการรักษาระดับราคาห้องพักได้ดีที่สุด จึงเป็นโรงแรมที่สามารถสร้างความแตกต่างผ่าน ผลิตภัณฑ์ บริการ และประสิทธิภาพในการดำเนินงาน มากกว่าการแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียว