ภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ยังคงเผชิญความท้าทายต่อเนื่องตามทิศทางเศรษฐกิจ โดยข้อมูลย้อนหลัง 5 ปี แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในแง่จำนวนหน่วยทั่วประเทศจะไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่มูลค่ารวมกลับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ขณะเดียวกัน โครงสร้างการโอนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยสัดส่วนการโอนบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 ขณะที่อีก 2 ใน 3 เป็นการโอนในตลาดบ้านมือสอง เนื่องจากระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่า
สถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวเพื่อรักษาระดับผลการดำเนินงาน ทั้งการกระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจใหม่ การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับโครงสร้างองค์กร และการบริหารสภาพคล่องทางการเงินให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
Top 5 บริษัทอสังหาฯ กำไรลด
เมื่อวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของ 5 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย พบว่า ช่วงครึ่งแรกของปี 2569 มีรายได้รวม 65.82 พันล้านบาท เติบโต 2.5% YoY ขณะที่กำไรสุทธิอยู่ที่ 7.89 พันล้านบาท ลดลง 3.2% YoY
โดยกลยุทธ์หลักของผู้ประกอบการชั้นนำ เน้นไปที่การกระจายความเสี่ยง ผ่านการเพิ่มจำนวนโครงการเพื่อชดเชยยอดขายต่อโครงการที่ชะลอตัว เน้นบ้านแนวราบที่สามารถทยอยพัฒนาเป็นเฟส ๆ ตามความต้องการจริงของตลาด หรือ Real Demand
ควบคู่กับการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีปริมาณสินค้าคงเหลืออยู่ในระดับต่ำ และยังคงใช้เงินทุนอย่างระมัดระวัง
สำหรับยอดขายในช่วงครึ่งปีแรก เมื่อเทียบกับปีก่อน พบว่าปรับตัวลดลงเล็กน้อย แต่ยอดขายอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานที่เหมาะสมทั้งหมด เนื่องจากแต่ละบริษัทมีกลยุทธ์การขายและวิธีรายงานยอดขายแตกต่างกัน
บางบริษัทอาจมุ่งสร้างยอดขายผ่านการเก็บเงินดาวน์ในระดับต่ำ หรือใช้โปรโมชั่น เช่น การอยู่ฟรี ซึ่งเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ อาจมีบางส่วนที่ถูกยกเลิก ทำให้ยอดขายที่รายงานในปัจจุบันไม่ได้สะท้อนยอดขายจริงทั้งหมด
ขณะที่บางบริษัทเลือกคัดกรองลูกค้าผ่านการทำงานร่วมกับธนาคาร เพื่อตรวจสอบเครดิตก่อนรายงานเป็นยอดขาย ทำให้การนำตัวเลขยอดขายมาใช้วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดจึงอาจไม่สะท้อนภาพรวมได้ 100%
ซัพพลายใหม่ลดลง ตลาดเริ่มสมดุล
ภาพรวมตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เริ่มเห็นผู้ประกอบการหลายรายเปิดตัวโครงการลดลง ทั้งจากข้อจำกัดด้านกระแสเงินสดของบริษัทเอง และการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ส่งผลให้อุปทานใหม่ถูกจำกัด และทำให้อุปสงค์เริ่มไล่ตามอุปทานได้มากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ตลาดยังมีอุปทานสะสมส่วนเกินจากช่วงก่อนหน้าอยู่พอสมควร จึงต้องใช้เวลาอีกระยะกว่าดีมานด์และซัพพลายจะกลับเข้าสู่จุดสมดุล เนื่องจากกำลังซื้อที่อ่อนแอทำให้การดูดซับอุปทานใช้เวลานานกว่าช่วงหลายปีก่อน
ผู้ซื้อไม่ได้ดูแค่ “ทำเล-ราคา” แต่ต้องดูความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการ
ท่ามกลางสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มีความละเอียดอ่อนมากขึ้น ผู้บริโภคจำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยรอบด้านมากกว่าการเลือกจาก “ทำเลและราคา” โดยมี 4 เกณฑ์สำคัญ ได้แก่
1.ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของแบรนด์ รวมถึงประวัติผลงานที่ผ่านมา
2.สถานะและผลประกอบการทางการเงิน ต้องมีความมั่นคงและต่อเนื่อง
3.อันดับความน่าเชื่อถือ (Credit Rating) อยู่ในระดับน่าลงทุน หรือ Investment Grade
4.วินัยทางการเงินและการบริหารสภาพคล่อง ต้องสามารถบริหารจัดการได้อย่างสม่ำเสมอ
ปัจจัยเหล่านี้สะท้อนว่า ในภาวะที่ตลาดมีความท้าทายมากขึ้น ความน่าเชื่อถือและเสถียรภาพของผู้ประกอบการกำลังกลายเป็นส่วนหนึ่งของการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
แนวราบความเสี่ยงต่ำกว่า คอนโดฯ ต้องเลือกผู้ประกอบการแข็งแกร่ง
ในด้านความเสี่ยงในการได้รับสินค้า โครงการแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม มีความเสี่ยงต่ำกว่า เนื่องจากสามารถก่อสร้างเป็นเฟส ทำให้ผู้ประกอบการไม่ต้องแบกรับเงินจม และสามารถพัฒนาตามความต้องการจริงของตลาด ขณะที่ผู้บริโภคสามารถตัดสินใจซื้อหลังเห็นที่อยู่อาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ
ส่วนโครงการแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมต้องใช้เงินทุนจำนวนมากในการพัฒนา และกระแสเงินสดมีความเชื่อมโยงกับยอดขายก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ จึงมีความเสี่ยงสูงกว่า ทำให้การเลือกผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงและสถานะทางการเงินแข็งแกร่งมีความสำคัญ รวมถึงความน่าเชื่อถือของผู้รับเหมาก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญในการก่อสร้าง
ครึ่งปีหลังยังเหนื่อย คอนโดใกล้แหล่งงาน-บ้าน 10 ล้านยังไปได้ดี
สำหรับตลาดในช่วงครึ่งหลังปี 2569 ผู้ประกอบการมีการกระจายโครงการและระดับสินค้าอย่างเหมาะสม คาดว่าจะยังสามารถสร้างผลการดำเนินงานที่น่าพอใจได้ โดยเฉพาะทำเลที่ราคาที่อยู่อาศัยสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งยังได้รับการตอบรับที่ดี
ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจากชาวต่างชาติยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางสถานการณ์ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ที่คาดว่าจะลากยาวออกไปอีกระยะ
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดยังคงเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง และคาดว่าผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กอาจเริ่มเผชิญปัญหามากขึ้น ขณะที่ต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นจะกดดันความสามารถในการทำกำไร
สำหรับประเภทสินค้าที่คาดว่าจะยังได้รับการตอบรับที่ดี ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้หรือเดินทางสะดวกไปยังแหล่งงานและสถานศึกษา รวมถึง โครงการแนวราบระดับราคา 10 ล้านบาท บวกลบ ซึ่งเป็นกลุ่มที่กำลังซื้อและเครดิตของผู้บริโภคยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก
