“กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) นำทีมผู้บริหารแถลงแผนธุรกิจปี 2567 ปีที่ภาวะเศรษฐกิจซึมเซาและภาวะดอกเบี้ยสูงยังเป็นปัจจัยลบรุมเร้าภาคอสังหาริมทรัพย์

โดยปี 2567 แอสเซทไวส์จะมีการเปิดตัว 12 โครงการ มูลค่ารวม 25,920 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 17,800 ล้านบาท และเป้ารับรู้รายได้ 8,700 ล้านบาท

การเปิดตัวโครงการในปีนี้ถือว่าน้อยลงจากปีก่อน -14% ที่แอสเซทไวส์เปิดตัวไปถึง 15 โครงการ มูลค่ารวม 30,260 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เป้าหมายยอดขายปีนี้ยังปรับเพิ่มขึ้น 8%

เกือบ 60% เทให้ “เมืองท่องเที่ยว”

แอสเซทไวส์มีพอร์ตที่แข็งแกร่งจากการเปิด “แคมปัส คอนโด” มาโดยตลอด แต่ปีนี้ถือว่าเป็นการบุกน่านน้ำใหม่ใน “เมืองท่องเที่ยว” อย่างเต็มตัว โดยแผน 12 โครงการที่จะเปิดใหม่แบ่งตามหน่วยธุรกิจได้ ดังนี้

1.กลุ่มคอนโดมิเนียม 6 โครงการ มูลค่ารวม 10,820 ล้านบาท
– Kave Playground ลาดพร้าว-บดินทรเดชา
– Kave Luminous บางมด (ทำเลใกล้ มจธ.)
– Kave Genesis ม.ศิลปากร สนามจันทร์
– Maroon รัชดา 32
– Atmoz รังสิต
– Aquarious จอมเทียน-พัทยา (*มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท)

2.กลุ่มโครงการแนวราบ 3 โครงการ มูลค่ารวม 4,100 ล้านบาท
– Esta Serenity บรมราชชนนี-พุทธมณฑลสาย 7
– Chann The Riverside บรมราชชนนี-พุทธมณฑลสาย 7
– The Arbor รามอินทรา-วัชรพล

3.กลุ่มโครงการภูเก็ต 3 โครงการ มูลค่ารวม 11,000 ล้านบาท
– The Title Heritage บางเทา
– The Title Serenity ในยาง
– The Title ราไวย์

หากรวมเฉพาะโครงการในต่างจังหวัด จะเห็นว่าปีนี้แอสเซทไวส์เปิดตัวในกลุ่มเมืองท่องเที่ยวภูเก็ตและพัทยาถึง 4 โครงการ มูลค่ารวม 15,500 ล้านบาท หรือคิดเป็นเกือบ 60% ของพอร์ตเปิดตัวใหม่ปี 2567

“ปี 2567 ของไทย ธุรกิจที่ได้เปรียบที่สุดปีนี้คือ ‘การท่องเที่ยว’ และการท่องเที่ยวคือประตูในการดึงต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาฯ หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยในระยะยาว การท่องเที่ยวจะเป็นผลดีต่อภาคอสังหาฯ” กรมเชษฐ์กล่าว โดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ตั้งเป้าจำนวนนักท่องเที่ยวปีนี้ไว้ถึง 40 ล้านคน และคาดจะสร้างรายได้ให้ประเทศถึง 2.5 ล้านล้านบาท

เมื่อปี 2566 แอสเซทไวส์เตรียมพร้อมที่จะบุกเมืองท่องเที่ยวเต็มที่ด้วยการเข้าซื้อหุ้นสัดส่วน 67.61% ใน บริษัท ร่มโพธิ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหุ้นเอ็มเอไอ และบริษัทนี้มีประสบการณ์พัฒนาอสังหาฯ ในจ.ภูเก็ต มานาน 10 ปี ทำให้แอสเซทไวส์สามารถเข้าสู่ตลาดภูเก็ตได้ทันที

หลังเข้าถือหุ้นใหญ่ในร่มโพธิ์ บริษัทมีการเปิดตัวโครงการ “The Title Legendary บางเทา” มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาทไปเมื่อปลายปีก่อน และสร้างยอดขายได้แล้ว 82%

• สูงสุดในรอบ 10 ปี! คอนโดฯ “ภูเก็ต” ปี 2566 ยอดขายพุ่งกระฉูด ต่างชาตินิยมซื้อลงทุนปล่อยเช่า
• “ออริจิ้น” ลุยสร้างที่พักตากอากาศพร้อมกัน 2 ทำเลที่ “ภูเก็ต” และ “เขาใหญ่” โหมตลาดเมืองท่องเที่ยว

“เราไม่ได้ขายราคาสูงมาก อย่างโครงการ The Title Serenity ในยาง จะเปิดราคาเริ่ม 2 ล้านกว่าบาทต่อยูนิตเท่านั้น พูดง่ายๆ คือต่างชาติกำเงินมาแค่ 1 แสนดอลลาร์สหรัฐ สามารถซื้อคอนโดฯ อยู่ในสถานที่ท่องเที่ยวแบบ ‘world destination’ ได้แล้ว” กรมเชษฐ์กล่าวถึงเหตุผลที่ชาวต่างชาติมากมายสนใจซื้ออสังหาฯ ในภูเก็ต

ปัจจุบันแอสเซทไวส์มีที่ดินพัฒนาอสังหาฯ ในภูเก็ตพร้อมทำโครงการมูลค่ารวม 40,000 ล้านบาท มีการพัฒนาแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 16,000 ล้านบาท ส่วนที่เหลือคาดว่าจะทยอยพัฒนาได้อีก 3 ปี แต่บริษัทยังคงมองหาที่ดินที่น่าสนใจอย่างต่อเนื่อง

“แคมปัส คอนโด” ยังไปต่อ – ขยายดักหน้า “โรงเรียน”

สำหรับโครงการสร้างชื่อของแอสเซทไวส์คือกลุ่ม “แคมปัส คอนโด” ปีนี้ก็ยังมีมาเพิ่มอีก 3 โครงการภายใต้แบรนด์ Kave

ที่เป็นไฮไลต์คือการเปิด “Kave Playground ลาดพร้าว-บดินทรเดชา” เพราะเป็นการพัฒนาบนที่ดินตรงข้าม “โรงเรียน บดินทรเดชา 1” ในซอยรามคำแหง 43/1 ชิดติดแบบเดินข้ามถนนเข้าโรงเรียนได้เลย เปิดราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาทต่อยูนิต

ถือว่าเป็นการเปิดตลาดการพัฒนาคอนโดฯ ติดรั้วโรงเรียนดังที่เป็นโรงเรียนรัฐบาล แตกต่างจากปกติที่ดีเวลอปเปอร์มักจะสนใจพัฒนาคอนโดฯ ใกล้โรงเรียนนานาชาติมากกว่าเพราะผู้ปกครองมีกำลังซื้อสูงแน่นอน เช่น Rhythm เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน ที่อยู่ตรงข้ามรร.นานาชาติโชรส์เบอรี่ หรือ KingsQuare Residence ที่อยู่ใกล้รร.นานาชาติ King’s College

ที่พักอาศัยใกล้โรงเรียนดังมักจะได้รับความสนใจจากผู้ปกครองที่ต้องการให้ลูกอยู่อาศัยใกล้โรงเรียน ได้พักผ่อนเพียงพอ มีเวลาว่างมากขึ้น และปลอดภัยในการเดินทาง การเปิดตลาดของแอสเซทไวส์จึงน่าจับตามองว่าจะได้รับเสียงตอบรับแค่ไหน และจะขยายไปยังโรงเรียนใดอีก

“กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) เปิดแผนธุรกิจปี 2566 เตรียมเปิดตัว 12 โครงการ มูลค่ารวม 22,500 ล้านบาท มากกว่าปีก่อนกว่าเท่าตัว และตั้งเป้าพรีเซล 15,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 7,200 ล้านบาท

รายละเอียดโครงการที่จะเปิดตัว แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 9 โครงการ และโครงการแนวราบ 3 โครงการ ได้แก่

คอนโดฯ 9 โครงการ

1.Kave Pop ทำเลม.มหิดล ศาลายา
2.Kave Wonderland ทำเล ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต
3.Kave Island ทำเล ม.กรุงเทพ โดยจะเป็นโครงการที่ใหญ่ที่สุดในทำเล ด้วยที่ดินใหญ่ 17 ไร่
4.Kave Coco ทำเล ม.บูรพา บางแสน โครงการขนาด 800-900 ยูนิต
5.Kave Embryo ทำเล RMUTT ม.เทคโนโลยีราชมงคลธัญบุรี คลองหก ซึ่งเป็นครั้งแรกที่เปิดตัวในทำเลนี้
(*Kave ที่เปิดตัวปีนี้จะอยู่ในช่วงราคา 1.19-1.79 ล้านบาท)
6.Atmoz พาเลซิโอ ลาดพร้าว-วังหิน ทำเลบนถนนวังหิน ราคาประมาณ 2 ล้านบาท
7.Atmoz ซีซัน ลาดกระบัง ทำเลหน้านิคมลาดกระบัง ราคาเริ่ม 1.49 ล้านบาท
8.Modiz Vault เกษตร-ศรีปทุม ทำเลใกล้สถานี BTS กรมป่าไม้ ติดม.เกษตรศาสตร์ ราคาเฉลี่ย 2.2 ล้านบาท
9.Modiz Avantgarde ทำเลติดกับ Kave เอวา ม.ธรรมศาสตร์

แนวราบ 3 โครงการ

10.The Honor โยธินพัฒนา โครงการบ้านเดี่ยว 3 ชั้น ระดับไฮเอนด์ ที่ดินใหญ่ 33 ไร่ แบ่งแปลง 100 ยูนิต ราคา 40-60 ล้านบาท
11.The Arbor รามอินทรา-วัชรพล
12.The Arbor ดอนเมือง-แจ้งวัฒนะ
(*The Arbor เป็นแบรนด์บ้านเดี่ยวใหม่ของบริษัท ราคาเฉลี่ย 9-12 ล้านบาท)

นอกจากนี้ มีโครงการร่วมทุน 1 แห่งในจ.ภูเก็ต ซึ่งจะเปิดขายภายในเดือนกุมภาพันธ์คือ โครงการโบทานิก้า แกรนด์ อเวนิว หาดบางเทา เป็นพูลวิลล่าสั่งสร้างบนที่ดินลีสโฮลด์กว่า 100 ยูนิต ราคา 40-60 ล้านบาท โดยร่วมทุนกับ บริษัท โบทานิก้า ลักซูรี่ ภูเก็ต จำกัด ทุนท้องถิ่นที่พัฒนาพูลวิลล่าในภูเก็ตมานานเกือบสิบปี และมีฐานลูกค้าต่างชาติ เช่น สแกนดิเนเวีย รัสเซีย

จัดเต็ม Kave เปิดมากที่สุดที่เคยพัฒนา

จะเห็นว่าปีนี้แอสเซทไวส์เปิดคอนโดฯ แบรนด์ Kave มากที่สุดที่เคยเปิดในปีเดียว โดยมีถึง 5 โครงการ มูลค่ารวมเกือบ 9,000 ล้านบาท และแบรนด์ Modiz ทั้งสองแห่งยังอยู่ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยด้วยเช่นกัน

Kave เป็นแคมปัส คอนโดที่แอสเซทไวส์พัฒนามาแล้ว 5 ปี และกลายเป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จ คีย์สำคัญคือ การลงโลเคชันที่ใกล้มหาวิทยาลัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่และตรงใจนักศึกษา (เช่น เกมรูม ห้องติวหนังสือ จัดกิจกรรมคอนเสิร์ต) ทำให้นักศึกษาชื่นชอบมากกว่าเช่าหอพักทั่วไป

ปิดท้ายด้วย “ราคา” ที่ต้องอยู่ในแพ็กเกจการผ่อนไม่เกิน 9,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะดึงดูดได้ทั้งนักลงทุนและพ่อแม่ที่ซื้อไว้ให้ลูกหลานอาศัยระหว่างเรียน โดยกรมเชษฐ์ระบุว่า แต่ละโครงการมักจะมีนักลงทุนขาประจำราว 10% ของยอดขาย

ที่ผ่านมาแอสเซทไวส์จึงลงทุนรอบมหาวิทยาลัยจนเรียกว่าเป็น ‘อาณาจักร’ ย่อมๆ เช่น ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต, ม.กรุงเทพ มีคอนโดฯ Kave ไปไม่ต่ำกว่า 4 โครงการ โดยยังลงทุนทำเลเดิมเป็นหลักเพราะมีนักลงทุนที่รออยู่

รวมถึงปี 2566 ที่จะเปิดถึง 5 ทำเลเพราะกรมเชษฐ์มองว่า ปีนี้นักศึกษาจะกลับมาเรียนออนไซต์ปกติ ทำให้ตลาดแคมปัส คอนโด จะกลับมาอย่างเต็มที่ จึงเน้นที่ตลาดนี้เป็นหลัก

“เราก็เคยกังวลว่าแบรนด์ Kave จะไปได้ถึงแค่ไหน แต่ทั้งหมดก็ขึ้นอยู่กับดีมานด์ซัพพลายในตลาด อย่างทำเลม.ธรรมศาสตร์ รังสิต เขามีนักศึกษาและบุคลากร 45,000 คน ยังไม่รวมสาธิต มธ., AIT หรือ รพ.ธรรมศาสตร์ ดีมานด์ถือว่าเยอะมาก ขณะที่เราพัฒนาทำเลเราไปยังไม่ถึง 2,000 ยูนิต จึงน่าจะเหลือให้พัฒนาได้อีกมาก ก็ขึ้นอยู่กับการจัดหาที่ดินมาให้เหมาะสม” กรมเชษฐ์กล่าว

• นิวไฮ! “แสนสิริ” เปิดตัวสุดอลัง 52 โครงการ 75,000 ล้าน ตลาดปี’66 ลักชัวรียังแรง
• “สิงห์ เอสเตท” ปี’66 ลุยเปิด “บ้านเดี่ยวหรู” 5 โครงการ ทดแทนตลาดคอนโดฯ หรูที่ยังซบเซา

หาโอกาสร่วมทุนเพิ่มเติม

ด้านโอกาสร่วมทุน หรือการ M&A กิจการ กรมเชษฐ์ระบุว่าบริษัทมีการมองหาอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งงบลงทุนในส่วนนี้ไว้ 400 ล้านบาท

กลุ่มธุรกิจที่มองหาการร่วมลงทุน จะมองที่เกี่ยวเนื่องต่อยอดกับธุรกิจหลักของบริษัทได้ เช่น เฮลธ์แคร์ ซึ่งมองหาโอกาสมาโดยตลอด

เมื่อปี 2565 บริษัทเคยมีการลงทุนในกิจการอื่นมาแล้ว คือ ZAAP World บริษัท แซ๊ป เวิลด์ เอ็นเตอร์เทนเม้นท์ จำกัด ผู้จัดอีเวนต์-คอนเสิร์ตไลฟ์สไตล์ ซึ่งมองในมุมความเกี่ยวเนื่องกับฐานลูกค้ากลุ่มนักศึกษา ทำให้บริษัทมีช่องทางโปรโมตโดยอ้อม

ก่อนหน้านี้โครงการคอนโดมิเนียม “แอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี” เริ่มเปิดจองไปก่อนแล้ว โดยคอนโดฯ นี้จะเป็นส่วนหนึ่งในโครงการ “ไวส์พาร์ค มีนบุรี” ที่มีเนื้อที่รวม 33 ไร่ ซึ่งทาง บมจ.แอสเซทไวส์ (ASW) เจ้าของโครงการ เพิ่งจะได้ฤกษ์เปิดภาพการพัฒนาที่ดินทั้งผืนว่าจะเป็นอย่างไรบ้าง

“กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร แอสเซทไวส์ เล่าถึงแผนการพัฒนา ไวส์พาร์ค มีนบุรี มูลค่ารวม 10,000 ล้านบาท โครงการนี้ตั้งอยู่บนถนนสีหบุรานุกิจ ระยะ 350 เมตรจากสถานีตลาดมีนบุรี รถไฟฟ้าสายสีชมพู เป็นที่ดินแปลงลึกเข้าไปจนติดคลองแสนแสบ ทำให้ต่อไปจะเดินทางได้ทั้งทางรถ ราง เรือ

เมื่อเป็นที่ดินผืนค่อนข้างใหญ่ จึงมองว่าควรจะพัฒนาให้เป็นชุมชนขนาดย่อม มีฟังก์ชันและแบบตึกหลายแบบ รวมถึงตอบรับกับชุมชนเดิมให้ได้มีพื้นที่สาธารณะเพิ่มด้วย

คอนเซ็ปต์ของ ไวส์พาร์ค มีนบุรี ภายใต้แนวคิด “WISECOLOGY” แบ่งพื้นที่ออกเป็น 4 ส่วนคือ
– ที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม 3 อาคาร แบ่งเป็นคอนโดฯ ตึกเตี้ย 2 อาคาร และตึกสูง 1 อาคาร
– มิกซ์ยูส คอนโดมิเนียมและออฟฟิศ 1 อาคาร สูง 45 ชั้น (ออฟฟิศมีสัดส่วน 10-15% ของตึก)
– คอมมูนิตี้ มอลล์ “มิงเกิ้ล มีนบุรี” พื้นที่อาคาร 8,800 ตร.ม.
– ไวส์พาร์ค พาวิลเลียน พื้นที่สวนสาธารณะด้านหน้าโครงการ (ปัจจุบันเป็นเซลส์ แกลลอรี)

รวมถึงโครงการจะตัดถนนขนาด 16 เมตร ความยาว 500 เมตรจากหน้าโครงการไปถึงด้านหลังติดคลองแสนแสบ พร้อมเลนจักรยาน-วิ่งออกกำลังกาย เพื่อให้เป็นพื้นที่สาธารณะของชุมชน คนภายนอกมาใช้งานได้ และในอนาคตเมื่อมีชุมชนใหญ่ขึ้น โครงการจะขออนุมัติสร้างท่าเรือคลองแสนแสบเพิ่มเติม

• “แอสเซทไวส์” บุกเปิด 7 โครงการปี 2565 หาโอกาสแตกไลน์ธุรกิจ “สุขภาพ-บิวตี้”

คอมมูนิตี้ มอลล์ “มิงเกิ้ล มีนบุรี” นั้นจะเป็นส่วนแรกของโครงการที่สร้างเสร็จก่อนในปี 2566 เพื่อเป็นแม่เหล็กดึงทราฟฟิก ปัจจุบันมีผู้เช่าที่ยืนยันแล้วคือ โลตัส โก เฟรช ส่วนที่เหลือจะเน้นร้านค้า-ร้านอาหารที่มีชื่อเสียง ขณะที่ทั้งโครงการจะใช้เวลาทยอยก่อสร้างรวม 6 ปีจากนี้

โซนออฟฟิศเล็กๆ เจาะกลุ่ม SMEs

ที่น่าสนใจอีกส่วนคือ “ออฟฟิศ” ซึ่งจะเป็นห้องชุดขายขาดในตึกมิกซ์ยูสด้านหลังคอมมูนิตี้ มอลล์ มีลิฟต์แยกโซนกับที่พักอาศัย และจดทะเบียนเป็นพื้นที่พาณิชย์ สามารถเปิดเป็นที่อยู่บริษัทได้

• ยูนิโคล่ ขยายสาขารัวๆ เปิดอีก 2 แห่งใหม่ มีนบุรี-ภูเก็ต

กรมเชษฐ์มองว่า ออฟฟิศแบบนี้มีดีมานด์ในย่าน เพราะเหมาะกับ SMEs ขนาดเล็ก พนักงานไม่เกิน 10 คน หรือเน้นทำงานออนไลน์ ปกติ SMEs ลักษณะนี้จะเช่า/ซื้อตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์มาดัดแปลงเป็นออฟฟิศอยู่แล้ว ทำให้มองว่าโปรดักส์ลักษณะนี้ทำได้ในตลาดย่านมีนบุรี

ห้องชุด “For All Gens” ออกแบบล่วงหน้าให้ “ผู้สูงวัย” ก็อยู่ได้

อีกประเด็นหนึ่งที่แอสเซทไวส์จะมีการปรับคือ การออกแบบห้องแบบใหม่ ‘For All Gens’ มาจากแนวคิดจากการสำรวจตลาดพบว่า ผู้ซื้อคอนโดฯ วันนี้ไม่ได้ต้องการอยู่อาศัยแค่ชั่วคราว แต่หลายคนต้องการอยู่อาศัยจนถึงวัยสูงอายุ ทำให้มีการเปิดยูนิตแบบพิเศษเป็นห้องชุดขนาด 31 ตร.ม. ที่มีฟังก์ชันแบบ Universal Design ได้แก่

• ประตูห้องกว้าง 100 ซม. (จากปกติ 90 ซม.) เพื่อให้รถเข็นเข้าออกสะดวก
• กั้นห้องเฉพาะส่วนครัวกับห้องน้ำ บริเวณห้องนอน นั่งเล่น โต๊ะทำงาน เปิดโล่งเพื่อให้ปรับเปลี่ยนการใช้งานง่ายในแต่ละช่วงวัยของชีวิต
• พื้นห้องน้ำไม่มีเนินสะดุด ห้องน้ำขนาดใหญ่พิเศษ และเป็นประตูบานเลื่อน เพื่อให้รถเข็นเข้าได้
• ติดตั้งปุ่มเรียกฉุกเฉินจาก DoCare by SCG ไว้ในห้องน้ำ (*ต้องสมัครแพ็กเกจการใช้บริการเพิ่มเองในภายหลัง)

ห้องพิเศษนี้จะเปิดขายสัดส่วน 10% ในคอนโดฯ แอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี เพื่อทดลองตลาดก่อน หากได้รับผลตอบรับดี ก็จะเปิดในคอนโดฯ ตึกอื่นในไวส์พาร์ค มีนบุรีต่อไป

“มีนบุรี” node เศรษฐกิจแห่งใหม่ย่านชานเมือง

“สุรเชษฐ์ กองชีพ” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวถึงศักยภาพของมีนบุรีที่เปลี่ยนแปลงจากการมาถึงของรถไฟฟ้า 2 สาย คือสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี (กำหนดเปิด 2567) และสายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี (กำหนดเปิด 2568) รวมถึงผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ที่กำลังจะขยายพื้นที่พาณิชยกรรมให้กินวงกว้างขึ้น

ปัจจัยเหล่านี้จะส่งให้มีนบุรีเป็น sub-center คือเป็นย่านความเจริญทางเศรษฐกิจในเขตชานเมืองตะวันออกของกรุงเทพฯ คล้ายกับที่เกิดขึ้นแล้วในย่านบางแคทางฝั่งตะวันตก

ในแง่ของที่พักอาศัย เดิมมีนบุรีเป็นย่านหมู่บ้านแนวราบ แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าทำให้ที่ดินริมถนนใหญ่ของมีนบุรีราคาพุ่งขึ้นไปกว่า 200,000 บาทต่อตร.ว. ซึ่งเป็นราคาที่ทำให้ที่พักอาศัยต้องเปลี่ยนรูปเป็นคอนโดฯ เพื่อให้เข้าถึงง่ายขึ้น แม้ปัจจุบันคอนโดฯ ที่ขอใบอนุญาตก่อสร้างแล้วจะมีเพียงกว่า 6,000 ยูนิต แต่คาดว่าอนาคตจะมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“ในอีก 1-2 ปีนี้อาจจะยังไม่เห็นความเปลี่ยนแปลง แต่ระยะยาวแล้วมีนบุรีจะเปลี่ยนไปจากเดิมมาก” สุรเชษฐ์กล่าว “เพราะคนมีนบุรีจนถึงหนองจอกหากจะพึ่งพาระบบขนส่งทางราง จะต้องมารวมกันที่นี่”

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยถือว่าผ่านพายุมาแล้วและกำลังจะเข้าสู่น่านน้ำโอกาสใหม่ คือนิยามสถานการณ์ปี 2565 ของ “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) โดยจะเปิดตัวมากขึ้นในปีนี้

ย้อนไปปี 2564 แอสเซทไวส์ มีการเปิดตัวทั้งหมด 5 โครงการ มูลค่ารวม 7,500 ล้านบาท และมียอดพรีเซล 8,800 ล้านบาท

ปี 2565 นี้บริษัทจะเปิดตัว 7 โครงการ มูลค่ารวม 12,400 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 65% จากปีก่อน และตั้งเป้ายอดพรีเซลที่ 10,000 ล้านบาท เป้ารับรู้รายได้ 6,000 ล้านบาท ถือว่าเป็นปีที่เปิดตัวมากที่สุดตั้งแต่ตั้งบริษัท

เน้นคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2 ล้าน กับพอร์ตบ้านหรู

สำหรับการเปิดตัวโครงการปีนี้ แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 5 โครงการ และโครงการแนวราบ 2 โครงการ หากแบ่งตามมูลค่าจะเป็นคอนโดฯ 60% และแนวราบ 40% ถือว่าสัดส่วนแนวราบเพิ่มขึ้นมามากเพราะปีก่อนแอสเซทไวส์เปิดแนวราบเพียง 1% เท่านั้น

รายละเอียดโครงการที่จะเปิดตัว ได้แก่

1.แอทโมซ คาแนล รังสิต – คอนโดฯ ใกล้สถานีรังสิต (รถไฟฟ้าสายสีแดง) ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต และม.รังสิต มูลค่าโครงการ 1,650 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.39 ล้านบาท

2.แอทโมซ โอเอซิส อ่อนนุช – คอนโดฯ ทำเล 450 เมตรจากสถานีศรีนุช (รถไฟฟ้าสายสีเหลือง) มูลค่าโครงการ 2,200 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.49 ล้านบาท

3.แอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี – คอนโดฯ ใจกลางตลาดมีนบุรี 300 เมตรจากสถานีเศรษฐบุตรบำเพ็ญ มูลค่าโครงการ 1,350 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.xx ล้านบาท

4.แอทโมซ พอร์เทรต ศรีสมาน – คอนโดฯ ตรงข้ามโรบินสัน ศรีสมาน ใกล้รถไฟฟ้าสายสีชมพูส่วนต่อขยายเมืองทองธานี มูลค่าโครงการ 1,150 ล้านบาท ราคาเริ่ม 1.xx ล้านบาท

5.เคฟ ซีด เกษตร – แคมปัสคอนโดฯ ติดรถไฟฟ้าสายสีเขียว ม.เกษตรศาสตร์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.xx ล้านบาท

6.เอสต้า รังสิต คลอง 2 – บ้านเดี่ยวย่านรังสิต คลอง 2 โครงการขนาดเล็กเพียง 153 ยูนิต มูลค่าโครงการ 680 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 3.xx ล้านบาท

7.ดิ ออเนอร์ โยธินพัฒนา – บ้านเดี่ยวหรู 3 ชั้นระดับซูเปอร์ลักชัวรี ทำเลถ.โยธินพัฒนา มูลค่าโครงการ 4,170 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 29 ล้านบาท

เห็นได้ว่าปีนี้แอสเซทไวส์ตีตลาด 2 กลุ่ม คือกลุ่มคอนโดฯ ตึกเตี้ยราคาเข้าถึงได้ เริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท และโครงการใหญ่แบรนด์บ้านหรู ดิ ออเนอร์ ที่กลับมาในตลาดอีกครั้ง

ด้านทำเลจะเกาะพื้นที่ถนัดของตนเองที่เคยเปิดโครงการมาแล้ว เช่น รังสิต เลียบด่วนรามอินทรา มีนบุรี และเป็นพื้นที่รถไฟฟ้าสายใหม่ไม่ว่าที่กำลังก่อสร้างหรือที่เพิ่งสร้างเสร็จ

นอกจากนี้ กรมเชษฐ์ระบุว่าบริษัทจะลงทุน “คอมมูนิตี้มอลล์” แห่งใหม่คือ “มิงเกิล มีนบุรี” คอนเซ็ปต์เดียวกับมิงเกิลย่านม.ธรรมศาสตร์ รังสิต และม.กรุงเทพ รังสิต คือเป็นมิกซ์ยูสคู่ไปกับแหล่งคอนโดมิเนียม สำหรับพื้นที่มีนบุรี บริษัทมีที่ดินใหญ่ 34 ไร่ซึ่งจะขึ้นโครงการแรก แอทโมซ โฟลว์ มีนบุรี ใช้เนื้อที่ดิน 6 ไร่ จากนั้นจะมีเฟสต่อๆ ไปตามมา ทำให้เหมาะพัฒนาคอมมูนิตี้มอลล์ ใช้งบลงทุน 400-500 ล้านบาท (รวมมูลค่าที่ดิน)

คาดว่ารายได้จากพื้นที่เช่ารีเทลจะขึ้นไปแตะ 30-50 ล้านบาทและคิดเป็นสัดส่วน 5% ของรายได้รวมบริษัทได้ภายใน 3 ปี

กลยุทธ์เปิดโต๊ะ เจรจา JV, เทกโอเวอร์, คอลแลปแบรนด์

ด้านกลยุทธ์ของแอสเซทไวส์ไม่ได้มีการลงทุนด้วยตนเองเท่านั้น แต่ยังพร้อมเปิดโต๊ะเจรจาในหลายแง่มุมเพื่อผลักดันธุรกิจให้โตเร็วยิ่งขึ้น ได้แก่

• จอยต์เวนเจอร์ – พร้อมเปิดรับดีลเจรจา JV รายโครงการกับบริษัทอื่นๆ เช่นเดียวกับที่บริษัทเพิ่งปิดดีล JV กับ ทาคาระ เลเบ็น ได้ในโครงการแอทโมซ บางนา โดยขณะนี้มีผู้สนใจอีก 3-4 รายทั้งสัญชาติไทย ญี่ปุ่น และเกาหลี
• เทกโอเวอร์ – แอสเซทไวส์รับเจรจาซื้อโครงการเพื่อนำมาบริหารการขายต่อ ดังที่เพิ่งปิดการซื้อโครงการ แม็กซี่ ไพรม์ รัชดา-สุทธิสาร มาได้ โดยมองว่าเป็นดีลที่วินวินทั้งสองฝ่าย เพราะผู้ขายสามารถปิดการขายทั้งโครงการได้เร็วเพราะเป็นการเหมาตึก ส่วนแอทเซทไวส์มีโปรเจกต์ใหม่ขายทำกำไรได้ทันที ไม่ต้องรอหลายปีกว่าจะสร้างเสร็จ
• คอลแลปแบรนด์ – ประโยชน์ในการแลกฐานลูกค้า และการสร้างสิทธิประโยชน์ให้กับลูกค้าของแอสเซทไวส์ ที่มีความร่วมมือแล้ว เช่น Popcoin ดิจิทัลคอยน์ในเครือ RS, Doctor A to Z เทคโนโลยีสุขภาพออนไลน์ที่เหมาะกับคนเมือง, BHS ศูนย์ฟื้นฟูสภาพร่างกาย เหมาะกับสังคมผู้สูงอายุ

แตกไลน์ธุรกิจ “สุขภาพ-บิวตี้”

กรมเชษฐ์ยังแย้มถึงแผนการแตกไลน์ไปทำธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่อสังหาฯ (non-real estate) เพื่อเป็นการจัดสมดุลพอร์ต และหาโอกาสใหม่ๆ ทางธุรกิจ

โดยแอสเซทไวส์มีความสนใจธุรกิจด้านสุขภาพและความงาม ดังที่เห็นว่ามีการคอลแลปกับแบรนด์ในธุรกิจด้านนี้แล้ว บริษัทกำลังหาโอกาสที่จะลงทุนต่อไป โดยอาจจะเป็นได้ทั้งการลงทุนเองทั้งหมด หรือการจอยต์เวนเจอร์ หรือเข้าไปถือหุ้นในบริษัทที่เกี่ยวข้อง

สาเหตุที่เลือกสุขภาพและความงามเพราะมองว่าเป็นเทรนด์ที่จะยั่งยืนในสังคมไทย ไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัย และในแง่ความงามกลายเป็นของคู่กันกับคนไทยที่ต้องการให้ตัวเองดูดีเสมอ

ปิดท้ายวิเคราะห์สถานการณ์ปีนี้ ความกังวลของกรมเชษฐ์ดูจะอยู่ที่ปัจจัยกระทบเศรษฐกิจ/กำลังซื้อเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ ที่อาจกลับมาดุเดือด และการระบาดของไวรัสโรค COVID-19 สายพันธุ์ใหม่ๆ ที่อาจเกิดขึ้นอีกก็ได้

การร่วมทุนและเข้าซื้อกิจการกำลังมาแรง! รวมถึง “แอสเซทไวส์” ก็ไม่ตกเทรนด์นี้เช่นกัน ประเดิมปี 2565 ด้วย 2 ดีลใหญ่ จับมือร่วมทุนญี่ปุ่น “ทาคาระ เลเบ็น” พัฒนาคอนโดฯ “แอทโมซ บางนา” มูลค่ากว่า 2,200 ล้านบาท ส่วนอีกดีลหนึ่งเป็นการเข้าซื้อบริษัท “แม็กซี่ พรีเมียร์ วัน” ทำให้แอสเซท ไวส์ได้เป็นผู้พัฒนาคอนโดฯ “Maxxi Prime Ratchada-Sutthisan” บนทำเลทองย่านรัชดาฯ สร้างใกล้เสร็จพร้อมรับรู้รายได้ภายในต้นปีนี้

“กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW ประกาศดีลใหญ่ 2 ดีล ประเดิมต้นปี 2565 เปิดดีลแรก “ร่วมทุน” กับอสังหาริมทรัพย์เก่าแก่จากญี่ปุ่น “บริษัท ทาคาระ เลเบ็น จำกัด” ซึ่งเป็นบริษัทผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวมากว่า 500 โครงการ และกำลังจะครบรอบ 50 ปีในปีนี้

การร่วมทุนกับทาคาระ เลเบ็น จะร่วมมือกันโครงการแรกที่ “แอทโมซ บางนา” คอนโดฯ ย่านบางนา มูลค่าโครงการ 2,200 ล้านบาท โดยแบ่งสัดส่วนถือหุ้น ASW ถือ 51% และ ทาคาระ เลเบ็น ถือ 49%

รายละเอียดโครงการแอทโมซ บางนา ตั้งอยู่บริเวณ ถ.บางนา-ตราด กม.4 ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองสถานีศรีเอี่ยม โดยเป็นคอนโดฯ สไตล์รีสอร์ต สูง 8 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 1,103 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท

ฝั่ง “คาซูอิชิ ชิมาดะ” ซีอีโอ บริษัท ทาคาระ เลเบ็น จำกัด กล่าวว่า บริษัทสนใจเข้าลงทุนด้านอสังหาฯ ในประเทศไทย เนื่องจากมีศักยภาพเติบโตเป็นอันดับต้นๆ ของภูมิภาคเอเชีย มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มต่อเนื่องทั้งรถไฟฟ้าสายใหม่ในกรุงเทพฯ และรถไฟความเร็วสูง

ส่วนเหตุที่เลือกจับมือกับแอสเซทไวส์ เพราะเล็งเห็นว่าเป็นบริษัทมหาชนที่มีความมั่นคง อนาคตไกล โครงการที่พัฒนามามีคุณภาพ และมีปรัชญาทำธุรกิจตรงกันคือ ยึดมั่นในการออกแบบความสุขเพื่อการอยู่อาศัย

อีกดีลหนึ่งของแอสเซทไวส์เป็นการ “เข้าซื้อกิจการ” บริษัท แม็กซี่ พรีเมียร์ วัน จำกัด ซึ่งมีทุนจดทะเบียน 30 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้แอสเซทไวส์ได้โครงการเพิ่มเข้ามาในพอร์ตทันทีคือ “โครงการ แม็กซี่ ไพรม์ รัชดา–สุทธิสาร” (Maxxi Prime Ratchada-Sutthisan) มูลค่าโครงการ 570 ล้านบาท

กรมเชษฐ์กล่าวว่า ดีลนี้มีจุดที่น่าสนใจคือคอนโดมิเนียม แม็กซี่ ไพรม์ รัชดา-สุทธิสาร ก่อสร้างไปแล้ว 83% และมีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ต้นเดือนกุมภาพันธ์นี้ โดยที่โครงการมียอดพรีเซลแล้ว 70% ทำให้บริษัทจะได้รับผลตอบแทนจากโครงการนี้เร็ว เป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ลดความเสี่ยงจากการพัฒนาตั้งแต่ยังเป็นที่ดินเปล่า

รายละเอียดโครงการแม็กซี่ ไพรม์ รัชดา-สุทธิสาร เป็นคอนโดฯ สูง 8 ชั้น 1 อาคาร จำนวนห้องชุด 218 ยูนิต ตั้งอยู่ห่างจาก MRT สถานีสุทธิสารเพียง 400 เมตร ใกล้แหล่งงานใน New CBD ถนนรัชดาภิเษก อยู่ในพื้นที่ชุมชนที่สะดวกสบาย จึงเป็นคอนโดฯ ทำเลทองที่แอสเซทไวส์ได้รับเข้ามาเสริมพอร์ต ปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ 1.9-3.79 ล้านบาทต่อยูนิต

กรมเชษฐ์กล่าวเพิ่มเติมว่า ดีลทั้งสองดีลนี้จะเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการไปสู่เป้าหมายรายได้ของแอสเซทไวส์ปี 2565 โดยการร่วมทุนกับบริษัทพันธมิตรที่แข็งแกร่งเช่นนี้ จะทำให้แอสเซทไวส์ได้ลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการ ส่วนการเข้าซื้อกิจการในเวลาที่เหมาะสม เปรียบเสมือนได้ “ขึ้นทางด่วน” ทำให้บริษัทเติบโตเร็วขึ้น

เทรนด์การร่วมทุนและการเข้าซื้อกิจการของวงการอสังหาฯ นั้นเกิดขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีก่อน โดยบริษัทที่สามารถเข้าเทกโอเวอร์โครงการอื่นได้ย่อมต้องมีความแข็งแกร่งทางการเงิน และการจับมือร่วมทุนกับพาร์ทเนอร์โดยเฉพาะพันธมิตรต่างชาติระดับโลกเช่นนี้ สะท้อนให้เห็นว่าแอสเซทไวส์เป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง

นอกจากนี้ แอสเซทไวส์ยังพัฒนารับกระแส “สินทรัพย์ดิจิทัล” ผ่านการเข้าร่วมในระบบนิเวศของ Popcoin เพื่อจะนำมาใช้ในการทำการตลาด โดยกรมเชษฐ์เปิดเผยว่า เหรียญสกุลนี้ซึ่งเป็น Utility Token จะมีบทบาทพลิกโฉมกลยุทธ์ทางการตลาด สร้างสิทธิประโยชน์แบบใหม่ให้กลุ่มลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าแบรนด์ Kave Condo ที่เน้นนักศึกษา คนรุ่นใหม่ นับว่าแอสเซทไวส์สามารถจับกระแสการทำธุรกิจได้อย่างรวดเร็วในทุกมิติ เป็นอีกหนึ่งค่ายอสังหาฯ ที่ต้องจับตามองของปีนี้!

“กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW เปิดเผยผลประกอบการปี 2563 บริษัทมีรายได้ 4,205 ล้านบาท และกำไรสุทธิ 871 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิ 20.6% ซึ่งสูงมากเมื่อเทียบกับในธุรกิจเดียวกัน

โดยปี 2564 นี้จะเป็นอีกปีสำคัญของแอสเซทไวส์ เพราะบริษัทได้รับอนุมัติแบบคำขออนุญาตเสนอขายหลักทรัพย์จากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เมื่อวันที่ 22 ม.ค. 64 เรียบร้อยแล้ว คาดว่าปีนี้จะสามารถเปิด IPO เสนอขายหุ้น 206 ล้านหุ้น คิดเป็น 27.07% ของจำนวนหุ้นที่ออกและเรียกชำระแล้วทั้งหมดหลังการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนในครั้งนี้

สำหรับแผนปี 2564 ของแอสเซทไวส์ จะเปิดตัวใหม่ทั้งหมด 6 โครงการ มูลค่ารวม 10,850 ล้านบาท ได้แก่

1.เคฟ ศาลายา มูลค่าโครงการ 1,156 ล้านบาท
2.บ้านภูริปุรี โฮมออฟฟิศ ซอยภาวนา มูลค่าโครงการ 87 ล้านบาท
3.แอทโมซ บางนา มูลค่าโครงการ 2,245 ล้านบาท
4.เคฟ เอวา ม.ธรรมศาสตร์-รังสิต มูลค่าโครงการ 2,360 ล้านบาท
5.โมดิซ ไรห์ม คลาวด์ รามคำแหง มูลค่าโครงการ 3,725 ล้านบาท
6.โมดิซ ศรีราชา มูลค่าโครงการ 1,268 ล้านบาท

กาง 3 แบรนด์หลักทำตลาด

กรมเชษฐ์กล่าวว่า ปัจจุบันแอสเซทไวส์มี 3 แบรนด์หลักที่กำลังใช้ทำตลาด แบ่งตามรูปแบบโครงการ ราคา และคาแร็กเตอร์ของผู้อยู่อาศัย คือ

1) เคฟ – แบรนด์แคมปัส คอนโด ราคาขาย 60,000-70,000 บาทต่อตร.ม. เน้นกลุ่มนักศึกษา มีความเป็นวัยรุ่น สนุกสนาน แปลกใหม่ ตามเทรนด์
2) แอทโมซ – แบรนด์คอนโดฯ ตึกเตี้ยสไตล์รีสอร์ต หลบหนีความวุ่นวายในเมือง ราคาขาย 70,000-85,000 บาทต่อตร.ม. เน้นกลุ่มคนที่รักความสงบ ต้องการพักผ่อน
3) โมดิซ – แบรนด์คอนโดฯ ตึกสูง ราคาขาย 80,000-100,000+ บาทต่อตร.ม. เน้นกลุ่มคนไลฟ์สไตล์คนเมือง คนทำงานมีกิจกรรมเยอะ

นอกจากนี้ ในส่วนของโครงการแนวราบ จะมีแบรนด์ บ้านภูริปุรี เป็น บูทีคทาวน์โฮม ราคาประมาณ 10-20 ล้านบาท ทำเลขอบเมือง จำนวนหลังต่อโครงการไม่มาก แต่ออกแบบเป็นเอกลักษณ์

ซีอีโอแอสเซทไวส์มองว่า แบรนด์ของบริษัทเริ่มเป็นที่รู้จักมากขึ้นแล้วในตลาด หลังจากเปิดตัวต่อเนื่องหลายโครงการ และทำการตลาดเพื่อขยายฐานให้คนรู้จักแบรนด์สูงขึ้น เช่น ปีที่แล้วแบรนด์แอทโมซเข้าไปเป็นหนึ่งในผู้สนับสนุนเวทีมิสยูนิเวิร์สไทยแลนด์ 2020 และได้ “อแมนด้า ชาลิสา ออบดัม” มิสยูนิเวิร์สไทยแลนด์ 2020 ช่วยประชาสัมพันธ์ ทำให้มีการพูดถึงแบรนด์มากขึ้น

• “แอสเซทไวส์” เก็บที่ดินเล็กย่านขอบเมืองจุดกระแส “บูทีคทาวน์เฮาส์” เรือธงตลาดแนวราบ

“คาแร็กเตอร์ของแบรนด์ที่ชัดเจนแยกย่อยลงไปมากขึ้น มีความสำคัญกับคนในยุคนี้ เพราะคนมีความเป็นตัวของตัวเองสูงมาก” กรมเชษฐ์กล่าว โดยระบุว่าในเซ็กเมนต์ที่บริษัทลงตลาดอยู่ บริษัทยังคงใช้ราคาเป็นจุดขาย แต่เมื่อโครงการขายในราคาเท่ากับตลาด ลูกค้าจะตัดสินใจเลือกโครงการที่แบรนด์เป็นที่รู้จัก และออกแบบมาตรงกับตัวเองมากกว่า

“เคฟ” กุญแจสำคัญของบริษัท

เมื่อพิจารณาโครงการเปิดใหม่ของปีนี้ จะเห็นได้ว่ามี “เคฟ” เป็นสัดส่วน 32% ของโครงการเปิดใหม่ และโมดิซ ศรีราชาเองมีทำเลในย่านมหาวิทยาลัยเช่นกัน เพราะทำเลจะอยู่ตรงข้ามกับ ม.เกษตรศาสตร์ ศรีราชา

โดยแคมปัส คอนโดถือเป็นหนึ่งในสินค้าที่ประสบความสำเร็จของแอสเซทไวส์ ตัวอย่างเช่น โครงการ โมดิซ ลอนช์  มูลค่าโครงการ 1,225 ล้านบาท ที่เปิดตัวเมื่อปีก่อน สามารถขายหมด 100% (sold out) สวนกระแสยุคเศรษฐกิจซบเซาและวงการคอนโดฯ ขายอืด

กรมเชษฐ์อธิบายว่า ตลาดแคมปัส คอนโดนั้นมีผู้เล่นจำนวนไม่น้อย แต่แอสเซทไวส์เป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สร้างแบรนด์แยกเฉพาะให้กับตลาดนี้

ลักษณะแบรนด์ “เคฟ” ที่จะไม่เหมือนกับการพัฒนาคอนโดฯ ในเมืองทั่วไปคือการจับ “อินไซต์” เด็กมหา’ลัย นิสิตนักศึกษานั้นเป็นวัยที่มีกิจกรรมเยอะ ทำให้เคฟ คอนโดจะมีพื้นที่ส่วนกลางใหญ่และเข้ากับเทรนด์ เช่น มีสระว่ายน้ำ 3 สระ, ห้องคาราโอเกะ, ห้อง e-Sports, ห้อง nap room ขณะเดียวกัน พอถึงฤดูสอบทุกคนก็จะไปอ่านหนังสือกันหมด จึงต้องมีห้องอ่านหนังสือขนาดใหญ่ สังเกตว่าสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เป็นสิ่งที่อาจจะไม่เข้ากับไลฟ์สไตล์คนทำงานเท่าใดนัก

กรมเชษฐ์กล่าวต่อว่า แคมปัส คอนโดยังมีดีมานด์ที่น่าสนใจเพราะเป็นตลาดหมุนเวียน มีนักศึกษาใหม่เข้ามาซื้อหรือเช่าทุกปี ทำให้ดึงดูดได้ทั้งผู้ปกครองซื้อให้บุตรหลานหรือนักลงทุนปล่อยเช่า เพราะอัตราผลตอบแทน (yield) อยู่ที่ 6-10% ดีกว่าใจกลางเมืองกรุงเทพฯ

ที่ผ่านมา แอสเซทไวส์ปักหลักแคมปัส คอนโดอยู่ในย่านรังสิตเป็นหลัก ไม่ว่าจะโดยรอบ ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต หรือ ม.กรุงเทพ รังสิต โดยแย้มว่ายังมีที่ดินเหลือขึ้นโครงการย่าน มธ.ได้อีก 2 โครงการ

ส่วนปีนี้จะมีการส่งเคฟลงทำเลใหม่คือ “เคฟ ศาลายา” ดักนักศึกษา ม.มหิดล และ ม.เทคโนโลยีราชมงคลรัตนโกสินทร์ เปิดตัวราคา 1.49 ล้านบาท ไซซ์ห้องเริ่มต้น 21 ตร.ม. ไฮไลต์สิ่งอำนวยความสะดวกจะมี ห้อง VR, มิวสิก สตูดิโอ, ห้องบอร์ดเกม ฯลฯ

“จะขยายไปจังหวัดอื่นไหม? เป็นไปได้ เพราะแคมปัสทุกจังหวัดมีดีมานด์นักศึกษาหมด ขึ้นอยู่กับราคาที่ดิน พัฒนาโครงการคอนโดฯ มาแล้วราคาสูงกว่าหอพักธรรมดาไม่มากก็เหมาะที่จะทำ สำคัญคือต้องหาที่ดินติดมหาวิทยาลัยให้มากที่สุด เพราะส่วนใหญ่นักศึกษาที่ได้คอนโดฯ จะไม่ได้รถยนต์จากผู้ปกครอง” กรมเชษฐ์กล่าว

แบรนด์บ้านภูริปุรีนั้นเกิดจากกลุ่มสถาปนิกที่รวมตัวกันออกแบบแก้โจทย์ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะโจทย์ของ “ทาวน์เฮาส์” ตัวเลือกการอยู่ในเมืองในราคาที่ไม่แพงเกินไป แต่ภายในบ้านกลับยังไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย เพราะแสงแดดจะเข้าได้เฉพาะด้านหน้ากับหลังบ้านเท่านั้น และจุดที่เห็นพื้นที่สีเขียวมีเพียงแค่สวนหลังบ้าน ซึ่งมักจะต้องนำไปทำเป็นลานซักล้าง หรือต้องปลูกไม้ประดับบนระเบียงบ้านแทน

สำหรับโครงการ “บ้านภูริปุรี คอร์ทยาร์ด – พัฒนาการ” เป็นโครงการที่ 5 ของแบรนด์ พัฒนาผ่านการร่วมทุนของ บริษัท ภูริปุรี จำกัด และ บมจ.แอสเซทไวส์ เอกลักษณ์ของโครงการนี้คือการแก้โจทย์ข้างต้น ด้วยการปรับให้ทาวน์เฮาส์มีคอร์ทยาร์ด หรือ “สวน” ไว้ตรงกลางบ้าน

ดีไซน์ใหม่ของที่นี่ จะใช้ที่ดินต่อแปลง 32-48 ตร.ว. แบ่งแปลง หน้ากว้าง 5.35 เมตร และเป็นแนวยาวเข้าไป ลึก 18-22 เมตร ส่วนบ้านตัวอย่างหลังที่เราได้ชมจะเป็นไซส์ L คือลึก 20 เมตร ดังนั้น ถือว่าเป็นทาวน์เฮาส์ที่ค่อนข้างใหญ่กว่าปกติเป็นฐานในการดีไซน์

ด้านหน้าบ้านจะเป็นลานจอดรถตามปกติ สามารถจอดได้ 4 คัน (แบบซ้อนคัน) เมื่อเปิดประตูเข้าไปจะเป็นบันไดไปพบกับสวนกลางบ้านก่อน สวนนี้จะเล่นระดับอยู่ตรงกลางระหว่างพื้นที่ห้องทานอาหารชั้น 1 กับห้องนั่งเล่นบนชั้น 2 และพื้นที่สวนจะเปิดโล่งขึ้นไปจนถึงชั้น 3 ของบ้าน ต้นไม้สามารถรับแดดรับลมได้เต็มที่ แต่มีการติดตั้งหลังคาเลื่อนสั่งการด้วยรีโมต สามารถเลื่อนปิดได้เมื่อฝนตกหรือเวลาที่ต้องการ

เมื่อมีสวนอยู่กลางบ้าน ทำให้ความรู้สึกเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง เพราะการใช้พื้นที่ไม่เหมือนกับทาวน์เฮาส์ปกติ แต่ให้ความรู้สึกเหมือนบ้านเดี่ยวขนาดเล็กที่มีสวนกลางบ้าน เป็นโอเอซิสพักสายตาและอารมณ์ให้กับผู้อยู่อาศัย

สำหรับการใช้พื้นที่ชั้น 1 ด้านหลังสวนจะเป็น “ห้องทานอาหาร” และ “ครัวแบบไอส์แลนด์” สามารถเปิดบานเลื่อนกระจกเชื่อมต่อกับสวนได้เป็นเนื้อเดียว ถัดจากห้องอาหารจะเป็นมุมห้องทำงาน และหลังบ้านยังเหลือที่เล็กๆ ไว้ปลูกต้นไม้เพิ่มเติมได้

ส่วนชั้น 2 ที่เชื่อมต่อกับหน้าสวน จะเป็น “ห้องนั่งเล่น” เพดานสูงดับเบิลวอลุ่ม ตรงจุดนี้ไม่เพียงแต่ได้สีเขียวจากสวนกลางบ้าน แต่ระเบียงด้านหน้ายังมีการปลูกต้นลีลาวดีและเหลืองชัชวาลซึ่งเป็นไม้เลื้อยให้ด้วย พร้อมฝังระบบรดน้ำอัตโนมัติ เจ้าของบ้านเพียงแต่เปิดวาล์วน้ำรดน้ำ ไม่ต้องยุ่งยากในการดูแลรักษา เมื่อเหลืองชัชวาลเลื้อยเต็มตะแกรงหน้า facade จะทำให้ทาวน์เฮาส์เขียวชอุ่มสวยงาม

จากสวนกลางบ้านมีบันไดเดินต่อไปที่ชั้น 2 ฝั่งหลังบ้าน ส่วนนี้จะเป็น “มาสเตอร์เบดรูม” ขนาดใหญ่ เชื่อมต่อกับ walk-in closet อ่างอาบน้ำ และห้องน้ำ จุดที่น่าสนใจคือบริเวณเตียงนอนจะรับแดดอ่อนๆ ได้จากสวนกลางบ้าน เปิดม่านนอนได้แบบไม่ต้องกังวลเรื่องความเป็นส่วนตัว

ขึ้นบันไดต่อเนื่องถึงชั้น 3 ส่วนนี้จะเป็น “ห้องนอนเล็ก” วางเตียง 3.5 ฟุตได้สบายๆ และ “ห้องเล่นเด็ก” อีกห้องหนึ่ง ซึ่งจะปรับไปเป็นห้องอเนกประสงค์ใช้งานอื่นๆ ก็ได้ และมีอีกจุดไฮไลต์ที่น่าสนใจคือ “ห้องซักรีดและระเบียงตากผ้า” ที่นำมาไว้บนชั้น 3 แทน เพราะผู้ออกแบบมองว่าปกติเสื้อผ้าที่ซักรีดมักจะมาและไปจากห้องนอนของเรา ดังนั้นห้องซักรีดที่อยู่บนชั้น 3 น่าจะตอบโจทย์กว่าเพราะอยู่ใกล้ห้องนอนมากกว่า

สวนที่เป็นหัวใจของบ้าน

กลับมาที่การใช้งานสวนกลางบ้าน จุดที่น่าสนใจคือการมีหลังคาเปิดปิดได้ โดยเป็นหลังคาแบบโปร่งแสง จึงไม่ต้องกลัวว่าเมื่อปิดลงแล้วจะทึบทึมไปหมด

และเมื่อปิดหลังคาสวนแล้ว สามารถเปิดหน้าต่าง ประตูเลื่อน และเปิดแอร์ทั้งบ้านเพื่อให้ความเย็นมาถึงสวนได้ ในกรณีที่เจ้าของบ้านจะจัดปาร์ตี้รับแขก แต่ไม่ต้องการความร้อน

ส่วนตัวสวนนั้นออกแบบไม่ให้เป็นสวนลงดิน แต่เป็นกระบะขนาดใหญ่รองรับการปลูกต้นไม้ ซึ่งสถาปนิกได้คำนวณขนาดกระบะแล้วว่าเมื่อลงดินปริมาณเท่ากับกระบะ จะทำให้ต้นไม้ไม่สามารถเติบโตเกิน 3 ชั้นและทะลุหลังคาออกไป ส่วนพื้นที่ที่เหลือสามารถจัดสวนลงไม้กระถางต่างๆ ตามรสนิยมของเจ้าของบ้านได้เลย

จ่ายสูงกว่าเพื่อดีไซน์

ว่ากันที่ทำเลโครงการบ้าง “บ้านภูริปุรี คอร์ทยาร์ด – พัฒนาการ” อยู่ในซอยพัฒนาการ 32 ถือว่าเป็นย่านที่ยังค่อนข้างใกล้เมืองอยู่ และเป็นย่านที่มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จนถึงคอนโดมิเนียมอยู่ในละแวกเดียวกัน

ตัวโครงการนี้เป็นโครงการเล็กๆ ตั้งอยู่บนที่ดิน 5 ไร่ แบ่งแปลง 37 ยูนิต เนื้อที่ดินแปลงละ 32-48 ตร.ว. เป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 241-298 ตร.ม. ฟังก์ชัน 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 4 ที่จอดรถ ราคาขายเริ่มต้น 14.2 ล้านบาท สูงสุด 22 ล้านบาท

เมื่อเทียบกับโครงการใกล้เคียงกัน จะมีโครงการ Shizen พัฒนาการ 32 ซึ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 3 ชั้นครึ่ง พื้นที่ใช้สอย 210 ตร.ม. เปิดขายราคา 7.7 ล้านบาทในขณะนี้

เห็นได้ว่าถ้าเทียบกับโปรดักต์เดียวกันในทำเล ถ้าคิดเป็นราคาต่อยูนิตบ้านภูริปุรีจะราคาสูงกว่าเกือบเท่าตัว หรือถ้าเทียบเป็นราคาต่อตร.ม. ราคาสูงกว่าประมาณ 60%

อย่างไรก็ตาม มีลูกค้าจองซื้อไปแล้วถึง 14 ยูนิต แม้ว่าจะแพงกว่ามาก ด้วยดีไซน์ที่แตกต่างไม่เหมือนใคร ทำให้ลูกค้าที่มีงบในระดับ 15-20 ล้านบาท มีสิทธิ์เปลี่ยนใจจากบ้านเดี่ยวในโซนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า-กรุงเทพกรีฑา มาเป็นโครงการนี้แทนเพื่อให้ใกล้เมืองขึ้น โดยยังได้ที่อยู่อาศัยในอารมณ์บ้านเดี่ยวและมีพื้นที่ใช้สอยใกล้เคียงกันนั่นเอง

Facts โครงการ บ้านภูริปุรี คอร์ทยาร์ด – พัฒนาการ

ผู้พัฒนา: บริษัท ภูริปุรี จำกัด ร่วมกับ บมจ.แอสเซทไวส์
มูลค่าโครงการ: 530 ล้านบาท
ที่ดิน: 5 ไร่
ทำเล: ซอยพัฒนาการ 32
จำนวนแปลง: 37 ยูนิต
แบบบ้าน: ทาวน์โฮม 3 ชั้น 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 4 ที่จอดรถ
– เนื้อที่ดิน 32-48 ตร.ว.
– พื้นที่ใช้สอย 241-298 ตร.ม.
ราคาเริ่มต้น: 14.2 ล้านบาท
ก่อสร้างเสร็จ: ส่งมอบยูนิตแรก ไตรมาส 4/63

แคมปัสคอนโดแบรนด์ “เคฟ” กลายเป็นพอร์ตสำคัญของ แอสเซทไวส์ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่กำลังปั้นตัวเลขเข้าตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในปีหน้า โดย “กรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด กล่าวว่าปีนี้ ยอดขายจากเคฟน่าจะคิดเป็น 40% ของยอดขายรวมบริษัทที่ตั้งเป้าไว้ 5,500 ล้านบาท

นั่นเป็นเพราะแอสเซทไวส์ระดมเปิดคอนโดฯ เคฟในย่านรังสิตไปแล้ว 4 โครงการ มูลค่ารวม 5,065 ล้านบาท จำนวนยูนิตรวม 3,702 ยูนิต

แบ่งเป็น 3 โครงการในพื้นที่ที่เขาเรียกว่า “เคฟ ทาวน์” ประชิดรั้ว 200 เมตรจาก ม.กรุงเทพ รังสิต ได้แก่ เคฟ คอนโด, เคฟ ทาวน์ สเปซ และ เคฟ ทาวน์ ชิฟท์ จำนวนรวม 2,686 ยูนิต และอีก 1 โครงการคือ เคฟ ทียู ตรงข้าม ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต จำนวน 1,016 ยูนิต

สำหรับเคฟ คอนโด โครงการแรกเปิดขายในปี 2560 และโอนกรรมสิทธิ์หมดไปแล้ว ส่วนเคฟ ทาวน์ สเปซ และ เคฟ ทาวน์ ชิฟท์ ที่นับเป็นเฟส 2 และ 3 มียอดขายแล้ว 60% ขณะที่เคฟ ทียู เปิดตัวเมื่อเดือนกันยายน 2562 มียอดขายแล้ว 50% ซึ่งกรมเชษฐ์มองว่าเป็นยอดขายที่น่าพอใจ

ดีมานด์ย่านรังสิตเพียบ yield สูง 7-8% 

ภายในรอบ 2 ปี แอสเซทไวส์สามารถเปิดขายคอนโดฯ ในย่านเดียวกันได้ 3,700 ยูนิต และยังตุนที่ดินอีก 41 ไร่สำหรับเปิดเพิ่มในอนาคต ได้แก่ บริเวณ เคฟ ทาวน์ ม.กรุงเทพ มีที่ดินเหลือ 30 ไร่ที่พัฒนาเพิ่มได้อีก 2 โครงการ ประมาณ 2,000 ยูนิต และบริเวณเคฟ ทียู ม.ธรรมศาสตร์ รังสิต ยังเหลือพื้นที่อีก 11 ไร่ที่พัฒนาได้อีก 1 โครงการ ประมาณ 1,000 ยูนิต เป็นเพราะเล็งเห็นว่าทำเลนี้มีดีมานด์สูง

กรมเชษฐ์ระบุว่า ย่านรังสิตคือจุดที่ดีที่สุดในการลงทุนแคมปัส คอนโด เพราะจำนวนนักศึกษาและบุคลากรในย่านมีมากกว่า 40,000 คน ยังไม่นับรวมสถานที่ราชการ เช่น สวทช., AIT, โรงพยาบาล ม.ธรรมศาสตร์ ที่ต้องการที่อยู่อาศัยเช่นกัน ในขณะที่จำนวนยูนิตคอนโดฯ และหอพักบริเวณนี้มีเพียง 15,000 ยูนิต จึงเชื่อว่าเติมซัพพลายได้อีก

ในขณะที่ที่ดินรังสิตราคายังไม่สูงเท่าในกรุงเทพฯ ทำให้การพัฒนาที่ดินจัดแพ็คเกจคอนโดฯ ทำได้ในราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท หรือเฉลี่ยตร.ม.ละ 70,000 บาท ยกตัวอย่างคอนโดฯ เคฟ ทียู ที่บริษัทเปิดตัวล่าสุด มีราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาทสำหรับห้องพื้นที่ใช้สอย 24 ตร.ม. เมื่อคำนวณจากราคาค่าเช่าคอนโดฯ ในย่านนี้อยู่ที่ 8,000-10,000 บาทต่อเดือน นักลงทุนปล่อยเช่าจะได้อัตรากำไร (yield) 7-8%

yield 7-8% ถือเป็นตัวเลขที่น่าสนใจไม่น้อยสำหรับ พ.ศ.นี้ เพราะตลาดปล่อยเช่าคอนโดฯ กรุงเทพฯ เริ่มได้รับ yield ต่ำลงในระยะหลัง โดยข้อมูลจาก พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่าปัจจุบันคอนโดฯ ปล่อยเช่าในกรุงเทพฯ เช่น ย่านพระโขนง-อ่อนนุช ได้ yield ค่าเช่า 5-7% ต่อปีเท่านั้น จึงอาจไม่น่าแปลกใจที่นักลงทุนจะสนใจแคมปัสคอนโดย่านรังสิตกันมากขึ้น

กรมเชษฐ์ยังกล่าวเพิ่มเติมถึงความน่าสนใจด้วยว่า เพราะเคฟเปิดขายในราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาททำให้มีโอกาสเติบโตของราคา โดยเคฟ ทาวน์ สเปซ ที่เปิดขายเมื่อเดือนกันยายน 2561 ปัจจุบันปรับราคาขึ้นมาแล้ว 10%

ฟังก์ชัน ‘อี-สปอร์ตส’ เอาใจวัยรุ่น

อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าแคมปัสคอนโดจะขายดีทุกโครงการ กรมเชษฐ์มองว่า key success ที่จะทำให้คอนโดฯ ติดตลาดนักศึกษาได้นั้น ต้องออกแบบให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์วัยรุ่น ไม่ว่าจะเป็น ทำเลที่ใกล้มหาวิทยาลัยในระยะเดินถึง ดีไซน์ รูปแบบและสีสันอาคารถูกใจวัยรุ่น พื้นที่ส่วนกลางเหมาะกับนักศึกษา ได้แก่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส โคเวิร์กกิ้ง สเปซ ห้องประชุม เธียเตอร์รูม และการจัดฟังก์ชันห้อง ลดทอนสิ่งที่นักศึกษาไม่ค่อยได้ใช้ โดยการทำมุมครัวระบบเปิดที่ประหยัดพื้นที่

โดยเฉพาะเรื่องสิ่งอำนวยความสะดวกที่เขาเน้นมาก เพราะต้องการให้แบรนด์เคฟเป็นแบรนด์ในใจนักศึกษา เป็นแหล่งชุมชนที่นักศึกษาต่างต้องการย้ายเข้ามาอยู่ ดังนั้น ปีนี้เคฟ ทาวน์บริเวณ ม.กรุงเทพ จึงก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่ม เป็นศูนย์อี-สปอร์ตสและจัดกิจกรรมสำหรับลูกบ้านเคฟ รองรับเกมเมอร์ประมาณ 30 ที่นั่ง ซึ่งลูกบ้านสามารถชวนเพื่อนนักศึกษา ม.กรุงเทพ อื่นๆ เข้ามาใช้งานด้วยได้

รวมถึงลงทุนเพิ่ม 70 ล้านบาทเพื่อสร้างคอมมูนิตี้ มอลล์ ด้านหน้าเคฟ ทาวน์ เบื้องต้นใช้ชื่อ “มังกี้ มอลล์” เป็นอาคาร 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 4,000 ตร.ม. วางแผนให้เป็นแหล่งร้านอาหารที่เหมาะกับนักศึกษา มีร้านอาหารที่คอนเฟิร์มจองพื้นที่แล้วคือ วราภรณ์ ซาลาเปา และ D’Oro

ส่วนการขยับแบรนด์เคฟไปลุยทำเลแคมปัสอื่นๆ บริษัทให้ความสนใจแต่อาจยังไม่ใช่จังหวะที่เหมาะสม เพราะติดล็อกบางประการ เช่น ABAC บางนา หรือ ม.บูรพา จ.ชลบุรี มีซัพพลายค่อนข้างมากแล้ว ม.มหิดล ศาลายา ติดปัญหาผังเมืองไม่อำนวย เป็นต้น.