“ชานนท์ เรืองกฤตยา” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมกันเปิดแผนและความคืบหน้าของอนันดาฯ ปี 2565 โดยยังคงย้ำแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่ารวม 29,098 ล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 5 โครงการ และโครงการแนวราบ 2 โครงการ ได้แก่

• COCO Parc (โคโค่ พาร์ค)
• คัลเจอร์ จุฬา
• คัลเจอร์ ทองหล่อ
• ไอดีโอ สะพานควาย
• ไอดีโอ รามคำแหง-ลำสาลี
• อาร์เทล อโศก-พระราม 9
• ทาวน์เฮาส์แบรนด์ใหม่ ย่านติวานนท์-แจ้งวัฒนะ

ทั้งหมดจะเปิดตัวในไตรมาส 4/65 ยกเว้นโครงการ COCO Parc ที่จะเปิดพรีเซลในไตรมาส 3/65 และโครงการอาร์เทล อโศก-พระราม 9 ที่เริ่มซอฟต์ลอนช์ในตลาดต่างประเทศแล้ว (อ่านรายละเอียดโครงการทั้งหมดที่นี่)

ดึง “ต่างชาติ” ซื้อ “พูลวิลล่า” หรูย่านพระราม 9

ประเสริฐกล่าวถึงโครงการแนวราบที่เป็นไฮไลต์ของปีนี้คือ อาร์เทล อโศก-พระราม 9 มูลค่าโครงการ 4,050 ล้านบาท ออกแบบเป็นพูลวิลล่าหรู ราคาขาย 35 ล้านบาทขึ้นไปต่อหลัง

โครงการนี้มีการเปิดขายผ่านเครือข่ายเอเยนซี่ 107 แห่งในต่างประเทศ และได้รับยอดขายกลับมาถึง 20% ของโครงการ มูลค่ากว่า 800 ล้านบาท โดยผู้ซื้อต่างชาติเหล่านี้จะซื้อผ่าน ‘นิติบุคคล’ จดทะเบียนในประเทศไทย ทำให้สามารถขายสิทธิ์ขาดในที่ดินได้

อนันดาฯ มองยอดซื้อจากต่างชาติเป็นบวกกับบริษัทมาก เพราะนอกจากได้กำลังซื้อเพิ่มเติมจากชาวไทยแล้ว กรณีสัญญาต่างชาติจะเรียกวางเงินดาวน์ 40% ทำให้บริษัทได้เงินหมุนเวียนเข้าบริษัทมากขึ้นระหว่างรอก่อสร้างเพื่อส่งมอบ

แม้ว่าตลาดใหญ่อย่าง “จีน” จะยังไม่กลับมาเต็มที่เพราะจีนยังไม่เปิดประเทศ แต่ประเสริฐระบุว่าตลาดอื่นๆ ในแถบอินโดจีนเข้ามาทดแทนได้มาก และเชื่อว่าดีมานด์ของชาวจีนและฮ่องกงต่ออสังหาฯ ไทยยังคงมีอยู่ เพียงแต่รอมาตรการคลี่คลายการเดินทางเท่านั้น

COCO Parc คอนโดฯ พ่วงบริการ

ด้านตลาดคอนโดฯ ปีนี้มีไฮไลต์ที่โครงการ “COCO Parc” คอนโดฯ ระดับไฮเอนด์ที่ร่วมเป็นพันธมิตรกับ “ดุสิตธานี” มูลค่าโครงการ 4,622 ล้านบาท จำนวน 486 ยูนิต ทำเลติดกับ MRT คลองเตย ตรงข้ามสวนเบญจกิตติ เป็นโครงการนำร่องของอนันดาฯ ที่จะผนวกกับบริการจากดุสิตธานีภายในคอนโดฯ

ทำให้โครงการจะใช้กลยุทธ์ “สร้างเสร็จก่อนขาย” โดยเริ่มพรีเซลภายในไตรมาส 3/65 และโครงการจะเสร็จพร้อมโอนทันทีช่วงไตรมาส 4/65 โดยชานนท์มองว่าต้องใช้กลยุทธ์นี้เพราะเป็นคอนโดฯ ที่มีบริการ เป็นโมเดลธุรกิจใหม่ที่เชื่อว่าลูกค้าจะต้องการเห็นของจริงก่อนตัดสินใจซื้อ

• ทำไมต้อง Virtual Influencer? เจาะแนวคิดเลือก “น้องวันนี้” เป็นพรีเซ็นเตอร์ของ “อนันดาฯ”
•  “สถาพร เอสเตท” ขึ้นคอนโดฯ หรูเยื้อง “วัน แบงค็อก” เดินหน้ารีเฟรชแบรนด์

นอกจาก COCO Parc แล้ว คอนโดฯ เปิดใหม่ของอนันดาฯ ภายใต้แบรนด์ “คัลเจอร์” ทั้ง 2 โครงการ จะบริหารด้วยเชนเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ ‘Ascott’ ด้วย เพราะมองว่าทำเลน่าจะมีนักลงทุนปล่อยเช่าจำนวนมาก การมีเชน Ascott มาบริการจะช่วยได้

“ต่อไปทุกคอนโดฯ ของเราต้องมีบริการมาเป็นซอฟต์แวร์ร่วมด้วย จะมาเป็นตึกเปล่าๆ ไม่ได้อีกแล้ว” ชานนท์กล่าว

ชานนท์มองว่าตลาดคอนโดฯ กำลังฟื้นตัวกลับมาหลังจากประเทศไทยเริ่มเปิดเมือง ชีวิตเริ่มกลับมาเป็นปกติ ทำให้การจราจรติดขัด การมีที่อยู่อาศัยติดรถไฟฟ้ากลับมามีความสำคัญสำหรับผู้ที่มีไลฟ์สไตล์คนเมือง โดยเฉพาะในกลุ่ม Gen Z (อายุ 20-26 ปี) และ Gen Y (27-40 ปี)

ตุนสต็อกสะสม 58,725 ล้านบาท จนถึงปี 2567

ด้านโครงการที่จะสร้างเสร็จใหม่ในปีนี้ (ไม่นับ COCO Parc) มี 2 โครงการ ได้แก่ ไอดีโอ จรัญ 70 – ริเวอร์วิว มูลค่าโครงการ 3,664 ล้านบาท (เริ่มโอนมิถุนายนนนี้) และ ไอดีโอ พระราม 9 – อโศก มูลค่าโครงการ 6,844 ล้านบาท (เริ่มโอนกันยายนนี้) ประเสริฐระบุว่าทั้ง 2 โครงการมียอดขายแล้วกว่า 80%

ทั้ง 2 โครงการจะมาเติมพอร์ตสต็อกพร้อมอยู่ของอนันดาฯ โดยรวมทั้งหมดอนันดาฯ จะมีสต็อกมูลค่ารวม 58,725 ล้านบาท รับรู้รายได้ได้ถึงปี 2567 แบ่งเป็น 3 ส่วน คือ

• สต็อกพร้อมอยู่ที่สะสมมาก่อนปี 2565 มูลค่ารวม 29,324 ล้านบาท จากคอนโดฯ 18 โครงการ และแนวราบ 13 โครงการ
• สต็อกโครงการเปิดใหม่ มูลค่ารวม 10,004 ล้านบาท จากคอนโดฯ 1 โครงการ และแนวราบ 2 โครงการ
• สต็อกโครงการสร้างเสร็จใหม่ปี 2565-67 มูลค่ารวม 19,397 ล้านบาท จากคอนโดฯ 4 โครงการ

มนาเทศ อันนวัฒน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารฝ่ายการตลาดและการขาย บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) (RML) เปิดข้อมูลตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพฯ ไตรมาส 1/2564 ภาพรวมทั้งตลาดมีซัพพลายเปิดใหม่เพียง 3,634 ยูนิต ลดลง -41.8% YoY แต่ทิศทางฝั่งดีมานด์เป็นไปในทางที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 4/2563 ปัจจุบันมียอดขายเฉลี่ย (sold rate) อยู่ที่ 37%

หากเจาะเฉพาะตลาดไฮเอนด์ คอนโดฯ ราคา 200,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป ซึ่งสินค้าไรมอน แลนด์ทั้งหมดอยู่ในกลุ่มนี้ แม้ว่าซัพพลายคงที่ไม่มีการเปิดใหม่เทียบกับปีก่อน แต่ด้วยซัพพลายที่จำกัด ทำให้ยอดขายเฉลี่ย (sold rate) อยู่ที่ 84% ปรับขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2562

ในแง่ราคาของคอนโดฯ ไฮเอนด์เฉลี่ยอยู่ที่ 270,000 บาทต่อตร.ม. ไม่เติบโตขึ้นทุกทำเล แต่ก็ไม่ลดลง มนาเทศจึงมองว่า ทั้งในด้านการขายที่ยังคงมีดีมานด์ ยอดขายเฉลี่ยดีกว่าตลาด และราคาที่ไม่ตกลง ถือว่าคอนโดฯ ไฮเอนด์ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ดีพอสมควร

• เปิดวิเคราะห์ ‘ราคาคอนโดฯ’ กลุ่ม Hi-End เเพงต่อเนื่อง เเม้เจอโควิด ทำเลรอบนอกร่วง 4-6%

ความท้าทายสำคัญขณะนี้จึงเป็นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าที่ช้าลงไป 1-3 เดือนจากปกติ โดยบริษัทต่างๆ มีการจัดโปรโมชันเพื่อจูงใจลูกค้ามากขึ้น

หมายมั่น “เปิดประเทศ” ดึงลูกค้าต่างชาติเต็มกำลัง

ด้านตลาดครึ่งปีหลัง มนาเทศมองว่าน่าจะเป็นไปในทางบวก จากการปูพรมฉีดวัคซีนของรัฐบาล และ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี ประกาศไทม์ไลน์ 120 วันเปิดประเทศ เชื่อว่าจะสร้างความมั่นใจให้นักลงทุน และหลังจากมีชาวต่างชาติเข้ามามากขึ้นตั้งแต่เปิดภูเก็ต แซนด์บ็อกซ์วันที่ 1 กรกฎาคมนี้ จะทำให้ยอดขายคอนโดฯ ดีขึ้น

“ภาพรวมต้องดูการฉีดวัคซีนว่าทำได้เร็วหรือไม่ และจะมีนักท่องเที่ยวเข้ามามากจริงหรือไม่ แต่อย่างไรก็ตาม เราเริ่มแผนการประชาสัมพันธ์โครงการของเราในต่างประเทศแล้ว เพื่อดึงเขาเข้ามาเยี่ยมชมทันทีที่เดินทางเข้าได้” มนาเทศกล่าว

ซีเอ็มโอไรมอน แลนด์เสริมด้วยว่า บริษัทยังรอติดตามนโยบายของรัฐในการเพิ่มสัดส่วนห้องชุดในคอนโดฯ ที่ต่างชาติซื้อได้ให้มากกว่า 49% หากเกิดขึ้นจริงจะยิ่งติดสปีดการขายในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ เพราะปกติไรมอน แลนด์มียอดขายต่างชาติเต็มโควตา 49% อยู่แล้วเกือบทุกตึก

• “ศูนย์ข้อมูลฯ ธอส.” แนะ 3 ข้อกำหนดก่อนรัฐคลอดกฎหมาย “ให้ต่างชาติซื้อบ้านได้”

โดยไรมอน แลนด์กำลังจะจัดโรดโชว์โครงการที่ยังอยู่ระหว่างขาย เช่น TAIT Sathorn 12, The Estelle พร้อมพงษ์ ที่ปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ เร็วๆ นี้

ข้อมูลจากสำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ระบุว่า เมื่อปี 2563 มีต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในไทย 1,017 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 3,378 ล้านบาท เป็นสัดส่วน 3.5% ของตลาด เมื่อเทียบย้อนกลับไปปี 2562 ปีที่ผ่านมามีชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯ ไทยลดลงถึง 6.5 เท่าเมื่อคิดตามจำนวนยูนิต และลดลง 9 เท่าเมื่อคิดตามมูลค่าการซื้อ

แม้ว่าหลายบริษัทจะปรับระบบให้เยี่ยมชมโครงการแบบเสมือนจริงได้ และจองซื้อออนไลน์ได้ แต่ผู้ซื้อหลายรายอาจยังไม่มั่นใจที่จะลงทุนจนกว่าจะได้เห็น ‘ของจริง’ ทำเลจริงก่อน

ปักหมุด 3 โครงการใหม่ 20,000 ล้านบาท

ด้านผลประกอบการบริษัท ไตรมาส 1/64 ไรมอน แลนด์ทำรายได้ไป 1,600 ล้านบาท กำไรสุทธิ 138 ล้านบาท โดยมนาเทศกล่าวว่า ปี 2564 วางเป้ารายได้ไว้ 2,700 ล้านบาท แม้ว่าไตรมาส 2 จะสะดุดไปเนื่องจากการระบาดรอบใหม่ แต่เชื่อว่าทั้งปีจะเป็นไปตามเป้าหมาย

ปัจจุบันบริษัทปิดการขายไปแล้วหลายโครงการ เช่น เดอะ ริเวอร์, เดอะ ลอฟท์ อโศก ที่ยังอยู่ระหว่างขายขณะนี้และจะเป็นแหล่งสร้างยอดขายสำคัญคือ TAIT Sathorn 12 และ The Estelle พร้อมพงษ์

สำหรับ TAIT Sathorn 12 เป็นคอนโดฯ ไฮเอนด์มูลค่าโครงการ 4,300 ล้านบาท ทำเลซอยสาทร 12 ทำยอดขายไปแล้ว 75% ราคาปัจจุบันเฉลี่ย 276,000 บาทต่อตร.ม. (ปรับขึ้นมาเกือบ 10% นับจากเริ่มเปิดตัวครั้งแรก) ราคาเริ่มต้นต่อยูนิต 8.8 ล้านบาท พร้อมโปรโมชันขณะนี้แถมระบบเสียงจาก Bang & Olufsen ในห้องชุดมูลค่าสูงสุด 1 ล้านบาท

บริษัทมีการปรับปรุงเซลส์แกลลอรี่โฉมใหม่ของ TAIT Sathorn 12 ไปเมื่อไตรมาสแรก และมีการดึง KOF คาเฟ่เข้ามาเปิดขายในสำนักงานขาย เพื่อเสริมภาพลักษณ์ไลฟ์สไตล์กระตุ้นลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่มากขึ้น คาดว่าน่าจะปิดการขายทั้งโครงการได้ภายในปี 2565

มนาเทศกล่าวด้วยว่า ช่วงครึ่งปีหลังบริษัทจะเปิดตัวเพิ่มอีก 3 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท ได้แก่ โครงการบริเวณสุขุมวิท 38 (ทองหล่อ) ระดับซูเปอร์ลักชัวรีมียูนิตจำนวนน้อย, โครงการย่านสุขุมวิทตอนกลาง (พร้อมพงษ์) และ วิลล่าหรูวิวมหาสมุทรใน จ.ภูเก็ต มีจำนวนยูนิตน้อยเช่นกัน