ศาลในฮ่องกงสั่งให้บริษัทเอเวอร์แกรนด์ (Evergrande) ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เข้าสู่กระบวนการขายทรัพย์สิน (Liquidation) เพื่อชำระหนี้สินที่มีอยู่มากถึง 325,000 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือคิดเป็นเงินไทยเกือบ 11.57 ล้านล้านบาท หลังจากที่บริษัทได้ยื้อเวลาเพื่อที่จะขอปรับโครงสร้างหนี้มาเป็นระยะเวลา 2 ปี

ผู้พิพากษา ลินดา ชาน (Linda Chan) กล่าวว่า “ถึงเวลาที่ศาลจะต้องบอกว่าพอได้แล้ว” โดย Evergrande ไม่สามารถจ่ายดอกเบี้ยให้กับผู้ถือหุ้นกู้ได้ตั้งแต่ปี 2021 เป็นต้นมา และมีการขึ้นศาลในหลายครั้งเพื่อที่จะขอปรับโครงสร้างหนี้ แต่ไม่ประสบความสำเร็จ

ก่อนการพิจารณาคดี Evergrande ได้ขอมีการขอเลื่อนนัดพิจารณาคดีในวันนี้ โดยให้เหตุผลว่าบริษัทมีความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างหนี้ แต่ท้ายที่สุดศาลฮ่องกงสั่งไม่ให้มีการเลื่อนนัดออกไป และในช่วงบ่ายของวันนี้ (จันทร์ 29 มกราคม) จะมีการแต่งตั้งผู้ชำระบัญชีชั่วคราวเพื่อดูแลผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายดังกล่าว ก่อนจะมีการแต่งตั้งผู้ชำระบัญชีถาวร

Evergrande ถือเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีธุรกิจขนาดใหญ่ในประเทศจีน ในช่วงเวลาหนึ่งบริษัทมีธุรกิจลูกไม่ว่าจะเป็นธุรกิจด้านการเงิน หรือแม้แต่ธุรกิจรถยนต์ไฟฟ้า แต่หนี้สินอันพอกพูนจากการขยายกิจการ รวมถึงมาตรการสำคัญจากรัฐบาลจีนในการควบคุมธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น การก่อหนี้ของบริษัท หรือการขยายโครงการ ฯลฯ

สิ่งที่เกิดขึ้นทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายรวมถึง Evergrande ประสบปัญหาในการเงิน เนื่องจากหนี้ที่พอกพูนมหาศาล ขณะเดียวกันตลาดบ้านในจีนมีราคาลดลง ยิ่งทำให้บริษัทอยู่ในสภาวะลำบาก จนทำให้บริษัทขาดกระแสเงินสดอย่างหนัก และต้องเบี้ยวการจ่ายดอกเบี้ยหุ้นกู้

วิกฤตดังกล่าวยังทำให้ สีว์ จยาอิ้น ผู้ก่อตั้งและประธานบริษัทเอเวอร์แกรนด์ ต้องขายสินทรัพย์ส่วนตัวมาใช้หนี้สินที่เกิดขึ้น คิดเป็นเงินไทยราวๆ 35,000 ล้านบาทในช่วงเวลานั้น แต่ก็ไม่ได้แก้ปัญหาที่เกิดขึ้นเท่าไหร่นัก เนื่องจากมูลหนี้ที่มหาศาล

ผลกระทบจากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังกระทบต่อความมั่งคั่งของชนชั้นกลางจีนเนื่องจากสินทรัพย์ของชาวจีนส่วนใหญ่ไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 อยู่ในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ และปัญหาดังกล่าวยังทำให้ชาวจีนขาดความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจทันที

แต่ประเด็นสำคัญของการปล่อยให้ยักษ์ใหญ่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายนี้ล้มลงเป็นการส่งสัญญาณว่ารัฐบาลจะไม่อุ้มภาคอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป

Siu Shawn ซึ่งเป็น CEO ของ Evergrande ได้กล่าวว่าแม้บริษัทจะเข้าสู่กระบวนการขายทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้ แต่บริษัทจะพยายามที่จะสร้างโครงการที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ และคำสั่งของศาลจะไม่กระทบกับการดำเนินงานของบริษัทในจีนแผ่นดินใหญ่ หรือในต่างประเทศ

คาดว่าหลังจาก Evergrande ถูกสั่งให้ชำระบัญชีแล้วนั้นอาจต้องใช้เวลาหลายปีที่กระบวนการดังกล่าวเสร็จสิ้น และเงินที่ได้มานั้นจะชำระมูลหนี้ได้แค่ราวๆ 3.4% ของมูลหนี้ทั้งหมด

ที่มา – BBC, Reuters, CBC

CNBC รายงานข่าวโดยอ้างอิงบทวิเคราะห์จาก Oxford Economics ว่าปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนที่กำลังสร้างปัญหาต่อเศรษฐกิจในเวลานี้ อาจต้องใช้เวลาอย่างน้อย 4-6 ปีในการแก้ไขปัญหา ถ้าหากไม่มีการเพิ่มจำนวนอสังหาริมทรัพย์เข้าไปในระบบ

รายงานจาก Oxford Economics ยังชี้ว่า ถ้าหากอิงข้อมูลต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงค้าง หรือแม้แต่อัตราการก่อสร้างต่อการขายอสังหาริมทรัพย์ ทำให้คาดว่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนจะใช้เวลาอย่างน้อย 4 ในการระบายอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่มหาศาลออกไป

ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนนั้นเคยมีการคาดการณ์ว่ามีขนาดมากกว่า 15% ของ GDP ประเทศจีน ทำให้ปัญหาดังกล่าวนั้นมีทั้งความยุ่งเหยิง และยังต้องใช้เวลาในการแก้ปัญหาดังกล่าว

รัฐบาลจีนมีความพยายามที่จะแก้ปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา โดยในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาได้มีการออกมาตรการหลายแนวทาง ไม่ว่าจะเป็น ถ้าหากครัวเรือนที่ไม่มีบ้านที่จดทะเบียนภายใต้สมาชิกครอบครัวคนใดคนหนึ่งสามารถนับเป็น “ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก” ได้ ทำให้บุคคลเหล่านี้สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านครั้งแรกได้ถูกกว่าเดิม

นอกจากนี้ยังมีการออกมาตรการอัตราการผ่อนคลายให้ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้จ่ายเงินดาวน์เพียงแค่ 35% เท่านั้น ในบางเมือง ซึ่งจะทำให้ครัวเรือนที่ต้องการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมไม่ต้องใช้เม็ดเงินมากนัก จากเดิมที่ต้องใช้เม็ดเงินมากถึง 70% ของราคาอสังหาฯ

รัฐบาลจีนยังหาทางในการเพิ่มเงินทุนแก่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความพยายามอื่นๆ ที่จะแก้ไขเรื่องโครงการอสังหาฯ ที่สร้างไม่เสร็จ ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่ในช่วงเวลานี้ เนื่องจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีนเองใช้โมเดลขายก่อนสร้าง ทำให้หลายโครงการนั้นแม้จะมีผู้จ่ายเงิน แต่ถ้าหากโครงการยังขายได้ไม่หมดก็จะไม่มีการก่อสร้าง

Oxford Economics ยังชี้ว่าในบางมณฑลอย่าง มณฑลเจียงซี มณฑลเหอเป่ย การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้แล้วเสร็จทั้งหมด อาจต้องใช้เวลาเป็น 10 ปี แต่บางมณฑลอาจเลวร้ายกว่านั้น เช่น กรณีของ มณฑลกุ้ยโจว ซึ่งถือว่าเป็นพื้นที่ห่างไกลนั้นรายงานดังกล่าวคาดว่าอาจต้องใช้เวลาถึง 20 ปี

อย่างไรก็ดี Oxford Economics มองว่าปัญหาภาคอสังหาฯ จีน จะไม่ลุกลามไปยังภาคเศรษฐกิจอื่นจนสร้างปัญหาต่อเศรษฐกิจคล้ายกับสหรัฐอเมริกา สเปน หรือไอร์แลนด์ ที่ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศเหล่านี้ยาวนานในระดับ 10-15 ปี โดยมองว่ารัฐบาลจีนมีเครื่องมือที่แก้ไขปัญหาได้

Reuters อ้างอิงรายงานจาก China News Service ซึ่งเป็นสื่อของรัฐบาลจีน ว่า อดีตรองหัวหน้าสำนักงานสถิติแห่งชาติของจีนกล่าวกับสื่อจีนรายดังกล่าวว่า ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนนั้นเกินจำนวนประชากรภายในประเทศแล้วด้วยซ้ำ รายงานดังกล่าวได้ตอกย้ำถึงฟองสบู่ด้านอสังหาริมทรัพย์ภายในแดนมังกรในช่วงหลายปีที่ผ่านมาได้เป็นอย่างดี

He Ken อดีตรองหัวหน้าสำนักงานสถิติแห่งชาติของจีนวัย 81 ปี ได้กล่าวกับสื่อในประเทศจีนโดยกล่าวว่า “ตอนนี้มีบ้านในประเทศว่างกี่หลัง ซึ่งเรื่องดังกล่าวผู้เชี่ยวชาญแต่ละคนให้จำนวนที่แตกต่างกันมาก บางคนเชื่อว่าจำนวนบ้านว่างเพียงพอสำหรับประชากรมากถึง 3 พันล้านคน”

สื่อรายดังกล่าวได้ใช้ข้อมูลล่าสุดจากสำนักงานสถิติแห่งชาติจีนเมื่อสิ้นเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา และคำนวณตัวเลขดังกล่าว จีนมีพื้นที่รวมของบ้านที่ขายไม่ออกอยู่ที่ 648 ล้านตารางเมตร ซึ่งนั่นจะเท่ากับจำนวนบ้านที่ขายไม่ออกถึง 7,200,000 หลัง โดยคำนวณจากพื้นที่บ้านเฉลี่ย 90 ตารางเมตรต่อหลัง

นอกจากนี้อดีตรองหัวหน้าสำนักงานสถิติแห่งชาติของจีนยังได้กล่าวเสริมว่า “การประมาณการดังกล่าวนั้นอาจจะมากไปสักหน่อย แต่ประชากรจีนที่มากถึง 1,400 ล้านคนคงไม่สามารถเติมเต็มปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีจำนวนมากกว่าได้”

ไม่เพียงเท่านี้ตัวเลขดังกล่าวยังไม่รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการที่ขายไปแล้วแต่ยังสร้างไม่เสร็จ เนื่องจากปัญหากระแสเงินสด หรือแม้แต่โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่มีการเก็งกำไรในช่วงตลาดขาขึ้นครั้งล่าสุดช่วงปี 2016 ซึ่งรวมกันเป็นจำนวนมาก

ในช่วงที่ผ่านมาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศจีนมีสัดส่วนมากกว่า 1 ใน 5 ของขนาดเศรษฐกิจจีนมาแล้ว ขณะเดียวกันด้วยขนาดที่ใหญ่ทำให้รัฐบาลจีนต้องออกมาตรการดังกล่าวมาและทำให้เกิดปัญหาความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจ จนท้ายที่สุดจีนต้องออกบางมาตรการเพื่อช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจะฟื้นเศรษฐกิจจีนกลับมา

ขณะเดียวกันความอ่อนแอของเศรษฐกิจจีนจากภาคอสังหาริมทรัพย์ยังทำให้ค่าเงินหยวนของจีนอ่อนค่ามากที่สุดในรอบ 16 ปี รวมถึงยังทำให้มีเม็ดเงินไหลออกจากจีนในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาทำสถิติสูงสุดด้วย

ปัญหาในภาคอสังหาริมทรัพย์จีนยังทำให้ Bloomberg ได้คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจีนจะมีขนาดใหญ่กว่าเศรษฐกิจสหรัฐฯ หลังช่วงปี 2040 ซึ่งแตกต่างกับในช่วงการแพร่ระบาดของโควิดที่หลายฝ่ายมองว่าจีนจะเอาชนะได้ภายใน 10 ปีนี้ด้วยซ้ำ และขนาดเศรษฐกิจจีนจะทิ้งห่างสหรัฐฯ อย่างมาก

ตามปกติแล้วการซื้อบ้านด้วยวิธีนำบ้านมาจำนอง เพื่อผ่อนชำระกับธนาคารในเมืองจีนปัจจุบัน มีระยะเวลาการผ่อนชำระเมื่อรวมกับอายุของผู้กู้ได้ไม่เกิน 65-70 ปี จากรายงานของซิกซ์โทน (Sixth Tone) นิตยสารออนไลน์ภาคภาษาอังกฤษของทางการจีน

ดังนั้น การปรับเพดานจึงทำให้ผู้ซื้อบ้าน ซึ่งมีอายุ 50 ปีย่อมสามารถนำบ้านมาจำนองและผ่อนชำระกับธนาคารได้นานสุด 30 ปีเช่นกัน จากกฎระเบียบเดิม ซึ่งกำหนดให้ผู้จำนองต้องมีอายุต่ำกว่า 40 ปี

ปักกิ่งยูทเดลีรายงานเมื่อวันที่ 14 ก.พ. ว่า ธนาคารมีการขยายเพดานอายุการจำนองในหลายเมือง เช่น ปักกิ่ง หนันหนิง

ส่วนรายงานของหนิงโปอีฟนิงนิวส์ ธนาคารบางรายในหนิงโป ซึ่งเป็นเมืองศูนย์กลางอุตสาหกรรมในมณฑลเจ้อเจียงทางภาคตะวันออก เพิ่มเพดานสูงสุดให้ถึง 80 ปี

นโยบายดังกล่าวทำให้เกิดข้อถกเถียงกันในโลกออนไลน์ว่า จะแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อบ้านได้จริงหรือ ในสังคมที่มีผู้สูงอายุเพิ่มมากขึ้น มีคำถามมากมายเข้ามาว่า ถ้าผู้จำนองตายก่อนผ่อนชำระเงินกู้หมดจะเกิดอะไรขึ้น นโยบายใหม่ของธนาคารยังออกมาในช่วงเดียวกับที่มีการคาดเดากันว่า จีนอาจปรับอายุเกษียณงานเพิ่มขึ้น

หากเปรียบเทียบกับสหรัฐฯ ที่ไม่มีการเพิ่มเพดานอายุผู้ขอจำนอง เนื่องจากกฎหมายว่าด้วยโอกาสการเข้าถึงสินเชื่อที่เท่าเทียมกัน (Equal Credit Opportunity Act) อย่างไรก็ตาม ธนาคารอาจเลี่ยงไปใช้วิธีอื่น เช่น พิจารณาจากรายได้ ในกรณีผู้จำนองอยู่ในวัยใกล้เกษียณ

นายทอมมี เซี่ย หัวหน้าฝ่ายวิจัยและกลยุทธ์กองทุนเกรตเทอร์ไชน่าของธนาคารโอซีบีซี ในสิงคโปร์ มองความเคลื่อนไหวของธนาคารในจีนว่า เป็นข่าวที่น่าจับตา และในเมื่อผู้ซื้อและนักลงทุนไม่ขานรับมาตรการผ่อนปรนต่างๆ ที่ออกมา ธนาคารจึงจำเป็นต้องสร้างสรรค์นโยบายใหม่ๆ เพื่อดึงดูดใจ

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ ของจีนทรุดหนักจากการดำเนินนโยบายควบคุมโควิดเป็นศูนย์มานาน 3 ปี ซึ่งเพิ่งยกเลิกเมื่อไม่นาน กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (ไอเอ็มเอฟ) ระบุในรายงานการทบทวนเศรษฐกิจจีนประจำปีเมื่อต้นเดือน ก.พ. ว่า วิกฤตภาคอสังหาฯ ของจีนยังไม่ได้รับการแก้ไข และการเติบโตของเศรษฐกิจจีนยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดัน

ขณะที่บลูมเบิร์กคำนวณว่า บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งจดทะเบียนในจีนแผ่นดินใหญ่ 60 ราย มีมากกว่าครึ่งหนึ่งที่มีแนวโน้มประกาศการขาดทุนสำหรับปีงบประมาณ 2565

การลงทุนภาคอสังหาฯ ของจีนในปี 2565 ลดลงราวร้อยละ 10 จากปีก่อนหน้า โดยยอดขายบ้านที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอต่อเนื่องในเดือน ม.ค.2566 หรือลดลงร้อยละ 14 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน จากข้อมูลในเมืองใหญ่ 40 แห่ง ซึ่งบริษัทไชน่าเรียลเอสเทตอินฟอร์เมชันรวบรวม

Source

สำนักข่าว Reuters รายงาน ราคาที่อยู่อาศัยใน “จีน” ลดลงเร็วที่สุดในรอบ 7 ปี จากการควบคุมสถานการณ์โควิด-19 และปัญหาในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่เดิม

ราคาที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เมื่อเดือนตุลาคมลดลง -1.6% YoY ต่อเนื่องจากเมื่อเดือนกันยายนที่ลดลง -1.5% YoY ตามข้อมูลจากสำนักงานสถิติแห่งชาติของจีน (NBS) ถือเป็นการลดลงต่อเนื่อง 6 เดือน

ทำให้รัฐบาลจีนมีการออกแพ็กเกจมาตรการ 16 ข้อเพื่อช่วยเหลือสภาพคล่องในอุตสาหกรรมอสังหาฯ หนึ่งในมาตรการเหล่านั้นคือการขยายเวลาการชำระเงินกู้ของผู้ประกอบการ รวมถึงธุรกิจธนาคารและประกันจะอนุญาตให้ผู้ประกอบการรับเงินกู้ไปก่อนได้ตั้งแต่ช่วงพรีเซล

อย่างไรก็ตาม นักวิเคราะห์ก็กังวลว่ามาตรการเหล่านี้อาจจะไม่ได้ผล เพราะว่าไม่ได้ช่วยเหลือเรื่องดีมานด์ที่ลดลง ทำให้การฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ น่าจะยังช้าอยู่

“ควรจะระวังด้วยว่าปัญหาสำหรับภาคอสังหาฯ จีนตอนนี้ไม่ใช่แค่เรื่องภายในภาคอสังหาฯ เองแล้ว แต่เป็นเรื่องของความหวังต่อเศรษฐกิจและการมีรายได้เพิ่มของผู้ซื้อ” Zhang Dawei หัวหน้านักวิเคราะห์บริษัท Centaline เอเยนต์ขายอสังหาฯ กล่าว

• รู้หรือไม่ วันคนโสดปีนี้ คนจีนมากกว่าครึ่งสั่งสินค้าแบรนด์ในประเทศมากกว่าแบรนด์ต่างชาติ
• ภาคการส่งออกของจีนถดถอยลงครั้งแรกในรอบ 2 ปี ผลจากล็อกดาวน์ เศรษฐกิจโลกชะลอตัว

ภาคอสังหาฯ จีนเริ่มมีปัญหาและมีโครงการสร้างค้างเพิ่มขึ้นตั้งแต่กลางปี 2020 เมื่อรัฐบาลเริ่มเข้มงวดกับการขยายธุรกิจมากเกินไป ทำให้ตลาดเสียความเชื่อมั่น ปัจจุบันยอดขายอสังหาฯ จีนตกลงต่อเนื่องมาแล้ว 15 เดือน

เมื่อผู้ประกอบการเริ่มมีกระแสเงินสดฝืดเคือง ก็ทำให้การลงทุนใหม่ลดน้อยลง โดยการลงทุนที่ลดต่ำลงนั้นลดลงเร็วมากที่สุดในรอบ 32 เดือน

แม้ว่ากลุ่มภาครัฐระดับท้องถิ่นจะมีการออกนโยบายช่วยเหลืออสังหาฯ ในกว่า 200 เมืองของจีน ส่วนใหญ่เป็นการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านให้กับประชาชน หรือให้เงินคืนทางภาษีแก่ผู้ซื้อบ้าน แต่นักวิเคราะห์จาก Goldman Sachs ก็มองว่าอาจจะช่วยไม่ได้มาก เพราะนโยบาย zero-Covid ทำให้เกิดดิสรัปต์ชันทางเศรษฐกิจจีนไปแล้ว

Source