-
ภาพรวมตลาดคอนโดฯ ปี 2562 จำนวนยูนิตหดตัวทั้งฝั่งซัพพลายและดีมานด์ ราคาปรับขึ้นเพียง 0.9%
-
ตลาดเปลี่ยนจากกลุ่มไฮเอนด์มาสู่ตลาดระดับกลางทำเลขอบเมืองจนถึงนอกเมือง เน้นขายผู้ซื้ออยู่จริงเป็นหลัก
-
ผลจากมาตรการเข้มงวด LTV ที่กระทบทั้งเรียลดีมานด์และนักลงทุนปล่อยเช่า รวมถึงเงินบาทแข็งค่า ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติลดลง
-
ปี 2563 ปัจจัยลบยังไม่หมด เน็กซัสประเมินซัพพลายและดีมานด์ยังทรงตัวเท่ากับปีนี้ ขณะที่ราคาเฉลี่ยอาจลด 0.24% เนื่องจากตลาดใจกลางเมืองซึ่งเป็นกลุ่มคอนโดฯ แพง ราคาอาจจะไม่โตขึ้น
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลบูมมากในช่วงปี 2557-2560 ก่อนจะเริ่มส่งสัญญาณลบเมื่อปี 2561 แต่ยังได้กลุ่มตลาดลักชัวรีมาช่วยฉุดภาพรวมให้เติบโต จนมาถึงปี 2562 จึงนับได้ว่าตลาดนี้เข้าสู่ช่วง “เผาจริง” ที่ทุกเซ็กเมนต์ไม่มีคำว่าขาขึ้น และดูเหมือนไฟจะยังลุกต่อไปถึงปีหน้า
“นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด วิเคราะห์ตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ปี 2562 พบภาพรวมตลาดมีซัพพลายใหม่ 43,000 ยูนิต ลดลง 29% จากปี 2561 ขณะที่ดีมานด์หรือยอดขายที่เกิดขึ้นอยู่ที่ 43,200 ยูนิต ลดลง 17% จากปี 2561 ทำให้ปีนี้มีสต็อกเหลือขายในตลาดอยู่ 62,700 ยูนิต อัตราขายรวมในตลาดยังอยู่ที่ 90%
อย่างไรก็ตาม สภาพตลาดฝืดก็ทำให้ราคาไม่เติบโตเท่าไหร่นัก โดยปี 2562 ราคาคอนโดฯ เติบโตเพียง 0.9% เทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาคอนโดฯ ขึ้นเฉลี่ยปีละ 8% เนื่องจากปีนี้ตลาดทำเลใจกลางเมืองซึ่งเป็นคอนโดฯ กลุ่มลักชัวรีขึ้นไปนั้น ราคาไม่สูงขึ้น อยู่ที่เฉลี่ย 231,300 บาทต่อตร.ม. ส่วนตลาดรอบใจกลางเมืองปรับขึ้น 1% อยู่ที่เฉลี่ย 114,400 บาทต่อตร.ม. ขณะที่ตลาดรอบนอกเมืองปรับเพิ่มมากที่สุด 3% อยู่ที่เฉลี่ย 76,000 บาทต่อตร.ม.
เมื่อเจาะลึกรายทำเล มีจุดที่ราคาไม่ปรับขึ้นเลยคือ “ย่านวัฒนา” และ “พื้นที่ริมน้ำ” และจุดที่ราคาคอนโดฯ เปิดใหม่กลับลดลงจากปีก่อนคือ “ย่านสาทร”
ดีเวลอปเปอร์ปรับตัวพัฒนาคอนโดฯ ระดับกลางแทน
ปัจจัยลบที่ทำให้ตลาดหดตัวรุนแรงมาจากมาตรการเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้าน ซึ่งแบงก์ชาติประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ทำให้กระทบทั้งผู้ซื้ออยู่จริงและนักลงทุนปล่อยเช่าจะกู้บ้านได้ยากขึ้น กำลังซื้อจึงลดลง รวมถึงค่าเงินบาทแข็ง ทำให้กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติที่เคยเข้ามาลดลงไป
จากปัจจัยเหล่านี้ นลินรัตน์ชี้ให้เห็นว่าตลาดปี 2562 จึงมีการปรับตัวไปสู่กลุ่มผู้ซื้ออยู่จริงทดแทนกลุ่มนักลงทุน คอนโดฯ ใหม่ๆ เลือกเกาะกลุ่มตลาดระดับกลาง ราคา 75,000-110,000 บาทต่อตร.ม. หรือยูนิตละ 2.5-6 ล้านบาท โดยคิดเป็น 50% ของซัพพลายใหม่ในปีนี้ เพิ่มขึ้นชัดเจนจากปีก่อนกลุ่มนี้มีสัดส่วนเพียง 27% คอนโดฯ กลุ่มนี้จะเลือกพัฒนาในพื้นที่ขอบเมืองซึ่งรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกำลังก่อสร้าง เช่น ฝั่งธนบุรี-เพชรเกษม, ลาดพร้าว, พระโขนง-สวนหลวง เป็นต้น
ส่วนคอนโดฯ ไฮเอนด์ ราคา 110,000-190,000 ตร.ม. หรือยูนิตละ 6-15 ล้านบาท ซึ่งเคยเป็นกลุ่มหลัก 41% ของซัพพลายใหม่ปี 2561 ปีนี้ตลาดนี้ปรับลดซัพพลายลงไป
ปี’63 ตลาดยังทรงตัว ราคาทรุด 0.24%
สำหรับตลาดคอนโดฯ กรุงเทพฯ ปี 2563 เน็กซัสมองว่าจะยังเป็น “ปีปรับสมดุล” ต่อเนื่องอีกปีหนึ่ง โดยมีซัพพลาย-ดีมานด์ใกล้เคียงกับปีนี้ เนื่องจากปัจจัยบวกปัจจัยลบยังใกล้เคียงเดิม ไม่ว่าจะเป็นมาตรการ LTV ที่ยังคงเข้มงวดหรือค่าเงินบาทแข็งซึ่งเป็นลบกับตลาด ส่วนปัจจัยบวกยังต้องหวังพึ่งการเปิดรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ทั้งสายที่เปิดบริการใหม่และที่กำลังก่อสร้าง
นลินรัตน์กล่าวว่า ซัพพลายใหม่ปีหน้าน่าจะอยู่ที่ราว 42,000-45,000 หน่วย ส่วนดีมานด์อยู่ที่ราว 43,000-48,000 หน่วย อัตราขายน่าจะอยู่ที่ 90% เช่นเดิม ทำให้ปริมาณจำนวนห้องชุดคงเหลือจะลดลงเล็กน้อยที่ 60,000 หน่วย
ที่น่าสนใจคือ “ราคา” ซึ่งเน็กซัสประเมินว่าทั้งตลาดอาจเกิดเหตุราคาลดลง 0.24% เนื่องจากคอนโดฯ พื้นที่ใจกลางเมือง เช่น สาทร-บางรัก ปทุมวัน สุขุมวิท ราคาจะไม่เติบโตคือ 0% ส่วนพื้นที่ขอบเมือง เช่น คลองสาน ลาดพร้าว ธนบุรี-เพชรเกษม น่าจะโตได้ 1% และพื้นที่นอกเมือง เช่น ติวานนท์-รัตนาธิเบศร์ แจ้งวัฒนะ-ปากเกร็ด ราคาน่าจะเติบโต 2% เนื่องจากคอนโดฯ ใจกลางเมืองมักจะเป็นกลุ่มราคาสูง ฉุดภาพรวมตลาดจนอาจจะติดลบ
“คอนโดฯ เดิมอาจจะไม่ได้ลดราคาลง แต่คอนโดฯ เปิดใหม่จะเลือกย้ายไปเปิดในซอยมากขึ้นเพื่อให้ราคาลดลง ทำให้ภาพรวมราคาคอนโดฯ ใหม่ถูกลงกว่าปีก่อนหรือไม่เติบโต” นลินรัตน์กล่าว
อย่างไรก็ตาม บางทำเลก็ยังคงเป็นดาวรุ่ง ราคาเติบโตสวนทางตลาดได้ เช่น ทำเลสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงถนนเพชรเกษม ถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนอิสรภาพ ช่วงปีที่ผ่านมาราคาเติบโต 5-10% เนื่องจากเป็นย่านชุมชนเก่าหนาแน่นและรถไฟฟ้าทยอยเปิดใช้บริการ เชื่อว่าปีหน้าน่าจะยังได้อานิสงส์หลังรถไฟฟ้าเส้นนี้เปิดทำการสมบูรณ์
