อสังหาฯ เอเชียเดือนเมษา’ยังซึม “จีน” เริ่มฟื้นตัว จับตา “สำนักงาน” มีแนวโน้มปรับลดค่าเช่า

• ไนท์แฟรงค์เปิดรายงานอสังหาฯ ในเอเชียแปซิฟิก ประเมินช่วงกลางเดือนเมษายน’63 ภาพรวมตลาดยังค่อนข้างซบเซาทุกประเภท ทั้งสำนักงานให้เช่า พื้นที่อุตสาหกรรม ดีลซื้อขายสินทรัพย์ และที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะสำนักงานให้เช่าที่ลูกค้าส่วนใหญ่ชะลอการทำสัญญา

• อย่างไรก็ตาม ประเทศจีนเป็นประเทศแรกในภูมิภาคที่กลับมาฟื้นฟูเศรษฐกิจหลังควบคุมการระบาดของไวรัส COVID-19 ได้ จีนส่งสัญญาณที่ดีขึ้นในธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยมียอดขายเติบโตขึ้น 260% จากเดือนก่อนหน้า

• สำหรับ “กรุงเทพฯ” เทียบกับทั้งภูมิภาคแล้วอยู่ในสถานการณ์ที่ดี เพราะทุกตลาดยังทรงตัว ไม่ปรับตัวแย่ลง

ไนท์แฟรงค์ เปิดรายงานสถานการณ์อสังหาฯ ในเอเชียแปซิฟิกกลางเดือนเมษายน 2563 เก็บข้อมูลจากซิดนีย์ จาการ์ตา สิงคโปร์ กัวลาลัมเปอร์ กรุงเทพฯ มะนิลา พนมเปญ โซล ไทเป เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง กวางโจว เสิ่นเจิ้น ฮ่องกง และกลุ่มเมืองเทียร์-1 ของอินเดีย พบภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ยังค่อนข้างซบเซาทุกประเภทและเป็นไปในทิศทางเดียวกันในตลาดส่วนใหญ่ โดยแบ่งเป็น 4 กลุ่มธุรกิจ ดังนี้

“สำนักงานให้เช่า”

สถานการณ์ COVID-19 มีผลโดยตรงต่อธุรกิจนี้ เพราะการบังคับล็อกดาวน์และให้พนักงานทำงานจากบ้านในหลายประเทศ ย่อมทำให้องค์กรต่างๆ มีความต้องการพื้นที่เช่าในสำนักงานน้อยลง

โดยไนท์แฟรงค์พบว่า 11 ใน 15 เมืองที่บริษัทติดตามข้อมูลมีอัตราการเช่าลดลง ส่วนอีก 4 เมืองยังทรงตัว และไม่มีเมืองที่มีการเช่าเพิ่มขึ้นเลย

ถึงแม้ว่าแนวโน้มผู้เช่าจะลดลง แต่แลนด์ลอร์ดหรือเจ้าของอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ยังไม่มีการปรับลดค่าเช่า อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในอนาคตอาจเปลี่ยนไปเพราะไนท์แฟรงค์พบว่า หลายเมืองในจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ มีการปรับลดราคาค่าเช่าลงแล้ว

“พื้นที่อุตสาหกรรม”

ดีขึ้นแต่ยังไม่ดี เปรียบเทียบกับช่วงสิ้นเดือนมีนาคมซึ่งพื้นที่อุตสาหกรรม 67% มีดีมานด์การเช่าลดลง เมื่อถึงเดือนเมษายน พื้นที่อุตสาหกรรม 53% มีดีมานด์การเช่าลดลง 40% มีดีมานด์การเช่าทรงตัว และ 7% มีดีมานด์การเช่าเพิ่มขึ้น สะท้อนว่ากลุ่มพื้นที่อุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แม้กว่าครึ่งหนึ่งจะยังไม่อยู่ในเกณฑ์ดีก็ตาม

ตลาดที่ดีขึ้นมักจะเป็นพื้นที่แหล่งผลิตอย่างกวางโจวและหลายเมืองในประเทศอินเดีย รวมถึงกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับอีคอมเมิร์ซและโลจิสติกส์ โดยเฉพาะตลาดโลจิสติกส์แบบ cold-chain นับเป็นตลาดที่โตเร็วที่สุด สวนทางทั้งภาคอุตสาหกรรม

“ดีลซื้อขายสินทรัพย์”

ภาพรวมทั้งเอเชียมีการลงทุนในอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ต่ำลง 51% ในไตรมาส 1 ปีนี้ โดยเฉพาะพื้นที่แหล่งลงทุนหลักอย่างฮ่องกง เนื่องจากมีความไม่แน่นอนทางการเมืองอยู่แล้วจึงทำให้การซื้อขายสินทรัพย์ลดลงไปอีก ขณะที่เกาหลีใต้กลายเป็นแหล่งลงทุนใหม่ โดยมีมูลค่าการซื้อขายสินทรัพย์สูงขึ้น 3% ช่วงไตรมาส 1 ที่ผ่านมา

“ที่อยู่อาศัย”

ช่วงครึ่งเดือนแรกของเมษายนปีนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในเอเชียแปซิฟิกส่วนใหญ่มีมูลค่าการซื้อขายต่ำลง ยกเว้นโซลและกรุงเทพฯ ที่ยังทรงตัว เนื่องจากการล็อกดาวน์ในหลายประเทศทำให้ผู้ซื้อไปเยี่ยมชมโครงการได้ยาก และดีเวลอปเปอร์หลายรายเลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ไปก่อน นำไปสู่ยอดขายที่ต่ำลง

ขณะที่ในประเทศจีนเห็นการฟื้นตัวกลับมาแล้ว โดยในเมืองเซี่ยงไฮ้ มูลค่าการขายที่อยู่อาศัยเติบโต 260% จากเดือนมีนาคม และในเสิ่นเจิ้น มูลค่าการขายโต 262% จากเดือนมีนาคม ในปักกิ่ง กวางโจว และฮ่องกง เห็นเทรนด์การเติบโตที่กลับมาแล้วเช่นเดียวกัน

จับตา “จีน” ประเทศแรกที่ฟื้นหลัง COVID-19

สำหรับประเทศจีน ประเทศแรกที่เกิดการระบาดและกลับมาฟื้นตัว อาจจะเป็นโมเดลที่ทำให้เห็นอนาคตได้ว่าตลาดอสังหาฯ ประเทศอื่นจะเป็นไปอย่างไร (ทั้งนี้ แต่ละประเทศก็มีปัจจัยอื่นๆ ที่อาจทำให้แตกต่างด้วยเช่นกัน เช่น ระดับความเข้มงวดของมาตรการล็อกดาวน์ นโยบายรัฐในการสนับสนุนเศรษฐกิจโดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอสังหาฯ)

ในจีนนั้นจะเห็นได้ว่าตลาดสำนักงานให้เช่ายังคงไม่ฟื้นตัวหลังการเปิดเมืองและฟื้นเศรษฐกิจแล้วกว่า 1 เดือน แลนด์ลอร์ดผู้ให้เช่าออฟฟิศในบางเมือง เช่น เซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง เสิ่นเจิ้น เริ่มต้องปรับราคาค่าเช่าลง เนื่องจากตลาดยังซบเซา การตกลงทำสัญญาเช่าลดลงหรือชะลอออกไป

ส่วนพื้นที่อุตสาหกรรม ตลาดเริ่มทรงตัวเพราะจีนเป็นแหล่งผลิตและแหล่งธุรกิจอีคอมเมิร์ซ แต่ไนท์แฟรงค์ประเมินภาพรวมว่าตลาดนี้ยังเป็นตลาดของผู้เช่าอยู่ โดยในเมืองอย่างเสิ่นเจิ้นและปักกิ่งเริ่มมีการลดอัตราค่าเช่าลง ขณะที่เมืองกวางโจวมีแนวโน้มที่สดใสขึ้น

ด้านธุรกิจที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจอสังหาฯ ที่ดีที่สุดในจีน แม้ว่าราคายังทรงตัวในหลายตลาด แต่พบว่ามูลค่าการซื้อขายกลับมาเติบโตแล้วดังกล่าวข้างต้น พร้อมกับปริมาณซัพพลายใหม่ที่เติบโตขึ้นเช่นกัน

อสังหาฯ “กรุงเทพฯ” ทรงตัวทุกประเภท

กรุงเทพฯ นั้นเมื่อเทียบกับหลายเมืองในเอเชียแปซิฟิกจัดว่าธุรกิจประคองตัวได้ดีในทุกตลาด อย่างตลาดสำนักงานให้เช่า แม้ว่าผู้เช่าจะชะลอการตัดสินใจออกไปเช่นกัน แต่แลนด์ลอร์ดยังคงอัตราค่าเช่าเดิมได้อยู่สำหรับการทำสัญญาใหม่ ทำให้เป็นตลาดที่สมดุล เช่นเดียวกับพื้นที่อุตสาหกรรม ยังคงเป็นตลาดที่สมดุล

แม้แต่สภาวะการเจรจาดีลซื้อขายสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ กรุงเทพฯ เป็นเพียง 1 ใน 2 เมืองร่วมกับสิงคโปร์ที่ไนท์แฟรงค์ระบุว่ามูลค่าสินทรัพย์ยังไม่สามารถต่อรองราคาได้ ในขณะที่เมืองอื่นๆ ของเอเชียแปซิฟิก แลนด์ลอร์ดยอมต่อรองราคาได้มากกว่า

ด้านเทรนด์ตลาดที่อยู่อาศัยยังทรงตัวในทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นมูลค่าซื้อขาย การเปิดขายโครงการใหม่ และราคาอสังหาฯ ทำให้กรุงเทพฯ ยังอยู่ในสถานการณ์ที่ดีกว่าหลายเมือง เช่น สิงคโปร์ จาการ์ตา มะนิลา พนมเปญ ที่เห็นการลดราคาลงจากเดือนก่อนหน้า