หลังผ่านพ้นช่วงล็อกดาวน์เพื่อหยุดยั้งโรคระบาด COVID-19 อสังหาฯ ในพื้นที่แถบภาคตะวันออกอย่าง ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ประเมินว่ายอดจองซื้อกลับมากระเตื้องขึ้น แต่ปัญหาที่เกิดตามมาคือ อัตราปฏิเสธสินเชื่อที่สูงขึ้นเช่นกัน เพราะแม้ลูกค้าจะมีความต้องการ แต่แบงก์เพิ่มความเข้มงวดการให้สินเชื่อตามสภาพเศรษฐกิจจนลูกค้ากู้ไม่ผ่าน โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท และลูกค้ากลุ่มโรงแรม-พนักงานโรงงาน
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดช่วงเสวนาตอนท้ายการเสนอรายงานวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก 3 จังหวัด โดยมี “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี “เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง และ “วัชระ ปิ่นเจริญ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา เข้าร่วมให้ข้อมูล
ย้อนความถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคตะวันออกซึ่งคึกคักขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) เป็นปัจจัยบวก มาถึงช่วงครึ่งปีหลัง 2562 ทาง REIC ประเมินสภาวะตลาดในชลบุรีค่อนข้างชะลอตัว ทั้งในแง่ซัพพลายใหม่และยอดขาย ตรงข้ามกับระยองซึ่งตลาดบูมขึ้นมาก มีทั้งการเปิดโครงการใหม่และยอดขายใหม่ ส่วนฉะเชิงเทราทำยอดขายดีขึ้นเล็กน้อย
เข้าสู่ช่วงสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ในเดือนมีนาคม-เมษายน 2563 นายกสมาคมฯ ทั้ง 3 จังหวัดกล่าวตรงกันว่า ทั้งยอดเข้าชมโครงการและยอดขายลดลงมาก โดยมีศักดิ์ประเมินว่าในชลบุรี ยอดขายอสังหาฯ ช่วงดังกล่าวลดลงไป 20-30%
ความต้องการฟื้นแล้ว…แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน
มาถึงเดือนพฤษภาคม ลูกค้าเริ่มกลับมาเยี่ยมชมโครงการและเกิดยอดจองซื้อเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญคือ จองได้แต่โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน แม้แต่รายที่เคยพรีแอพพรูฟกับธนาคารไว้เมื่อเดือนมีนาคม เมื่อกลับมาทำเรื่องกู้จริงกลับไม่ผ่าน
“บางรายพรีแอพพรูฟไว้เดือนมีนาคม พอเข้าเมษายนกู้ไม่ผ่านแล้ว เพราะภาคธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยว พนักงานฝ่ายผลิตของโรงงาน จะถูกตัดออกจากลิสต์อนุมัติให้กู้ของธนาคารเลย ทำให้ลูกค้าที่เคยกู้ได้กลับกู้ไม่ได้ แม้แต่ลูกค้าอยู่ในธุรกิจพลังงานซึ่งน่าจะเป็นลูกค้าชั้นดีกลับกลายเป็นถูกลดเครดิตเหมือนกัน” เปรมสรณ์กล่าวถึงสถานการณ์ที่พลิกผันของกลุ่มลูกค้าในชั่วข้ามเดือน
ด้านวัชระกล่าวตรงกันว่า ความต้องการในตลาดกลับมาแล้ว โดยในฉะเชิงเทราปรากฏว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นมาก แต่ติดที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อซึ่งขึ้นมาสูงถึง 30% แล้ว ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
การลดเครดิตกู้เงินของพนักงานในธุรกิจโรงงานผลิต เป็นเรื่องที่อาจจะพอเข้าใจได้เมื่อมองในมุมของธนาคาร จากสถานการณ์ที่มีศักดิ์ฉายภาพว่า โรงงานหลายแห่งในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกจำเป็นต้องลดวันเข้ากะทำงานในช่วงที่ผ่านมา พนักงานได้ทำงานเพียง 3-4 วันต่อสัปดาห์ ไม่ต้องพูดถึงการทำโอทีที่ปกติเป็นแหล่งรายได้สำคัญ ทำให้พนักงานเข้าถึงการซื้อบ้านยากขึ้น
ผลกระทบต่อพนักงานโรงงานกลายเป็นผลต่อเนื่องกับอสังหาฯ ชลบุรี เพราะพนักงานโรงงานคือลูกค้าถึง 80% ในพื้นที่ และลูกค้ากลุ่มนี้มักจะซื้อสินค้าทาวน์เฮาส์ในราคา 2 ล้านบวกลบ ทำให้ตั้งแต่หลังการระบาดของไวรัสโคโรนา อสังหาฯ กลุ่มราคาแถวๆ 2 ล้านบาทยังไม่ฟื้นกลับมาเลย
วอนรัฐบาลช่วยออกมาตรการหนุน
น้ำเสียงของผู้ประกอบการอสังหาฯ ภาคตะวันออกค่อนข้างจะ ‘เข้าตาจน’ เมื่อ REIC คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับจะลดลงไปเกือบครึ่งเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทำให้ทั้งสามมองว่า รัฐบาลควรจะมีมาตรการออกมาช่วยกระตุ้น
“เราคิดว่าถ้าต่อจากนี้เราผลักดันทิศทางเดิมๆ เราคงจะหมดน้ำยาเพราะอัตราดูดซับแย่ ผมว่าเราต้องมีเงื่อนไขกติกาพิเศษจากรัฐมาช่วย” มีศักดิ์กล่าว โดยเขายกตัวอย่างมาตรการบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยจ่ายค่าผ่อนดาวน์ให้ 50,000 บาท มองว่าเป็นเงื่อนไขที่ได้ผลเมื่อช่วงปลายปี 2562 สำหรับเขตพื้นที่ชลบุรี และควรนำกลับมาใหม่อีกครั้งโดยอาจจะเพิ่มส่วนลดให้เป็น 100,000 บาทเพื่อช่วยจูงใจ
ด้านเปรมศรณ์กล่าวว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการช่วยเต็มที่เพื่อให้ลูกค้ากู้ผ่าน โดยมีการลดราคาให้บ้าง 2-3% เป็นกรณีพิเศษเพื่อให้สินเชื่อผ่าน แต่ก็มองว่าหากรัฐบาลยื่นมือเข้ามาช่วยน่าจะเป็นปัจจัยบวก เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ (ปกติภาษีธุรกิจเฉพาะจะเก็บจากรายได้การขายอสังหาฯ ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีในอัตราร้อยละ 3.3) หรือช่วยเหลือต้นทุนผู้ประกอบการโดยเลื่อนเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อน
ฝั่งวัชระ นายกสมาคมอสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ยังมองเชิงบวกว่ามาตรการของรัฐที่มีขณะนี้ คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองลงเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่จะสิ้นสุด 24 ธ.ค. 63 น่าจะเป็นปัจจัยบวกได้ในช่วงครึ่งปีหลัง
