“สถานการณ์แบบนี้ไม่มีใครกล้าขึ้นราคา มีแต่ต้องรักษาผู้เช่าให้อยู่กับตัวเอง” คือมุมมองจาก “เน็กซัส” ต่อพื้นที่รีเทลกรุงเทพฯ ปี 2564 ซึ่งยังได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ต่อเนื่อง โดย “ศูนย์การค้า” กลางเมืองจะได้รับผลกระทบหนักกว่าเพราะยังคงขาดนักท่องเที่ยวต่างชาติ คาดอาจปรับลดค่าเช่าลง 3-4%
ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดข้อมูลพื้นที่รีเทลกรุงเทพฯ ปี 2563 โดยประมวลผลเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) ได้แก่ สยาม แยกราชประสงค์-เพลินจิต และพร้อมพงษ์ พบว่าซัพพลายย่านซีบีดีไม่เพิ่มขึ้น ขณะที่อัตราการเช่าอยู่ที่ 94% ลดลงเล็กน้อย และราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 3,915 บาทต่อตร.ม. ไม่ปรับเพิ่มและไม่ลดลง
สำหรับปี 2564 ธีระวิทย์กล่าวว่า ศูนย์การค้าใจกลางเมืองอาจจะมีการปรับลดค่าเช่าเล็กน้อย 3-4% ขึ้นอยู่กับการต่อรอง และอัตราการเช่ามีแนวโน้มจะลดลงอีก
อัตราการเช่าของศูนย์การค้าย่านซีบีดีที่ลดลง มีผลสำคัญจากห้างสรรพสินค้าใหญ่ของญี่ปุ่นที่ทยอยออกจากประเทศไทย ตั้งแต่ปีก่อนที่ “อิเซตัน” ไม่ต่อสัญญาเช่ากับเซ็นทรัลเวิลด์ และปีนี้ห้างฯ “โตคิว” ก็กำลังจะหมดสัญญากับมาบุญครองสิ้นเดือนมกราคม 2564
ทั้งนี้ ธีระวิทย์กล่าวว่าการหมดสัญญาเช่าของทั้งอิเซตันและโตคิว เป็นแผนงานที่เจ้าของศูนย์การค้ารับทราบมานานแล้ว และมีการเตรียมปรับเปลี่ยนพื้นที่หลังจากผู้เช่าย้ายออก เพียงแต่สถานการณ์ไม่คาดฝันจาก COVID-19 อาจจะทำให้การหาผู้เช่าใหม่ตามแผนงานได้รับผลกระทบ
ดังที่ทราบกันดีว่าสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ยังไม่คลี่คลาย ทำให้ศูนย์ฯ บริเวณซีบีดีได้รับปัจจัยลบสองต่อ หนึ่งคือ ลูกค้าคนไทยเข้าศูนย์การค้าลดลงเมื่อเกิดกระแสการระบาดสูงขึ้นหรือมีการล็อกดาวน์ห้างฯ สองคือ ลูกค้านักท่องเที่ยวต่างชาติที่เคยเข้าประเทศปีละเกือบ 40 ล้านคน ปีก่อนแทบจะเป็นศูนย์ และปีนี้ที่เคยหวังไว้ว่าจะกลับมาเปิดประเทศรับชาวต่างชาติได้บ้างช่วงไตรมาส 3 หรือ 4 แต่ขณะนี้มีความไม่แน่นอนว่าจะเปิดประเทศได้หรือไม่
สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ศูนย์การค้ากลางเมืองได้รับผลกระทบหนัก ยอดขายร้านค้าบางร้านในศูนย์ฯ ลดลงมากกว่า 50% ตั้งแต่ปีก่อน นำมาสู่การเจรจาต่อรองเพื่อลดค่าเช่า
ธีระวิทย์กล่าวว่า ศูนย์การค้ากลางเมืองมีแผนปรับตัว ที่เริ่มเดินหน้าไปแล้วตั้งแต่ปีก่อนคือการมุ่งเน้นลูกค้าคนไทยทดแทน และหันไปโหมการค้าออนไลน์สูงขึ้น ปรับตนเองให้เป็นสถานที่การพบปะสังสรรค์มากกว่าช้อปปิ้ง ร้านขายสินค้ามีลักษณะเป็น ‘โชว์รูม’ ให้ลูกค้ามาชมของจริงก่อนตัดสินใจซื้อออนไลน์
- สรุปอสังหาฯ 3 กลุ่ม สถานการณ์บ้าน-คอนโด ออฟฟิศ รีเทล ปี 2563 พร้อมวิเคราะห์ปี 2564
- “เซ็นทรัล รีเทล” ปลดล็อก Personal Shopper ให้ลูกค้าทั่วไปใช้ฟรี แก้โจทย์คนเลี่ยงเข้าห้างฯ
ส่วนศูนย์การค้านอกพื้นที่ซีบีดีนั้นอาจจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าเพราะพึ่งพิงนักท่องเที่ยวไม่มากนัก แต่ก็ยังได้รับผลกระทบเมื่อเกิดกระแสการระบาดสูงขึ้น ดังนั้น ปีนี้น่าจะยังตรึงราคา ไม่ขึ้นค่าเช่า
“สถานการณ์แบบนี้ไม่มีใครกล้าขึ้นราคา มีแต่ต้องรักษาผู้เช่าให้อยู่กับตัวเอง” ธีระวิทย์กล่าว พร้อมเสริมว่า อสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรม กลุ่มพื้นที่รีเทลถือเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบสูงสุดท่ามกลาง COVID-19 เมื่อเทียบกับกลุ่มสำนักงานให้เช่าหรือนิคมอุตสาหกรรม
