“ไนท์แฟรงค์” เปิดรายงานตลาด “ออฟฟิศ” กรุงเทพฯ Q1/2564 ยังคงเป็นขาลงอย่างต่อเนื่อง โดยราคาเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดลดลง -0.7% YoY ครั้งแรกในรอบทศวรรษ สถานการณ์ติดลบทุกทำเล ย่านพหล-วิภาและกลุ่มออฟฟิศเกรด A อ่วมสุด มองอนาคตบริษัทที่ประสบความสำเร็จกับ Work from Home จะนำมาใช้ในระยะยาว ด้าน CBRE เผยสถานการณ์ผู้เช่าในสำนักงานเกรด B กลางใจเมือง ทยอยย้ายออกไปอยู่นอกซีบีดีเพื่อลดค่าเช่าพร้อมกับลดขนาดพื้นที่
รายงานวิจัยตลาดอาคารสำนักงานรายไตรมาสของ “ไนท์แฟรงค์” เปิดข้อมูลออฟฟิศกรุงเทพฯ ไตรมาส 1/2564 พบข้อมูลสำคัญ ดังนี้
1) ซัพพลายยังคงปรับเพิ่มขึ้นอีก 24,000 ตร.ม. หรือโตขึ้น 0.4% QoQ และ 3.2% YoY รวมกรุงเทพฯ มีพื้นที่ออฟฟิศสะสม 5.42 ล้านตร.ม. และในช่วงปีนี้ ไตรมาส 2-4/64 จะมีซัพพลายจากอาคารสร้างเสร็จใหม่อีกถึง 348,600 ตร.ม.
2) อัตราการเช่า (occupancy rate) ลดเหลือ 84.3% หรือลดลง -0.9%pts QoQ และลดถึง -5.7%pts YoY อย่างไรก็ตาม ดีมานด์ที่แม้จะยังติดลบ แต่มีสัญญาณกระเตื้องขึ้นบ้าง โดยมีการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น และการคืนพื้นที่เช่าน้อยลงเล็กน้อย เทียบกับไตรมาส 4/63
3) ราคาค่าเช่าปรับลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สาม และเป็นครั้งแรกในรอบทศวรรษที่ค่าเช่าออฟฟิศกรุงเทพฯ ปรับลงเมื่อเทียบแบบปีต่อปี (YoY) โดยปัจจุบันราคาเฉลี่ยตลาดเท่ากับ 792 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ลดลง -0.7% YoY เทียบกับค่าเฉลี่ยตลอดสิบปีที่ผ่านมา ปกติค่าเช่าออฟฟิศกรุงเทพฯ จะโตปีละ 3.8%
จัดโปรฯ ลดราคา – ผู้เช่าย้ายออกนอกเมือง
ราคาเช่าที่ลดลงต่อเนื่องนั้น ไนท์แฟรงค์ระบุว่าเกิดจากแลนด์ลอร์ดยอมจัดโปรโมชัน มีช่วงปลอดค่าเช่า หรือลดค่าเช่าครึ่งหนึ่ง ให้กับผู้เช่าทำสัญญาใหม่ หรือแม้แต่ผู้เช่าเดิมที่ต่อสัญญา โดยพบว่าส่วนใหญ่แลนด์ลอร์ดจะยืดหยุ่นให้ต่อรองค่าเช่าลงได้เฉลี่ย 30% จากราคาตั้ง สถานการณ์นี้เกิดขึ้นกับอาคารสำนักงานทุกเกรด และทั้งในเขตซีบีดีและนอกซีบีดี
อย่างไรก็ตาม ถ้าเจาะลึกรายเกรดและทำเลจะเห็นว่า ออฟฟิศเกรด A จะกระทบหนักที่สุด โดยราคาลดลง -3.1% YoY และเขตซีบีดีราคาปรับลดลง -0.9% YoY ขณะที่นอกซีบีดียังปรับขึ้นได้เล็กน้อย 0.1% YoY
ข้อมูลจากแผนกวิจัย CBRE มีความสอดคล้องกันบางส่วน โดย CBRE พบว่า ผู้เช่าบางกลุ่มเริ่มย้ายออกจากสำนักงานเกรด B ในพื้นที่ซีบีดี ออกไปยังสำนักงานนอกซีบีดีซึ่งมีค่าเช่าถูกกว่า และเป็นการลดขนาดพื้นที่ออฟฟิศของตนเองไปในตัว
พหล-วิภาอ่วมสุด
หากเจาะการปรับราคารายทำเลย่อย ไนท์แฟรงค์พบว่าพื้นที่เกือบทั้งหมดปรับลดราคาลงทั้งหมด แต่จุดที่หนักที่สุดคือทำเล พหลโยธิน-วิภาวดี ซึ่งอยู่ในเขตนอกซีบีดี ราคาเช่าลดลงเหลือ 652 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ลดลง -3.9% YoY
ในเขตซีบีดีก็มีจุดที่ราคาลดลงเช่นกัน นั่นคือ เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ ราคาเช่าลดลง -2.5% YoY เหลือ 1,070 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน รองลงมาคือ นานา-อโศก-พร้อมพงษ์ ราคาเช่าลดลง -1.8% YoY เหลือ 883 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน
มีทำเลที่ยังปรับขึ้นได้คือ สีลม-สาทร-พระราม 4 บวกขึ้นเล็กน้อย 0.6% YoY ราคาอยู่ที่ 853 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน และที่เพิ่มขึ้นมากคือทำเล บางนา-ศรีนครินทร์ ปรับขึ้นถึง 5.6% YoY ราคา 579 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน แต่ทั้งนี้เกิดจากทำเลบางนา-ศรีนครินทร์มีซัพพลายออฟฟิศเปิดใหม่ในกลุ่มราคาที่สูงกว่า 700 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนที่ช่วยดันราคาตลาด และทำเลนี้มีออฟฟิศให้เลือกไม่มากอยู่แล้ว
ระบาดรอบ 3 ยิ่งย้ำเทรนด์ WFH
งานวิจัยของไนท์แฟรงค์ยังมองไปถึงอนาคต ดังที่ทราบกันดีว่าการระบาดบีบให้หลายบริษัทต้อง Work from Home และยิ่งเด่นชัดขึ้นเมื่อมีการระบาดรอบ 3 โดยมีการคาดการณ์ว่าปัจจุบัน 60-70% ของพนักงานในบริษัทที่ปกติจะเช่าอยู่ในออฟฟิศ บัดนี้กลับทำงานจากที่บ้านแล้ว
ไนท์แฟรงค์มองว่าเทรนด์การ Work from Home จะอยู่กับโลกการทำงานยุคใหม่อย่างถาวรแน่นอน เพียงแต่คำถามที่ยังไม่รู้คำตอบคือ “จะมีสัดส่วนพนักงานมากแค่ไหนที่ WFH” ซึ่งน่าจะขึ้นอยู่กับว่าบริษัทนั้นประสบความสำเร็จแค่ไหนกับการทำงานจากบ้านที่ผ่านมา แต่ไนท์แฟรงค์มองว่าไม่น่าจะสูงจนมีผลกระทบกับตลาดออฟฟิศอย่างมหาศาล
เหตุที่มองเช่นนั้น เพราะแม้แต่ในช่วงปี 2563 ที่เกิดการล็อกดาวน์จนหลายบริษัทให้พนักงาน WFH ตั้งแต่ 80-100% แต่บริษัทเหล่านั้นก็ยังเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานขนาดมากกว่า 1,000 ตร.ม. อยู่ อย่างไรก็ดี เชื่อว่าต่อจากนี้พื้นที่เช่าออฟฟิศที่น่าสนใจจะเป็นเทรนด์ core + flex คือผสมผสานพื้นที่หลักกับพื้นที่ที่ปรับใช้ได้อย่างยืดหยุ่นเพื่อตอบรับเทรนด์ WFH
