มติ ครม. อนุมัติโครงการ “วีซ่าระยะยาว” หวังดึงต่างชาติที่มีฐานะหรือมีทักษะสูงเข้ามาใช้ชีวิตในไทย โดยจะมีการให้สิทธิพิเศษบางประการ หนึ่งในนั้นคือการให้สิทธิซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ทำให้คนไทยกลุ่มใหญ่กังวล เกรงว่าจะเป็นการเปิดช่องให้ต่างชาติกว้านซื้อที่ดิน Positioning จึงสอบถามความเห็นจากเอเย่นต์อสังหาฯ และนักวิชาการเพื่อเพิ่มข้อมูลให้คุณก่อนเลือกว่าจะสนับสนุนนโยบายหรือไม่
เมื่อวันที่ 14 ก.ย. 64 คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติโครงการ “วีซ่าระยะยาว” (Long-term Residence Visa) เพื่อดึงชาวต่างชาติ 4 กลุ่มเป้าหมายเข้ามาพำนักในไทย คือ กลุ่มต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง, กลุ่มผู้เกษียณอายุ, กลุ่มผู้ที่ต้องการทำงานระยะไกลจากประเทศไทย และ กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (อ่านข้อมูลคุณสมบัติต่างชาติที่เข้าโครงการนี้ได้ คลิก)
จุดประสงค์โครงการคือต้องการดึงชาวต่างชาติเหล่านี้ 1 ล้านคนเข้าไทยภายในระยะ 5 ปี (2565-69) หวังให้พวกเขาอยู่อาศัยในไทยระยะยาว มีการใช้จ่ายในประเทศ กระตุ้นเศรษฐกิจหมุนเวียน
สิทธิพิเศษของต่างชาติที่ได้วีซ่าระยะยาว คือจะได้สิทธิทำงานทันที มีวีซ่าให้ผู้ติดตาม ยกเว้นภาษีหากได้รายได้จากต่างประเทศ และลดเพดานภาษีเหลือไม่เกิน 17% หากรับรายได้ในไทย
ที่สำคัญคือ จะได้สิทธิประโยชน์ด้านการถือครองที่ดินในไทยด้วย แต่ประเด็นนี้ ครม. ยังให้คณะทำงานไปศึกษาเพิ่มเติม จึงยังไม่ชัดเจนว่าจะให้สิทธิอย่างไรบ้าง แต่แนวโน้มจากกระแสข่าวที่ผ่านมา ดูเหมือนว่า ‘อาจจะ’ มีการให้สิทธิ เช่น ถือครองบ้านพร้อมที่ดินได้ ขยับสัดส่วนต่างชาติถือครองห้องชุดจากไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 70-80% แต่จะตามมาด้วยข้อจำกัดบางประการ เช่น ราคาบ้านพร้อมที่ดินขั้นต่ำที่อนุญาตให้ซื้อ เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม กระแสสังคมเมื่อทราบว่าจะมีการปลดล็อกให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินในไทยได้ ทำให้เกิดความหวั่นวิตกว่าจะทำให้ทุนต่างชาติไหลเข้ามากว้านซื้ออสังหาริมทรัพย์จนคนไทยขาดแคลนที่อยู่อาศัย รวมถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้ราคาอสังหาฯ สูงขึ้นมากจนคนไทยเข้าถึงยากขึ้นไปอีก
ต่างชาติสนใจบ้านพร้อมที่ดินน้อยกว่าคอนโดฯ
ต่อประเด็นนี้ Positioning คุยกับ “พนม กาญจนเทียมเท่า” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและเอเย่นต์อสังหาฯ มองว่า ขณะนี้หลักเกณฑ์ของรัฐยังไม่ชัดเจน แต่เบื้องต้นเห็นว่าความต้องการของนักลงทุนต่างชาติไม่น่าจะอยู่ในกลุ่มบ้านพร้อมที่ดินมากนัก ปกติต่างชาติจะมีดีมานด์ในกลุ่มคอนโดมิเนียมมากกว่า
เหตุผลเพราะหากเป็นการลงทุน การซื้อคอนโดฯ ในเขตเมืองยังมีค่าเฉลี่ยผลตอบแทนการเช่า (yield) ประมาณ 5% เทียบกับบ้านพร้อมที่ดิน yield อยู่ที่ 2-3% เท่านั้น ทำให้คอนโดฯ น่าสนใจกว่า
หากเป็นการซื้อ “บ้านพร้อมที่ดิน” ชาวต่างชาติมักจะซื้อหรือเช่า 30 ปีเพื่ออยู่เองเนื่องจากมีภรรยาคนไทย หรือต้องการพำนักวัยเกษียณ
อาจมีบ้างที่ลงทุนบ้านพร้อมที่ดินแต่จะกระจุกอยู่ในทำเลแหล่งท่องเที่ยว เป็นบ้านพักตากอากาศแถบพัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย หรือเชียงใหม่ พนมยังกล่าวด้วยว่า เชื่อว่าแม้เปิดโครงการวีซ่าระยะยาว ดีมานด์บ้านพักตากอากาศจากต่างชาติก็ไม่น่าจะเกิน 1,000 หลังต่อปี เทียบกับยุค 7-10 ปีก่อนที่กระแสบ้านพักตากอากาศบูมสุดขีดมีการขาย 300-500 หลังต่อปี
สรุปแล้วพนมจึงมองว่าทุนต่างชาติไม่น่าจะหลั่งไหลเข้ามามากในกลุ่มบ้านพร้อมที่ดิน จึงไม่ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
หลายประเทศอนุญาตให้ซื้อได้
เมื่อถามถึงสถานการณ์ในประเทศอื่น พนมชี้ให้เห็นว่า หลายประเทศในโลกเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ เช่น ญี่ปุ่น ออสเตรเลีย สหรัฐฯ แคนาดา หรือเพื่อนบ้านเรา “มาเลเซีย” ก็มีกฎหมายเปิดช่อง เพียงแต่มีข้อจำกัดเป็นโซนที่อนุญาตให้ซื้อ จากสถานการณ์ในต่างประเทศ หลังเปิดช่องให้ต่างชาติซื้อ ไม่ได้มีทุนต่างชาติหลั่งไหลเข้าไปจนเกิดผลกระทบกับคนท้องถิ่น
อย่างไรก็ตาม เมื่อคนไทยมีความกังวล รัฐอาจจะกำหนดกฎเกณฑ์ต่างชาติซื้อบ้านในไทยเพื่อให้คนไทยคลายความกังวลบ้าง เช่น อนุญาตเฉพาะการซื้อเพื่ออยู่เอง ซื้อได้ไม่เกิน 2 ไร่ กำหนดพื้นที่เป็นรายจังหวัดหรืออำเภอที่อนุญาต เก็บภาษีเกี่ยวกับอสังหาฯ เพิ่มเป็น 2 เท่าของคนไทย เป็นต้น
ไม่แปลกที่คนไทยจะ ‘กังวล’ แต่ไม่ควรตื่นตระหนก
ด้าน “สฤณี อาชวานันทกุล” อาจารย์และนักวิชาการอิสระด้านการเงิน ให้ความเห็นว่า คนไทยมีความชอบธรรมที่จะรู้สึกกังวลกับข่าวที่ออกมา เพราะประเด็น “ที่ดิน” เป็นเรื่องอ่อนไหว จากลักษณะทรัพยากรที่ดินเป็นสิ่งที่มีจำกัด ไม่สามารถผลิตเพิ่มได้ (ยกเว้นถมทะเล) ขณะที่คนไทยเกินกว่า 50% ปัจจุบันไม่มีที่ดินเป็นของตนเอง ข่าวการปลดล็อกให้ต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านพร้อมที่ดินจึงขัดแย้งกับความรู้สึกคนไทยส่วนใหญ่
ดังนั้น หากกฎหมายอนุญาตให้คนต่างชาติซื้อได้อย่างไม่มีข้อจำกัด กรณีนี้จะเริ่มน่ากังวลใจ แต่จากท่าทีของรัฐที่ระบุว่าโครงการจะมุ่งเน้น “ผู้พำนักอาศัยระยะยาว” ทำให้สฤณีเชื่อว่ารัฐน่าจะเข้าใจการป้องกันการเก็งกำไร คนไทยไม่จำเป็นต้องตื่นตระหนกและมองเปรียบเทียบไปถึงกรณีที่ “สุดขั้ว” อย่างเกาะฮ่องกง เพราะกรณีนั้นเป็นดินแดนเกาะที่มีขนาดเล็ก แต่มีประชากรแออัด ทำให้ปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัยรุนแรงมาก
ในมุมมองของสฤณี เห็นว่ารัฐควรจะมีข้อจำกัดต่างๆ เพื่อป้องกันให้กระทบคนไทยน้อย เช่น จำกัดให้ซื้อเฉพาะอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ซึ่งปกติมีคนไทยจำนวนน้อยที่เข้าถึงได้อยู่แล้ว จำกัดทำเลที่ซื้อได้เพื่อป้องกันไม่ให้รุกล้ำพื้นที่อนุรักษ์ ควรอนุญาตเฉพาะกรณีอยู่อาศัยเองเพื่อป้องกันการเก็งกำไร เป็นต้น โดยเสนอว่าควรศึกษาตัวอย่างจาก “จีน” ซึ่งมีข้อกำหนดที่เคร่งครัดสำหรับชาวต่างชาติที่จะเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว
‘ต่างชาติซื้อบ้านได้’ อาจไม่ใช่ปัจจัยหลักที่จะดึงดูด
อย่างไรก็ตาม สฤณีตั้งคำถามกลับด้วยว่า โครงการนี้มีเป้าหมายเพื่อดึงต่างชาติให้เข้ามาพำนัก แต่การเปิดให้ต่างชาติซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้อาจไม่ใช่ปัจจัยจำเป็นเพื่อดึงดูด
“มีหลายองค์กรที่ศึกษาปัจจัยความน่าอยู่ของเมือง และดัชนีชี้วัดส่วนใหญ่ไม่ใช่เรื่องการถือครองอสังหาฯ แต่เป็นเรื่องคุณภาพชีวิต เช่น สิ่งแวดล้อม บริการขนส่งสาธารณะ คุณภาพโรงเรียนเพื่ออนาคตของลูกๆ สิ่งเหล่านี้ดึงดูดให้คนอยากมาอยู่อาศัยได้มากกว่า” สฤณีกล่าว
การจะดึงชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยระยะยาว จึงต้องพัฒนาปัจจัยพื้นฐานที่สำคัญ ไม่ได้มีเฉพาะสิทธิด้านภาษีและการครอบครองที่ดินเท่านั้น!
