การเปลี่ยนเเปลงครั้งใหญ่ของ ‘ศูนย์การค้า MBK Center’ ในรอบ 36 ปี น่าจับตามองไม่น้อย หลังลูกค้าหลักชาวต่างชาติหายวับไปพร้อมมรสุมโควิด โจทย์ใหญ่ต่อไป คือจะทำอย่างไรให้เเปลงร่างมาเป็นห้างฯ สำหรับ ‘คนไทย’ ที่จะมาใช้เวลาอยู่ได้ ‘ตลอดทั้งวัน’ เเละยังคงดึงดูดใจชาวต่างชาติเหมือนเดิม
“สมพล ตรีภพนารถ” กรรมการผู้จัดการธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) มาอัปเดตความคืบหน้าของเเผนโครงการใหม่ให้ฟังว่า “อาหารและเครื่องดื่ม” คือหัวใจสำคัญในการปรับโซนนิ่ง รีโนเวทเเละปรับภาพลักษณ์ห้างใหม่ครั้งนี้ เพื่อจับลูกค้าคนไทยโดยเฉพาะ
โดยจะมีบริการต่างๆ มาเสิร์ฟลูกค้าตั้งเเต่ 7 โมงเช้า ไปจนถึงเเฮงเอ้าท์ดึกๆ ยามค่ำคืน ปรับสัดส่วนร้านอาหารและเครื่องดื่ม จากเดิมที่ 16% ให้เป็น 25% พร้อมเปิดพื้นที่สร้างสรรค์กับซิกเนเจอร์อีเวนต์ (Signature Event) ที่จะมีจัดงาน Idol Exchange ทุกเดือน และการประกวด Cover Dance ด้วย
พร้อมเสนอทางเลือกให้ผู้ประกอบการจากค่าเช่าพื้นที่เเบบ Fixed Rent สู่ระบบ GP เตรียมถือหุ้นใน “ร้านดังต่างจังหวัด” คุยไว้ 4-5 ร้านในปีหน้า เเละมุ่งขยายอาณาจักร ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ บนที่ดินของตัวเอง
พระเอกคือร้านอาหาร อยู่ได้ทั้งวัน เช้าตรู่ยันท่องราตรี
ศูนย์การค้าเอ็มบีเคเซ็นเตอร์ เริ่มปรับปรุงต่อเนื่องมาตั้งแต่ปีที่แล้ว ด้วยงบประมาณ 500 ล้านบาท ทำการปรับโฉมและปรับพื้นที่ เพิ่มร้านค้าใหม่ๆ เข้ามาให้หลากหลายมากยิ่งขึ้น
วางโพสชั่นใหม่เป็น ‘All Day Dining’ ซึ่งจะมีร้านอาหารครอบคลุ่มทั้ง 4 ช่วงเวลา ทั้งเช้า เที่ยง บ่าย เย็นถึงดึก เพื่อรองรับคนทำงาน นักท่องเที่ยวเเละกลุ่มคนรุ่นใหม่ นักเรียน–นักศึกษาที่จะมาเรียนกวดวิชา ซึ่งได้วางกิมมิคสำคัญไว้ว่า “ห้างฯเเห่งนี้ จะมีติวเตอร์มากถึง 25 สถาบันชื่อดัง มารวมไว้ที่เดียว” โดยเบื้องต้นเเบ่งจะมีการเปลี่ยนเเปลงเป็น
- ชั้น G จะเน้นเป็นโซนร้านอาหารเเละเครื่องดื่ม คาเฟ่ ซูเปอร์มาร์เก็ต ฟาสต์ฟู้ดเเบรนด์ต่างๆ รับกลุ่มลูกค้าตื่นเช้า เปิดทางเข้าใหม่เพื่อความสะดวก ตั้งเเต่ 07.00 น. เป็นต้นไป ขณะเดียวกันก็จะมีร้านค้าเเฟชั่นของไอ.ซี.ซี. อินเตอร์เนชั่นแนล (เครือสหพัฒน์) ด้วย
- ชั้น 2 เน้นร้านอาหารเเละเครื่องดื่มเหมือนกัน เเต่จะเเตกต่างด้วยการเป็น Bar & Restaurant เพิ่มพื้นที่ลาน Sky Walk รับกลุ่มลูกค้าที่จะมาสังสรรค์ยามราตรี เช่น ร้าน Cat on the roof , Secret Chamber , Shinkanzen Sushi , Tim Hortons , Oppa Daek, ลิ้มเหล่าโหงว , Hunter Village เเละหรือร้านสุกี้ตี๋น้อย ที่จะเปิดให้บริการถึงตี 5 รวมไปถึงซูเปอร์ญี่ปุ่นอย่าง DON DON DONKI ขนาด 3,000 ตร.ม. ที่จะมาเปิด 24 ชั่วโมง เป็นแฟลกชิปสโตร์สาขาใหญ่สุดในไทย (แทนโซนห้างโตคิว)
- ชั้น 3 ยังคงคอนเซปต์เดิมเพื่อรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ โดยจะมีโซนเครื่องประดับเพชร-ทอง สินค้าเเฟชั่นที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อ ของฝาก ฯลฯ
- ชั้น 4 อาณาจักรร้านตู้รายย่อยที่ขายมือถือ-แกดเจ็ต บวกกับร้านใหญ่ๆ ที่จะเข้ามาเพิ่มอย่าง Advice, Mi, JD Central, CSC ฯลฯ
- ชั้น 5 สถาบันกวดวิชาติวเตอร์ 25 เเห่ง เป็น Learning Hub ที่เปลี่ยนเเปลงมาจากโซนเอ้าท์เล็ต
- ชั้น 6 และ ชั้น 7 จะเป็นลานกิจกรรมใหม่ มีทั้งโซนร้านอาหารเเละช้อปปิ้งเดินเล่น สินค้าลดราคาจากโรงงาน เเละความบันเทิงอย่างโรงหนัง SF คาราโอเกะ โบว์ลิ่ง เธียเตอร์ BNK48 เเละร้าน Animate
อ่านเพิ่มเติม : โฉมใหม่ MBK “ดองกิ” มาแทนโตคิว ผุดโซนกินดื่มมัดใจคนทำงาน
โดยผู้บริหาร MBK มองว่า ในยุคโควิด ‘ร้านอาหาร’ เป็นกุญเเจสำคัญที่จะดึงให้คนมาที่ศูนย์การค้ามากขึ้น ส่วนสินค้าพวกเเฟชั่นจะเป็นตัวรอง เพราะว่ายามที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก คนเราจะงดซื้อเสื้อผ้าได้ เเต่อาหารเป็นสิ่งสำคัญในชีวิตประจำวัน ผู้คนยังต้องการมีประสบการณ์ทานข้าวนอกบ้าน อยากนั่งทานที่ร้านสลับกับเดลิเวอรี่ นี่จึงเป็นจุดที่จะดึงลูกค้าคนไทยเข้ามาใช้บริการมากขึ้น
การปรับปรุงใหม่ครั้งนี้ คาดว่าจะสามารถดึงทราฟฟิกปริมาณคนเข้าศูนย์การค้า ในปีหน้าได้ประมาณ 90,000 คนต่อวัน เเบ่งเป็นคนไทย 60% เเละต่างชาติเหลือแค่ 40% จากเดิมปีนี้ที่มีประมาณ 80,000 คนต่อวัน
ทั้งนี้ ช่วงก่อนโรคระบาดทราฟฟิกลูกค้าที่มาเดินมา MBK อยู่ที่ 80,000 คนต่อวัน (เคยไปถึง 120,000 คนต่อวัน) เป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติ 60% เเละคนไทย 40%
จาก Fixed Rent สู่ระบบ GP
อีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ MBK นำมาใช้เกี่ยวกับการปรับค่าเช่าพื้นที่ใหม่ นั่นก็คือ การเสนอทางเลือกให้กับผู้ประกอบการ ว่าจะเลือก ระบบเก็บค่าเช่าแบบ “Fixed Rent” ตามจำนวนพื้นที่เช่าเท่าๆ กันในเเต่ละเดือน หรือจะหันมาลองใช้ระบบ ระบบ “GP” ที่คิดค่าเช่าตามสัดส่วนยอดขายของร้าน
สำหรับข้อดีของระบบ GP คือทางร้านไม่ต้องรับความเสี่ยงหากมีลูกค้าน้อยหรือรายได้ไม่ค่อยดีในช่วงวิกฤตโควิดขายได้มากน้อยก็จ่ายตามเปอร์เซ็นต์ที่เจรจาตกลงกันไว้
โดยค่า GP ของศูนย์การค้า MBK จะเริ่มตั้งแต่ 5 – 35% ของยอดขาย ขึ้นอยู่กับการเจรจา อิงตามหลายปัจจัย อย่างเช่น ชื่อเสียงของแบรนด์ ขนาดกิจการ ขนาดพื้นที่เเละทำเล
อย่างไรก็ตาม ระบบ GP อาจไม่เหมาะกับร้านที่ทำยอดขายได้ดีหรือคนเข้าร้านเยอะอยู่เเล้ว เพราะยอดที่ต้องจ่ายเเทนค่าเช่าตามสัดส่วนเปอร์เซ็นต์ที่ตกลงนั้น อาจจะเเพงกว่าค่าเช่าแบบ Fixed Rent รายเดือนก็ได้
ดังนั้น หน้าที่ของศูนย์การค้า จึงจะต้องมุ่งทำการตลาด โปรโมทโปรโมชั่น ออกแคมเปญส่งเสริมการขาย รวมไปถึงจัดอีเวนท์ต่างๆ กระตุ้นให้ผู้บริโภคมาใช้บริการในพื้นที่มากขึ้น เพื่อเพิ่มยอดขายให้ร้านภายในห้างฯ เมื่อขายดีมากขึ้น ก็ยิ่งได้ค่า GP มากขึ้นนั่นเอง
MBK จะเริ่มนำระบบ GP มาใช้ครั้งเเรกกับกลุ่มร้านอาหารก่อน ทั้งร้านเดิมเเละร้านใหม่ ในสัญญาปี 2565 เเละวางเเผนว่าจะไปจะนำไปใช้กับกลุ่มธุรกิจแฟชั่นต่อไป โดยคาดว่า ไตรมาส 2 ปีหน้า อัตราการเช่าทั้งหมดจะเพิ่มขึ้นเป็น 96% จาก 76% ในปัจจุบัน
“การที่เราหันมาเสนอทางเลือกให้ใช้ระบบ GP สัญญา 3 ปี ผู้ประกอบการจะรู้สึกว่าเราไปด้วยกันกับเขา ได้ก็ได้ด้วยกัน เสียก็เสียด้วยกัน ในฐานะ Landlord เราต้องทำมาร์เก็ตติ้งชวนให้คนมาดื่มมากินที่ MBK ได้ตลอดทั้งวัน พยายามหาร้านดังในต่างจังหวัดที่ไม่มีในกรุงเทพ ให้มาเปิดที่นี่ให้ได้”
เตรียมถือหุ้นใน “ร้านอาหารดังต่างจังหวัด”
MBK ต้องการเสริมพอร์ตโฟลิโอของกลุ่มให้มีความแข็งแกร่งและหลากหลาย จากเดิมที่มีกลุ่มโรงแรม อสังหาฯ ค้าปลีกรีเทล โดยการเติมเต็มโครงการศูนย์การค้าและคอมมูนิตี้มอลล์ที่เจาะกลุ่มครอบครัว ด้วยธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม นั้นก็เป็นทิศทางที่ดี
โดย MBK กำลังจะใช้โมเดล “ร่วมทุน” เป็นพันธมิตรเข้าไปถือหุ้นใน “ร้านอาหารดังในต่างจังหวัด” ที่มีชื่อเสียงอยู่เเล้ว โดยเบื้องต้นมีการศึกษาและเริ่มเจรจากับ 4-5 ร้านเเล้ว เช่น ฉะเชิงเทรา เชียงใหม่เเละชานเมืองกรุงเทพ มีทั้งเมนูประเภทสเต็ก อาหารจีน ก๋วยเตี๋ยว ฯลฯ
คาดว่าในปีหน้า อาจจะเจรจาสำเร็จและเปิดตัวได้อย่างน้อยไตรมาสละ 1 ร้าน หรือทั้งปีอาจะจะดีลได้สำเร็จทั้ง 4 ร้าน เน้นเป็นร้านอาหารขนาดเล็กทั่วไป มาสร้างให้เติบโตไปด้วยกัน ทางห้างฯ ได้ Know-How จากผู้ประกอบการ ขณะที่ผู้ประกอบการก็ได้เงินทุน ได้ขยายสาขา
“เราอยากเปลี่ยนแปลง MBK ไม่อยากได้ร้านอาหารที่อยู่ในปั๊มน้ำมัน หรือไปเดินที่ไหนก็เจอ แต่อยากได้ร้านที่ทำให้รู้สึกว่าต้องมาที่นี่ ถึงจะได้ทานร้านนี้”
ขยายอาณาจักร ‘คอมมูนิตี้มอลล์’ บนที่ดินของตัวเอง
ล่าสุด บริษัทยังได้ขยายธุรกิจไปในทำเลฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ ในโครงการ “เดอะไนน์ เซ็นเตอร์ ติวานนท์” ซึ่งเป็นโมเดิร์น ไลฟ์สไตล์ คอมมูนิตี้มอลล์ บนพื้นที่กว่า 30,000 ตร.ม. ใกล้สนามกอล์ฟ ริเวอร์เดล กอล์ฟ คลับ และสนามกอล์ฟบางกอก กอล์ฟ คลับ
โดยมองว่า เป็น ‘ทำเลทอง’ ที่เหมาะจะเจาะกลุ่มครอบครัว เพราะโซนหมู่บ้านที่ผู้คนอาศัยอยู่จำนวนมาก รวมไปถึงสำนักงานต่างๆ เเละ “การที่ไม่ต้องเช่าที่ ก็ทำให้เราได้ยืนอยู่บนขาของตัวเอง”
สมพลบอกว่า เเม้ตอนนี้จะมีคอมมูนิตี้มอลล์ผุดขึ้นมามากมาย มีการเเข่งขันสูง เเต่คอมมูนิตี้มอลล์ที่จะอยู่รอดได้นั้น ต้องมีสามารถดึงดูดลูกค้าได้ทั้งวันธรรมดา (จันทร์-ศุกร์) เน้นเป็นพนักงานออฟฟิศ เเละวันหยุดสุดสัปดาห์ (เสาร์-อาทิตย์) เน้นเป็นครอบครัว มีร้านอาหารที่คนจะมากินเป็นประจำ มีพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจที่ให้คนมาใช้เวลาอยู่ได้นานๆ
ปัจจุบัน ได้ย้ายพนักงานแอพเพิล ออโต้ ออคชั่น (ไทยแลนด์) บริษัทในเครือเอ็ม บี เค ย่านบางนา ซึ่งเป็นศูนย์ประมูลรถยนต์และรถจักรยานยนต์มือสองครบวงจร เข้าไปอยู่ในพื้นที่ของบริษัทเป็นที่เรียบร้อย เเละจะทยอยเปิดพื้นที่ให้มีสำนักงานอื่นๆ เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ นอกจากนี้ยังมี ‘โปรเจ็กต์ใหญ่’ ที่จะขยายคอมมูนิตี้เพื่อรองรับธุรกิจครบวงจร พร้อมจะสร้าง “ท่าเรือมารีน่า” ในอนาคตอันใกล้นี้
ผู้บริหาร MBK เเย้มว่า ทำเลของคอมมูนิตี้มอลล์เเห่งต่อไป กำลังดูๆ ไว้เเถว ‘จรัญสนิทวงศ์’ ซึ่งก็เป็นที่ดินของบริษัท เช่นเดียวกัน ตามโมเดลที่จะพยายามไม่ต้องเสียค่าเช่า เเละยืนอยู่บนขาของตัวเอง…
- พลิกโฉม “โรบินสันขอนแก่น” สู่ “ห้างเซ็นทรัล” ชิพท์แบรนด์ในเครือ จับโลเคชั่นทำเลทอง
- สยามพิวรรธน์ เปิดกลยุทธ์ดิจิทัล “โลกคู่ขนาน” สร้างไลฟ์สไตล์เชื่อมออฟไลน์ – ออนไลน์ ค้าปลีกแห่งอนาคต
