ตลาดอสังหาฯ ไม่เวิร์กอีกต่อไป “ออลล์ อินสไปร์” ขอเบรกขึ้นโครงการบ้าน-คอนโดฯ 3 ปี หันไปจับธุรกิจใหม่ บริหารสินทรัพย์ บริหารหนี้ และเปิดตลาดซื้อขายคาร์บอนเครดิต มองเทรนด์ธุรกิจมาแรงกว่า ทำกำไรดีกว่า หวังปีนี้เทิร์นอะราวด์ มาร์เก็ตแคปเพิ่มเป็น 30,000 ล้านบาทใน 3 ปี
“ธนากร ธนวริทธิ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ALL เซอร์ไพรส์วงการ ขอเบรกจากวงการอสังหาริมทรัพย์ชั่วคราว และหันไปจับธุรกิจใหม่ทดแทน โดยจะมีการปรับบริษัทเป็นลักษณะโฮลดิ้งคัมพะนี ทำธุรกิจใหม่ทั้งหมด 3 ด้าน ได้แก่
1.ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ (AMC) – โดยอาศัยองค์ความรู้จากการทำธุรกิจอสังหาฯ ทำให้มีทักษะการคัดเลือกสินทรัพย์ ทราบทำเลศักยภาพและผังเมืองที่อาจเป็นข้อจำกัด รวมถึงราคาตลาดที่จะขายออกได้ ทำให้กำหนดราคาประมูลซื้อได้เหมาะสม คาดจะเริ่มประมูลได้ไตรมาส 3-4/65
สาเหตุที่สนใจธุรกิจนี้ เพราะเป็นธุรกิจที่รับรู้รายได้ได้เร็วกว่าอสังหาฯ หากขายสินทรัพย์ได้จะรับรู้รายได้ทันที ไม่ต้องรอการก่อสร้าง รวมถึงได้มาร์จิ้นที่ดีกว่า จากอสังหาฯ มีมาร์จิ้นเฉลี่ย 30-40% แต่ธุรกิจ AMC จะทำได้ดีกว่านั้น
2.ธุรกิจบริหารหนี้สิน – เป็นธุรกิจต่อเนื่องจากทำธุรกิจ AMC แต่บริหารในกลุ่มหนี้ขนาดเล็ก เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์ มอเตอร์ไซค์ เป็นต้น
3.ธุรกิจคาร์บอนเครดิต – ธุรกิจใหม่ที่กำลังเป็นดาวรุ่ง เนื่องจากบริษัทผู้ซื้อในฟากตะวันตก เช่น สหภาพยุโรป, สหรัฐฯ มีการตั้งกำแพงภาษีกีดกันการค้าบริษัทผู้ผลิตที่ทำลายสิ่งแวดล้อม ทำให้บริษัทที่ไม่สามารถปรับโครงสร้างการผลิตให้ลดมลพิษได้ จะต้องอาศัยการซื้อคาร์บอนเครดิตทดแทน เพื่อให้บริษัทได้รับการรับรองเป็น Net-Zero ปล่อยคาร์บอนเป็นศูนย์
ในประเทศไทยถือว่าตลาดมีดีมานด์สูงมาก เพราะไทยเป็นแหล่งอุตสาหกรรมการผลิตเพื่อส่งออกหลายชนิดที่มีการปล่อยคาร์บอน เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ แบตเตอรี่ ก่อสร้าง สิ่งทอ พลาสติก แพ็กเกจจิ้ง อาหาร แต่ซัพพลายการขายคาร์บอนเครดิตยังไม่มีบริษัทที่มีใบอนุญาตที่ได้รับการยอมรับจากยุโรปและสหรัฐฯ และไม่มีตลาดกลางในการซื้อขาย
ออลล์ อินสไปร์ต้องการเข้ามาเป็นรายแรกๆ ในการจัดมาร์เก็ตเพลสเพื่อซื้อขายคาร์บอนเครดิตในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยใช้เทคโนโลยีบล็อกเชนเพื่อไม่ให้มีการออกใบรับรองคาร์บอนเครดิตซ้ำซ้อน และเข้าส่งเสริมให้เกิดผู้ขายคาร์บอนเครดิตมากขึ้นในไทย
ทั้งหมดนี้ เชื่อว่าจะทำให้ออลล์ อินสไปร์ พลิกกลับเป็นกำไรได้ในปี 2565 จากปี 2564 ที่ขาดทุน -347 ล้านบาท โดยคาดว่าปีนี้จะทำรายได้ราว 4,000-4,500 ล้านบาท แบ่งสัดส่วนมาจากการขายอสังหาฯ 40% และกลุ่มธุรกิจใหม่ทั้งสามด้านอีก 60%
ส่วนเป้าหมายระยะกลาง ธนากรต้องการให้ธุรกิจใหม่ผลักดันมาร์เก็ตแคปขึ้นเป็น 30,000 ล้านบาท ภายใน 3 ปี
จอยต์เวนเจอร์กับ “พันธมิตร”
แผนงานทั้ง 3 ด้านของออลล์ อินสไปร์ จะไม่ได้เริ่มธุรกิจจากศูนย์ เพราะทั้งหมดมีดีลร่วมทุนกับบริษัทที่อยู่ในธุรกิจนั้นๆ อยู่แล้ว ในส่วนของ AMC บริษัทจะร่วมทุนกับบริษัทที่มีใบอนุญาต ซึ่งทำให้เข้าสู่ธุรกิจได้เร็ว ขณะที่พันธมิตรก็จะได้ช่องทางเครื่องมือทางการเงินของออลล์ อินสไปร์เข้าไปเสริม
ส่วนธุรกิจขายคาร์บอนเครดิต บริษัทจะร่วมกับบริษัทระดับโลกซึ่งเตรียมเข้าจดทะเบียนเข้าตลาดหุ้น NASDAQ อยู่ขณะนี้ บริษัทดังกล่าวต้องการมาเปิดสาขาย่อยในไทย ธนากรจึงมองเห็นโอกาสการร่วมทุน และทำให้ได้พันธมิตรที่มีใบรับรองการซื้อขายคาร์บอนเครดิตเป็นที่ยอมรับในตลาดสหรัฐฯ กับยุโรป เป็นแต้มต่อในประเทศไทย เพราะบริษัทที่ได้รับใบรับรองเป็นสากลในโลกมีไม่เกิน 20 แห่ง
ด้านการระดมทุนเพื่อเข้าสู่ธุรกิจใหม่ ธนากรระบุว่า จะมีการระดมทุนเพิ่มมูลค่า 1,490 ล้านบาท แบ่งเป็น 2 ช่องทางคือ 1)ออกและเสนอขายหุ้นกู้แปลงสภาพให้แก่ผู้ลงทุนเฉพาะเจาะจง (AO Fund) มูลค่า 840 ล้านบาท 2) การเสนอขายผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วนการถือหุ้น (Right Offering) มูลค่า 650 ล้านบาท ซึ่งทั้งหมดจะเสร็จสิ้นภายในเดือนสิงหาคม 2565 ทำให้ธุรกิจใหม่จะเดินเครื่องเต็มที่ช่วงครึ่งปีหลัง
สู้ไม่ไหว “อสังหาฯ” ปัจจัยลบรุมเร้า
หลังจากการปรับธุรกิจแล้ว ธนากรมองว่า ในปี 2568 บริษัทจะเปลี่ยนสัดส่วนในพอร์ตรายได้แบ่งเป็น ธุรกิจการบริหารสินทรัพย์ 30% ธุรกิจบริหารหนี้สิน 30% ธุรกิจคาร์บอนเครดิต 30% และอสังหาริมทรัพย์ 10%
ในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ ปัจจุบันออลล์ อินสไปร์ยังมีสต็อกขายมูลค่ารวม 5,000-6,000 ล้านบาท ที่มองว่าจะรับรู้รายได้ได้เพียงพอใน 3 ปี ทำให้จะหยุดพัฒนาโครงการใหม่ไปก่อนในช่วงนี้
“วัฏจักรตอนนี้ไม่ใช่ขาขึ้นของอสังหาฯ อาจจะต้องรอรอบไปอีก 3-5 ปี อีกอย่างคือธุรกิจนี้ความเสี่ยงสูง เมื่อเริ่มก่อสร้างแล้วหยุดไม่ได้ แต่กว่าจะได้รายได้ต้องรอสร้างเสร็จอีก 2-3 ปี ขณะที่ตลาดมีรายใหญ่ที่ได้ต้นทุนทางการเงินดีกว่า ทำให้เราต้องยอมรับว่าแข่งขันยากในภาวะนี้ รวมถึงเทรนด์ระยะยาวของสังคมไทยก็เข้าสู่ช่วงประชากรลดลง คนมีลูกน้อยลง ทำให้ดีมานด์ต่ออสังหาฯ จะไม่สูง” ธนากรกล่าวถึงปัจจัยที่ทำให้ตัดสินใจเปลี่ยนธุรกิจครั้งใหญ่
อย่างไรก็ตาม ออลล์ อินสไปร์ จะยังเก็บที่ดินไว้อีก 5-6 แปลงเพื่อรอจังหวะ และถ้าหากมีที่ดินที่น่านำมาพัฒนาเองจากการทำธุรกิจ AMC ก็จะมีการลงทุน
ออลล์ อินสไปร์นั้นเริ่มเปิดธุรกิจอสังหาฯ มาตั้งแต่ปี 2557 มีการพัฒนาโครงการรวม 17-18 โครงการตั้งแต่เปิดบริษัท ส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาคอนโดมิเนียมภายใต้แบรนด์ The Excel (ดิ เอ็กเซล) จับตลาดระดับกลางถึงล่าง ก่อนจะทยอยเข้าสู่ตลาดกลางถึงบน เช่น ไรส์ พหล-อินทามาระ, ไรส์ เจริญนคร, อิมเพรสชั่น เอกมัย
ธนากรกล่าวว่า ทุกโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจะมีการก่อสร้างและขายต่อเนื่อง ยกเว้นอิมเพรสชั่น เอกมัย ที่ตัดสินใจยกเลิกโครงการแล้ว แม้ว่าจะมียอดขายถึง 60% และโครงการได้รับ EIA เรียบร้อย เพราะบริษัทมองว่าตลาดไม่เหมาะที่จะลงทุนต่อจากดีมานด์ที่ต่ำลง ขณะนี้อยู่ระหว่างคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยให้กับผู้ซื้อทั้งหมด (***Update 19 พ.ค. 65 ออลล์ อินสไปร์ขอเรียนชี้แจงข้อมูลว่า โครงการอิมเพรสชั่น เอกมัย “ไม่ยกเลิก” โครงการ ยังมีการก่อสร้างต่อเนื่อง แต่มีการชะลอการดำเนินการ และคืนเงินให้กับผู้ซื้อตามที่ได้กล่าวไปข้างต้น)
