“สามย่านมิตรทาวน์” เปิดตัวครบรอบ 3 ปี พิสูจน์ตนเองยังยืนหยัดได้ท่ามกลางวิกฤตโรคระบาด โชว์ทราฟฟิกดีดทะลุเป้าที่ 79,000 คนต่อวัน อะไรคือปัจจัยที่ทำให้ศูนย์การค้าหน้าใหม่สามารถสร้างความสำเร็จได้ แม้ทำเลอยู่ไม่ห่างจากย่านสารพัดห้างฯ อย่าง “สยามสแควร์”
“สามย่านมิตรทาวน์” เป็นศูนย์การค้าแห่งแรกที่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) หรือ FPCT พัฒนาและบริหาร ถือเป็นผู้เล่นใหม่ที่ก้าวเข้ามาในธุรกิจศูนย์การค้า และถูกรับน้องโดยบังเอิญจาก COVID-19 ซึ่งเริ่มระบาดขึ้นภายในระยะเวลาไม่กี่เดือนหลังเปิดศูนย์ฯ
แต่ศูนย์ฯ สามารถประคองตัวผ่านช่วงเวลาการล็อกดาวน์และกลับมาคึกคักได้อีกครั้ง โดยแม่ทัพใหญ่ “ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล FPCT ระบุว่า ช่วงเดือนกรกฎาคม-กันยายน 2565 ศูนย์ฯ มีทราฟฟิกเพิ่มเป็น 79,000 คนต่อวันแล้ว หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด ตัวเลขนี้สูงขึ้นถึง 35% และเชื่อว่าเดือนตุลาคม-ธันวาคม 2565 ทราฟฟิกจะโตขึ้นอีก 10% เพราะเป็นหน้าเทศกาลที่คนจะออกมาทำกิจกรรมนอกบ้านมากขึ้น
อย่างน้อยๆ จนถึงสิ้นปีนี้ทราฟฟิกน่าจะทะลุ 80,000 คนต่อวัน เรียกว่าทราฟฟิกของสามย่านมิตรทาวน์ทำได้เกินเป้าที่เคยตั้งไว้เมื่อต้นปี 2565 ซึ่งขณะนั้นคาดว่าทราฟฟิกจะอยู่ราวๆ 70,000 คนต่อวัน
ในโอกาสครบรอบ 3 ปีของสามย่านมิตรทาวน์ ธีรนันท์วิเคราะห์ “สูตรความสำเร็จ” ของบริษัทที่ทำให้ศูนย์ฯ แจ้งเกิดได้ ซึ่งมีทั้งประเด็นโครงสร้างพื้นฐานของศูนย์ฯ เองและการจัดการของฝ่ายบริหารที่ทำให้ติดตลาด รวมทั้งหมด 5 ปัจจัย ดังนี้
1.ทำเล ทำเล ทำเล
สามย่านเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยตั้งแต่แบบดั้งเดิมจนถึงคอนโดมิเนียมสมัยใหม่ (ต่างจากพื้นที่พาณิชย์ย่านสยามสแควร์ซึ่งโดยรอบมีที่อยู่อาศัยน้อยกว่า) อีกทั้งสถานีสามย่านยังติด Top 10 สถานี MRT ที่มีคนเข้าออกมากที่สุด และที่สำคัญมากคือ รอบๆ เป็นสถาบันการศึกษา
การมีนักเรียนนักศึกษาเป็นกลุ่มเป้าหมายมีเสน่ห์ที่แตกต่างคือ แต่ละปีสถาบันฯ จะรับนักเรียนนักศึกษากลุ่มใหม่เข้ามาเสมอ และหากเด็กๆ น้องใหม่เหล่านี้ยังไม่เคยมาสามย่าน ย่อมอยากจะมาเดินเล่นที่สามย่านมิตรทาวน์สักครั้ง
2.การเป็นโครงการมิกซ์ยูส
เมื่อไม่ได้เป็นศูนย์การค้าทั้งโครงการ แต่ผสมผสานทั้งตึกออฟฟิศ โรงแรม และคอนโดฯ ทำให้แต่ละส่วนสนับสนุนกันและกัน กรณีของศูนย์ฯ คือจะได้ทราฟฟิกจากอีก 3 ส่วนเข้ามาหล่อเลี้ยงโครงการแน่นอน
ปัจจุบันอัตราการใช้พื้นที่ทุกส่วนแทบจะเต็มทั้งหมดแล้ว ได้แก่ โซนศูนย์การค้า มีผู้เช่า 98% ของพื้นที่, โซนออฟฟิศ มีผู้เช่า 95% ของพื้นที่, โซนโรงแรม อัตราเข้าพักแตะ 90% และคอนโดมิเนียม ขายหมด 100% (จำนวนห้องชุด 500 กว่ายูนิต)
เมื่อมีคนหลากหลายทำให้ทราฟฟิกมีส่วนผสมหลายวัย แบ่งเป็น นักเรียน-นิสิต 50% พนักงานออฟฟิศ 40% ครอบครัวและเด็ก 10% (ส่วนใหญ่กลุ่มครอบครัวจะมาในช่วงเสาร์-อาทิตย์)
3.ส่วนผสมของร้านค้า/ผู้เช่าโดนใจกลุ่มเป้าหมาย
ส่วนผสมร้านค้าในศูนย์ฯ 40% เป็นร้านอาหาร เป็นประเภทร้านที่มีมากที่สุด เพราะเข้าใจไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ส่วนใหญ่มาศูนย์ฯ เพื่อทานอาหาร
รองๆ ลงมาเป็นโซน Lifelong Learning มีโรงเรียนสอนทักษะหลายประเภทที่เรียนได้ทั้งวัยเรียนและวัยทำงาน รวมถึงโซนช้อปปิ้งก็เป็นสินค้าทั่วไปที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ เช่น Muji ถือเป็นร้านแม่เหล็กและขายดีมาก
สามย่านมิตรทาวน์ยังมีไฮไลต์ที่โซน 24 ชั่วโมงซึ่งตรงจริตกับกลุ่มเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็น Samyan CO-OP พื้นที่อ่านหนังสือ ประชุม ทำงานได้ฟรี หรือ AIS E-Sports ที่ได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆ
“ขณะนี้นิสิตกลับมาเรียนออนไซต์เป็นส่วนใหญ่แล้ว แต่ถึงแม้ว่ามีบางวันอาจารย์อาจจะให้เรียนออนไลน์ น้องๆ ก็จะออกไปนั่งเรียนออนไลน์พร้อมกับเพื่อนอยู่ดี เพราะความรู้สึกที่อยากจะกลับมาอยู่กับกลุ่มเพื่อนของเขา” ธีรนันท์เจาะอินไซต์นักเรียนนักศึกษา ซึ่งทำให้โซน 24 ชั่วโมงจะมีคนคึกคักไปจนถึงประมาณตี 2-3
พื้นที่ที่หลากหลายทำให้ปัจจุบันลูกค้าจะใช้เวลาเฉลี่ยครั้งละ 3-4 ชั่วโมงในศูนย์ฯ
4.อีเวนต์มาร์เก็ตติ้ง
ประเด็นนี้ถือว่าเป็นหัวใจในการปั้นให้สามย่านมิตรทาวน์ติดตลาด เพราะถ้าไม่มีการตลาดใดๆ ทำเลนี้มีศูนย์การค้าพร้อมดึงทราฟฟิกอยู่แล้ว ไล่ตั้งแต่ MBK Center, สยามสแควร์ ไปจนถึงสยามพารากอน
“คนอาจมองว่าเราไม่เห็นต้องทำมาร์เก็ตติ้งอะไรมากมาย เพราะเราตั้งอยู่กลางกลุ่มลูกค้าอยู่แล้ว ไม่จริงนะคะ เพราะคนรุ่นใหม่อย่างไรเขาก็ต้องการแบรนด์ ต้องการการตลาดดึงให้เขามาเดินที่นี่” ธีรนันท์กล่าว
หลักคิดการพัฒนาอีเวนต์ของสามย่านมิตรทาวน์คือต้อง “เร็ว” และ “ตรงรสนิยมเป้าหมาย” เพราะกระแสของคนยุคนี้มาไวไปไว มีเรื่องฮิตขึ้นมาอย่างหนึ่งต้องจับกระแสจัดงานทันที โดยงานตามเทรนด์เหล่านี้อาจจะทำในไซส์ XS มีพื้นที่ให้ถ่ายรูป ทำคอนเทนต์ลงโซเชียลหน่อย ถือว่าสำเร็จตามจุดประสงค์
“เมื่อเราทำอีเวนต์ที่มันใช่ ตรงกับทาร์เก็ตเราจริงๆ เด็กรุ่นนี้เขา Digital Native อยู่แล้ว เขาจะถ่ายรูปลงโซเชียล ช่วยแชร์ต่อให้”
5.เป็นพาร์ทเนอร์เติบโตไปกับผู้เช่า
ธีรนันท์กล่าวว่า ที่สามย่านมิตรทาวน์จะมีวิธีคิดแตกต่าง คือไม่ได้ให้ความสำคัญกับ ‘ความเชี่ยวชาญ’ ของผู้เช่าเป็นหลัก แต่พร้อมจะเติบโตไปกับผู้เช่าที่เป็น SMEs หน้าใหม่ เชื่อว่าหลายแบรนด์ไทยมีศักยภาพ และทำให้ศูนย์ฯ มีร้านที่แตกต่างจากที่อื่นด้วย
หลังจากครบ 3 ปี ศูนย์ฯ เพิ่งมีการต่อสัญญารอบสองไป โดยพบว่าร้านเช่าที่ต้องโบกมือลากันมีประมาณ 5% เท่านั้น
ส่วนการพัฒนาในอนาคตที่จะมีการปรับปรุงต่อไป ธีรนันท์แย้มว่าบริษัทจะมุ่งเน้นกับชั้น 2-3 ของศูนย์ฯ ให้มีชีวิตชีวามากขึ้นกว่านี้
ปัจจุบัน FPCT มีพื้นที่รีเทลที่บริหาร 3 แห่ง นอกจากสามย่านมิตรทาวน์ ล่าสุดคือการเปิดศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) บริษัทนี้เป็นผู้บริหารส่วนรีเทลให้ และในวันที่ 3 ตุลาคมนี้ จะเริ่มเปิดเฟส 1 โซนรีเทลของตึก “สีลม เอจ” ซึ่งจะเป็นโซน 24 ชั่วโมงอีกแห่งบนถนนพระราม 4 ต้องรอดูต่อไปว่า ‘สูตร’ การบริหารที่สามย่านมิตรทาวน์จะถูกนำไปใช้ในรีเทลอื่นๆ ที่มีกลุ่มลูกค้าต่างกันอย่างไร
