REIC วิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ปี 2566 ไม่เปรี้ยงดังคาด ตลาดหดตัว -10% ทั้งฝั่งซัพพลายและดีมานด์ และมีโอกาสลงไปถึง -20% หากเศรษฐกิจถดถอย มองตลาดบ้านจัดสรรปรับตัวสร้าง “บ้านแฝด” เพื่อให้ผู้ซื้อเข้าถึงง่ายขึ้นกว่าบ้านเดี่ยว ส่วนตลาดคอนโดฯ ต้องหวังพึ่งผู้ซื้อต่างชาติช่วยพยุง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยข้อมูลวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ไตรมาส 1 ปี 2566 และคาดการณ์ตลาดตลอดปีนี้ พบว่าสถานการณ์น่าจะเป็นไปในเชิงลบ
โดยข้อมูลตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 1 ปี 2566 มีประเด็นที่น่าสนใจ ดังนี้
- ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 12,026 หน่วย ลดลง -59% YoY คิดเป็นมูลค่าเปิดตัวใหม่ 65,092 ล้านบาท ลดลง -38.7% YoY
- หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 84,619 หน่วย ลดลง -0.8% YoY คิดเป็นมูลค่าการโอน 2.41 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% YoY
- ข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศจำนวน 15,267 หน่วย ลดลง -13.6% YoY
ในไตรมาสแรก งานวิจัยพบว่าฝั่งซัพพลายที่มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นสูงมองได้เป็น 2 กลุ่มใหญ่ คือ “กลุ่มที่เจาะผู้ซื้อตลาดกลางล่าง” เน้นการทำราคา เช่น บ้านเดี่ยวราคา 2.5-3.0 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2.5 ล้านบาท กับอีกกลุ่มคือ “กลุ่มเจาะตลาดไฮเอนด์” บ้านเดี่ยวราคามากกว่า 15 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ในเมืองราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนที่ซัพพลายลดลงเห็นได้ชัด เป็นทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-5.0 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งสะท้อนว่าผู้ประกอบการมองเซ็กเมนต์ที่เหมาะกับการเติมสต็อกของปีนี้อย่างไร
ตลอดปี 2566 คาดการณ์ “อสังหาฯ” ติดลบ -10%
ดร.วิชัยกล่าวต่อถึงการคาดการณ์อสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลตลอดปี 2566 คาดว่าฝั่งซัพพลายที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ จะอยู่ที่ประมาณ 98,000 หน่วย ติดลบ -10.5%
ขณะที่ฝั่งดีมานด์การโอนกรรมสิทธิ์ คาดหน่วยโอนทั่วประเทศจะอยู่ที่กว่า 3.5 แสนหน่วย ติดลบ -10.2% และมูลค่าการโอนทั่วประเทศอยู่ที่ 1.02 ล้านล้านบาท ติดลบ -4.5% นั่นคือทั้งตลาดจะหดตัวไม่ว่าฝั่งอุปสงค์หรืออุปทาน
ที่เป็นเช่นนี้เพราะในปี 2565 ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างมาก หลังผ่านช่วงโควิด-19 ทำให้ตลาดกลับมาคึกคักเพื่อชดเชยช่วงเวลาปี 2563-64 ที่ซบเซาลงไป และเป็นปีที่มีการเปิดประเทศ เปิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ทำให้ตลาดมีแรงบวก
อย่างไรก็ตาม เมื่อถึงปี 2566 กลับไม่มีอานิสงส์เชิงบวกใดๆ และมีปัจจัยลบเข้ามาด้วย นั่นคือภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว เงินเฟ้อ ดอกเบี้ยขาขึ้น และธนาคารพาณิชย์เข้มงวดอัตรา LTV จนอนุมัติปล่อยสินเชื่อบ้านได้ยาก
ดังนั้น REIC จึงคาดการณ์ว่าตลาดจะหดตัว และหากครึ่งปีหลังนี้ยังมีปัจจัยลบเพิ่มมากขึ้น เช่น ไม่สามารถจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้ตามวงรอบปีงบประมาณ 2567 ทำให้ขาดเม็ดเงินกระตุ้นเศรษฐกิจ น่าจะยิ่งทำให้ตลาดหดตัวแรงลงไปได้ถึง -20% แต่หากเทียบกับปี 2564 ซึ่งยังอยู่ในวิกฤตโควิด-19 ตลาอสังหาฯ ปี 2566 น่าจะยังเป็นปีที่ดีกว่า
แนวราบหันมาพัฒนา “บ้านแฝด”
ดร.วิชัยยังมองเทรนด์ในปี 2566 นี้เชื่อว่าจะได้เห็นการพัฒนา “บ้านแฝด” เพิ่มขึ้นจากผู้ประกอบการ เพราะในไตรมาสแรก บ้านแฝดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการขอใบอนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น 2.9% YoY
เนื่องจากกำลังซื้อในปีนี้ค่อนข้างต่ำลง สวนทางกับต้นทุนที่ดินราคาแพงขึ้น ทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการบ้านเดี่ยวในทำเลใกล้เมือง ไม่สามารถจะเอื้อมถึงได้ เป็นช่องว่างให้ผู้ประกอบการเลือกพัฒนาบ้านแฝดมาแทน เพราะเป็นโปรดักส์ที่ทำฟังก์ชันได้เท่ากับบ้านเดี่ยว แม้จะลดขนาดที่ดินลงมา และทำให้แพ็กเกจราคาอยู่ในช่วงที่ผู้ซื้อซื้อได้ง่ายขึ้นในราคา 3-5 ล้านบาท
คอนโดฯ ต้องพึ่งพิงผู้ซื้อ “ต่างชาติ”
ส่วนตลาดคอนโดฯ นั้น REIC คาดว่าจะเป็นตลาดที่หดตัวมากกว่าค่าเฉลี่ยตลาด โดยคาดว่าปี 2566 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์คิดเป็นมูลค่า 2.63 แสนล้านบาท หดตัว -8.8% YoY
ในตลาดนี้ ดร.วิชัยมองว่าตลาดจำเป็นต้องพึ่งพิงผู้ซื้อ “ต่างชาติ” ช่วยพยุงตัว เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ในไทย สัดส่วนประมาณ 10% เป็นผู้ซื้อต่างชาติ และผู้ซื้อกลุ่มนี้เริ่มกลับมาโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติแล้วตั้งแต่ครึ่งปีหลัง 2565 มีส่วนช่วยให้ตลาดคอนโดฯ ไทยยังไม่หดตัวมากกว่านี้
ฐานตลาดต่างชาติสำคัญในแง่สัญชาติ “จีน” ยังมาอันดับ 1 ด้วยส่วนแบ่งตลาด 48% คิดตามมูลค่า แต่สัญชาติที่น่าจับตาเช่นกัน คือ “รัสเซีย” ซึ่งตามมาอันดับ 2 มีส่วนแบ่งตลาด 8% รวมถึงกลุ่ม “พม่า” เป็นผู้ซื้อใหม่ที่เข้ามามากตั้งแต่ปีก่อน มีส่วนแบ่งตลาด 3% นอกจากนี้ กลุ่มผู้ซื้อยุโรป เช่น สหราชอาณาจักร เยอรมัน ฝรั่งเศส ก็ถือว่ายังเข้าซื้อสม่ำเสมอ
“บางโซนที่มีดีมานด์ตลาดต่างชาติสูง อาจจะปรับให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกิน 49% ของโครงการได้” ดร.วิชัยให้ความเห็น “ไม่ควรจะเปิดนโยบายนี้ทั่วประเทศ แต่เปิดเฉพาะจุดที่ดีมานด์สูงอยู่แล้ว บวกกับการเปิด Long Stay Visa เพื่อหนุนให้ต่างชาติเข้ามาพักร้อนในไทยหรือพำนักระยะยาว”
ช่วงไตรมาส 1 ปีนี้ ทำเลที่ชาวต่างชาติมีการโอนห้องชุดสูงที่สุดตามลำดับ ได้แก่ 1.ชลบุรี 2.กรุงเทพฯ 3.ภูเก็ต 4.เชียงใหม่ 5.ประจวบคีรีขันธ์(หัวหิน) 6.สมุทรปราการ และ 7.ระยอง
ฝากรัฐบาลชุดใหม่ แก้ไขให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น
ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อทางการเมืองนี้ ดร.วิชัยฝากถึงรัฐบาลชุดใหม่ในการออกนโยบายที่ช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น และจะช่วยให้ภาคอสังหาฯ เติบโตด้วยเช่นกัน
- อสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1/66 “ราคา” ลดลง 10% ดีมานด์ตลาดซบเซาจาก “ดอกเบี้ย” ขาขึ้น
- อสังหาฯ วางแผนเปิดตัว “โครงการใหม่” มากแค่ไหนในปี 2566
โดยเสนอมาตรการกระตุ้นการซื้ออสังหาฯ ที่ช่วยเหลือผู้ซื้อระดับล่างตัวจริง เช่น ลดภาษีค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ให้กับผู้มีเพดานรายได้ไม่เกินที่กำหนด โดยวัดจากฐานการยื่นภาษีเงินได้บุคคล แทนที่เดิมที่วัดจากราคาบ้าน
หรือ มาตรการให้ยืมเงินดาวน์จากกองทุนประกันสังคม เป็นนโยบายที่ศึกษาได้จากประเทศสิงคโปร์ เนื่องจากปัจจุบันผู้ซื้อหลายรายประสบปัญหาไม่มีเงินออม ทำให้ไม่มีเงินวางดาวน์บ้าน หากสามารถกู้ยืมเงินดาวน์จากกองทุนประกันสังคมได้ จะทำให้มีบ้านได้ง่ายขึ้น
แต่ที่สำคัญคือต้องตั้งรัฐบาลใหม่ให้ได้ทันเวลาก่อนสิ้นสุดปีงบประมาณที่จะหมดลงเดือนกันยายนนี้ มิฉะนั้นจะไม่สามารถขับเคลื่อนนโยบายใดๆ ให้กับประเทศได้เลย!
