ภาคธุรกิจ “อสังหาฯ” ต้องกัดฟันผ่านช่วงเวลาขาลงระหว่างโควิด-19 และเริ่มเห็นแสงสว่างในปี 2565 แต่มาปี 2566 แทนที่การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างต่อเนื่อง ปีนี้การขายอสังหาฯ กลับสะดุดลงอีกครั้งจากหลายปัจจัย โดยประเภทสินค้าที่ยังติดหล่มคือ “คอนโดฯ” ส่วนเครื่องยนต์สำคัญที่ขับเคลื่อนตลาดก่อนหน้านี้อย่าง “บ้านหรู” เริ่มอิ่มตัว ทำให้ REIC คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปีนี้จะติดลบ -8.2%
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดรายงานวิเคราะห์ตลาดสถานการณ์ธุรกิจที่อยู่อาศัยช่วงไตรมาส 2/2566 และคาดการณ์จนถึงสิ้นปีนี้
REIC พบว่า สถานการณ์ครึ่งปีแรก 2566 เริ่มส่งสัญญาณดีมานด์แผ่วลง เนื่องจากหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 1/2566 และไตรมาส 2/2566 เริ่มลดลง ไตรมาสแรกมีการโอนกว่า 84,000 หน่วย ลดลง -0.8% YoY และไตรมาสสองโอนกว่า 91,000 หน่วย ลดลง -4.4% YoY
ส่วนมูลค่าการโอนนั้น ไตรมาสแรกมีการโอนมูลค่ากว่า 241,000 ล้านบาท เติบโต +7.9% ส่วนไตรมาสสองมีการโอนมูลค่ากว่า 258,000 ล้านบาท เติบโต +0.5% ถึงแม้ยังเติบโตกว่าครึ่งปีแรกปีก่อน แต่เห็นเทรนด์ได้ว่ามูลค่าการโอนเริ่มเติบโตได้ช้าลง
คาดทั้งปี 2566 ตลาดฟุบจากดอกเบี้ยสูง-หนี้ครัวเรือน
ดร.วิชัยกล่าวว่า ปี 2566 มีหลายปัจจัยลบที่เข้ามาปั่นป่วนภาคอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น
- ภาพรวม “เศรษฐกิจไทย” ฟื้นตัวได้เฉพาะภาคการท่องเที่ยว ทำให้จีดีพีไทยไม่น่าจะเติบโตสูงได้อย่างที่หวัง
- “การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย” ปีนี้ปรับขึ้นมาแล้ว 1.0% และมีแนวโน้มจะปรับขึ้นได้อีก 0.25-0.50% ซึ่งการขึ้นดอกเบี้ยทำให้คนไทยเกิดความลังเลใจในการซื้อ
- “อัตราหนี้ครัวเรือน” อยู่ในระดับสูงกว่า 90% ของจีดีพี ในทางกลับกัน มาตรการผ่อนปรน LTV ของธนาคารพาณิชย์นั้นหมดไปแล้ว จึงทำให้การกู้สินเชื่อบ้านยากลำบากขึ้น
เมื่อสถานการณ์หลังผ่านครึ่งปีก็ยังไม่เอื้ออำนวยให้การซื้อบ้าน REIC จึงคาดว่าสถานการณ์โดยรวมทั้งปี 2566 น่าจะแย่ลงจากที่เคยประเมินไว้ในช่วงต้นปีที่ผ่านมา
โดย REIC ประเมินว่า จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้จะลดลงถึง -14.5% เหลือเพียง 336,000 หน่วย ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนหน่วยโอนที่ต่ำยิ่งกว่าในช่วงระหว่างเกิดโควิด-19 ในช่วงนั้นเคยมีปีที่มีหน่วยโอนต่ำที่สุดคือปี 2564 มีการโอนกว่า 343,000 หน่วย
ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์นั้นคาดว่าจะลดลง -8.2% เหลือเพียงกว่า 977,000 ล้านบาท จากที่ปี 2565 ภาคอสังหาฯ เคยทำลายสถิติมีการโอนกรรมสิทธิ์มูลค่าทะลุ 1 ล้านล้านบาทเป็นครั้งแรก ปีนี้ตลาดกลับหดตัวลงอีกครั้ง
“คอนโดฯ” ยังเมาหมัด “บ้านหรู” เริ่มอิ่มตัว
เจาะลึกในแต่ละประเภทที่อยู่อาศัย REIC มองว่าตลาดที่ยังอาการหนักคือ “คอนโดมิเนียม” คาดปี 2566 จะมีการโอนเพียง 84,400 หน่วย ลดลง -21.2% ในแง่มูลค่าการโอนคอนโดฯ จะลดเหลือ 249,000 ล้านบาท ติดลบ -13.5% ตัวเลขเหล่านี้ถือว่าต่ำกว่าในช่วงที่เกิดโควิด-19
ส่วนตลาด “แนวราบ” นั้นยังไม่เจ็บหนักเท่า คาดปี 2566 จะมีการโอน 251,000 หน่วย ลดลง -11.9% ในแง่มูลค่าการโอนตลาดแนวราบจะลดเหลือ 728,000 ล้านบาท ติดลบ -6.2%
ในส่วนของแนวราบนั้น มีจุดที่น่าสนใจคือตั้งแต่เกิดโควิด-19 ขึ้น ผู้ประกอบการต่างหันไปทำตลาด “บ้านหรู” ราคามากกว่า 10 ล้านบาท เพราะเป็นตลาดที่กำลังซื้อสูงและไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจเท่าใดนัก ทำให้ตลาดนี้กลายเป็นเครื่องยนต์ตัวหนึ่งที่ช่วยพยุงอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตาม ดร.วิชัยกล่าวว่าตลาดบ้านหรูเริ่มเห็นสัญญาณอิ่มตัวมาตั้งแต่ไตรมาส 4/2565 ในส่วนดีมานด์ความต้องการซื้อยังสม่ำเสมอ ขายได้ที่ 1,000-1,500 หน่วยต่อไตรมาส แต่ปัญหาอยู่ที่ซัพพลายการเปิดตัวบ้านหรูซึ่งเริ่มเปิดกัน 2,500 หน่วยต่อไตรมาส ทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายมากขึ้น
“เราจะเริ่มเห็นการอิ่มตัวมาตั้งแต่ Q4/65 หน่วยเหลือขายเริ่มเหลือเยอะขึ้นกว่าปกติ เห็นได้ว่าในตลาดจะเริ่มมีคนที่ขายได้กับคนขายไม่ได้ ดังนั้น คนที่กำลังคิดพัฒนาโครงการบ้านหรูอาจจะต้องระวังมากขึ้น” ดร.วิชัยกล่าว
- สรุปตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 2/2566 ดีมานด์ ‘ซื้อบ้าน’ ยังซบเซา แต่คนมองหา ‘บ้านเช่า’ สูงขึ้น
- “10 & Only” บ้านหรูร้อยล้านจากเมเจอร์ฯ ผสาน “โรงรถ 2 ชั้น” ไว้ในบ้าน เอาใจกลุ่มนักสะสมรถ
ระวังการเพิ่มซัพพลาย – กำลังซื้อ “ต่างชาติ” สำคัญมาก
จากสถานการณ์เหล่านี้ ดร.วิชัยจึงฝากถึงผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่าจะต้อง “ระวัง” การเพิ่มซัพพลายใหม่สู่ตลาด ควรเน้นระบายสต็อกเดิมไปก่อน
รวมถึงควรดึงดูดลูกค้า “ต่างชาติ” ให้ได้มากขึ้น โดยครึ่งปีแรก 2566 ลูกค้าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 35,200 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 24.5% ของตลาดคอนโดฯ เห็นได้ว่าการขายคอนโดฯ เกือบ 1 ใน 4 เป็นการขายให้ลูกค้าต่างชาติ อสังหาฯ ไทยจึงยังต้องพึ่งพากำลังซื้อเหล่านี้
ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าสำคัญยังเป็น “จีน” ซึ่งมีสัดส่วนการซื้อถึง 48% ของลูกค้าต่างชาติทั้งหมด แต่ตลาดที่มาแรงไม่แพ้กัน ได้แก่ “รัสเซีย” ซึ่งนิยมอสังหาฯ ทำเลภูเก็ตและพัทยา รวมถึง “เมียนมา” ซึ่งนิยมเข้ามาซื้อห้องชุดขนาดใหญ่เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง
“สำหรับนโยบายจากรัฐบาลใหม่ อยากเสนอให้มีมาตรการผ่อนปรน LTV อีกครั้งหนึ่ง เพราะการเข้มงวดหลักเกณฑ์ LTV นั้นเห็นชัดมากว่าทำให้คนซื้อบ้านยาก เกิดอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง” ดร.วิชัยกล่าวปิดท้าย
