Positioning มีโอกาสได้ไปเยือน “ออสเตรเลีย” ร่วมกับ “ศุภาลัย” บริษัทไทยที่ไปลงทุนในแดนจิงโจ้ พร้อมข้อมูลจาก “Gersh Investment” ที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เก็บตก 5 เรื่องน่ารู้ของหมู่บ้าน “คนออสซี่” มีวิธีซื้อขายกันแบบไหน? และภาครัฐควบคุมอย่างไรให้ผังหมู่บ้านเป็นระเบียบ?
1. เน้นขาย “ที่ดินเปล่า” ลูกค้าจะหารับเหมามาก่อสร้างบ้านเอง
ปูพื้นฐานกันก่อนว่าหมู่บ้านจัดสรรที่เป็น “บ้านเดี่ยว” ในออสเตรเลียส่วนมากไม่นิยมก่อสร้างแบบบ้านสำเร็จรูปตามที่ผู้พัฒนาโครงการกำหนดไว้แล้วเหมือนเมืองไทย ส่วนใหญ่นักพัฒนาโครงการจะจัดสรรขายเป็น “ที่ดินเปล่า” จากนั้นลูกค้าจะเลือกผู้รับเหมาพร้อมแบบบ้านที่ถูกใจและถูกงบประมาณในกระเป๋าด้วยตนเอง
ดังนั้น ถ้ามองไปในหมู่บ้านออสเตรเลียที่เป็นบ้านเดี่ยว แบบบ้านจะหน้าตาไม่เหมือนกัน บางหลังมีชั้นเดียว บางหลัง 2 ชั้น ทรงโมเดิร์นบ้าง ทรงวินเทจบ้าง (อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นการสร้างทาวน์เฮาส์หรือคอนโดมิเนียม บริษัทจัดสรรจะก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปเหมือนที่เมืองไทย)
บริเวณเซลส์แกลลอรีขายที่ดินจัดสรรในโครงการจึงรายล้อมไปด้วยบ้านตัวอย่างของบริษัทรับเหมาสร้างบ้าน ประมาณว่าเลือกที่ดินเสร็จแล้ว ข้ามถนนไปดูแบบบ้านกันต่อได้เลย
ทั้งนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้มีการซื้อที่ดินเก็บไว้แล้วปล่อยร้างว่างเปล่าจนทำให้หมู่บ้านไม่น่าอยู่ บริษัทจัดสรรจะมีการทำสัญญากับลูกค้าที่ซื้อที่ดินด้วยว่าจะต้องเริ่มก่อสร้างบ้านภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น ภายใน 6 เดือน หากละเมิดสัญญาก็จะส่งฟ้องศาลกันต่อไป
2. จัดสรรมีหน้าที่วางผังสร้างหมู่บ้านที่มีสาธารณูปโภคครบ
เมื่อไม่ต้องสร้างบ้านทุกหลังขึ้นมา แล้วบริษัทจัดสรรออสเตรเลียทำอะไร? หน้าที่ของบริษัทจัดสรรเปรียบเสมือนมา “สร้างเมือง” เมืองหนึ่งขึ้นมา เพราะจะต้องวางผังหมู่บ้านให้ครบถ้วนทุกแง่มุมในการใช้ชีวิตอยู่อาศัย
เริ่มตั้งแต่การเลือกทำเลที่เหมาะสมของทั้งหมู่บ้าน เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ จากนั้นในผังหมู่บ้านต้องมีสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ถนน ประปา ไฟฟ้า แม้กระทั่ง “พื้นที่หน่วงน้ำ” เพื่อป้องกันน้ำท่วม
นอกจากนี้ ยังต้องคำนึงถึงสถานที่อำนวยความสะดวกที่ทำให้คนใช้ชีวิตได้จริงด้วย เช่น สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น โรงเรียน พื้นที่พาณิชยกรรม สิ่งเหล่านี้ต้องเตรียมไว้เพื่อรองรับลูกบ้านได้เพียงพอ
เมื่อต้องเนรมิตเมืองใหม่ขึ้นมาทำให้โครงการจัดสรรของออสเตรเลียมักจะ “เล็ก ๆ ไม่ ใหญ่ ๆ ทำ” ส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการในระดับ 500 ไร่ขึ้นไป
3. “เทศบาล” มีอำนาจสั่งการว่าผังหมู่บ้านยังขาดอะไร
ผังหมู่บ้านที่บริษัทจัดสรรออกแบบขึ้นจะต้องนำไปขออนุญาตกับหน่วยงาน “Council” ของท้องที่ เปรียบคล้าย ๆ กับ “เทศบาล” ของเมืองไทย
หน่วยงานเทศบาลจะตรวจผังและสั่งการหากมีสิ่งที่ต้องปรับปรุง เช่น โรงเรียน หากยังมีไม่เพียงพอทางเทศบาลจะกำหนดให้มีการกันพื้นที่ไว้ให้เทศบาลเป็นผู้จัดซื้อที่ดินจากบริษัทจัดสรรตามราคาตลาดและสร้างโรงเรียนรัฐบาลขึ้น
บมจ.ศุภาลัย เองเคยมีประสบการณ์ตรงกับการตรวจสอบของเทศบาลในโครงการ Balmoral Quay ที่เมืองจีล่อง ซึ่งเป็นโครงการคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์ตากอากาศชายทะเล ทางเทศบาลมีการสั่งการให้บริษัทต้องสร้างชายหาดสาธารณะ 2 แห่ง และสวนสาธารณะเพิ่ม 2 แห่งในผังจึงจะอนุมัติให้ก่อสร้างโครงการ เพราะเห็นว่าในการใช้ชีวิตจริงเมื่อมีประชาชนเข้ามาอยู่อาศัยจะต้องมีพื้นที่สาธารณะเหล่านี้
4. “โบราณสถาน” ต้องอนุรักษ์
อีกหนึ่งข้อกฎหมายที่น่าสนใจของออสเตรเลียที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร คือ ถ้าหากภายในพื้นที่โครงการมีการค้นพบ “โบราณสถาน” อายุมากกว่า 100 ปี กฎหมายจะคุ้มครองมิให้ทุบทำลายหรือเปลี่ยนแปลงสภาพ แม้ว่าเอกชนจะเป็นเจ้าของพื้นที่ก็ตาม
ยกตัวอย่างโครงการหนึ่งที่ศุภาลัยพบความท้าทายนี้ คือ โครงการ Smiths Lane ทางตะวันออกของเมืองเมลเบิร์น โครงการขนาด 1,079 ไร่นี้ค้นพบว่ามีคฤหาสน์สไตล์บริติชโคโลเนียลอายุ 150 ปีอยู่ในที่ดิน ทำให้ที่ดินที่ตั้งบ้านหลังนี้จะไม่สามารถนำมาจัดสรรได้
สิ่งที่จะเกิดขึ้นต่อไปคือ ผู้พัฒนาจัดสรรจะต้องเสนอแผนกับเทศบาลว่าบ้านเก่าหลังนี้สามารถนำมาใช้ประโยชน์อย่างไร เช่น อาจให้เช่าทำธุรกิจร้านอาหาร/คาเฟ่ หรือถ้าหากมีผู้สนใจซื้อ บริษัทจัดสรรสามารถขายต่อได้ โดยที่เจ้าของใหม่ก็จะต้องไม่ทุบทำลายบ้านที่เป็นโบราณสถานแห่งนี้ตามกฎหมายเช่นกัน
5. เมื่อสร้างสาธารณูปโภคเสร็จครบ 2 ปี จะโอนไปอยู่ในการดูแลของเทศบาล
หลังการพัฒนาเดินหน้าไประยะหนึ่ง มีการก่อสร้างสาธารณูปโภคไปจนครบ 2 ปี สาธารณูปโภคเหล่านี้จะถูกโอนย้ายไปอยู่ภายใต้การดูแลของเทศบาล ไม่ว่าจะเป็นถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ
ดังนั้น หมู่บ้านจัดสรรของออสเตรเลียส่วนใหญ่มักจะไม่มีนิติบุคคล เพราะไม่มี “พื้นที่ส่วนกลาง” ของหมู่บ้านให้ดูแล ทุกอย่างจะไปอยู่ภายใต้การดูแลโดยรัฐ และประชาชนมีหน้าที่เสียภาษีให้กับเทศบาลเพื่อนำมาบริหารจัดการดูแลเหล่านี้
หน้าตาหมู่บ้านของออสเตรเลียโดยมากจึงไม่มีรั้วโครงการบอกอาณาเขตชัดเจน ไม่มีประตูทางเข้าพร้อมไม้กั้น เพราะทรัพย์ส่วนกลางจะกลายเป็นสาธารณะที่ทั้งคนในหมู่บ้านและนอกหมู่บ้านสามารถขับรถผ่านได้ และเข้ามาใช้บริการได้
อ่านบทความอื่นๆ เพิ่มเติม
- แหวกหลังม่านการลงทุน 10 ปีของ “ศุภาลัย” ใน “ออสเตรเลีย” เกิดอะไรขึ้นบ้าง?
- หวั่นถูกเจาะข้อมูล! “ออสเตรเลีย” สั่งถอดกล้อง CCTV “จีน” ออกจากอาคารด้านความมั่นคง
