พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ สร้างความพร้อมคลอดฝ่ายวิจัยและพัฒนาเพื่อสำรวจภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ เริ่มด้วยการสำรวจภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในช่วงไตรมาสแรกปี 49 พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมมีจำนวนห้องชุดเปิดตัวใหม่เข้าสู่ตลาดกว่า 3,690 ยูนิต ยอดขายรวมทั้งตลาดปรับลดลงเล็กน้อย ส่วนโครงการใหม่ยอดขายดีเกินคาด โดยราคาขายเฉลี่ยขยับขึ้น 6% และคาดว่ากว่า 10,000 ยูนิตจะสร้างเสร็จภายในปี 49 ในขณะที่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีแนวโน้มชะลอตัวด้านปริมาณความต้องการในไตรมาสนี้
นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด ผู้นำอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยแบบครบวงจร เปิดเผยว่า พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ ได้จัดตั้งฝ่ายวิจัยและพัฒนาของตัวเองขึ้นมา ทั้งนี้เพื่อช่วยในการพัฒนาโครงการให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยมีทีมงานวิจัยที่แข็งแกร่งละเชี่ยวชาญด้านการทำวิจัยจากแสนสิริ ทำการสำรวจตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยทุกๆ ไตรมาสของทุกปี เพื่อนำผลของการวิจัยมาเป็นแนวทางในการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ อีกทั้งยังเป็นประโยชน์กับบุคคลทั่วไปที่สนใจอีกด้วย
ด้านนายกันติทัต มลทา ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด ได้นำเสนอผลการวิจัยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว โดยมีรายละเอียดดังนี้
ตลาดคอนโดมิเนียม
ช่วงไตรมาสแรกของปี 2549 มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดขายทั้งสิ้น 14 โครงการ จำนวน 3,690 ยูนิต และ 1 ใน 3 กระจายตัวอยู่ในพื้นที่รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว ซึ่งเป็นพื้นที่ชั้นกลางของกรุงเทพมหานคร และอยู่ในขอบเขตการให้บริการของโครงข่ายคมนาคมประเภทรถไฟฟ้า โดยมีปริมาณห้องชุดทั้งหมด 1,376 ยูนิต(37%) ขณะที่พื้นที่สุขุมวิทยังคงมีโครงการใหม่เปิดขายอย่างต่อเนื่องเช่นกัน มีปริมาณห้องชุดเสนอขาย 1,101 ยูนิต (30%) จะเห็นได้ว่าเพียงแค่ 3 เดือนแรกปริมาณคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดสูงถึง 43% เมื่อเปรียบเทียบกับตลอดทั้งปี 2548 ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการวางกลยุทธ์ทางธุรกิจของผู้ประกอบการหลัก เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดให้อยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา จึงเข้าการตลาดอย่างต่อเนื่องโดยประเมินจากปริมาณความต้องการในกลุ่มระดับกลางถึงล่างที่ยังคงมีอยู่ รวมทั้งปริมาณห้องชุดคงค้างในระบบเริ่มทยอยออกจากตลาดเป็นจำนวนมากในปีที่ผ่านมา
จากการสำรวจพบว่า ภาพรวมอัตราส่วนระหว่างยอดขายต่อปริมาณห้องชุดเสนอขายในช่วงไตรมาสแรก 2549 อยู่ที่ 71% ลดลง 5% เมื่อเปรียบเทียบกับทั้งปี 2548 แต่สูงกว่าปี 2547 กว่า 8% โดยโครงการฯ ในบริเวณรอยต่อระหว่างพื้นที่ชั้นในและชั้นกลางทั้งพญาไท, พหลโยธิน และพระราม 3 มีสัดส่วนยอดขายในระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา(99%, 88% และ 57%) ส่วนพื้นที่ชั้นกลางลดลงเล็กน้อย(2%) ขณะที่พื้นที่ชั้นในลดลงค่อนข้างมาก(9%) ทั้งนี้เป็นเพราะมีโครงการใหม่บางโครงการเพิ่งเข้าสู่ตลาดในช่วงเดือนมีนาคมนี้ ส่วนโครงการเปิดตัวใหม่กลับมียอดขายที่ดี หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ในไตรมาสนี้ อาทิ โครงการคอนโดว้น ใน 4 ทำเล ของบริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด, โครงการลุมพินี เพลส พหล-สะพานควาย ของ บมจ. แอลพีเอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ และ เดอะพัลซ์ ของบมจ.ปริญสิริ โดยมียอดขายรวม 6 โครงการ กว่า 1,547 ยูนิต ซึ่งโครงการดังกล่าวได้มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างเป็นหลัก อีกทั้งราคาเสนอขายสอดคล้องกับความสามารถในการซื้อ จึงเหตุผลที่ปริมาณห้องชุดถูกดูดซับไปเป็นจำนวนมาก
ภาพรวมราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรปรับขึ้น 6% จากปี 2548 ทั้งนี้เนื่องจากภาระด้านต้นทุนในการก่อสร้างยังคงมีอยู่ ไม่ว่าจะเป็น ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่ง ที่ได้ปรับขึ้นตามราคาน้ำมัน ซึ่งลักษณะดังกล่าวล้วนแต่เป็นการปรับตามปัจจัยพื้นที่การผลิต โดยพื้นที่พญาไทและพระราม 3 มีการปรับขึ้นมากที่สุด(10%-20%) หรือเพิ่มขึ้น 7,300-10,500 บาท/ตารางเมตร อยู่ที่ 66,500 บาท/ตารางเมตและ 70,970 บาท/ตารางเมตร ตามลำดับ ขณะที่โครงการเปิดตัวใหม่มีทั้งปรับขึ้นและลดลง สำหรับพื้นที่ที่มีการปรับราคาขายขึ้นประกอบด้วยพื้นที่พระราม 3, พญาไท และรัชดาภิเษก-ลาดพร้าว อย่างไรก็ตามการปรับขึ้นราคาขายในช่วงไตรมาสแรกนั้น ยังมีอัตราส่วนที่ต่ำกว่า 2 ปีที่แล้วที่มีเกณฑ์เฉลี่ยระหว่าง 15-30% ต่อโครงการ ส่วนหนึ่งเพราะยังมีแรงกดดันด้านการขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งส่งผลต่อความต้องการซื้อโดยตรง ทำให้โครงการใหม่จำเป็นต้องปรับขึ้นราคาขายที่ไม่สูงมากนัก หรือ อาจมีโครงการใหม่บางโครงการเสนอราคาขายต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดในพื้นที่นั้น ๆ
จากการสำรวจความคืบหน้าการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียม คาดว่าจะมีโครงการสร้างเสร็จทั้งหมดภายในปีนี้กว่า 59 โครงการ จำนวน 12,492 ยูนิต ส่วนใหญ่(51%) ยังคงกระจุกตัวในเขตพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพมหานคร อาทิ พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ สุขุมวิท และพหลโยธิน ขณะที่พื้นที่ชั้นกลางมีสัดส่วนในลำดับถัดไป(29%) จากจำนวนหัองชุดที่คาดว่าจะสร้างเสร็จนั้นมีปริมาณที่ใกล้เคียงกับปี 2538-2539 ซึ่งส่งผลให้จำนวนห้องชุดทั้งตลาดขณะนี้ไม่ต่ำกว่า 100,000 ยูนิต
คาดว่าภาวะตลาดคอนโดมิเนียมอีก 9 เดือนนับจากนี้ จะเติบโตในระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่ยังคงกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชั้นกลางของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะในรัศมีการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้า และส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าวัยทำงานที่มีอายุระหว่าง 25-35 ปี ซึ่งสามารถที่จะซื้อคอนโดมิเนียมในระดับ 1 ล้านบาทได้ (ประเภทห้องชุดสตูดิโอ) และยังเป็นกลุ่มตลาดที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจอาจมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดลดลง เนื่องจากผู้ประกอบการที่มีศักยภาพในการพัฒนาไม่สามารถหาพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับพัฒนาโครงการ ขณะเดียวกันจะมีเงินทุนต่างชาติไหลเข้ามาในรูปแบบร่วมทุนพัฒนาโครงการกับนักธุรกิจชาวไทยมากขึ้น ด้านราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรโครงการใหม่คาดว่าจะปรับขึ้นในระดับ 8 -15% แตกต่างในแต่ละพื้นที่ นอกจากนี้จำนวนห้องชุดสร้างเสร็จจะเพิ่มขึ้นเป็นไม่ต่ำกว่า 10,000 ยูนิต ซึ่งส่วนหนึ่งจะนำมาปล่อยเช่า
ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
จากการสำรวจโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในรอบไตรมาสแรก ปี 2549 จำนวน 542 โครงการ มีจำนวนบ้านเปิดขายทั้งสิ้น 42,289 ยูนิต สามารถแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวจำนวน 31,555 ยูนิต จาก 418 ยูนิตและทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 10,734 ยูนิต จาก 124 โครงการ เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีหลัง 2548 พบว่า มีจำนวนใกล้เคียงกัน ทั้งนี้เพราะจำนวนบ้านที่เสนอขายมาจากโครงการเดิม แต่ขยายเฟสการขายเพิ่มเติม และโครงการที่เปิดใหม่ในช่วงสามเดือนแรกมีจำนวนน้อยในรอบนี้ โดยทำเลทิศเหนือของกรุงเทพมหานครยังคงมีจำนวนบ้านเสนอขายสูงสุด 43% หรือ 18,038 ยนิต จาก 161 โครงการ ตามด้วยทิศตะวันออก 19% หรือ 7,941 ยูนิต จาก 140 โครงการ เป็นต้น
เมื่อแบ่งบ้านเดี่ยวตามระดับราคาพบว่า 71% ผู้ประกอบการมุ่งทำตลาดกับลูกค้ากลุ่มกลาง – ล่าง หรือราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจำนวน 9,610 ยูนิต (30%) และราคา 3 – 5 ล้านบาท (41%) ซึ่งมีอัตราขยายตัวเพิ่มถึง 16% จากรอบสำรวจที่แล้ว ทำให้ราคาบ้าน 5 – 7 ล้านบาทมีจำนวนลดลงเหลือ 16% หรือ 4,933 ยูนิต
ส่วนทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1 – 3 ล้านบาทยังคงครองตลาดสูงสุดถึง 46% หรือ 4,945 ยูนิต จากจำนวนเสนอขาย 10,734 ยูนิต และทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท 40% หรือ 4,303 ยูนิต ตามลำดับ ซึ่งจะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 3 ล้านบาท มีการแข่งขันมากและได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการไม่ว่าจะเป็นรายเล็กหรือรายใหญ่ก็ตาม
สำหรับอัตราส่วนยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาสแรกอยู่ที่ 38% 11,862 ยูนิต จาก 31,555 ยูนิต โดยเฉลี่ยสามารถขายได้ 4.5 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และมีสัดส่วนใกล้เคียงกันในทุกทำเล ทิศตะวันออกมีปริมาณดูดซับต่อโครงการมากที่สุดคือ 5.8 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และทิศตะวันออกเฉียงเหนือ 5.7 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือนเป็นต้น ซึ่งต่างจากในรอบสำรวจที่แล้วทิศเหนือมีปริมาณการดูดซับมากที่สุด ทั้งนี้เป็นผลที่ชัดเจนสืบเนื่องจากการสร้างสนามบินสุววณภูมิ และเมื่อเปรียบเทียบยอดขายในครึ่งปีหลัง 2548 พบว่า ทิศเหนือยอดขายสูงขึ้นถึง 28% รองลงมาคือ ทิศตะวันออกเฉียงเหนือและทิศตะวันออก 12% และ 4% ตามลำดับ
เมื่อแบ่งยอดขายตามระดับราคาเห็นว่า บ้านในทุกระดับราคามียอดขายที่ดี ทั้งนี้อาจเป็นเพราะการเร่งยอดขายจากสิ้นปี 2548 ทำให้ยอดขายเพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาสนี้และเมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีหลังปี 2548 ในทุกระดับราคามีสัดส่วนยอดขายใกล้เคียงกัน
เมื่อพิจารณายอดขายของตลาดทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ 40% หรือ 4,773 ยูนิต จาก 11,836 ยูนิต โดยในทิศเหนือมีปริมาณการดูดซับมากที่สุด 46% และทิศใต้ 42% ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบจำนวนยอดขายในรอบนี้ลดลงอย่างมาก เพราะปริมาณการดูดซับทาวน์เฮ้าส์ในรอบก่อนสูง โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายสำคัญๆ ที่ปิดการขายไปในรอบปี 2548 และยังอยู่ระหว่างเตรียมพัฒนาโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด จึงส่งผลให้ยอดขายรวมของตลาดในรอบนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ส่วนจำนวนยูนิตที่ขายได้โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 9.0 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน ซึ่งสัดส่วนสูงสุดยังคงอยู่ที่ทิศเหนือ 15.3 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือน และทิศใต้ 13.2 ยูนิตต่อโครงการต่อเดือนตามลำดับ
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เนื่องจากปริมาณความต้องการในไตรมาสนี้มีการชะลอตัว ดังนั้นจำนวนบ้านที่เสนอขายน่าจะมาจากโครงการเก่าที่ขยายจำนวนจากเฟสเดิม มากกว่าการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น โดยในการจะเปิดโครงการใหม่ผู้ประกอบการอาจต้องพิจารณาถึงศักยภาพของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการคู่แข่ง ราคา หรือ ระดับราคาเปิดขายในทำเลนั้นมากขึ้น ทิศเหนือและทิศตะวันออกยังคงป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูงและน่าจะยังมีจำนวนบ้านเสนอขายจำนวนสูงกว่าในทำเลอื่นๆ ส่วนด้านความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องแต่ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการจะใช้กลยุทธ์ใด เพื่อดึงดูดความสนใจจากลูกค้าได้เหนือกว่าคู่แข่ง ส่วนบ้านในระดับราคากลาง – สูง เริ่มมีการชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการบางรายหันมาสนใจในตลาดที่ต่ำกว่ามากขึ้น
