ยูนิเวนเจอร์จัดตั้งศูนย์ข้อมูลด้าน Distressed Asset โดยเก็บรวบรวบข้อมูล NPA และ NPL ย้อนหลัง 7 ปี พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มประเมินความเป็นไปได้ในการแก้ไขปัญหา หากภาครัฐและเอกชนร่วมมือกันอย่างจริงจัง มั่นใจสามารถลดปริมาณลงได้จากการพลิกวิกฤติเป็นโอกาสพัฒนา Distressed Asset ที่มีอนาคตกลับสู่ตลาดอีกครั้ง
นายธนพล ศิริธนชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ภายหลังจากที่บริษัทฯ ได้ก่อตั้งศูนย์วิจัย โดยได้รวบรวมทีมงานมืออาชีพเก็บข้อมูลสำรวจภาพรวม NPA และ NPL ย้อนหลังเป็นเวลา 7 ปี จนถึงกลางเดือนมิถุนายน ที่ผ่านมา ทำให้ยูนิเวนเจอร์ ได้พบข้อมูลอันเป็นประโยชน์จำนวนมาก โดย บริษัทฯ ตั้งใจที่จะเป็นศูนย์กลางที่รวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับประเด็นดังกล่าวให้รวดเร็วที่สุด
“ผลกระทบจากปัญหาฟองสบู่แตกในอดีต ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องแบกรับภาระปัญหา NPL และ NPA จากการที่ผู้ประกอบการโครงการและผู้กู้รายย่อยที่ไม่สามารถชำระหนี้เงินกู้และดอกเบี้ยได้ ทำให้สินเชื่อเหล่านั้นกลายสภาพเป็น NPL และเมื่อสถาบันการเงินยึดหลักประกันเงินสินเชื่อ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ก็จะทำให้สถาบันการเงินมีสินทรัพย์/อสังหาริมทรัพย์ หรือ NPA เพิ่มมากขึ้น หรือที่เรียกว่า อุปทานแฝง (Hidden Supply) ซึ่งถือเป็นคู่แข่งของอุปทานใหม่ที่ผู้ประกอบการในธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์และผู้ที่เกี่ยวข้องกับปัญหาดังกล่าวทุกฝ่ายไม่ควรมองข้าม หากผู้ประกอบการให้ความสนใจในการนำ NPA ที่มีอยู่มาพัฒนาเพื่อขายต่อไป ก็จะทำให้สถาบันการเงินต่างๆ สามารถลด NPA ของตนได้ตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย และส่งผลให้ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์เกิดสภาพคล่องมากขึ้น” นายธนพล ศิริธนชัย กล่าวแสดงความเห็น
ทั้งนี้ จากการรวบรวบข้อมูลสินเชื่อในระบบการเงินโดยศูนย์วิจัยยูนิเวนเจอร์ พบว่า ณ สิ้นสุดเดือนมิถุนายน 2550 ยอดรวมของสินเชื่อคงค้างสุทธิของสถาบันการเงินต่าง ๆ อยู่ที่ 7,090,625 ล้านบาท ในจำนวนนี้มียอด NPL อยู่ที่ 322,510 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 4.55 ของสินเชื่อคงค้างรวมทั้งหมด โดยมูลค่าดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 เป็นจำนวน 14,757 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 4.8 “ในระยะเวลา5 ปีที่ผ่านมา มูลค่าของ NPL มีแนวโน้มลดลงทุกปีซึ่งเป็นผลมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยให้ความสำคัญและกำกับดูแลการทำงานของสถาบันการเงินต่างๆ อย่างใกล้ชิด โดยจะเห็นว่าล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทยได้นำระบบมาตรฐานบัญชีใหม่ IAS39 และ BASEL 2 มาใช้ กับระบบสถาบันการเงิน รวมถึงธนาคารของรัฐ ซึ่งเป็นการควบคุม NPL อีกทางหนึ่ง มาตรฐานดังกล่าวทำให้ธนาคารต้องพิจารณาการปล่อยสินเชื่ออย่างรอบคอบและระมัดระวังมากขึ้น ในขณะเดียวกันก็ต้องทำงานอย่างหนักเพื่อทำกำไรเพิ่มขึ้น ซึ่งวิธีการดังกล่าวถือเป็นความร่วมมือกันของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องเพื่อลดปัญหา NPL ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) อธิบายเพิ่มเติม
ในส่วนทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA นั้น จากผลการสำรวจ พบว่า ทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงินและบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2550 มีมูลค่ารวมสุทธิทั้งสิ้น 324,346 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2549 ร้อยละ 7.2 ในจำนวนนี้ ธนาคารพาณิชย์ไทยและสาขาธนาคารต่างประเทศมี NPA สูงสุดเป็นจำนวน 183,536 ล้านบาท ในขณะที่บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (TAMC) และบริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ (ฺBAM) มีมูลค่าทรัพย์สินรอการขายสุทธิเป็นอันดับสองและสาม ตามลำดับ โดยมีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า อันเนื่องมาจากการรับโอนทรัพย์สินรอการขายจากธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เพิ่มมากขึ้น ซึ่งเป็นไปตามวัตถุประสงค์ของบริษัทบริหารสินทรัพย์ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อบริหารจัดการ NPL และ NPA ที่เกิดขึ้นในระบบ โดยทรัพย์สินรอการขายส่วนใหญ่เป็นที่ดินเปล่าและอาคารพาณิชย์ประมาณร้อยละ 50 และร้อยละ 20 ของ NPA ทั้งหมดตามลำดับ ส่วนที่เหลือมีทั้งบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม และทาวเฮ้าส์ รวมประมาณร้อยละ 30 ของ NPA ทั้งนี้ NPA ประมาณร้อยละ 35 ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ร้อยละ 22 ของ NPA ตั้งอยู่ในภาคตะวันออก “จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นว่า NPA ส่วนใหญ่อยู่ในการครอบครองของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งธนาคารได้มีการบริหารสินทรัพย์โดยหาทางสร้างรายได้จากสินทรัพย์ที่มีศักยภาพทางการตลาด เช่น การให้เช่า แต่สิ่งที่เป็นปัญหาคือ ทรัพย์สินบางประเภทโดยเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง มีการเสื่อมค่าตามสภาพที่ทรุดโทรมลง ซึ่งเป็นภาระที่ธนาคารต้องเร่งหาทางระบายทรัพย์สินที่ถือครองไว้และมีค่าใช้จ่ายในการดูแลสูงออกไปโดยเร็ว กลยุทธ์การขายที่ธนาคารพาณิชย์นำมาใช้มีทั้งธนาคารขายเองผ่านทางสาขาและพนักงานของธนาคารและการขายผ่านตัวแทนต่างๆ นอกจากนี้สถาบันการเงินต่างๆ ยังได้มีการรวมตัวกันจัดมหกรรมนำทรัพย์สินรอการขายออกขายร่วมกัน (NPA Grand Sales) หลายธนาคารยังคงใช้กลยุทธ์การจัดมหกรรมประมูลขายทอดตลาดสินทรัพย์ที่เป็นลูกหนี้ของธนาคารร่วมกับกรมบังคับคดี เพื่อเป็นการลดจำนวน NPA ที่จะเข้ามาใหม่อีกด้วย ซึ่งแนวโน้มของ NPA ณ สิ้นปี 2550 น่าจะมีปริมาณเพิ่มขึ้น จากปัจจัยหลัก 3 ประการ คือ ประการแรก ธนาคารแห่งประเทศไทยได้วางเป้าหมายแก้ไขปัญหา NPL ให้มีสัดส่วน NPL ต่อสินเชื่อรวมลดลง ซึ่งในกระบวนการแก้ไขปัญหา NPL ไม่ว่าด้วยวิธีใดก็ตามจะมี NPL ส่วนหนึ่งที่แปรสภาพมาเป็น NPA โดยผ่านการตีทรัพย์ชำระหนี้จากลูกหนี้ ประการที่สอง NPA ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากการเข้าประมูลซื้อทรัพย์สินที่เกิดจากหนี้เสียของธนาคารพาณิชย์ที่อยู่ในกระบวนการบังคับขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ประการที่สาม มีการโอนย้าย NPL ไปยังองค์กรหรือสถาบันการเงินอื่น เพื่อทำการบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ โดยการปรับโครงสร้างหนี้กับลูกหนี้ ซึ่งจะทำให้ทรัพย์สินดังกล่าวแปลงสภาพเข้ามาเป็น NPA ของบริษัทบริหารสินทรัพย์ในที่สุด” นายธนพล ศิริธนชัย กล่าว
ด้านอาคารที่ยุติการก่อสร้างหรือตึกร้าง เป็นอีกหนึ่งใน Distressed Assets ซึ่งบางส่วนอาจจะเป็น NPL หรือ NPA จากการสำรวจข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ (NREIC) เรื่องสถานการณ์โครงการอาคารขนาดใหญ่ที่ยุติการก่อสร้างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งได้สำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ. 2544 พบอาคารสร้างค้างจำนวน 508 อาคาร และสำรวจครั้งล่าสุดเมื่อเดือนมีนาคม 2549 พบว่ายังคงมีอาคารขนาดใหญ่ที่ยุติการก่อสร้าง เป็นจำนวน 245 อาคาร จะเห็นได้ว่ามีอาคารที่มีการเปลี่ยนแปลงแล้ว 263 อาคาร ส่วนหนึ่งเป็นเพราะช่วง พ.ศ. 2546-2549 เป็นช่วงที่เศรษฐกิจมีการขยายตัว ทำให้อาคารสร้างค้างดังกล่าวถูกประมูลผ่านการประนอมหนี้แล้วเสร็จจนนำมาพัฒนาต่อไป ในจำนวนอาคารสร้างค้างที่ยังคงเหลืออยู่ 245 อาคาร แบ่งเป็นอาคารที่มีเฉพาะเสาเข็มอย่างเดียว 85 อาคาร และเป็นอาคารที่มีการก่อสร้างขึ้นเป็นโครงสร้างโผล่เหนือดิน 160 อาคาร หากพิจารณาจากศักยภาพของอาคารสร้างค้างดังกล่าว สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มที่ยังมีศักยภาพในการพัฒนา เป็นอาคารที่ใบอนุญาตไม่ขาดการต่ออายุ โครงสร้างมีความคืบหน้า จำนวน 90 อาคาร ซึ่งส่วนใหญ่ร้อยละ 62 ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ชั้นใน ซึ่งนับว่าเป็นอาคารที่ยังมีโอกาสและศักยภาพในการพัฒนาค่อนข้างสูง ประเด็นที่เป็นปัญหาหลักคือขั้นตอนการเจรจาประนอมหนี้ เนื่องจากเจ้าหนี้และลูกหนี้มีมุมมองที่ต่างกันในเรื่องมูลค่าของทรัพย์สิน และกลุ่มที่ 2 คือ กลุ่มทรัพย์สินด้อยค่า เป็นอาคารที่ใบอนุญาตหมดอายุ ไม่มีความคืบหน้าในการก่อสร้าง มีและไม่มีโครงสร้าง จำนวน 155 โครงการ ซึ่งอาคารเหล่านี้มูลค่าของทรัพย์สินที่มีอยู่จะมีมูลค่าน้อยกว่ามูลค่าหนี้ที่ค้างไว้
“ผมว่าข้อมูลที่เราได้จากงานวิจัยในครั้งนี้ จะช่วยให้เราสามารถพลิกวิกฤติเป็นโอกาสได้ เราเชื่อว่ายังมีผู้ที่มีเงินทุนที่ต้องการพัฒนา Distressed Assets ที่มีอนาคตอยู่จำนวนมาก เพียงแต่อาจจะขาดข้อมูลสนับสนุนในเชิงลึก ซึ่งยูนิเวนเจอร์สามารถให้คำปรึกษาในส่วนนี้ได้ เพราะเรามีข้อมูลเชิงลึก และเป็นที่น่าเสียดายถ้าปล่อยให้เวลาผ่านไปนานๆ เพราะปัญหาของอาคารสร้างค้างนี้หากปล่อยทิ้งไว้จะทำให้มูลค่าทางเศรษฐกิจของอาคารเหล่านี้ด้อยลงเรื่อยๆ เพราะหากอาคารยังไม่มีการพัฒนาต่อ โครงสร้างอาจมีปัญหาได้ รวมถึงปัญหาสภาพสังคม เศรษฐกิจและสิ่งแวดล้อมที่เปลี่ยนไปจะทำให้สภาพทำเลที่ตั้งของอาคารเหล่านั้นเปลี่ยนไป อย่างไรก็ตาม การเกิดอาคารสร้างค้างระลอกใหม่มีแนวโน้มเกิดขึ้นได้ หากผู้ประกอบการรีบร้อนพัฒนาโครงการโดยมิได้ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการอย่างรอบคอบ หรือขออนุญาตก่อสร้างล่วงหน้าเพื่อเลี่ยงกฎหมายที่จะออกมาควบคุม นอกจากนั้น การที่สถาบันการเงินปล่อยเงินกู้โดยที่มิได้พิจารณาความพร้อมและความเป็นไปได้อย่างรอบคอบก็อาจเป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดอาคารสร้างค้างเพิ่มขึ้นอีกได้” นายธนพล ศิริธนชัย กล่าว
Distressed Assets ที่เกิดขึ้นในระบบจะกลายเป็นอุปทานส่วนเกินของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ซึ่งนับวันจะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น เพราะปริมาณ NPL ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก่อขึ้น หรือจากผู้บริโภคที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และจากผู้ประกอบการภาคธุรกิจอื่นๆ ที่นำอสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกันสินเชื่อ ตลอดจน NPA ที่อยู่ในครอบครองของสถาบันการเงินต่างๆ รวมกับอุปทานใหม่ที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันออกสู่ตลาด ทำให้เกิดการแข่งขันอย่างดุเดือด จนต้องใช้กลยุทธ์ตัดราคาในการแข่งขัน ซึ่งในที่สุดก็จะทำให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนสภาพเป็น NPL ขึ้นอีก
นายธนพล กล่าวโดยสรุปว่า “การจัดการและการแก้ไขปัญหา NPL และ NPA จะต้องได้รับความร่วมมือจากหลายฝ่าย อาทิสถาบันการเงิน รัฐบาล และผู้ลงทุน ซึ่งแต่ละฝ่ายควรมีบทบาทที่สอดคล้องกันดังนี้ สถาบันการเงินจะต้องไม่เพิกเฉยเมื่อเกิด NPL แต่ควรมีกลยุทธ์เตรียมไว้สำหรับแก้ปัญหา NPL และต้องตัดสินใจดำเนินการโดยไม่ชักช้า สถาบันการเงินจะต้องเปิดให้ผู้ลงทุนทั่วไป ได้เข้ามาร่วมในการแก้ไขปัญหาโดยไม่ปิดกั้นหรือเปิดโอกาสให้เฉพาะผู้ลงทุนในระบบเศรษฐกิจของตนมีโอกาสเท่านั้น รัฐบาลจะต้องใช้อำนาจ และทรัพยากรที่มีเพื่อทำการแก้ไขปฏิรูปโครงสร้างทางกฎหมาย เศรษฐกิจ ธุรกิจ รวมทั้งสถาบันการเงิน เพื่อส่งเสริมการแก้ปัญหา NPL เช่น การยืนยันในสิทธิของเจ้าหนี้ การเปิดโอกาสให้ดำเนินการผ่านกระบวนการยุติธรรมและการใช้มาตรการทางกฎหมาย นอกจากนั้น ทางการหรือรัฐบาลจะต้องตรวจสอบและปรับปรุงการทำหน้าที่ดูแลและกำกับสถาบันการเงิน ให้เป็นที่เชื่อมั่นได้ว่าสามารถป้องกันและแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้ รวมถึงมีบทบาทในการสนับสนุนด้านเงินทุนเพื่อการแก้ปัญหา NPL และในระยะยาวรัฐบาลควรส่งเสริมให้มีการพัฒนาตลาดทุนที่ดีเพื่อรองรับการลงทุนทางด้าน NPL”
