พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ…: การรอคอยที่ยาวนาน… เพื่อประโยชน์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2550 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้มีมติผ่านร่าง พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … หรือที่รู้จักกันในนามของ เอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีขึ้นเพื่อดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ในที่นี้ คือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีการจัดตั้งผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา คือ สถาบันการเงิน หรือนิติบุคคลอื่นตามที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … มีขึ้นเพื่อคุ้มครองผู้บริโภคในการทำธุรกรรมในการซื้อที่อยู่อาศัย โดยพระราชบัญญัติฉบับนี้น่าจะช่วยเสริมสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้บริโภค ในการเป็นหลักประกันว่าจะไม่สูญเสียเงินที่ได้ผ่อนชำระเงินดาวน์ ซึ่งการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยส่วนหนึ่ง ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมักจะถูกกำหนดให้ชำระค่าซื้อที่อยู่ล่วงหน้าไปจำนวนหนึ่งก่อนที่ผู้ประกอบการจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ซื้อ ดังนั้นเมื่อผู้ประกอบการประสบความล้มเหลวในการดำเนินโครงการดังกล่าวนั้น ก็จะทำให้ผู้ซื้อเสียเงินล่วงหน้าจำนวนนี้ไป ดังนั้นเพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค หลายฝ่ายจึงเห็นควรให้มีการตั้งหน่วยงานกลาง หรือตัวกลางทำหน้าที่เป็นตัวแทนในการเก็บรักษาเงินดังกล่าวไว้ก่อน จนกว่าธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาได้ระบุไว้ในนิติกรรมนั้นๆ จึงจ่ายเงินจำนวนนั้นให้แก่ผู้ประกอบการ หากโครงการที่จำหน่ายไปไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อจะได้รับเงินจำนวนที่จ่ายไปพร้อมดอกเบี้ยคืนด้วย การที่มีระบบกฎหมายและกลไกคุ้มครองผู้บริโภคดังกล่าวจะช่วยให้ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสามารถตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้สรุปประเด็นสำคัญ พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … ผลกระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ผู้บริโภค และสถาบันการเงิน ดังนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์…พ.ร.บ. การจัดดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา

แนวคิด พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … (Escrow Account) เกิดขึ้นประมาณปี พ.ศ. 2536 (ก่อนช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540) เนื่องจากหลายฝ่ายมองเห็นถึงความจำเป็นในการนำระบบเอสโครว์ แอคเคานท์เข้ามาใช้ เพื่อแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงปี 2540 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะชะลอตัวครั้งรุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายรายประสบกับภาวะสภาพคล่องทางการเงิน จนไม่สามารถดำเนินโครงการต่อไปได้ ส่งผลกระทบผู้บริโภคที่ซื้อบ้านในเวลานั้นจำนวนมาก โครงการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ผู้บริโภคที่ซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน ซึ่งจะเห็นได้จากสถิติการร้องทุกข์ของผู้บริโภคเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ รวมการร้องเรียนที่เกี่ยวกับบ้านและอาคารชุดในปี 2541 มีจำนวนสูงถึง 5,344 ราย

อย่างไรก็ตามสถิติการร้องเรียนในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง ไม่ใช่เพียงแต่เฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจของประเทศอยู่ในภาวะชะลอตัวเท่านั้น แต่เป็นเพราะผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางรายไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่ทำไว้กับผู้บริโภค ทั้งนี้ในช่วงระหว่างเดือนมกราคม ถึง เดือนพฤศจิกายน ปี 2550 มีจำนวนผู้ร้องเรียนประมาณ 1,959 ราย ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ที่มีอยู่ประมาณ 1,727 ราย และ 970 ราย ในปี 2548 สาเหตุมาจากโดยส่วนใหญ่จะมาจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ดำเนินการก่อสร้างตามที่โฆษณา มีการก่อสร้างแต่ไม่แล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญา เจ้าของโครงการไม่ดำเนินการก่อสร้าง และคุณภาพสินค้าไม่ได้มาตรฐาน เป็นต้น

ทั้งนี้ พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … หรือที่รู้จักกันในนามของ เอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) มีขึ้นเพื่อดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ในที่นี้ คือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทำหน้าที่เป็นตัวกลางรับฝากและเก็บรักษาดูแลเงินดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยดังกล่าวไว้เพื่อจ่ายให้กับผู้ประกอบการ พร้อมทั้งดูแลธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ตามเงื่อนไขที่คู่สัญญาได้ระบุไว้ในนิติกรรมนั้นๆ หากโครงการที่จำหน่ายไปไม่ประสบความสำเร็จ ผู้ซื้อจะได้รับเงินจำนวนที่ได้ผ่อนชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยคืน ซึ่งผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา คือ นิติบุคคลที่ได้รับใบอนุญาตให้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ต้องได้รับอนุมัติจากธนาคารแห่งประเทศไทย และต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศกำหนด และธนาคารแห่งประเทศไทยมีอำนาจกำกับดูแลและตรวจสอบคนกลาง หรือผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น ทั้งนี้สถาบันการเงินสามารถประกอบธุรกิจเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาได้ โดยเมื่อเดือนมีนาคม 2544 ธนาคารแห่งประเทศไทย ได้อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์สามารถประกอบธุรกิจเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา

พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … : ผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้วิเคราะห์ถึงผลจาก พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. …ที่จะมีต่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และผู้บริโภค ดังต่อไปนี้

ผลต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ถึงแม้ว่าในปัจจุบัน พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … ยังไม่ออกมาบังคับใช้อย่างเป็นทางการ แต่ก่อนหน้านี้ก็ได้มีผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางรายได้นำระบบเอสโครว์ แอคเคานท์มาใช้ โดยความสมัครใจอยู่บ้างแล้ว แต่ยังไม่แพร่หลายเท่าที่ควร โดยผู้ประกอบการที่นำระบบนี้เข้ามาใช้ต้องการใช้เป็นจุดขาย เพื่อสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งหลังจากเกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความระมัดระวังและรอบคอบในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น การมีผู้จัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาทำหน้าที่เป็นตัวกลางดูแลผลประโยชน์ของทั้ง 2 ฝ่าย น่าจะมีส่วนช่วยในการตัดสินใจของผู้บริโภคง่ายขึ้น ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า เมื่อพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … มีผลบังคับใช้น่าจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมและโดยเฉพาะภาพลักษณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ

ผลดีต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

 เสริมสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้แก่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ซึ่งพ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … มีส่วนช่วยควบคุมและป้องกันผู้ประกอบการที่หวังเพียงจะแสวงหาผลประโยชน์จากการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในช่วงที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงขาขึ้น ผู้ประกอบที่เข้ามาลงทุนพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางราย อาจมองเพียงว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนที่สูง การเปิดตัวโครงการใหม่ซึ่งบางโครงการเป็นการขายที่มีแต่เพียงผังโครงการยังไม่ได้ทำการก่อสร้าง โดยโฆษณาให้เกิดความน่าเชื่อถือ แต่ไม่สามารถสร้างเสร็จตามกำหนด หรือไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงไว้กับผู้ซื้อ หรือนำเงินดาวน์ของลูกค้าไปใช้ผิดประเภท ซึ่งภาวะการณ์ดังกล่าวนับว่าเป็นความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อผู้ซื้อบ้าน ซึ่งหาก พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … มีผลบังคับใช้ ผู้ประกอบการไม่สามารถนำเงินจองและเงินผ่อนชำระดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมาใช้ เนื่องจากเงินจำนวนนี้จะถูกเก็บอยู่ในบัญชี โดยมีคนกลางเป็นผู้ดูแล ผู้ประกอบการจะได้รับเงินพร้อมดอกเบี้ย เมื่อโครงการสร้างเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญา

 เป็นกลไกที่ช่วยป้องกันการเกิดการเร่งพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมากเกินไป เนื่องจากผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้นในการประกอบธุรกิจ ในการดำเนินนโยบายการลงทุนในแต่ละโครงการรัดกุมมากขึ้น เพราะต้องอาศัยแหล่งเงินทุนของตนเองเป็นหลัก

อย่างไรก็ตามการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวก็อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

 ผู้ประกอบการอาจมีต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ประกอบการบางรายอาจจะพึ่งพาเงินส่วนหนึ่งที่ได้จากการจองหรือผ่อนชำระเงินดาวน์จากลูกค้ามาใช้เป็นเงินหมุนเวียนในการทำธุรกิจ โดยที่ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย แต่ถ้ากฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้เงินส่วนนี้จะถูกเก็บอยู่ในบัญชีเอสโครว์ แอคเคานท์ ทำให้ผู้ประกอบการอาจจะต้องบริหารจัดการสภาพคล่องด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นได้ โดยจะขึ้นอยู่กับฐานะโครงสร้างทางธุรกิจของผู้ประกอบการเป็นรายๆไป

 ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับแผนการดำเนินธุรกิจเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงของกฎเกณฑ์ โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ใช้กลยุทธ์การตลาดในรูปแบบของการสั่งสร้าง (Pre-Sales) ที่ต้องอาศัยเงินดาวน์ของลูกค้ามาใช้ในการหมุนเวียน อาจต้องปรับแผนในการดำเนินธุรกิจ โดยหาแหล่งเงินทุนเพื่อรองรับปัญหาสภาพคล่องเตรียมไว้ล่วงหน้า

 ผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่เข้ามาทำตลาดแข่งขันยากขึ้น ในขณะที่ผู้ประกอบการรายใหญ่น่าที่จะมีความได้เปรียบมากกว่า ทั้งนี้ พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … (Escrow Account) อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ประกอบการรายเล็กในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาทำตลาดยากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องมีความพร้อมด้านแหล่งเงินทุน ซึ่งแตกต่างจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานาน ที่อาจจะได้รับผลกระทบน้อยกว่าจากพ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … เนื่องจากผู้ประกอบการมีความพร้อมด้านเงินทุน และประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ผลต่อผู้บริโภค

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า เมื่อพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … มีผลบังคับใช้ น่าจะส่งผลดีต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย อาทิ

ผลดีต่อผู้บริโภค

 สร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ในกรณีที่ผู้ประกอบอสังหาริมทรัพย์ประสบกับภาวะสภาพคล่องไม่สามารถทำโครงการต่อได้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยสามารถที่จะขอรับเงินดาวน์ที่ได้ผ่อนชำระไปแล้วกลับคืนมาพร้อมดอกเบี้ย เนื่องจากลูกค้าต้องผ่อนชำระและเงินดาวน์ผ่านในบัญชีเงินฝากที่เปิดขึ้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยมีโดยมีคนกลางเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ (สถาบันการเงิน)

 ช่วยลดข้อพิพาทระหว่างผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามสัญญา การนำระบบบัญชีเอสโครว์ แอคเคานท์ มาใช้ เสมือนเป็นหลักประกันให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โครงการที่อยู่อาศัยจะพัฒนาอยู่บนมาตรฐาน และเป็นไปตามสัญญาที่ตกลงไว้ เช่น ไม่ดำเนินการก่อสร้างตามที่ได้โฆษณาไว้ การก่อสร้างล่าช้า เป็นต้น นอกจากนี้ยังช่วยลดกรณีข้อพิพาทในภายหลังได้

ผลกระทบต่อผู้บริโภค

 ผู้ประกอบการอาจผลักภาระต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นไปยังผู้ซื้อ เนื่องจากการที่ผู้ประกอบการต้องบริหารสภาพคล่องให้รัดกุมมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น อาจทำให้ผู้ประกอบการจำต้องผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวบางส่วนไปยังผู้บริโภค

บทสรุปและข้อคิดเห็น

นับเป็นเวลากว่า 10 ปี ที่ได้มีการกล่าวถึงพ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … หรือการนำระบบเอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account) มาใช้ในประเทศไทย โดยเฉพาะความจำเป็นอย่างยิ่งในการนำระบบนี้มาใช้เพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากการที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางรายได้รับผลกระทบจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อตกลง ทำให้โครงการก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด สินค้าไม่ได้มาตรฐาน และในกรณีที่เลวร้ายกว่านั้น คือ ผู้ประกอบการบางรายประสบกับปัญหาสภาพคล่องจนไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้อีก ทำให้ในเวลานั้นต้องสูญเสียเงินและเวลาในการฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้ประกอบการเหล่านั้น อย่างไรก็ดีสภานิติบัญญัติแห่งชาติได้มีมติผ่านร่าง พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … (Escrow Account) เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2550 ที่ผ่านมา โดยจะมีผลบังคับใช้เมื่อพ้นกำหนด 90 วัน นับแต่วันที่ได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ซึ่งนับเป็นกฎหมายที่สำคัญที่น่าจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … เป็นเครื่องมือที่สำคัญที่จะช่วยคุ้มครองผู้บริโภค โดยระบบดังกล่าวจะทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจมากขึ้น เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จนไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็จะได้รับเงินดาวน์ที่ผ่อนชำระไปแล้วกลับคืนมาพร้อมกับดอกเบี้ยเงินฝากอีกด้วย นอกจากนี้ยังเป็นหลักประกันว่าผู้ซื้อจะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ อีกทั้งเป็นการช่วยลดกรณีพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อาจเกิดขึ้นภายหลังได้

นอกจากนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า เมื่อพระราชบัญญัติการจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ…. มีผลบังคับใช้น่าจะส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และโดยเฉพาะภาพลักษณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ ช่วยป้องกันผู้ประกอบการบางรายที่ดำเนินธุรกิจโดยหวังพึ่งเงินจองซื้อ และเงินดาวน์ของลูกค้ามาเป็นเงินหมุนเวียนใช้ในโครงการ โดยมีเงินลงทุนของตนเองในสัดส่วนที่น้อยมาก หรือนำเงินไปใช้ผิดประเภท ซึ่งภาวะการณ์ดังกล่าวนับว่าเป็นความเสี่ยงอย่างยิ่งต่อผู้ซื้อบ้าน อีกทั้งยังช่วยลดความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประกอบการที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องปรับตัวในการบริหารต้นทุน และนโยบายการลงทุนในแต่ละโครงการรัดกุมมากขึ้น อาทิ ระยะเวลาการก่อสร้าง ต้องแน่ใจว่าโครงการที่เปิดมาต้องสร้างเสร็จภายในระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งหากเกิดความล่าช้า ผู้ซื้อก็สามารถที่จะทำเรียกร้องสิทธิของตนตามที่ระบุไว้ในสัญญา

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … (Escrow Account) อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายใหม่ หรือผู้ประกอบการรายเล็กในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามาทำตลาดยากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการที่จะเข้ามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์คงจะต้องมีความพร้อมด้านแหล่งเงินทุน จากเดิมที่ผู้ประกอบการสามารถนำเงินจอง และเงินผ่อนชำระดาวน์ของลูกค้ามาใช้ในการดำเนินธุรกิจได้ แต่เมื่อกฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้เงินส่วนนี้จะถูกเก็บอยู่ในบัญชีเอสโครว์ แอคเคานท์ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอาจจะต้องบริหารจัดการสภาพคล่องด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ซึ่งอาจส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นได้ และอาจทำให้ผู้ประกอบการจำต้องส่งผ่านภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นบางส่วนไปยังผู้บริโภค โดยจะขึ้นอยู่กับฐานะโครงสร้างทางธุรกิจของผู้ประกอบการเป็นรายๆไป

นอกจากนี้การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประกอบธุรกิจเป็นตัวกลางในการดูแลผลประโยชน์ให้แก่คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย ตามพ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. … ได้นั้น ผลประโยชน์ที่สถาบันการเงินน่าจะได้รับ ได้แก่ สร้างรายได้ให้แก่สถาบันการเงิน สถาบันการเงินที่เป็นทำหน้าที่เป็นตัวกลาง สามารถทำรายได้จากการเก็บค่าธรรมเนียมในการเปิดบัญชี ค่าบริการ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาการให้บริการ สถาบันการเงินสามารถเสนอผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือผลิตภัณฑ์อื่นๆ แก่คู่สัญญา (ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย) ซึ่งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางรายอาจไม่ได้เป็นลูกค้าของสถาบันการเงิน การทำหน้าที่เป็นตัวกลางอาจเป็นการช่วยสร้างฐานลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยและผลิตภัณฑ์อื่นๆของสถาบันการเงินให้กับลูกค้ากลุ่มนี้ในอนาคตได้