พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ชี้ “ธุรกิจอสังหาฯ” ส่งสัญญาณบวก พร้อมกลับสู่สภาวะปกติ

พลัส ลงสนามสำรวจภาพรวมอสังหาฯ หลังน้ำลด พบโครงการส่วนใหญ่กลับสู่ภาวะปกติ บ้านเดี่ยวยังคงครองแชมป์ยอดขาย ผู้ประกอบการงัดกลยุทธ์กู้คืนความเชื่อมั่น ผู้บริโภคยังคงยึดติดทำเลไม่หวั่นน้ำท่วม เชื่ออสังหาฯ โดยรวมจะเติบโตขึ้น 10 -15 % เช่นเดียวกับ การปรับราคาที่ค่อยๆ ขยับสูงขึ้นอีก 10 – 15 % โดยประมาณ

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า อัตราผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ในช่วงครึ่งปีแรก 2555 มีทิศทางที่ดีขึ้น อัตราเงินเฟ้อเริ่มลดลง เงินบาทอ่อนค่าลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มกลับสู่สภาวะปกติ ส่งผลให้ดัชนีความต้องการบ้านหลังใหม่เริ่มปรับตัวดีขึ้น โดยดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ระดับ 78.6 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงปลายปี 2554 เพิ่มขึ้น 5.50 ทั้งนี้ ค่าดัชนีปัจจุบันเริ่มมีแนวโน้มการขยายตัวอย่างต่อเนื่องหลังจากสถานการณ์อุทกภัยจากปีก่อนเริ่มคลี่คลาย แสดงถึงความเชื่อมั่นที่สูงขึ้น เป็นผลมาจากการที่รัฐบาลและผู้ประกอบการให้ความช่วยเหลืออย่างต่อเนื่อง และเมื่อพิจารณาถึงดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง พบว่ามีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสูงกว่าปีที่ผ่านมาจากค่าดัชนี 120.4 เป็น 124.6 หรือเพิ่มขึ้น 4.20 หรือคิดเป็น 10 – 15% จากการปรับค่าแรงและความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นจำนวนมากในการซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้าง บ้านเรือน และเส้นทางคมนาคม ที่ได้รับความเสียหายจากเหตุอุทกภัย โดยธุรกิจเฟอร์นิเจอร์ก็ถือเป็นอีกหนึ่งธุรกิจที่มีอัตราการเติบโตในช่วงที่ผ่านมาอย่างชัดเจน เนื่องจากผู้บริโภคมองหาเฟอร์นิเจอร์ใหม่ๆ มาทดแทนเฟอร์นิเจอร์ที่ชำรุดหลังเหตุการณ์อุทกภัย รวมทั้งปัจจุบันก็มีผู้ประกอบการได้พยายามมองหาทางเลือกใหม่ๆ ในการผลิตเฟอร์นิเจอร์เพื่อตอบโจทย์ลูกค้าที่กังวลเกี่ยวกับน้ำท่วมด้วยเช่นกัน และจากภาพรวมดังกล่าวจึงสามารถสรุปได้ว่า ภาพเศรษฐกิจโดยรวมในช่วงครึ่งปีหลังจะปรับตัวได้ดีขึ้น  อย่างไรก็ตามยังคาดว่าจะต้องเผชิญกับความผันผวนของราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง และอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นไปอีกระยะหนึ่ง

“หากเจาะลึกลงมาที่ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงหลังเหตุการณ์อุทกภัย พบว่า อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทในพื้นที่น้ำท่วมไม่ได้ซบเซาไปอย่างที่หลายฝ่ายวิตก ตรงกันข้ามกลับมีอัตราการเติบโตเกินกว่าที่คาดการณ์ไว้  โดยเฉพาะอสังหาฯ แนวราบ ซึ่งในปีนี้ตลาดอสังหาฯ โดยรวม ฟื้นตัวขึ้นประมาณ 10 – 15 เปอร์เซ็นต์ หลังได้รับผลกระทบจาก เหตุการณ์อุทกภัยเมื่อปลายปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้เกิดจาก 4 ปัจจัยที่ทำให้เกิดการเติบโตในภาคอสังหาฯ คือ ปัจจัยที่ 1 ปริมาณความต้องการบ้านที่ชะลอตัวจากช่วงปลายปีที่ผ่านมา ประการที่ 2 ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศนโยบาย เงินกู้ดอกเบี้ยต่ำคงที่นาน 5 ปีเพื่อช่วยผู้ประสบอุทกภัย (Soft-loan) ประการที่ 3 ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าหรือบ้านพักตากอากาศสูงขึ้นเพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สอง หากเกิดเหตุการณ์อุทกภัยเกิดขึ้นอีก และปัจจัยประการสุดท้ายคือ นโยบายบ้านหลังแรกของรัฐบาล” นายอนุกูลกล่าวถึงภาพรวมอสังหาฯ หลังอุทกภัยและปัจจัย ส่งผลทางบวก

ทั้งนี้ ตลาดอสังหาฯ แนวราบในพื้นที่น้ำท่วมโดยส่วนใหญ่ ได้กลับเข้าสู่สภาวะปกติตั้งแต่เดือนมีนาคม ที่ผ่านมา เนื่องจากบรรดาผู้ประกอบการต่างสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าด้วยระบบป้องกันน้ำท่วม รวมถึงการนำเสนอโปรโมชั่น ประกันภัยเพื่อเสริมความมั่นใจแก่ลูกค้า จึงทำให้ลูกค้าคลายความกังวล โดยบางพื้นที่ถือว่าฟื้นตัว 100% แล้ว ส่วนบางพื้นที่ เช่น ย่านบางบัวทองตลาดฟื้นตัวแล้ว 70-80% ของยอดขายปกติ อาจเป็นเพราะกำลังซื้อส่วนหนึ่ง รอให้ผ่านช่วงหน้าฝน เพื่อพิจารณาว่าจะเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมอีกหรือไม่ 

“เหตุการณ์อุทกภัยที่ผ่านมาเป็นเพียงปัจจัยลบชั่วคราว ไม่มีผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเพราะประชาชนส่วนใหญ่ ยังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนมาก โดยบ้านเดี่ยวยังคงได้รับความนิยมเป็นอันดับ 1 ที่ 47% รองลงมาคือ คอนโดมิเนียม 42% และทาวน์เฮาส์ 11% จะเห็นได้ว่ามหาอุทกภัยกระทบความรู้สึกของคนในช่วงระยะเวลาหนึ่ง แต่กลับไม่กระทบต่อความต้องการของคนส่วนใหญ่ที่ยังคงต้องการบ้านเดี่ยวสูงสุด แม้โครงการดังกล่าวจะตั้งอยู่ในย่านที่ประสบอุทกภัยก็ตาม ซึ่งเหตุผลในการตัดสินใจซื้อส่วนใหญ่จะมองที่ทำเลเป็นอันดับ 1 คือ 35% ราคาที่เหมาะสม 22% และรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตรงกับความต้องการ 20% สำหรับทำเลที่เลือกส่วนใหญ่จะยังเป็นทำเลที่ตนเองคุ้นเคย โดยไม่คำนึงถึงผลกระทบจากอุทกภัย ทั้งนี้ พบว่าโซนชั้นกลางและตะวันออก เช่น ลาดพร้าว บางนา และบางเขน ยังมีความต้องการซื้อสูงสุด คือ 40% รองลงมา คือ โซนชั้นใน เช่น พญาไท ห้วยขวาง จตุจักร ฯลฯ ประมาณ 33% ส่วนโซนชั้นนอกที่รวมโซนตะวันตก และโซนทิศเหนือ มีความต้องการรวมกันประมาณ 14%  ขณะที่ความต้องการ ที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมีจำนวน 2% ในขณะที่โซนตะวันตกที่ถือเป็นหนึ่งในเขตชั้นนอก แม้จะประสบปัญหาอุทกภัย เมื่อปีที่ผ่านมา แต่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยก็ยังมีอยู่ ซึ่งเชื่อมั่นว่ากระแสความต้องการจะกลับสู่สภาวะปกติ ในไตรมาสที่ 4 ของปีนี้ โดยปัจจัยสนับสนุนต่อการเติบโตของตลาดแนวราบในพื้นที่ทางทิศตะวันตก สิ่งที่น่าสนใจคือ ทำเลบริเวณบางแค ถนนราชพฤกษ์, กัลปพฤกษ์ และเพชรเกษม นอกจากเป็นทำเลแหล่งอำนวยความสะดวก รองรับการคมนาคม เข้าสู่ใจกลางเมืองได้หลายเส้นทางและมีการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสแล้ว ยังเป็นเส้นทางสายตะวันตกเชื่อมไปยังประเทศเพื่อนบ้านที่กำลังมีการลงทุนเมกะโปรเจกต์ด้วย ส่วนภาพรวมในต่างจังหวัดนั้น คาดว่าจะมีปริมาณความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น เพราะกระแสบ้านหลังที่ 2 และบ้านพักตากอากาศ ตลอดจนกลุ่มผู้ที่ต้องการกลับสู่ภูมิลำเนาเดิมและคนที่ต้องไปทำงานในระยะยาว” นายอนุกูล กล่าว 

หากวิเคราะห์ถึงภาพรวมพฤติกรรมผู้บริโภคหลังเหตุการณ์อุทกภัย พบว่า ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากนักเนื่องจากกระแสความต้องการส่วนใหญ่ยังอยู่ในแนวราบ ซึ่งถือเป็นความต้องการที่แท้จริงของตลาด “กลุ่มความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบเกือบ 100% เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ได้เน้นที่การลงทุนแต่อย่างใด ดังนั้นพฤติกรรมในการเลือกซื้อคงไม่แตกต่างจากเดิม เว้นเพียงเรื่องระยะเวลาในการตัดสินใจซื้อที่นานขึ้นกว่าเดิมเท่านั้น ส่วนการซื้อคอนโดมิเนียมก็คงมีการตัดสินใจซื้อที่เร็วกว่าหากมีอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้รถไฟฟ้า เหมาะสม ทั้งการอยู่อาศัยหรือลงทุนด้วยการปล่อยเช่า เหตุการณ์อุทกภัยทำให้ผู้บริโภคนอกจากการพิจารณา เรื่องทำเล ราคา และรูปแบบโครงการแล้ว คนยังใส่ใจในชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการมากยิ่งขึ้น โดยจะพิจารณาจากในช่วงอุทกภัยว่า ผู้ประกอบการรายใดที่ดูแลลูกบ้านดี ก็จะเชื่อมั่นซื้อในโครงการของผู้ประกอบการรายนั้นๆ แทนที่จะเลือกซื้อโครงการจากผู้ประกอบการรายเล็กๆ ที่เสนอขายในราคาที่ถูกกว่าดังเช่นในอดีต  ซึ่งจะสะท้อนความพึงพอใจ หรือไม่พึงพอใจผ่านกระแส Social Network ดังที่ปรากฎ ณ ปัจจุบัน” นายอนุกูลกล่าววิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค

“สิ่งที่เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนคือ “การตื่นตัวรับมืออุทกภัยของเหล่าผู้ประกอบการ”  ผู้ประกอบการ ที่มีโครงการตั้งอยู่ในเขตที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยจะมีการจัดทำแผนบริหารจัดการน้ำ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ ลูกบ้านและผู้บริโภคที่กำลังมองหาบ้านมากขึ้น โดยทำในรูปแบบต่างๆ คือ

1.) ป้องกัน โดยการถมโครงการให้สูงขึ้น  ยกถนนสูงรอบโครงการเพื่อเป็นเขื่อนกันน้ำ ก่อกำแพงให้สูงขึ้น ยกปลั๊กไฟขึ้นสูง  พร้อมยาแนวอุดรูรั่วรอบโครงการ  

2.) แก้ไข โดยการขุดบ่อพักน้ำ ระบบสูบระบายน้ำ เพื่อให้น้ำออกจากโครงการได้เร็วที่สุด 

3.) เยียวยา จัดซื้อประกันอุทกภัยเป็นหนึ่งในกิจกรรมส่งเสริมการขาย เพื่อมอบเงินชดเชยแก่ลูกค้าในทุกหลัง โดยในขณะนี้มีวงเงินประกัน ที่ทางบริษัทอสังหาฯ มอบให้ตั้งแต่ 1 แสน – 9 แสนบาท เป็นต้น ด้านภาพรวมการผุดโครงการใหม่นั้น ยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหลายรายได้มีการขยายการพัฒนาโครงการข้ามาในเมืองในรูปแบบคอนโดมิเนียมและขยายการพัฒนาไปยังจังหวัดที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจด้วยเช่นกัน หากมองถึงการปรับตัวด้านราคาที่อยู่อาศัย เชื่อว่าจะมีการขยับราคาขายสูงขึ้นกว่าที่ผ่านมาประมาณ 10 – 15% จากราคาที่ดินที่สูงขึ้น การปรับราคาวัสดุและปัญหาค่าแรง แต่อย่างไรก็ตาม การขึ้นราคาที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป เพื่อไม่ให้กระทบต่อผู้บริโภคมากนัก” นายอนุกูลกล่าวสรุป