ย้อนไปเมื่อปี 2563 ธนิยะ กรุ๊ป ประกาศปรับโฉมพื้นที่รีเทลของอาคาร “ธนิยะ สีลม” ทั้งตึกหน้าส่วนที่ติดบีทีเอส และตึกหลังส่วนเอเทรียม รวมพื้นที่เช่า 12,000 ตารางเมตร ใช้งบลงทุนทั้งสิ้น 1,000 ล้านบาท

เหตุที่ต้องลงทุนรีโนเวตครั้งใหญ่เพราะตึกธนิยะนั้นอยู่คู่สีลมมานานถึง 30 ปีแล้ว ได้เวลาที่ต้องแปลงโฉมให้ทันสมัย ไม่น้อยหน้าตึกอื่นๆ บนถนนสีลมที่มีทั้งสร้างใหม่และรีโนเวตใหญ่ เช่น โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค, อาคารพาร์ค สีลม, อาคารบุญมิตร สีลม, โรงแรมนารายณ์ สีลม หากธนิยะไม่มีการปรับปรุงก็อาจจะไม่ทันกระแส “ยุคใหม่” ของสีลมที่กำลังจะมาถึง

“ศลิษา นภาธร” ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ ธนิยะ กรุ๊ป เปิดเผยว่า การรีโนเวตที่ทำมาอย่างต่อเนื่องของธนิยะ สีลม ปัจจุบันพร้อมแล้วที่จะแกรนด์โอเพนนิ่ง เผยโฉมการปรับปรุงภายในอาคารที่ดูโปร่งโล่ง สดใส สบายตามากขึ้น

“กอล์ฟ” ผนึก “ดองกิ” ดึงทราฟฟิคทะลุ 3 หมื่นคน/วัน

แม้รูปลักษณ์จะเปลี่ยนไป แต่เอกลักษณ์ของ “ธนิยะ” จะยังเหมือนเดิม คือการเป็นศูนย์รวมอุปกรณ์กีฬาและคอมมูนิตี้ของคนรัก “กอล์ฟ” ที่ใหญ่ที่สุดในไทย โดยมีร้านกอลฟ์อยู่ที่ธนิยะมากกว่า 40 ร้าน หลายแบรนด์เข้ามาเปิดระดับแฟลกชิปสโตร์เฉพาะกีฬากอล์ฟที่นี่ เช่น Mizuno Golf

อย่างไรก็ตาม ธนิยะมีการปรับมิกซ์ร้านค้าจากเดิม 80% เป็นร้านอุปกรณ์กอล์ฟ 20% เป็นร้านอาหาร ปัจจุบันสร้างความหลากหลายขึ้นด้วยการปรับลดเหลือ 50% เป็นร้านอุปกรณ์กอล์ฟ อีก 50% จะผสมกันทั้งร้านเสื้อผ้าสปอร์ตแวร์ ร้านอาหาร บิวตี้ และ “ดอง ดอง ดองกิ” ที่เป็นดิสเคานต์สโตร์ชื่อดังจากญี่ปุ่น

เหตุที่ต้องปรับมิกซ์ใหม่เพราะต้องการดึงลูกค้านักกอล์ฟรุ่นใหม่วัย 20-30 ปีเข้ามามากขึ้น กลุ่มนี้จะสนใจซื้อเสื้อผ้าแฟชั่นแบบ “แอคทีฟ ไลฟ์สไตล์” ด้วย ไม่ได้สนใจเฉพาะอุปกรณ์กอล์ฟเท่านั้น รวมถึงธนิยะต้องการจะดึงดูดพนักงานออฟฟิศทั่วไปในย่านสีลมให้มากกว่าเดิม ซึ่ง “ดอง ดอง ดองกิ” ถือเป็นแม่เหล็กสำคัญที่ช่วยได้จริงหลังเข้ามาเปิดตั้งแต่ปี 2565

ศลิษากล่าวต่อว่า หลังการปรับโฉมทั้งหมดนี้ ธนิยะสามารถดึงลูกค้าเข้ามาได้ประมาณ 30,000-35,000 คนต่อวัน มากขึ้นกว่าก่อนรีโนเวตราว 30%

เหลือปิดดีล “ร้านอาหารญี่ปุ่น” เข้าพื้นที่

สำหรับการเช่าพื้นที่ในส่วนรีเทลของธนิยะ ศลิษาระบุว่ามีการเช่าไปแล้ว 80% ของพื้นที่ อีก 20% ที่เหลือส่วนใหญ่จะเป็นโซนร้านอาหารบนชั้น 4 และพื้นที่ “S Club” โซนขายสินค้าไลฟ์สไตล์กอล์ฟบนชั้น 3

ในส่วนร้านอาหาร ธนิยะอยู่ระหว่างเจรจากับผู้เช่ากลุ่ม “ร้านอาหารญี่ปุ่น” อยู่ขณะนี้ คาดว่าจะปิดดีลได้ทั้งหมดภายในไตรมาส 3/67 ที่ต้องเน้นเฉพาะร้านอาหารญี่ปุ่น เพราะมรดกชื่อเสียงของธนิยะโด่งดังในหมู่คนญี่ปุ่นและมีร้านอาหารญี่ปุ่นอยู่ในตึกมาแต่ดั้งเดิม จึงต้องการจะรักษาเอกลักษณ์นี้ไว้เช่นกัน

เมื่อถามถึงอนาคตระยะยาวของพื้นที่รีเทล ธนิยะ จะแข่งขันได้กับโครงการรีเทลใหม่ๆ ที่กำลังก่อสร้างบนถนนสีลมหรือไม่ ศลิษามองว่าโครงการอื่นๆ จะไม่ส่งผลลบกับธนิยะมากนัก

“เรามองว่าเราวางเป้าหมายลูกค้าที่ต่างจากห้างฯ อื่นในย่านนี้แน่นอน เพราะเราทาร์เก็ตกลุ่มนรักกอล์ฟโดยเฉพาะ” ศลิษากล่าว “ในทางกลับกัน มองย่านสีลมระยะยาวเมื่อทั้งย่านมีการรีโนเวตขยับไปพร้อมกัน จะช่วยให้สีลมทันสมัย ดูดีขึ้น เป็นภาพบวกมากกว่า”

มากกว่า 3 ปีในไทยของรีเทลสัญชาติญี่ปุ่น “ดอง ดอง ดองกิ” เพิ่งประกาศการลงทุนสาขาที่ 7 ที่ตึกธนิยะพลาซา สีลม ถือเป็นอีกหนึ่งสาขาใจกลางกรุงเทพฯ หลังเปิด 6 สาขาแรก ได้แก่ ทองหล่อ, เดอะ มาร์เก็ต ราชดำริ, ซีคอน ศรีนครินทร์, MBK Center, ซีคอน บางแค และเจพาร์ค ศรีราชา (*เปิดกันยายน 65)

สาขาใหม่ที่ธนิยะนี้ถือว่ามีความแปลกใหม่ในแง่ของขนาดพื้นที่ เพราะมี “ไซส์เล็ก” กว่าปกติ โดย “โยซูเกะ ชิมานุกิ” ประธานกรรมการ บริษัท ดองกิ (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า ปกติดองกิจะมีพื้นที่ประมาณ 2,000-3,000 ตร.ม. แต่สาขาธนิยะ สีลม มีพื้นที่ 1,200 ตร.ม. ซึ่งเล็กกว่าปกติราวครึ่งหนึ่ง ทำให้สินค้าที่วางขายได้จะลดเหลือ 4,000-6,000 SKUs จากปกติวางได้สูงสุด 12,000 SKUs

ที่ดองกิต้องยอมปรับเปลี่ยนโมเดลร้านให้เล็กลง เพราะการหาพื้นที่ขนาดใหญ่ถึง 2,000 ตร.ม.ขึ้นไปในบางย่านไม่ใช่เรื่องง่ายๆ อย่างในย่านสีลมที่ดองกิมองว่ามีลูกค้ารออยู่แน่นอน จึงต้องยอม ‘ลดไซส์’ ทั้งนี้ ที่สิงคโปร์เคยมีดองกิไซส์เล็กเพียง 1,000 ตร.ม. มาแล้ว ทำให้คาดว่าโจทย์การหาพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ได้ยากขึ้นน่าจะทำให้ดองกิมีสาขาไซส์เล็กออกมาให้เห็นอีก

เมื่อเป็นไซส์เล็ก วางของขายได้น้อยลง ความท้าทายของดองกิจึงเป็นการหาสินค้าที่ลูกค้าจะชอบได้อย่างแม่นยำ และต้องปรับเปลี่ยนสินค้าเร็วถ้ายอดขายไม่เป็นไปตามคาด

สำหรับสาขาธนิยะพลาซา โยซูเกะมองว่าพื้นที่นี้มีความพิเศษที่เป็นทั้งย่านพนักงานออฟฟิศในช่วงกลางวัน และย่านสังสรรค์ในช่วงกลางคืน และมีพนักงานออฟฟิศชาวญี่ปุ่นในพื้นที่มาก ดังนั้น สาขานี้จะเปิด 24 ชั่วโมง เพื่อรับดีมานด์ที่มีตลอดทั้งวัน

ส่วนสินค้าที่ขายจะเน้น “อาหาร” เป็นพิเศษ โดยมีโซนโมบายฟู้ดขายสินค้า Grab&Go เช่น มันเผา ขนมปัง ปิ้งย่างเสียบไม้ เหมาะกับพื้นที่ที่คนผ่านไปมารวดเร็ว ต้องการความสะดวก

รวมถึงจะมีร้าน Sen Sen Sushi สาขาที่ 2 ในไทย (สาขาแรกอยู่ที่ดองกิ ศรีราชา) เป็นร้านอาหารที่นำเข้าวัตถุดิบสดจากญี่ปุ่น และสาขานี้ก็จะเปิด 24 ชั่วโมงเหมือนกับตัวสโตร์

แม่เหล็กใหม่ของ “ธนิยะ”

ฝั่งธนิยะซึ่งเป็นแลนด์ลอร์ดของสาขาใหม่ เพิ่งจะลงทุนรีโนเวตครั้งใหญ่ตึกธนิยะ สีลมพร้อมรับการมาของดองกิ “ศลิษา นภาธร” ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ ธนิยะ กรุ๊ป กล่าวว่า ปัจจุบันธนิยะรีโนเวตเสร็จแล้ว 80-90% ส่วนที่รีโนเวตแล้วพร้อมให้บริการ มีร้านค้าทั้งผู้เช่าเดิมและผู้เช่าใหม่

ส่วนที่เหลืออยู่นั้นคือตึก B (ติดบีทีเอส) ซึ่งเป็นจุดที่ดองกิจะเข้ามา ทำให้ตึกจะพร้อมเปิดตัวอย่างเป็นทางการช่วงต้นปี 2566 พร้อมกับดองกิ

“เดิมเราเป็นโมเดลเซ้ง แต่หลังรีโนเวตเราจะปรับเป็นไลฟ์สไตล์ มอลล์เต็มตัว ความหมายคือเหมือนห้างใหญ่ทั่วไปคือจะมีการโปรโมต มีการสร้างกิจกรรมดึงคนเข้ามาในศูนย์การค้าอย่างสม่ำเสมอ” ศลิษา “ดองกิก็จะเป็นแม่เหล็กใหญ่ร้านหนึ่งในการเปลี่ยนเราเป็นมอลล์ ดึงคนเข้ามาได้มาก”

• “ธนิยะ พลาซา” รีโนเวตใหญ่ในรอบ 30 ปี ต้อนรับการมาของ “Dusit Central Park”

ศลิษากล่าวว่า ปัจจุบันทราฟฟิกเข้าตึกธนิยะมีประมาณ 3,000-5,000 คนต่อวัน แต่เชื่อว่าหลังดองกิเปิดน่าจะดึงคนเข้ามาได้มากกว่านั้น เนื่องจากปกติสถานี BTS ศาลาแดงมีผู้โดยสารวันละกว่า 100,000 คน รวมถึงขณะนี้บริษัทเริ่มกลับมาทำงานออนไซต์แล้ว และนักท่องเที่ยวต่างชาติเริ่มกลับมาแล้วเช่นกัน ทำให้สีลมคึกคักดังเก่า

ลดเป้าเหลือ 12 สาขา ภายในปี 2568

ด้านแผนอนาคตของดองกิ โยซูเกะกล่าวว่า การลงทุน 7 สาขาขณะนี้ถือว่าช้ากว่าแผน เนื่องจากช่วง COVID-19 บริษัทมีการชะลอการเปิดสาขาใหม่ไป ทำให้ไม่เป็นไปตามเป้า

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้บริษัทกลับมาทำตามแผนได้แล้วนั่นคือการเปิดใหม่ปีละอย่างน้อย 3 สาขา ทำให้ภายในปี 2568 คาดว่าจะมีดองกิในไทยอย่างน้อย 12 สาขา (ลดจากเดิมเคยตั้งเป้าไว้ที่ 20 สาขา)

กรณีทำเลการเปิดสาขาใหม่ โยซูเกะยังไม่สามารถเปิดเผยได้ แต่ยังคงย้ำตามแผนเดิมว่าจะเป็นการหาพื้นที่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ และพื้นที่ต่างจังหวัดมากขึ้น

โยซูเกะเชื่อว่ากำลังซื้อไทยยังมีอยู่ ดองกิยังมีพื้นที่ให้ขยายสาขา รวมถึงคนไทยยังคงชื่นชอบสินค้าญี่ปุ่น ทำให้ยอดขายของปีนี้แทบไม่ตกลงเลย แม้ว่าจะมีปัญหาค่าครองชีพสูงเกิดขึ้นก็ตาม

เร่งยอดขายด้วยการ “รีวิว” และ “แนะนำสินค้า”

เมื่อสาขาเปิดได้น้อยกว่าที่ตั้งเป้าไว้ ดองกิจะหันมาเร่งยอดซื้อให้มากขึ้นแทน โดยมีการเปิด 2 ฟีเจอร์ใหม่ในแอปพลิเคชัน DONKI ได้แก่

• สมาชิกของดองกิ สามารถ “รีวิว” สินค้าในร้านได้
• สามารถสแกนที่ตัวสินค้าในร้าน เพื่ออ่านรายละเอียดวิธีการใช้งาน เช่น หม้อแบบญี่ปุ่น ต้นหอมญี่ปุ่น ทำให้คนไทยเข้าใจวิธีใช้หรือวิธีปรุงของญี่ปุ่นได้ดีขึ้น

ทั้งสองฟีเจอร์นี้จะเห็นได้ว่าเป็นการสร้างแรงบันดาลใจ กระตุ้นให้ลูกค้าอยากซื้อ และลูกค้าเข้าใจสินค้ามากขึ้น ซึ่งน่าจะนำไปสู่ยอดขายที่สูงขึ้นด้วย

โมเดลการ “ลดไซส์” ของร้านค้าที่ปกติเน้นร้านขนาดใหญ่ยังเกิดขึ้นกับ “อิเกีย” ด้วยเช่นกัน อ่านเพิ่มเติมได้ที่ >> “อิเกีย สุขุมวิท” เหมาชั้น 3 ของ Emsphere ของครบเหมือนสาขาใหญ่ เตรียมเปิดปลายปี 66

อาคารธนิยะเป็นหนึ่งในอาคารแรกๆ บนถนนสีลม โดยก่อสร้างเสร็จเริ่มให้บริการมาตั้งแต่ปี 2532 จุดเริ่มต้นมาจากการร่วมทุนระหว่าง ธนิยะกรุ๊ป ของครอบครัวสมบุญธรรม กับ Sumitomo Real Estate จากญี่ปุ่น ก่อนที่ธนิยะกรุ๊ปจะซื้อหุ้นจากญี่ปุ่นทั้งหมดในเวลาต่อมา

ปัจจุบันภายในพื้นที่โครงการมีทั้งพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าและรีเทล แบ่งเป็น “ตึกใหญ่” (อาคารธนิยะ พลาซา) และ “ตึกหน้า” (อาคารธนิยะ บีทีเอส วิง) ซึ่งทั้งสองตึกนี้มีส่วนรีเทลอยู่บนชั้น 1-4 เชื่อมต่อถึงกันผ่านพื้นที่ชั้น 1 และสะพานเชื่อมชั้น 3

ความเป็นอาคารเก่าแก่แถมยังอยู่ในทำเลติดสถานี BTS ศาลาแดง ทำให้ใครๆ ก็รู้จักอาคารธนิยะ แต่เมื่อเปิดมานานถึง 30 ปี รูปแบบทั้งภายนอกและภายในอาคาร รวมไปถึงสัดส่วนร้านค้าภายใน อาจจะไม่ตอบโจทย์หนุ่มสาวชาวสีลมอีกต่อไป นำมาสู่การรีโนเวตใหญ่ครั้งนี้

“นพ.ทัศนวัต สมบุญธรรม” กรรมการบริหาร ธนิยะ กรุ๊ป เปิดเผยว่า ปี 2563-64 บริษัทจะลงทุนรวม 1,000 ล้านบาท เพื่อรีโนเวตใหญ่ส่วนรีเทลทั้งหมดของอาคาร การปรับปรุงครั้งนี้จะเปลี่ยนโฉมอาคารทั้งสองส่วนให้เป็นคอมเพล็กซ์เดียวกัน ปรับแลนด์สเคปภายนอกให้ทันสมัย ร่มรื่น facade อาคารสวยงามขึ้น ภายในอาคารจะโปร่งสบาย พร้อมทำระบบลิฟต์และบันไดเลื่อนใหม่ทั้งหมด

การปรับปรุงครั้งนี้ไม่ใช่การปิดปรับปรุงทั้งตึก แต่ทยอยทำทีละส่วน เริ่มจากตึกใหญ่จะรีโนเวตก่อน เสร็จสิ้นภายในสิ้นปี 2563 ตามด้วยตึกหน้าจะรีโนเวตเสร็จภายในกลางปี 2564 ทำให้ผู้เช่าเดิมสามารถย้ายไปอยู่ในอีกตึกหนึ่งก่อนเป็นการชั่วคราวระหว่างปรับปรุง

หลังจากรีโนเวตเสร็จแล้ว พื้นที่รีเทลจะเพิ่มขึ้น 20% เป็น 12,000 ตร.ม. และมีจำนวนร้านค้าเพิ่มจากปัจจุบันกว่า 100 ร้าน เป็นกว่า 200 ร้านค้า โดยมีขนาดร้านค้าตั้งแต่ 15-700 ตร.ม.

ฝั่งทายาทรุ่น 3 ของตระกูล “ศลิษา นภาธร” ผู้จัดการฝ่ายพัฒนาธุรกิจ ธนิยะ กรุ๊ป เสริมว่า จุดแข็งของธนิยะ พลาซาคือเป็น “ศูนย์รวมอุปกรณ์กีฬากอล์ฟ” โดยแต่เดิมพื้นที่รีเทลถึง 80% เป็นร้านกีฬากอล์ฟ ซึ่งบริษัทจะคงจุดเด่นนี้ไว้แต่เติมร้านค้าแบบอื่นเข้ามา

ทำให้หลังรีโนเวตร้านค้ากีฬากอล์ฟจะลดสัดส่วนเหลือ 50% ที่เหลือ 30% เป็นกลุ่มไลฟ์สไตล์ เช่น คลินิกความงาม บริการดิจิทัล แบรนด์แฟชั่น และ 20% เป็นร้านอาหารหลายสัญชาติ

“ตอนนี้ทราฟฟิกคนเข้ามาประมาณ 7,000 คนต่อวัน ส่วนใหญ่ 80-90% เป็นนักกีฬากอล์ฟทั้งคนไทยและต่างชาติ แต่ต่อไปหลังปรับสัดส่วนร้านค้า เราหวังว่าจะมีพนักงานออฟฟิศสีลม เข้ามาเดินมากขึ้น และเพิ่มทราฟฟิกเป็น 20,000-30,000 คนต่อวัน” ศลิษากล่าว

ทั้งนี้ นพ.ทัศนวัต เสริมว่าพนักงานในส่วนออฟฟิศธนิยะเองมีอยู่ 5,000 คนอยู่แล้ว และสถานี BTS ศาลาแดงปัจจุบันมีทราฟฟิกวันละกว่า 100,000 คน ทำให้เชื่อว่าจะดึงทราฟฟิกมาได้

อาคารธนิยะนั้นตั้งอยู่ตรงข้ามกับ “สีลมคอมเพล็กซ์” การจะดึงแบรนด์แฟชั่นอื่นๆ เข้ามาเปิดร้านนั้น ศลิษากล่าวว่าจะพยายามเลือกแบรนด์ที่ไม่ซ้ำกับที่มีอยู่แล้วในฝั่งสีลมคอมเพล็กซ์ โดยเป็นแบรนด์ระดับแมสที่คนทำงานสีลมเข้าถึงได้ ขณะนี้ยังอยู่ระหว่างเจรจาผู้เช่า

สาเหตุที่ธนิยะ พลาซาเพิ่งจะรีโนเวตใหญ่หลังผ่านมาถึง 30 ปี ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการปล่อยเช่าร้านรีเทลครั้งแรกนั้นเป็นสัญญาเช่าช่วงหรือ “เซ้ง” 30 ปี ทำให้ต้องรอครบสัญญา โดยจะได้ที่เช่าทั้งหมดคืนมาวันที่ 1 เม.ย. 63 และหลังจากนี้จะเปลี่ยนมาใช้ระบบสัญญาเช่าระยะสั้น 3 ปี แต่พร้อมจะเจรจาต่อรองกับผู้เช่ารายเดิมที่อาจจะต้องการทำสัญญานานกว่านั้น ส่วนค่าเช่าพื้นที่หลังรีโนเวตขึ้นอยู่กับการตกลง

ในอนาคต สีลมจะปรับโฉมไปอีกมาก เพราะอาคารเก่าทยอยปรับปรุง ยกตัวอย่างเช่นโรงแรมดุสิตธานีที่อยู่ระหว่างปรับปรุงใหม่เป็นเมกะโปรเจ็กต์ Dusit Central Park ที่วางกำหนดสร้างเสร็จปี 2566

• 70 ปี “ดุสิตธานี” กับการพลิกโฉมสู่มิกซ์ยูสกลางกรุง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” เปิดเฟสแรกปี 65

“พื้นที่สีลมกำลังมีการเปลี่ยนแปลง” นพ.ทัศนวัต กล่าว “โครงการใหม่เข้ามาต้องมีผลกระทบกับเราแน่นอน แต่เราจะพยายามดูแลลูกค้าเก่าให้เต็มที่มากที่สุด เรายังมีจุดเด่นที่เป็นตึกเล็ก เข้าถึงง่าย ซึ่งสะดวกกว่าโครงการขนาดใหญ่”

สำหรับแผนธุรกิจอื่นๆ ของธนิยะกรุ๊ป ขณะนี้อยู่ระหว่างรีโนเวต โรงแรมการ์ดีนา อโศก ในซอยสุขุมวิท 16 ที่บริษัทเข้าเทกโอเวอร์มาเมื่อปีก่อน เป็นโรงแรม 8 ชั้น จำนวน 100 ห้อง โดยขอไม่เปิดเผยมูลค่าซื้อขาย แต่ใช้งบรีโนเวต 900 ล้านบาท จะเปิดบริการได้ไตรมาส 3/63

ส่วนช่วงปี 2563-65 ธนิยะกรุ๊ปยังมีงบลงทุนเพิ่มเติม 1,000 ล้านบาท มีแผนที่กำลังศึกษาคือ โครงการบ้านพักผู้สูงอายุ อ.ชะอำ จ.เพชรบุรี บนที่ดินแลนด์แบงก์เก่าของครอบครัว นอกจากนี้ยังเปิดกว้างดีลการลงทุนเทกโอเวอร์โครงการอื่นๆ ที่น่าสนใจในกลุ่มโรงแรม ออฟฟิศ และรีเทล

จะเห็นได้ว่า ไม่ว่าธุรกิจใดก็ต้องปรับตัวตลอดเวลา แม้ว่าจะเคยประสบความสำเร็จหรืออยู่ในทำเลที่ดี ก็ต้องมีความเคลื่อนไหวเพื่อตอบสนองลูกค้าอยู่เสมอเช่นกัน!