สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีรายได้รวมมากที่สุดในช่วง 9 เดือน ที่ผ่านมาของปี 2567 คือ กลุ่มแสนสิริ มีรายได้เป็นอันดับ 1 จำนวน 28,877 ล้านบาท โดยรายได้หลักมาจากการขายบ้านในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะกลุ่มบ้านลักชัวรี่ที่มีราคาแพง ส่วนคอนโดมิเนียมมีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการในต่างจังหวัดในสัดส่วนที่มากกว่ากรุงเทพฯ

อันดับ 2 คือ กลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 27,676 ล้านบาท สัดส่วนของรายได้หลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบมากกว่าคอนโดฯ เช่นกัน และ กลุ่มศุภาลัยตามมาเป็นอันดับที่ 3 ด้วยรายได้กว่า 22,792 ล้านบาท

ส่วนผู้ประกอบการอีก 2 รายที่มีรายได้รวม 9 เดือนแรก มากกว่า 10,000 ล้านบาท คือ กลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 14,454 ล้านบาท และ 13,534 ล้านบาท ตามลำดับ

ในส่วนของกำไรสุทธิอาจจะไม่ได้แตกต่างกันมากนัก โดยเฉพาะในกลุ่ม 3 อันดับแรก ที่มีกำไรสุทธิอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน โดย ศุภาลัย มีกำไรมากเป็นอันดับ 1 จำนวน 4,201 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง 6% เนื่องจากโครงการเปิดขายใหม่บางโครงการได้รับการตอบรับสูงมาก ตามมาด้วย กลุ่มแสนสิริ ที่มีกำไร 4,009 ล้านบาท และ เอพี (ไทยแลนด์) กำไรสุทธิ 3,727 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามทั้ง แสนสิริ และ เอพีฯ อาจจะมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ก็ยังมากเป็นอันดับที่ 2 และ 3 ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่ ประกาศผลประกอบการออกมาแล้วก็มีผลกำไรที่น่าสนใจ เพราะมีกำไรมากกว่า 1,000 ล้านบาท ทุกราย ซึ่งถือว่าเป็นผลประกอบการที่ดีเมื่อเทียบกับปัญหาต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4/2567 นี้อาจจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงหรือปัจจัยบวกที่จะมีผลกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของกำลังซื้อมากนัก เพราะสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องการในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง แต่เป็นเรื่องของการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ เพราะปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก และไม่ค่อยมีการผ่อนปรนหรือประนีประนอมแบบก่อนหน้านี้ ขณะที่ผู้ประกอบการพยายามตรึงราคาขายไม่ให้สูงเกินไป และมีการลดราคาลงด้วยในบางครั้ง หรือมีมาตรการทางการตลาดอื่น ๆ ที่ส่งเสริมช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง ๆ

ดังนั้นปีนี้อาจจะเป็นปีที่ไม่ได้เห็นการสร้างรายได้หรือกำไรที่ไม่โดดเด่นมากนัก แต่ก็ประเมินว่าจนถึงสิ้นปีจะมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สร้างรายได้และกำไรได้มากกว่าปีที่ผ่านมา และอาจจะมีผู้ประกอบการบางรายที่ไปถึงเป้าหมายที่วางไว้เมื่อตอนต้นปี    

ค่ายเอพี ไทยแลนด์ เรียกได้ว่าเป็นหนึ่งในเจ้าตลาดย่านห้าแยกลาดพร้าว เพราะเคยเปิดมาแล้ว 2 โครงการใหญ่ ได้แก่ “Life ลาดพร้าว” ที่เปิดตัวปี 2560 จำนวนมากกว่า 1,600 ยูนิต และ “Life ลาดพร้าว วัลเลย์” เปิดตัวปี 2561 จำนวนกว่า 1,100 ยูนิต โดยโครงการแรกนั้น Sold Out ขายหมดไปแล้ว ขณะที่โครงการที่สองขายไป 75%

เมื่อสต็อกสินค้าในย่านของบริษัทเหลือไม่สูง เอพีจึงได้ฤกษ์เปิดขายโครงการที่สาม คือ “Life พหลฯ-ลาดพร้าว” มูลค่าโครงการ 3,500 ล้านบาท แต่ครั้งนี้มาด้วยจำนวนยูนิตน้อยลงเหลือ 598 ยูนิต

“นิยมาพร โต๊ะสงวนพันธ์” ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานการตลาดและการขาย ธุรกิจกลุ่มสินค้าคอนโดมิเนียม บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า ทำเลห้าแยกลาดพร้าวยังคงมีดีมานด์สูง ทำให้บริษัทเลือกที่จะเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่ม

โดยทำเล Life พหลฯ-ลาดพร้าว จะตั้งอยู่ระหว่างโลตัส ลาดพร้าวกับกองบังคับการปราบปราม (ทำให้ได้ชื่อเล่นว่าเป็น ‘Life กองปราบ’) ระยะทางจาก BTS ห้าแยกลาดพร้าวประมาณ 200 เมตร นับว่าอยู่ห่างจากตัวสถานีมากขึ้นกว่าสองโครงการแรก แต่จะขยับเข้าไปใกล้ “เซ็นทรัล มิกซ์ยูส” โครงการใหม่ของเซ็นทรัลในทำเลนี้ โดยอยู่ฝั่งตรงข้ามคอนโดฯ เยื้องไป 300 เมตร

ปรับให้หรูขึ้น – มีห้องแบบ ‘Vertiplex’

การเปิดโครงการใหม่ให้ต่างจากโครงการเดิมของบริษัท นิยมาพรกล่าวว่า เอพีได้ศึกษาความต้องการของลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมโครงการแรกและโครงการที่สอง จึงพบว่ายังมีดีมานด์ในย่านนี้ที่ต้องการรูปแบบคอนโดมิเนียมที่มีความเป็นส่วนตัว ยกระดับความหรูหรามากขึ้น

เป็นที่มาของการออกแบบ Life พหลฯ-ลาดพร้าวให้มียูนิตน้อยลง แต่ยังคงมีส่วนกลางที่ใหญ่ กินพื้นที่รวม 6 ชั้น และพื้นที่ส่วนกลางมีความหรูหรา โดยนำหินอ่อน 4 แบบเข้ามาใช้ในงานตกแต่งส่วนกลาง หนึ่งในนั้นเป็นหินอ่อนเนโร ชาแนลจากคาร์รารา ประเทศอิตาลี ซึ่งเป็นแหล่งหินอ่อนหรูหราระดับโลก

ขณะที่เลย์เอาต์แบบห้องจะมีถึง 19 แบบให้เลือก แบ่งเป็น 2 กลุ่มใหญ่คือ

• ห้องแบบ Grand Simplex มี 1 ชั้นปกติ เพดานสูง 55 เมตร แบบห้องสตูดิโอ, 1 ห้องนอน, 1 ห้องนอนพลัส และ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28-65 ตารางเมตร
• ห้องแบบ New Vertiplex มี 2 ชั้น (ชั้นลอย) เพดานห้องนั่งเล่นสูง 4 เมตร แบบห้อง 1 ห้องนอน, 2 ห้องนอน, 3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 28-65 ตารางเมตร

ไฮไลต์ของโครงการจะเป็นห้องแบบ Vertiplex ที่มีชั้นลอย เพราะในบริเวณห้าแยกลาดพร้าวจะมีอีกโครงการเดียวที่มีห้องลักษณะนี้และยังอยู่ระหว่างขาย คือ ไนท์บริดจ์ สเปซ รัชโยธิน ทำเลสถานี BTS พหลโยธิน 24 ซึ่งทางโครงการไนท์บริดจ์จะเรียกว่าห้องชุดแบบ Duo Space แต่ลักษณะเหมือนกันคือทำห้องเพดานสูงและใส่ชั้นลอยเข้าไปในห้องชุด

สำหรับที่ Life พหลฯ-ลาดพร้าว จะมีห้องแบบ Vertiplex ทั้งหมด 15% ของโครงการ ตั้งอยู่บนชั้น 35-39 เท่านั้น เพื่อให้เทกวิวเมือง

• “เอพี” ปี 2566 ตั้งเป้าเปิดตัว 58 โครงการ 77,000 ล้านบาท รุกเซ็กเมนต์ใหม่ “บ้านหรู 100 ล้าน”

โครงการนี้จะเริ่มเปิดขายวันที่ 17-18 มิถุนายน 2566 ห้องแบบ Simplex 1 ห้องนอน 35 ตารางเมตร เริ่ม 4.99 ล้านบาท และ ห้องแบบ Vertiplex 28.5 ตารางเมตร ราคาเริ่ม 6.29 ล้านบาท ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 145,000 บาทต่อตร.ม.

Life พหลฯ-ลาดพร้าว จะก่อสร้างเสร็จไตรมาส 2/2567 เสร็จรวดเร็วเพราะเป็นคอนโดฯ เริ่มสร้างก่อนเปิดขาย เริ่มงานก่อสร้างมาตั้งแต่ปี 2564 ทำให้ปัจจุบันสร้างไปแล้วถึง 80% ของตึก

“ห้าแยกลาดพร้าว” ทำเลสุดเนื้อหอม

ด้านภาพรวมทำเลห้าแยกลาดพร้าว หากนับในรัศมี 1 กิโลเมตรรอบสถานี BTS ถือว่าเป็นทำเลที่คอนโดมิเนียมชุกชุมมากๆ รวมแล้วมีเปิดตัวสะสมมากกว่า 10 โครงการในพื้นที่ หรือถ้าเลยไปจนถึงรอบๆ แยกรัชโยธินก็ยังมีอีกหลายตึก

นิยมาพรให้ข้อมูลว่า เหตุที่ทำเลนี้ ‘เนื้อหอม’ เพราะด้วยยุทธศาสตร์การเดินทางแล้ว ห้าแยกลาดพร้าวสามารถเชื่อมต่อไปได้หลายเส้นทาง ทั้งถ.พหลโยธิน ถ.ลาดพร้าว ถ.วิภาวดีรังสิต เลยไปแยกรัชโยธินเชื่อมเข้าถ.รัชดาภิเษก

ขณะที่การเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ใช้ได้ทั้ง BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงิน ไม่ไกลจากสถานศึกษาและแหล่งงานสำคัญ เช่น ม.เกษตรศาสตร์, ปตท. สำนักงานใหญ่, ธนาคารไทยพาณิชย์ สำนักงานใหญ่ หรือจะเข้ากลางเมืองก็ไปถึงสยามสแควร์ – ชิดลม – เพลินจิต ได้ในเวลา 15-20 นาที

เมื่อเป็นจุดยุทธศาสตร์จึงดึงดูดผู้ซื้อ/ผู้อยู่อาศัยหลายประเภท ทั้งนักศึกษา คนทำงานในย่าน คนทำงานกลางเมือง แม้กระทั่งนักธุรกิจจากต่างจังหวัดก็มีซื้อไว้เป็นที่พักสำหรับเข้ามาติดต่อธุรกิจในกรุงเทพฯ เป็นครั้งคราว เพราะอยู่ไม่ไกลจากสนามบินดอนเมือง

โครงการติดถนนพหลฯ​ เหลือ 1,000 ยูนิต

นิยมาพรระบุว่า ปัจจุบันโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายที่อยู่ติดถนนพหลโยธินระหว่างห้าแยกลาดพร้าวจนถึงรอบแยกรัชโยธิน มี 4 โครงการ ได้แก่ Life ลาดพร้าว วัลเลย์, เดอะ เครสท์ พาร์ค เรสซิเดนเซส, ไนท์บริดจ์ สเปซ รัชโยธิน และ แมสซารีน รัชโยธิน มีจำนวนยูนิตรวมกันประมาณ 6,000 ยูนิต เหลือขายราว 1,000 ยูนิต

ส่วนโครงการระหว่างขายที่เป็นกลุ่มทำเลบนถนนรองหรือในซอย เช่น เมทริส ลาดพร้าว, เมทริส ดิสทริค ลาดพร้าว, เดอะ ไลน์ ไวบ์, เดอะ ไลน์ พหลโยธิน พาร์ค, แอสปาย รัชโยธิน

ด้านราคาคอนโดฯ ห้าแยกลาดพร้าว นิยมาพรกล่าวว่า ราคาจะอยู่ที่ 120,000-190,000 บาทต่อตร.ม. ขึ้นอยู่กับทำเลและสเปควัสดุ ซึ่งโดยส่วนใหญ่ก็จะอยู่ในช่วง 145,000-150,000 บาทต่อตร.ม. ถ้าเป็นคอนโดฯ ริมถนนใหญ่

• อสังหาฯ กรุงเทพฯ ไตรมาส 1/66 “ราคา” ลดลง 10% ดีมานด์ตลาดซบเซาจาก “ดอกเบี้ย” ขาขึ้น

ราคาที่กล่าวนี้ยอมรับว่าปรับขึ้นช้าในช่วงโควิด-19 ด้วยตลาดไม่อำนวย อย่างไรก็ตาม หากมองในมุมนักลงทุนยังคงได้ยีลด์ปล่อยเช่าประมาณ 4.5% ต่อปี โดยห้องสตูดิโอย่านนี้ปล่อยเช่าได้ที่ราคา 15,000 บาทต่อเดือน

นิยมาพรเชื่อว่าปีนี้น่าจะทำยอดขาย Life พหลฯ–ลาดพร้าว ได้ไม่ต่ำกว่า 30% และปีหน้าหลังตึกสร้างเสร็จน่าจะเร่งให้ยอดขายไปได้เร็วยิ่งขึ้น

“บ้านกลางเมือง” เป็นหนึ่งในแบรนด์ที่อยู่อาศัยที่ยืนยงในตลาด หลังเปิดตัวครั้งแรกเมื่อปี 2545 จนถึงปัจจุบัน เอพี ไทยแลนด์ ก็ยังคงเปิดโครงการภายใต้แบรนด์นี้มาอย่างต่อเนื่อง โดยมีเอกลักษณ์แบรนด์คือเป็น ทาวน์โฮม 3 ชั้น ทำเลในเมือง ส่วนรูปลักษณ์การออกแบบก็ปรับไปตามยุคสมัย จากเดิมเป็นทาวน์โฮมสไตล์คลาสสิก-ยุโรเปียน มาสู่สไตล์โมเดิร์นทาวน์โฮม

หลังอยู่ในตลาดมา 20 ปี แบรนด์บ้านกลางเมืองมีการแตกเซ็กเมนต์ออกมาเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

• บ้านกลางเมือง ทาวน์โฮม 3 ชั้น หน้ากว้าง 5-8 เมตร ราคา 4-8 ล้านบาท
• บ้านกลางเมือง THE EDITION บ้านแฝด 3 ชั้น หน้ากว้าง 11 เมตร ราคา 8-14 ล้านบาท
• บ้านกลางเมือง คลาสเซ่ ทาวน์โฮม 3-3.5 ชั้น หน้ากว้าง 6-8 เมตร ราคา 15-25 ล้านบาท

แม้ว่าแบรนด์จะแข็งแกร่ง โดยเอพีระบุว่าบ้านกลางเมืองถือเป็นผู้นำในตลาดทาวน์โฮม 3 ชั้น แต่ก็ต้องมีการปรับตัวให้ยึดหัวหาดได้ต่อเนื่อง

เรามีโอกาสได้คุยกับ “เมธา รักธรรม” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าทาวน์โฮม บมจ.เอพี ไทยแลนด์ เกี่ยวกับการปรับกลยุทธ์ใหม่ของแบรนด์บ้านกลางเมืองที่เริ่มขึ้นแล้ว และจะมีต่อเนื่องในปีหน้า ดังนี้

1.ทำเลที่จะกลับสู่ “กลางเมือง” จริงๆ

ปีนี้เอพีมีการจัดซื้อที่ดินของกลุ่มบ้านกลางเมืองให้เหมาะกับแบรนด์มากขึ้น กล่าวคือมีการจัดให้ บ้านกลางเมือง คลาสเซ่ ต้องเป็นทาวน์โฮมที่อยู่ในเขตซีบีดี ขณะที่ บ้านกลางเมือง THE EDITION จะอยู่ในเขตรอบๆ ซีบีดี และ บ้านกลางเมือง ดั้งเดิมจะต้องยังอยู่ในเมือง ไม่ไกลห่างออกไปในเขตชานเมือง

“เรามามองผู้ซื้อของแบรนด์นี้ เขาเลือกอยู่ทาวน์โฮมบ้านกลางเมืองเพราะเขายังต้องการจะอยู่ในเมือง แต่ไม่ต้องการอยู่คอนโดฯ ทำให้การที่เราเคยเลือกทำเลทำโครงการไปในเขตชานเมืองนั้นจะไม่ตอบโจทย์” เมธากล่าว “เมื่อก่อนเราอาจจะดูจากรถไฟฟ้าเป็นหลัก คือหาที่ดินที่เกาะแนวรถไฟฟ้า แต่ปัจจุบันรถไฟฟ้าขยายไปไกลมาก ยกตัวอย่างสายสีม่วงไปสิ้นสุดที่บางใหญ่ ซึ่งจริงๆ เป็นชานเมืองแล้ว ดังนั้น อาจจะไม่ใช่ทำเลของบ้านกลางเมือง”

2.โครงการแบบมิกซ์โปรดักส์ และการหลุดกรอบ ‘3 ชั้น‘

อีกหนึ่งสิ่งที่จะได้เห็นมากขึ้นกับแบรนด์นี้ คือการทำโครงการแบบมิกซ์โปรดักส์ มีหลายแบบบ้านในโครงการเดียว เช่น มีทั้งทาวน์โฮมและบ้านแฝด

รวมถึงปีหน้าอาจจะได้เห็น “บ้านแฝด 2 ชั้นในทำเลกลางเมือง” ด้วย จากเดิมโปรดักส์นี้จะอยู่กับแบรนด์ “แกรนด์ พลีโน่” ในเครือเอพี แต่เมธามองว่าการแบ่งแบรนด์ตามลักษณะสินค้า คือ พลีโน่/แกรนด์ พลีโน่ เป็นที่อยู่ 2 ชั้น และบ้านกลางเมืองต้องเป็น 3 ชั้น เป็นสิ่งที่ไม่จำเป็นกับยุคนี้แล้ว

• “เอพี” เปิดตัวอลังการ 78,000 ล้าน! รุกบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ระดับกลางล่างใน “ปริมณฑล”

3.ยืดหยุ่นกับผู้ซื้อ มีสารพัดแบบบ้าน และเลือกได้เอง

เมธากล่าวว่า ปีนี้คือปีที่บ้านกลางเมืองมีแบบบ้านรวมมากที่สุดที่เคยทำมา คือมีถึง 10 แบบด้วยกัน (รวม 3 เซ็กเมนต์) เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง มีสไตล์หลากหลายมากขึ้น

ปี 2566 ก็จะมีซีรีส์ใหม่ออกมาเพิ่มอีก โดยเป็นทาวน์โฮม 3 ชั้นที่ยก Living Area พื้นที่ห้องนั่งเล่น ห้องทานอาหาร ขึ้นไปไว้ชั้น 2 แทนที่จะอยู่ชั้นล่างอย่างเคย ส่วนชั้น 3 สามารถปรับได้ตามใจว่าจะเป็นมาสเตอร์เบดรูมขนาดใหญ่หรือแบ่งเป็น 2 ห้องนอน ขณะที่ชั้นล่าง ก็เลือกสั่งกั้นห้องได้ว่าต้องการให้เป็นห้องทำงาน หรือห้องนอนผู้สูงอายุ หรือปรับแต่งตามใจชอบ ถือเป็นซีรีส์ที่มีความยืดหยุ่นให้ลูกค้าเลือก จะได้เห็นครั้งแรกในทำเลสุขุมวิท 101

4.แบรนด์แอมบาสเดอร์คนแรก “ก้อง-สหรัถ”

2 ทศวรรษที่ผ่านมา บ้านกลางเมืองไม่เคยมีแบรนด์แอมบาสเดอร์ แต่ปีนี้เป็นปีแรกที่เกิดขึ้นเพราะวิธีคิดด้านการตลาดที่เปลี่ยนไป จากเดิมคิดเฉพาะโปรโมชันแคมเปญตามรอบ แต่ขณะนี้ต้องแข่งกันด้วย “แบรนดิ้ง” แม้ว่าบ้านกลางเมืองยังขายได้วันนี้ แต่ต้องสร้างความแข็งแกร่งเพื่ออนาคต

เป็นที่มาของความร่วมมือกับแกรมมี่และ “ก้อง-สหรัถ สังคปรีชา” เป็นแบรนด์แอมบาสเดอร์คนแรกในฐานะ “ตำนาน” ของวงการ พร้อมสร้างมิวสิกมาร์เก็ตติ้ง นำเพลงดังมาเรียบเรียงใหม่สำหรับบ้านกลางเมืองโดยเฉพาะ เช่น สุดๆ ไปเลย, เธอสวย, ลึกสุดใจ แพ็กเกจสัญญาระยะ 1 ปี เอพีทุ่มทุนไป 20 ล้านบาท ปั้นให้แบรนด์ยังครองใจผู้บริโภค

สำหรับแบรนด์บ้านกลางเมืองปี 2565 มีการระดมเปิดโครงการไปถึง 29 โครงการ มูลค่ารวม 26,600 ล้านบาท มากที่สุดที่เอพีเคยเปิดในปีเดียว และปี 2566 จะได้เห็นโครงการใหม่ๆ ในแบรนด์นี้อีกหลายทำเล โดยเฉพาะ “บ้านกลางเมือง คลาสเซ่” ที่จะเปิดอย่างน้อย 1-2 โครงการ หลังจากบ้านกลางเมือง คลาสเซ่ สุขุมวิท 77 ที่เปิดตัวปีนี้ทำยอดขายได้ดี สะท้อนดีมานด์ผู้บริโภคเซ็กเมนต์บนมีความต้องการทาวน์โฮมกลางเมืองสูง

• ‘Foodpanda’ ขอปั้น ‘คาแรกเตอร์’ เป็นแบรนด์แอมบาสเดอร์แทน ‘ดารา’ พร้อมเดินหน้ากู้ชื่อแบรนด์

แผนบุกตลาดปีนี้ของ “เอพี” น่าจะเรียกเสียงฮือฮาในตลาดมากจากการลงทุนที่สูงขึ้นแบบก้าวกระโดด นำแถลงข่าวโดย “วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) วางเป้าหมายของปี 2565 ดังนี้

• เปิดตัวโครงการใหม่ 65 โครงการ 78,000 ล้านบาท (แบ่งเป็นแนวราบ 55 โครงการ 60,800 ล้านบาท คอนโดฯ 5 โครงการ 13,000 ล้านบาท และแนวราบในต่างจังหวัด 5 โครงการ 4,200 ล้านบาท)
• เป้ายอดขาย 50,000 ล้านบาท
• เป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ 47,000 ล้านบาท (รวมโครงการ JV)

การเปิดตัวโครงการถึง 78,000 ล้านบาท เป็นการเติบโตจากปีก่อนถึง 2.46 เท่าตัว และมากกว่าสถิติเก่าเมื่อปี 2560 ที่เอพีเคยเปิดตัวโครงการมูลค่ารวม 49,640 ล้านบาท การลงทุนหนักในปีนี้จึงเป็นเรื่อง ‘เซอร์ไพรส์’ มากเพราะเกิดขึ้นในสภาวะตลาดที่ดูไม่น่าจะเอื้อเท่าใดนัก

อย่างไรก็ตาม วิทการมองว่ากระแสเงินสดเอพียังแข็งแกร่ง อัตราหนี้สินต่อทุน (D/E) ลดเหลือเพียง 0.58 เท่า ทำให้ฐานะการเงินมั่นคงพอที่จะลงทุน ขณะที่ตลาดแนวราบยังขายได้ดีมาตลอด และตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้น่าจะเริ่มฟื้นตัว เพราะผ่านจุดต่ำสุดมาแล้ว

ยกตัวอย่างเดือนมกราคมปีนี้ เพียงเดือนเดียวเอพีทำยอดขายไปแล้ว 4,500 ล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 3,700 ล้านบาท และคอนโดฯ 800 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วทำยอดขายได้สัปดาห์ละมากกว่า 1,000 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดีของตลาดอสังหาริมทรัพย์

คีย์หลักปีนี้ “บุกตลาดกลางล่าง” ในปริมณฑล

65 โครงการของเอพี นอกจากตลาดหลักที่ขึงพื้นที่ไว้แล้วอย่างบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ราคามากกว่า 3 ล้านบาท กุญแจสำคัญที่จะช่วยขยายชิงเค้กในธุรกิจของเอพี วิทการแจกแจงดังนี้

1.เปิดสองแบรนด์ใหม่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ บุกตลาดระดับกลางล่าง

กลุ่มบ้านเดี่ยวจะมีแบรนด์ใหม่ (ประกาศชื่อในภายหลัง) เพื่อบุกตลาดบ้านราคา 3-5 ล้านบาทโดยเฉพาะ และทาวน์เฮาส์จะเปิดแบรนด์ “พลีโน่ ทาวน์” ราคา 1.89 – 3.0 ล้านบาท

2.เจาะตลาดใหม่ในปริมณฑลและต่างจังหวัด

เอพีจะรุก ตลาดแนวราบในปริมณฑล เช่น สมุทรปราการ ปทุมธานี นนทบุรี สมุทรสาคร ทำเลที่ปักหมุดเตรียมเปิดโครงการแล้ว เช่น บางพลี บางบ่อ เทพารักษ์ พุทธสาคร ซอยพันท้ายนรสิงห์ โดยจะใช้แบรนด์ใหม่ที่กล่าวข้างต้นในการทำตลาด

ส่วนตลาดต่างจังหวัดจะมี 3 จังหวัดใหม่ที่บุกไปคือ อุดรธานี อุบลราชธานี และฉะเชิงเทรา เพิ่มจากเดิมที่เอพีลงทุนแล้วคือ อยุธยา เชียงราย ระยอง และนครศรีธรรมราช

3.คอนโดฯ กลับมาลุยด้วยแบรนด์ “แอสปาย”

ปีที่แล้วเอพีเปิดคอนโดฯ เพียง 2 โครงการ ปีนี้เชื่อว่าดีมานด์จะฟื้นกลับมา ทำให้เตรียมแผนเปิดตัว 5 โครงการ ได้แก่

• แอสปาย ปิ่นเกล้า-อรุณอัมรินทร์ ตึกเตี้ย 5 ชั้น พรีเซล 19-20 มีนาคมนี้
• แอสปาย รัชโยธิน ตึกเตี้ย 8 ชั้น พรีเซล Q2/65
• แอสปาย สุขุมวิท-พระราม 4 ตึกสูง พรีเซล Q2/65
• แอสปาย อ่อนนุช สเตชั่น ตึกสูง พรีเซล ครึ่งปีหลัง 2565
• ไลฟ์ พหล-ลาดพร้าว ตึกสูง พรีเซล ครึ่งปีหลัง 2565

ส่วนคอนโดฯ ที่กำลังจะสร้างเสร็จพร้อมโอนช่วง Q2-Q3/2565 ได้แก่ แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท ยอดขาย 34%, ไลฟ์ สาทร-เซียร์ร่า มูลค่าโครงการ 6,300 ล้านบาท ยอดขาย 50% และ ริธึ่ม เอกมัย เอสเตท มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท ยอดขาย 30%

“ตลาดคอนโดฯ ต้องยอมรับว่าทุกวันนี้การขายหมดก่อนโอนเป็นไปได้ยากมาก จังหวะการขายเปลี่ยน คนมักจะซื้อในช่วงกำลังจะเริ่มโอน โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนเปลี่ยนมาซื้อจังหวะนี้เพราะซื้อแล้วพร้อมปล่อยเช่าได้เลย คุ้มค่ากว่าการผ่อนดาวน์ให้เงินจม ต้องรอไปก่อน 1-2 ปี แม้ราคาจะถูกกว่าก็ตาม” วิทการกล่าว

• “ศุภาลัย” เตรียมเปิดใหม่ ‘นิวไฮ’ 40,000 ล้านบาท ลงทุนอสังหาฯ “ต่างจังหวัด” แซงหน้ากรุงเทพฯ
• “แสนสิริ” ประกาศเป้า Net-Zero ดูแลสิ่งแวดล้อม ติดตั้ง “EV Charger” ทุกโครงการในปี 2025

สำหรับผลการดำเนินงานปี 2564 ของเอพี วิทการเปิดเผยว่าบริษัทมีการเปิดตัว 19 โครงการ มูลค่ารวม 22,540 ล้านบาท ปิดยอดขายได้ 35,050 ล้านบาท เติบโต 10.7% และคาดว่าจะโอนได้ 40,000 ล้านบาท

ถือว่าเป็นผลการดำเนินงานที่น่าพอใจ มาจากการใช้หลักการฝ่าวิกฤต 3 อย่างคือ พอร์ตโฟลิโอ กระแสเงินสด และดิจิทัล นั่นคือเอพีมีสินค้าครบทุกประเภทให้ลูกค้าเลือก มีกระแสเงินสดมั่นคง และปรับระบบทั้งหลังบ้านและหน้าบ้านเป็นดิจิทัลทั้งหมด ทำให้บริหารจัดการได้ง่าย เป็นระบบ และจะนำมาสู่การพัฒนาโครงการพร้อมกัน 65 โครงการปีนี้ที่หลังบ้านจะต้องพร้อมรับมือด้วย

“วิกฤต COVID-19 ตอนนี้เหมือนถ้ำที่เราเริ่มเห็นทางสว่างแล้ว แต่ว่าระหว่างทางเดินไปยังแสงสว่างนั้นก็ยังมืดและมีหลุมอีกเพียบ ตอนนี้ที่เราเห็นอุปสรรคแล้วคือเรื่องเงินเฟ้อ ต้นทุนวัสดุเพิ่ม มู้ดผู้บริโภคไม่ดี แต่นั่นคือความท้าทายภายนอก สิ่งที่เราทำได้คือการจัดการบุคลากรภายในและการเงิน เพราะว่าเค้กมันก็มีอยู่เท่านี้ ขึ้นอยู่กับใครแข็งแรงพอจะไปแย่งมาได้” วิทการกล่าวทิ้งท้าย

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี ไทยแลนด์ เปิดข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วง 4 เดือนแรกของปี 2564 พบมีซัพพลายเปิดใหม่ประมาณ 13,000 ยูนิต ซึ่งลดลง -35% จากช่วงเดียวกันปีก่อน ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลง -22% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน

เห็นได้ว่าตลาดยังคงหดตัวทั้งอุปทานและอุปสงค์ แต่อุปสงค์ลดลงน้อยกว่า เป็นสัญญาณที่ดีว่ามีการเคลียร์สต๊อกเก่าออกไป เพราะมีการเปิดใหม่น้อยลง

สำหรับการดำเนินงานของเอพีครึ่งปีแรก 2564 ทำยอดขายรวม 17,817 ล้านบาท เติบโต 18.1% YoY โดยยอดขาย 90% มาจากโครงการแนวราบ และเป็นการขายโครงการเดิมที่มีในตลาดเป็นส่วนใหญ่ เพราะครึ่งปีแรกเอพีมีการเปิดตัวใหม่เพียง 5 โครงการ และเปิดในช่วงปลายไตรมาส 2

ส่วนยอดโอนกรรมสิทธิ์ วิทการคาดว่าบริษัทจะทำยอดโอนครึ่งปีได้มากกว่า 20,000 ล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นเล็กน้อยจากปีก่อนหน้าทำได้ 19,959 ล้านบาท สวนทางกับสภาวะตลาด

ครึ่งปีหลังเปิด 26 โครงการใหม่

ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ ครึ่งปีหลังจะเปิดตัว 26 โครงการ มูลค่ารวม 33,440 ล้านบาท แบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย ดังนี้

• บ้านเดี่ยว 10 โครงการ มูลค่ารวม 13,310 ล้านบาท
• ทาวน์เฮาส์ 12 โครงการ มูลค่ารวม 7,130 ล้านบาท
• คอนโดมิเนียม 4 โครงการ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท

แม้ว่าสถานการณ์ COVID-19 จะรุนแรงขึ้น แต่เอพียังเดินหน้าตามแผน เนื่องจากพบว่าในช่วงการระบาดระลอก 3 เริ่มขึ้น ยอดเข้าเยี่ยมชมไซต์อ่านสะดุดไปบ้างช่วงเดือนเมษายน แต่หลังจากนั้นในเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน ยอดเยี่ยมชมกลับมาเป็นปกติเท่ากับหรือมากกว่าไตรมาส 1/64

นอกจากนี้ วิทการยังมองว่าตลาดอสังหาฯ น่าจะไปในทางเดียวกันคือกลับมาลุยเปิดโครงการใหม่กันอีกครั้ง หลังจากปีที่แล้วหลายบริษัทชะลอโครงการเป็นจำนวนมาก

“เราคิดว่าตลาดน่าจะเหมือนเราคืออั้นไม่ได้แล้ว อย่างเราเองครึ่งปีแรกเปิดแค่ 5 โครงการ ซัพพลายที่มีเริ่มน้อยลง ก็ต้องเปิดใหม่และต้องโหมทำการตลาด” วิทการกล่าว

• แคมเปญ “Home is Everything” ปั้นแบรนด์ “เอสซี แอสเสท” เป็น “พลังใจ” ในยุควิกฤต

อย่างไรก็ตาม วิทการยืนยันว่าเอพีจะทำธุรกิจอย่าง ‘ระมัดระวัง’ เพราะสถานการณ์ยังไม่แน่นอน เช่น โครงการแนวราบ จะมีการทยอยสร้างสต็อกใหม่ให้พอดีกับยอดขาย ส่วนโครงการแนวสูงที่จะเปิดเป็นโครงการที่มั่นใจในทำเลและราคาเปิดตัว

ปลุกแบรนด์ “บ้านกลางกรุง” – กลับไปลุยสายสีม่วง

ไฮไลต์โครงการเอพีที่จะเปิดครึ่งปีหลังคือ เอพีจะนำแบรนด์ “บ้านกลางกรุง” กลับมาเปิดตัวอีกครั้งในทำเล สาธุประดิษฐ์-พระราม 3 โดยเป็นบ้านเดี่ยว 2-3 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 217-310 ตร.ม. จำนวนเพียง 13 ยูนิต ยังไม่เปิดราคาแน่ชัด แต่แบรนด์นี้จะอยู่ในเซ็กเมนต์ราคา 35 ล้านบาทขึ้นไป

อีกไฮไลต์หนึ่งคือการเปิดตัวคอนโดฯ แบรนด์ “แอสปาย” ซึ่งเป็นแบรนด์ในตลาดเซ็กเมนต์ 1.5-2 ล้านบาท มี 2 ทำเลเปิดตัวคือ แอสปาย รัตนาธิเบศร์-เวสตัน (MRT สถานีบางกระสอ) มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท จำนวน 854 ยูนิต และ แอสปาย ปิ่นเกล้า-อรุณอัมรินทร์ มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท จำนวน 396 ยูนิต ยังไม่เปิดเผยราคา แต่วิทการระบุว่าจะอยู่ในช่วง 60,000-100,000 บาทต่อตร.ม.

ที่ผ่านมา คอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ถือเป็นทำเลปราบเซียนที่มีห้องชุดเหลือขายจำนวนมากมาตั้งแต่ปี 2560 ทำให้การกลับไปเปิดคอนโดฯ ใหม่ในทำเลนี้ของเอพีน่าสนใจ “คนเลิกเล่นตลาดนี้ไปนานพอสมควร ถ้าเราขยับเข้าไปก่อนเป็นคนแรกน่าจะเป็นจังหวะที่ดี” วิทการกล่าวสั้นๆ ถึงการตัดสินใจ ทั้งนี้ เอพีมีคอนโดฯ ที่ยังอยู่ระหว่างขายในทำเลนี้คือ แอสปาย รัตนาธิเบศร์ 2 บริเวณสถานี MRT ศูนย์ราชการนนทบุรี

ส่วนคอนโดฯ แบรนด์อื่นอีก 2 โครงการที่จะเปิดครึ่งปีหลังเช่นกันคือ ไลฟ์ พระราม 4-อโศก มูลค่า 6,700 ล้านบาท จำนวน 1,237 ยูนิต และ ไลฟ์ ลาดพร้าว สเตชั่น มูลค่า 3,500 ล้านบาท จำนวน 636 ยูนิต ยังไม่เปิดเผยราคาเช่นกัน แต่วิทการระบุคร่าวๆ ว่าอยู่ในช่วง 140,000-150,000 บาทต่อตร.ม.

มั่นใจกลุ่มเป้าหมายยังมีกำลังซื้อ

ภาพรวมครึ่งปีหลัง วิทการมองว่าแม้สถานการณ์ยังต้องเตรียมตัวให้พร้อมตลอดเวลา แต่ในแง่กำลังซื้อ ยังมั่นใจว่าตลาดอสังหาฯ ยังไปได้ เพราะตัวเลขอัตราว่างงานที่สูงขึ้นนั้นส่วนใหญ่มาจากกลุ่มผู้ใช้แรงงาน ขณะที่กลุ่มพนักงานออฟฟิศซึ่งเป็นเป้าหมายหลักยังคงมีรายได้

ขณะนี้อัตรายกเลิกการจองและอัตราปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าเอพีรวมกันอยู่ในระดับ 20-25% มองว่ายังอยู่ในระดับที่รับได้ และคงไม่มากไปกว่านี้แล้ว เพราะธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านอย่างมากมาตลอดอยู่แล้ว

• ลดลงอีก! ราคาอสังหาฯ ร่วงหนักสุดในรอบเกือบ 4 ปี คนดูบ้านตัดสินใจซื้อนานเกิน 1 ปี

“ตอนนี้ประเทศไทยเหมือนสหรัฐอเมริกาช่วงไตรมาส 3-4 ของปีที่แล้ว ที่มีการระบาดหนักและยังไม่มีวัคซีนเพียงพอ แต่เมื่อไหร่ที่เรามีการฉีดวัคซีนจำนวนมาก เราจะกลับมาเป็นปกติเหมือนอเมริกาตอนนี้ หากเป็นไปตามแผนของภาครัฐก็น่าจะเป็นต้นปี 2565 คนจะกลับมาใช้ชีวิตกันได้ปกติ และเศรษฐกิจจะฟื้นกลับมา” วิทการกล่าวปิดท้าย

Content Marketing ถือเป็นกลยุทธ์การตลาดในยุคนี้จริงๆ โดยล่าสุด “เอพี” บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ก็ทำการตลาดแบบ Content Marketing เช่นกัน ผ่านแคมเปญที่ชื่อว่า HOMEMADE STORY ขนเอาศิลปิน LOVEiS & FRIENDS และ YouTuber ชื่อดังถึง 7 ท่าน ทดลองเข้าไปใช้ชีวิตกันในโครงการ The Palazzo, The City และ CENTRO ร่วมทำกิจกรรมแบบที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ของตนเอง ทำให้แฟนๆ ได้เห็นการใช้ชีวิตในบ้านของเอพีผ่านชีวิตของเหล่าคนดัง และเป็นแรงบันดาลใจให้กับผู้บริโภคอีกด้วย

เมื่อผู้บริโภคจะเลือกซื้อบ้านสักหลัง ส่วนใหญ่น่าจะมองข้อมูลของบ้านเป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นทำเลโครงการอยู่ที่ไหน ตัวบ้านมีพื้นที่ใช้สอยเท่าไหร่ มีกี่ห้องนอนกี่ห้องน้ำ แต่ความเป็นจริงแล้วบ้านไม่ใช่แค่สิ่งก่อสร้างแต่เป็นสถานที่ใช้ชีวิตให้มีความสุข เป็นเรื่องของประสบการณ์การอยู่อาศัย ทำให้ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) เลือกถ่ายทอดความรู้สึกของการอยู่บ้านนั้นออกมาในแคมเปญ HOMEMADE STORY ที่ไม่ได้มาพาทัวร์โครงการเท่านั้น แต่ทำให้เห็นชีวิตจริงๆ ในบ้านกันไปเลย

แคมเปญนี้ยังเลือกจับมือกับคนดังจำนวนมาก ประกอบไปด้วยกลุ่มศิลปินจาก LOVEiS & FRIENDS ได้แก่ ลิปตา, สิงโต นำโชค, ป๊อด ธนชัย อุชชิน, ปันปัน ยีย์ยีย์, เบน ชลาทิศ, มาเรียม เกรย์ อัลคาลาลี่, ละมุนแบนด์ และ วง MEAN รวมถึง YouTuber ชื่อดังอีก 7 ช่อง คือ มาร์ช จุฑาวุฒิ ภัทรกำพล (ช่อง Meenakom), พลอย ชิดจันทร์ และครอบครัว (ช่อง MomMe Chidjun), อาสาพาไปหลง, มิ้นท์ I Roam Alone, พีช Eat Laek, Spin 9 และ Bearhug

แต่ละช่องหรือแต่ละคนก็จะมีมุมในการเล่าเรื่องบ้านของเอพีแตกต่างกันตามไลฟ์สไตล์ของตนเอง ยกตัวอย่างเช่น พลอย ชิดจันทร์ และครอบครัว ที่พาทุกคนไปเยี่ยมบ้าน CENTRO ชัยพฤกษ์-345 มุมมองของพลอยซึ่งมีลูกเล็กหลายคนและปัจจุบันอาศัยอยู่ในเชียงใหม่ การมาดูบ้านครั้งนี้จึงมีโจทย์คือมองหาบ้านในอนาคต หากลูกๆ โตขึ้นและเข้ามาเรียนที่กรุงเทพฯ บรรยากาศการชมบ้านก็จะได้เห็นวิธีคิดแบบคุณพ่อคุณแม่ ชี้ชวนให้เห็นทำเลที่อยู่ใกล้โรงเรียนชั้นนำ และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางในโครงการที่เหมาะกับลูกๆ เช่น Clubhouse ที่มีสระว่ายน้ำไปจนถึง Kids Area สำหรับเด็กๆ และ co-working space ที่ให้ผู้ใหญ่นั่งทำงานหรือพักผ่อนระหว่างที่ลูกๆ สนุกสนานกันได้

หรืออย่างช่องของมาร์ช จุฑาวุฒิ ดาราหนุ่มรักความสนุกสนาน มาร์ชเลือกพาเพื่อนๆ มาทดลองจัดปาร์ตี้กันที่ CENTRO สะพานมหาเจษฎาบดินทร์ 2 นอกจากมาร์ชจะพาดูสระว่ายน้ำและฟิตเนสส่วนกลางเป็นไอเดียให้คนรักการออกกำลังกายแล้ว กิจกรรมปาร์ตี้ที่ห้องนั่งเล่นของบ้านก็ทำให้เห็นสเปซการใช้งานว่ากว้างขวางพอรับแขกได้หลายคน ไม่อึดอัด พร้อมกับได้ภาพความสนุกของชีวิตในบ้านแบบมาร์ช จุฑาวุฒิ

ตัดภาพมาที่กลุ่มศิลปินกันบ้าง อย่างคัตโตะและแทนจากวง Lipta ที่พาทุกคนไปเยี่ยม The City พระราม 2-พุทธบูชา นำคีย์บอร์ดมานั่งแต่งเพลงและร้องเพลงสบายๆ กันในห้องนอน ช่วยสร้างความรู้สึกที่ดีต่อโครงการของเอพี และทำให้เห็นว่าบ้านสามารถเป็นสถานที่ทำอะไรก็ได้ตามแบบของเรา แม้แต่จะเปลี่ยนเป็นสตูดิโอทำเพลงแบบ work from home ก็ได้เหมือนกัน

ยังมีอีกหลายช่องและหลายคนที่เข้าร่วมแคมเปญ HOMEMADE STORY ดังกล่าวข้างต้น แต่ละคนก็จะไปทดลองทำกิจกรรมใช้ชีวิตจริงในบ้านกันคนละโครงการ และมีมุมมองในการเล่าเรื่องบ้านที่ต่างกัน รวมถึงมีกลุ่มเป้าหมายผู้รับสารที่ต่างกันทั้งช่วงวัยและไลฟ์สไตล์ ทำให้แคมเปญเอพีถูกส่งต่อไปในวงกว้าง และสิ่งที่ผู้รับสารจะได้ก็ไม่ใช่แค่ข้อมูลรายละเอียดโครงการ แต่เป็น “ความรู้สึกที่ดี” ต่อโครงการของเอพีว่าผู้อยู่อาศัยสามารถ #ทำบ้านให้เป็นมากกว่าบ้าน ได้ที่นี่

แคมเปญ HOMEMADE STORY จะถ่ายทอดเรื่องราวเป็นซีรีส์ทั้งหมด 13 ตอนพิเศษ นอกจากรับชมได้ที่ช่องยูทูปของเหล่าคนดังแล้ว ยังติดตามได้จาก Facebook และ YouTube ช่อง “APThai” และสามารถตามหาบ้านที่ใช่จากเอพีได้ที่ https://bit.ly/33T2ZCS