-
ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในมุมมองศุภาลัย ผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ไม่เป็นไปตามเป้า
-
ปี 2563 คาดว่าตลาดจะกลับมาฟื้นตัวหลังรัฐผ่อนคลายมาตรการ LTV อัตราดูดซับคอนโดฯ เติบโต 5-10% อย่างไรก็ตาม คอนโดฯ ไฮเอนด์ที่พึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติจะยังซบเซาและอาจเห็นการลดราคา
-
แผนกลยุทธ์ศุภาลัย 2563 เปิดตัวโครงการมูลค่าลดลงเหลือ 3 หมื่นล้านบาท เน้นหนักโครงการแนวราบ-คอนโดฯ ระดับกลาง เพิ่มเป้าพรีเซลเป็น 2.6 หมื่นล้านบาท เป้าหมายรายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท
“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2563 มองว่ามีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อน ทั้งโครงการบ้านดีมีดาวน์และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงหนี้ครัวเรือนของไทยมองว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นสูงอย่างที่รัฐกังวล
ด้าน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดอสังหาฯ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2562 ปีนี้น่าจะเป็นปีที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น สำหรับบริษัทเอง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ยอมรับว่าไม่เป็นไปตามเป้า และอาจจะต่ำกว่าปี 2561 หลังจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ของบริษัทเพิ่มจากปกติ 10% เป็น 15% เมื่อปีก่อน ทำให้ลูกค้าหลายรายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
“ปีก่อนคอนโดฯ กระทบสูงเพราะแต่เดิมลูกค้าบางส่วนเป็นนักเก็งกำไร หลังมีมาตรการเข้มงวด LTV และภาษีที่ดินทำให้ตลาดชะงัก รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีน กลุ่มนี้เคยเข้ามามากเมื่อปี 2561 แต่ปี 2562 ลดลงไปกว่าครึ่งจากภาวะค่าเงินบาทแข็ง ทำให้ตลาดคอนโดฯ มีดีมานด์ลดลง” ไตรเตชะกล่าว
อย่างไรก็ตาม ปี 2563 เห็นปัจจัยบวกหลายด้าน เรื่องแรกคือแบงก์ชาติคลายความเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้านแล้วซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี เรื่องต่อมาคือซัพพลายในตลาดโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ลง และหันมาระบายสต๊อกเก่าก่อน
ดังนั้นปีนี้ไตรเตชะเชื่อว่าตลาดโครงการแนวราบจะฟื้นตัว ขายได้ดีขึ้น “แนวราบดีขึ้นแน่นอน ส่วนคอนโดฯ ถ้าดูรายโครงการอัตราดูดซับน่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ถ้ามองตัวเลขทั้งตลาดอาจจะดูลดลงไปเพราะมูลค่าเปิดตัวใหม่น้อยลง มูลค่ายอดขายใหม่ก็จะลดลงตาม”
คอนโดฯ ทองหล่อ-เอกมัยล้นหนัก
แม้คอนโดฯ ส่วนใหญ่มีแนวโน้มจะทำยอดขายได้ดีขึ้นปีนี้ แต่บางทำเลก็โอเวอร์ซัพพลายจนกลายเป็นทำเลเสี่ยง ไตรเตชะชี้ว่า จากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ในทำเลที่พึ่งพิงดีมานด์ต่างชาติจะกระทบสูง ทำเลดังกล่าวคือย่านสุขุมวิทโดยเฉพาะทองหล่อ-เอกมัยในกลุ่มไฮเอนด์ ตร.ม.ละ 2-2.5 แสนบาท อาจได้เห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกกันปีนี้
นอกจากย่านดังกล่าว คอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ยังคงล้นตลาด โดยการขายยังเป็นไปอย่างช้าๆ “ประทีป” เสริมว่า คอนโดฯ สายสีม่วงระบายได้ช้าเนื่องจากเปิดราคาสูงเกินไป คาดว่าปีนี้จะยังไม่มีเจ้าไหนเติมซัพพลายเพิ่ม
ศุภาลัยเปิดขายใหม่ 30 โครงการ 3 หมื่นล้าน
ด้าน กลยุทธ์ศุภาลัยปี 2563 มีการเปิดโครงการจำนวนมากขึ้นแต่มูลค่ารวมลดลง โดยวางแผนเปิด 30 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 25 โครงการ และคอนโดฯ 5 โครงการ เทียบกับปีก่อนมีการเปิดตัวรวม 24 โครงการ มูลค่ารวม 3.4 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้ายอดขายวางไว้ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปีก่อน เป้าหมายรับรู้รายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อน
ปีนี้จำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นเป็นโครงการแนวราบ กลุ่มราคาส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม 2-5 ล้านบาท และสูงสุดเป็นกลุ่ม 10-20 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ 13 โครงการ และต่างจังหวัด 12 โครงการ มีจังหวัดใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาในพอร์ตคือ พิษณุโลก อยุธยา และฉะเชิงเทรา
“จังหวัดท่องเที่ยวใหญ่ๆ ยังไปได้ดี และภาคตะวันออกเขตอีอีซีไปได้ดีมาก 5 จังหวัดที่ขายดีที่สุดของเราคือ ภูเก็ต ชลบุรี สงขลา เชียงใหม่ และระยอง” ไตรเตชะกล่าว “ประเด็นไวรัสโคโรนายังไม่เห็นผลกระทบ และเชื่อว่าถ้าควบคุมได้ภายในระยะสั้น 3-4 เดือนน่าจะไม่เกิดผลอะไรกับเศรษฐกิจในจังหวัดท่องเที่ยว ตอนนี้เรายังจะเปิดโครงการตามปกติ”
ด้านคอนโดฯ ใหม่ 5 แห่งจะอยู่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมดเป็นคอนโดฯ ระดับกลางถึงกลางล่าง ราคาเฉลี่ย 6-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตร.ม. โครงการแรกที่จะเปิดตัวคือ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญ 91 ทำเลห่างจากสถานีบางอ้อ 190 เมตร มูลค่าโครงการ 2.1 พันล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาทต่อยูนิต เฉลี่ยทั้งโครงการ 59,900 บาทต่อตร.ม.
“เรามองว่าคอนโดฯ เป็นโอกาสของเรา ด้วยความได้เปรียบด้านการเงิน บริษัทเรามี D/E Ratio เพียง 0.4 และ Cost of Fund 2.31% น้อยกว่าครึ่งหนึ่งถ้าเทียบกับดีเวลอปเปอร์หลายรายในตลาด ทำให้เราพร้อมเปิดคอนโดฯ ใหม่และเชื่อว่าจะทำราคาได้ดีกว่า” ไตรเตชะกล่าวปิดท้าย
