-
สต๊อกคอนโดฯ ของ LPN ยังต้องหาทางแก้ หนึ่งในกลยุทธ์ที่บริษัทพยายามสร้างสรรค์คือการนำห้องชุดใน 3 โครงการออกมาปล่อยเช่า หวังจัดพอร์ตรวมเป็น “ห้องชุดพร้อมผู้เช่า” การันตียีลด์ 5% ยาว 3 ปี ขายนักลงทุน
-
แผนปี 2563 เปิดตัว 9-10 โครงการ มูลค่ารวม 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้าพรีเซล 1 หมื่นล้านบาท เติบโต 30% จากปีก่อน
-
อย่างไรก็ตาม มองตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังเหนื่อยต่อ เชื่อต้องใช้เวลาดูดซับอุปทานอีก 12-14 เดือน
สต๊อกคอนโดมิเนียมที่ติดมือ LPN อยู่เป็นปัญหาใหญ่ขององค์กร เพราะคอนโดฯ สร้างเสร็จแล้วขายไม่ได้หมายถึงเงินลงทุนที่จมลงไปทุกวันและค่าใช้จ่ายที่ต้องบำรุงรักษาอาคารจนกว่าจะปิดการขายได้
ต่อประเด็นนี้ “โอภาส ศรีพยัคฆ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) แจกแจงถึงกลยุทธ์ของบริษัทที่จะเร่งระบายสต๊อกออกไปให้เร็วที่สุด โดยปัจจุบัน LPN มีสต๊อกคอนโดฯ มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้ บริษัทจะนำห้องชุดจำนวนรวม 2,900 ยูนิตใน 3 โครงการ มูลค่ารวม 2 พันล้านบาท มาจัดเป็นห้องเช่า หลังหาผู้เช่าได้เป็นพอร์ตใหญ่ จะนำทั้งหมดรวมขายเป็นแพ็กเกจห้องชุดพร้อมผู้เช่าให้กับนักลงทุน
3 โครงการดังกล่าว ได้แก่ ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 โครงการยักษ์ที่ติดมือมานานหลายปี จำนวนที่จะปล่อยเช่า 2,700 ยูนิต (ขณะนี้มีผู้เช่าแล้ว 1,700 ยูนิต), ลุมพินี เพลส พระราม 3-ริเวอร์ไรน์ จำนวน 100 ยูนิต และล่าสุด ลุมพินี พาร์ค พหล 32 ซึ่งเริ่มโอนปลายปีที่แล้ว แต่ยอดขายเดินไปได้แค่ 30% ทำให้จะนำมาปล่อยเช่า 100 ยูนิต
ทั้ง 3 โครงการจะให้เช่าในราคาใกล้เคียงตลาดหรือต่ำกว่าเล็กน้อย ที่รังสิตปล่อยเช่า 5,000 บาทต่อเดือน ส่วนพระราม 3 และ พหล 32 ปล่อยเช่า 8,000 บาทต่อเดือน แลกกับผู้เช่าต้องเซ็นสัญญาเช่าระยะยาว 3 ปี
อย่างไรก็ตาม สำหรับบางโครงการเช่น ลุมพินี พาร์ค พหล 32 หากให้เช่าในราคาดังกล่าว เทียบกับราคาขายเริ่มต้น 2.4 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่า (rental yield) จะอยู่ที่ 4% ต่อปีเท่านั้น ไม่จูงใจนักลงทุนมากพอ LPN จึงเตรียมอัดเงินค่าเช่าเพิ่มอีก 4,000 บาทต่อเดือนต่อห้องให้กับนักลงทุน เพื่อให้ยีลด์ขึ้นมาที่ 5-6% ต่อปี
โอภาสกล่าวว่า บริษัทหวังว่าหากปล่อยเช่าห้องได้เกือบทั้งหมดแล้วโดยมีสัญญาเช่า 3 ปีในมือ จะสามารถจัดรวมเป็นแพ็กเกจขายแบบเหมาตึกได้ โดยมีช่องทางขายลูกค้าทั้งขายนักลงทุนโดยตรง ขายเอเย่นต์อสังหาฯ และกลุ่มธุรกิจบริหารจัดการความมั่งคั่งของธนาคาร
ที่ต้องยุ่งยากหาผู้เช่าเข้ามาก่อนจัดแพ็กเกจขาย ส่วนหนึ่งเป็นเพราะต้องการจูงใจนักลงทุนว่าทำเลเหล่านี้มีผู้เช่าจริง และอีกส่วนเพื่อบรรเทาค่าบำรุงรักษาห้องที่บริษัทต้องจ่าย รวมถึงทำให้บรรยากาศชุมชนมีการอยู่อาศัยจริง ไม่รกร้าง
“อย่างรังสิตมีการเช่าจะครบทั้งตึก F แล้ว ต่อไปเราจะเริ่มตัดขายนักลงทุนได้” โอภาสกล่าว “โครงการที่เลือกมาปล่อยเช่าจะโครงการที่ห้องต้องเหลือเยอะจริงๆ ไม่ได้ทำได้ทุกที่”
ปี’63 LPN รุก 9 ทำเลทั่วกรุง
ด้านแผนการดำเนินงานปี 2563 โอภาสเปิดเผยว่าบริษัทเตรียมเปิดตัว 9-10 โครงการ มูลค่ารวม 1.2-1.3 หมื่นล้านบาท โดยแบ่งเป็นแนวราบ 4 โครงการ มูลค่าประมาณ 5 พันล้านบาท และคอนโดฯ 5-6 โครงการ มูลค่าประมาณ 7-8 พันล้านบาท ส่วนเป้าหมายยอดขายปีนี้ 1 หมื่นล้านบาท เติบโต 30% จากยอดขายที่ทำได้ปีก่อน 7 พันล้านบาท เป้าหมายรับรู้รายได้จะใกล้เคียงรายได้ที่ทำได้ในปี 2562
โครงการเปิดตัวของ LPN กางแผนชัดๆ กันตั้งแต่ต้นปี ดังนี้
1.บ้าน 365 เมืองทองธานี บ้านแฝดราคาเริ่มต้น 10 กว่าล้านบาท
2.บ้านลุมพินี สุขุมวิท 113 ราคาเริ่ม 3-5 ล้านบาท
3.บ้านลุมพินี ลาดกระบัง ราคาเริ่ม 3-5 ล้านบาท
4.บ้านลุมพินี พหล 54/1 ราคาเริ่ม 3-5 ล้านบาท
5.ลุมพินี เพลส เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์ ราคาเริ่ม 90,000 บาทต่อตร.ม.
6.คอนโดฯ ทำเลจรัญ 65 ราคาเริ่ม 70,000 บาทต่อตร.ม.
7.คอนโดฯ ทำเลถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ราคาเริ่ม 130,000 บาทต่อตร.ม.
8.คอนโดฯ ทำเลแจ้งวัฒนะ 17 เฟส 1 ราคาเริ่ม 70,000 บาทต่อตร.ม.
9.คอนโดฯ ทำเลถนนเอกชัย ราคาเริ่มไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อยูนิต
ปีนี้โอภาสแย้มด้วยว่ารายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ จะลดลงจากปีก่อน แต่จะเร่งดันรายได้ประจำ (recurring income) ที่มาจากการบริหารจัดการอาคาร ก่อสร้าง ที่ปรึกษาวิจัยและพัฒนาขึ้นมาแทน โดยรวมน่าจะแตะ 900-1,000 ล้านบาท โดยเฉพาะ ธุรกิจรับบริหารจัดการอาคาร ปัจจุบันรับบริหารให้โครงการ LPN เองอยู่ 150 โครงการ และบริหารให้โครงการของบริษัทอื่นอยู่ 30-40 แห่ง ต้องการเพิ่มจำนวนอาคารรับบริหารให้โครงการภายนอกเป็น 150 โครงการ
เป็นปีที่หนักใจที่สุดตั้งแต่ยุคต้มยำกุ้ง
สำหรับสภาพตลาดอสังหาฯ โอภาสกล่าวถึงปีที่ผ่านมาว่าตลาดเหมือนทำงานแค่ “3 แรกกับ 3 หลัง” คือคึกคักในช่วง 3 เดือนแรก เร่งขายและโอนก่อนที่มาตรการเข้มงวด LTV จะบังคับใช้ จากนั้นตลาดก็ซบเซาอย่างหนัก จนถึง 3 เดือนสุดท้ายที่กลับมาคึกคักเพราะแต่ละเจ้าต้องการดันยอดขายให้ได้ตามเป้า
“ถ้าไม่นับปี’40 ปีที่แล้วผมทำงานหนักใจมากที่สุด โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 3 เพราะผ่านมา 9 เดือนแล้วรายได้เรายังไม่ถึงครึ่งของเป้าทั้งปี แต่พอจบปี’62 ก็ค่อนข้างพอใจ เพราะแม้รายได้จะไม่โต แต่เราลดต้นทุนได้ ทำให้กำไรออกมาดีกว่าที่คาด” โอภาสกล่าว
ขณะที่ปี 2563 โอภาสเชื่อว่าสภาวะตลาดจะยังคงเดิม โดยมีมาตรการรัฐบ้านดีมีดาวน์ช่วยเสริมตลาดไตรมาส 1 และน่าจะคึกคักอีกครั้งช่วงโค้งท้ายไตรมาส 4 ก่อนที่มาตรการลดค่าโอนและจดจำนองให้บ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านจะหมดลง แต่ยังหวังว่าไตรมาส 2-3 รัฐบาลจะมีมาตรการช่วยกระตุ้นออกมาเพิ่มเติมให้กับภาคอสังหาฯ
ด้าน “อภิชาติ เกษมกุลศิริ” กรรมการบริหารและหัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านการเงินของ LPN กล่าวว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ยังไม่เห็นปัจจัยบวก และอาจจะโตต่ำที่สุดในรอบสิบปีเพราะเศรษฐกิจโลกยังไม่ฟื้นตัว อีกทั้งภาคท่องเที่ยวของไทยถูกกระทบจากเหตุไวรัสโคโรนาตั้งแต่ต้นปี
ดังนั้นกำลังซื้อน่าจะยังทรงตัว ทำให้สภาวะซัพพลายอสังหาฯ ล้นตลาดน่าจะยังต้องใช้เวลาดูดซับอีกอย่างน้อย 12-14 เดือน
