โจทย์ใหญ่ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคปีนี้คือการเสริมสภาพคล่องอยู่แล้ว เมื่อเผชิญภาวะวิกฤตจาก COVID-19 ทำให้บริษัทเลือกประคองตัว เลื่อนโครงการเปิดใหม่รวดเดียว 9 โครงการ ทำให้ปี 2563 นี้จะเปิดตัวเพียง 3 โครงการ มูลค่ารวม 5,650 ล้านบาท ลดลงจากเดิมถึง 70% และเป็นการเปิดตัวที่น้อยที่สุดในรอบมากกว่าสิบปีของบริษัท
“วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต” กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทตัดสินใจปรับแผนดำเนินงานของบริษัทปี 2563 ใหม่ จะเปิดใหม่เพียง 3 โครงการ มูลค่ารวม 5,650 ล้านบาท ลดลงเกือบ 70% จากแผนเดิมที่จะเปิดตัวใหม่ 12 โครงการ มูลค่ารวม 18,560 ล้านบาท
การเปิดโครงการใหม่จำนวนน้อยขนาดนี้ของเพอร์เฟค ไม่ได้เห็นมานานมากกว่าสิบปี สะท้อนภาพตลาดที่ค่อนข้างวิกฤต บวกกับสภาวะของบริษัทเองที่มีเป้าหมายต้องการลดอัตราหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ลงมาจาก 1.7 เหลือ 1.2 จึงไม่ต้องการก่อต้นทุนเพิ่ม
สำหรับโครงการที่ยังคงเปิดตัวในปี 2563 ได้แก่
- เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ สุขุมวิท 77 – สุวรรณภูมิ มูลค่าโครงการ 1,750 ล้านบาท บ้านเดี่ยวหรูราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท (เปิดตัวแล้วช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมา)
- เลค ฟอเรสต์ เพอร์เฟค พาร์ค ราชพฤกษ์ตัดใหม่ โครงการร่วมทุนกับ Sumitomo Forestry มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท บ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้น 3 ล้านบาท
- เลค ฟอเรสต์ เพอร์เฟค เพลส ราชพฤกษ์ตัดใหม่ โครงการร่วมทุนกับ Sumitomo Forestry มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท บ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้น 8 ล้านบาท
ส่วนโครงการที่เลื่อนไปเป็นโครงการที่เพอร์เฟคลงทุนเอง 7 โครงการ และที่จะร่วมทุนกับ Hongkong Land จากฮ่องกงอีก 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับไฮเอนด์ มูลค่ารวมกว่า 6,000 ล้านบาท
วงศกรณ์กล่าวว่า ปกติการเปิดโครงการใหม่ต้องใช้เงินลงทุนสำหรับปรับที่ดิน สร้างสำนักงานขาย ซุ้มประตู บ้านตัวอย่าง และสต็อกบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่บางส่วน คิดเป็นต้นทุนอย่างน้อยแห่งละ 200 ล้านบาท ยิ่งเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ ที่จะร่วมกับ Hongkong Land อาจต้องใช้เงินทุนถึง 1,000 ล้านบาท เนื่องจากในแปลนก่อสร้างจะมีการขุดทะเลสาบขนาดใหญ่ รวมถึงบ้านระดับไฮเอนด์ต้องเก็บงานให้สมบูรณ์แบบจึงจะเปิดให้เข้าชมได้
ดังนั้น จึงมองว่าควรเลื่อนโครงการใหม่เหล่านี้ออกไปก่อนเพื่อประหยัดต้นทุน โดยบริษัทหยุดการก่อสร้างหน้างานไปเรียบร้อยแล้ว
หลังปรับแผนการเปิดโครงการใหม่ เป้ายอดขายปี 2563 จึงถูกปรับไปด้วย โดยปรับลง 20% จากเดิม 18,000 ล้านบาท เหลือ 14,500 ล้านบาท และยังคงเป้ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ 13,000 ล้านบาท
สาเหตุที่เป้ายอดขายลดลงไม่มากเทียบกับจำนวนโครงการใหม่ที่ปรับลดลงมาก วงศกรณ์กล่าวว่าเป็นเพราะเพอร์เฟคยังมีโครงการแนวราบเดิมที่สามารถก่อสร้างยูนิตขายเพิ่มได้อีกมาก รวมถึงสต็อกคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่อีกกว่า 7,000 ล้านบาท
พฤษภายอดขายดีขึ้น แต่ระยะยาวไม่มั่นใจ
การตัดสินใจของเพอร์เฟคเกิดขึ้นท่ามกลางกระแสตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัว แม้แต่เพอร์เฟคเองก็กล่าวถึงการฟื้นตัวในเดือนพฤษภาคมซึ่งบริษัทกลับมาสร้างยอดขายได้มากกว่าช่วงมีนาคมที่วิกฤตหนัก และมากขึ้นกว่าช่วงเดือนกุมภาพันธ์’63 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 ถึง 20-30% แต่บริษัทยังไม่มั่นใจในสถานการณ์ระยะยาว
“คิดว่าพฤษภาขายดีขึ้นเพราะถนนโล่ง เดินทางง่าย การ Work from Home ก็ทำให้อยากได้บ้านใหม่ที่ใหญ่ขึ้น และโปรโมชันก็เยอะจริงๆ ราคาดี ปิดการขายง่าย แต่ดูแล้วยอดขายก็อาจจะเหมือน ‘อั้น’ มาจากเดือนมีนาคม ต้องดูไปจนถึงสิ้นเดือนกรกฎาคมนี้ว่าจะยังขายดีหรือเปล่า” วงศกรณ์กล่าว
เพอร์เฟคประเมินครึ่งปีหลังปีนี้ยังต้องระวัง เพราะพื้นฐานเดิมก่อนเกิด COVID-19 เศรษฐกิจมีแนวโน้มซึมลงอยู่แล้ว รวมถึงปัญหาธนาคารเข้มงวดการคำนวณอัตรา LTV สินเชื่อบ้านที่เรื้อรังมาตั้งแต่ปี 2562 เมื่อมาเจอวิกฤตโรคระบาด ทั้งสองปัจจัยนี้ยิ่งหนักข้อขึ้น
โดยเฉพาะปัญหา อัตราปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) แต่เดิมอยู่ที่ 15-20% ตั้งแต่ธนาคารปรับเกณฑ์ LTV เมื่อปีก่อน ปัจจุบันขึ้นมาเป็น 20-25% เพราะมีกลุ่มอุตสาหกรรมที่ถูกแบล็กลิสต์กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นคือ อาชีพที่เกี่ยวกับการท่องเที่ยว เช่น นักบิน และกลุ่มที่ถูกพิจารณาเข้มงวดขึ้นไปอีก เช่น พนักงานร้านอาหาร
เรียกว่าปัญหาเดิมยังไม่ได้แก้ไข โรคระบาด COVID-19 กลับมาเพิ่มปัญหาใหม่ให้อีก ประเมินแล้วจึงมองว่ายอดขายเดือนพฤษภาอาจจะเพิ่มขึ้นมาเพียงชั่วคราว และเชื่อว่ากว่าตลาดอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตได้ดีต้องใช้เวลาอีกอย่างน้อย 2 ปี
