“สามย่านมิตรทาวน์” หลังวิกฤต COVID-19 ทราฟฟิกกลับมาแล้ว 80% ร้านต่อคิวหาที่เช่า

• สามย่านมิตรทาวน์ เปิดครบ 1 ปี ทราฟฟิกคนเดินห้างฯ กลับมา 80% เทียบกับช่วงก่อนเกิดวิกฤต COVID-19 อัตราเช่า 97% เกือบเต็มพื้นที่ ขณะที่รายได้ตกเป้าตามสถานการณ์ซึ่งมีช่วงที่ต้องงดเก็บค่าเช่า

• นักท่องเที่ยวต่างชาติน้อยจึงกระทบน้อยกว่า สัดส่วนร้านส่วนใหญ่เป็นร้านอาหารและของใช้จำเป็นจึงฟื้นเร็ว

• เชื่อมั่นทราฟฟิกจะกลับมาเต็ม 100% มีคนเข้าห้างฯ 75,000 คนต่อวัน ดึงลูกค้าด้วยอีเวนต์และโปรโมชัน Flash Sale

• โจทย์ต่อจากนี้ต้องจัดสรรให้มีพื้นที่เช่าเพิ่มเพื่อหารายได้ มองตลาดในวิกฤตมีคนที่รอด ร้านอาหารยังต้องการเปิดร้านออฟไลน์

“ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ เปิดเผยสถานการณ์ในรอบขวบปีแรกของการเปิดศูนย์การค้า “สามย่านมิตรทาวน์” ศูนย์การค้าแรกภายใต้การบริหารของโกลเด้นแลนด์ ช่วง 6 เดือนแรกของการเปิดห้างฯ กระแสตอบรับดีเกินคาด โดยมีทราฟฟิกเฉลี่ยวันละ 75,000 คน สูงกว่าเป้าหมายที่เคยตั้งไว้ที่วันละ 37,000 คน

แต่หลังจากนั้นเกิดสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ขึ้น คนเดินห้างฯ เริ่มลดลงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์เหมือนกันทั้งอุตสาหกรรมและมีคำสั่งล็อกดาวน์ห้างฯ ตามมา ทำให้สามย่านมิตรทาวน์ปิดบริการ 2 เดือน ยกเว้นส่วนซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านอาหารแบบซื้อกลับบ้าน ทราฟฟิกช่วงนั้นลดลงเหลือ 18,000 คนต่อวัน

อย่างไรก็ตาม หลังจาก COVID-19 เริ่มคลี่คลายและรัฐอนุญาตเปิดบริการศูนย์การค้า ทราฟฟิกเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
จนถึงปัจจุบันมีผู้ใช้บริการวันละ 60,000 คน คิดเป็น 80% ของช่วงก่อนเกิดการล็อกดาวน์ ส่วนอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 93% เป็น 97% ซึ่งถือว่าเต็มพื้นที่แล้ว ส่วนที่เหลือเป็นช่วงว่างระหว่างหมุนเวียนร้านค้าเข้าออก

แต่ยอมรับว่ารายได้ปีแรกตกจากเป้าหมาย เป็นไปตามสถานการณ์ช่วงล็อกดาวน์ที่ต้องงดเก็บค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือร้านค้า และหลังจากเปิดบริการช่วง 2 เดือนแรก (ก.ค.-ส.ค. 63) ยังมีอีกหลายร้านที่บริษัทต้องยืดหยุ่นสัญญาเช่าพื้นที่ให้ เช่น ลดค่าเช่าต่อเนื่อง เปลี่ยนสัญญาจากราคาต่อตร.ม. เป็นการแบ่งเปอร์เซ็นต์จากรายได้ เพื่อบรรเทาภาระของร้านค้า

ลูกค้าต่างชาติน้อย กระทบน้อยกว่า

ธีรนันท์กล่าวต่อว่า ลูกค้าของสามย่านมิตรทาวน์แบ่งได้เป็น 4 กลุ่ม คือ

1. คนวัยทำงาน 63%
2. นิสิตนักศึกษา นักเรียน 27%
3. ผู้สูงวัย ครอบครัว 6%
4. ชาวต่างชาติ 4%

จะเห็นได้ว่า ลูกค้าที่เป็นกลุ่มต่างชาติมีค่อนข้างน้อยถ้าเทียบกับศูนย์การค้าใจกลางเมืองอื่นๆ เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้สามย่านมิตรทาวน์ ‘โชคดี’ สามารถฟื้นตัวได้เร็ว และสถานการณ์นี้ทำให้บริษัทเลื่อนการทำตลาดกับนักท่องเที่ยวต่างชาติออกไปก่อนจนกว่าจะเปิดประเทศได้ ปรับแผนจากก่อนหน้านี้บริษัทมีเป้าจะดึงลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเข้ามาเป็นสัดส่วน 10% ของลูกค้าทั้งหมด

อีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ทราฟฟิกคนเดินห้างฯ กลับมาไว มาจากสัดส่วนร้านภายในห้างฯ โดยแบ่งเป็น 5 ส่วน ดังนี้

1. ร้านอาหาร 37%
2. แหล่งความรู้ 30%
3. ซูเปอร์มาร์เก็ตและของใช้ในบ้าน 17%
4. แฟชั่น กีฬา บิวตี้ 11%
5. ความบันเทิง 5%

ธีรนันท์วิเคราะห์ว่า เนื่องจากร้านส่วนใหญ่เป็นร้านอาหารและสินค้าจำเป็นในระดับราคาทั่วไป ทำให้ดึงคนเข้าห้างฯ ได้ง่ายกว่ารีเทลที่เน้นสินค้าแฟชั่น สอดคล้องกับจุดประสงค์ของลูกค้าเข้าห้างฯ สามย่านมิตรทาวน์ 47% ตอบว่าเดินทางมาเพื่อหาร้านอาหารรับประทาน 29% มาพบปะสังสรรค์กับเพื่อน 15% มาใช้พื้นที่โคเลิร์นนิ่ง และ 9% ผู้มาใช้บริการประจำ มาซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านค้า หรือร่วมอีเวนต์

หลัง COVID-19 ดึงคนมาห้างฯ ให้เต็ม 100%

สำหรับมุมมองเข้าสู่ขวบปีที่ 2 ของสามย่านมิตรทาวน์ ธีรนันท์มองว่าจะดันทราฟฟิกขึ้นไปถึง 100% ของช่วงก่อน COVID-19 ได้ เนื่องจากเห็นการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ต้องมีกลยุทธ์ในการดึงคนด้วยเช่นกัน

• ถอดสูตร ‘สามย่านมิตรทาวน์’ ศูนย์การค้าสายฟู้ดที่ดูดคนกว่า 70,000 ต่อวัน

สิ่งหนึ่งที่บริษัทจะทำต่อเนื่องจากช่วงก่อนเกิดวิกฤต คือการเป็น “แหล่งอีเวนต์” ในรอบปีแรกนั้นห้างฯ มีการจัดอีเวนต์ไปกว่า 130 งาน โดยงานเหล่านี้ช่วยดึงคนให้เข้ามาเพิ่มได้วันละเกือบ 10,000 คน ตัวอย่างอีเวนต์ เช่น ลานนมสามย่าน MITR Marketplace for CU แต่จะระมัดระวังไม่จัดใหญ่เกินไปเพื่อให้ยังคงสอดคล้องกับระเบียบของภาครัฐ ที่ต้องควบคุมความหนาแน่นของผู้ร่วมงานอีเวนต์ต่างๆ

อีกส่วนหนึ่งที่ช่วยดึงคนได้คือ “การจัดโปรโมชันลดราคา” โดยการจัดงานจะเปลี่ยนรูปแบบจากการจัดลดราคายาวทั้งสัปดาห์หรือทั้งเดือน เป็นการมาจัดแบบ ‘Flash Sale’ เหมือนกับอีคอมเมิร์ซ เป็นงาน 9.9 หรือ 10.10 ที่ลดราคากระหน่ำเพียงวันเดียวเท่านั้นเพื่อดึงให้ผู้บริโภคตัดสินใจทันที

หาพื้นที่เช่าเพิ่ม ยังมีคนรอเข้ามาเปิดร้านในห้างฯ

ในอีกมุมหนึ่ง สามย่านมิตรทาวน์ต้องกลับมาเติบโตด้านรายได้ ดังนั้นอีกโจทย์หนึ่งที่ต้องทำคือการ ‘Optimize Space’ เพราะแต่ละชั้นของห้างฯ ยังมีจุดที่จัดสรรเป็นที่เช่าได้อีก อาจจะไม่ใหญ่มากเป็นพื้นที่ล็อกละ 20-30 ตร.ม. แต่นับว่าสอดคล้องกับเทรนด์ผู้เช่าปัจจุบันซึ่งไม่ต้องการพื้นที่ใหญ่ เพราะอยู่ในช่วงระมัดระวังการลงทุน

แม้ว่ากระแสในตลาดช่วงนี้ ผู้เล่นรายใหญ่หลายรายมีการเบรกเปิดสาขาใหม่ไปบ้างแล้ว แต่ธีรนันท์กล่าวว่า ยังมีผู้เล่นหน้าใหม่หรือรายเล็กอีกมากที่พร้อมจะลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มร้านอาหาร ขณะนี้สามย่านมิตรทาวน์เองมี Waiting Lists รอเช่าพื้นที่แล้ว 10 ราย เป็นร้านอาหารแบบนั่งทานในร้านทั้งหมด และส่วนใหญ่เป็นร้านอาหารสไตล์ไทย

“ในวิกฤตยังมีคนที่รอด” ธีรนันท์กล่าว “ช่วง COVID-19 มีร้านอาหารหลายร้านที่โตได้จากเดลิเวอรี่ 100% และตอนนี้เขาเริ่มอยากได้ร้านขายแบบออฟไลน์ด้วย ทำให้เรามีโอกาสหาผู้เช่าจากจุดนี้”