REIC ประเมินตลาด “อสังหาฯ” ปี 2565 วัดดัชนีรวมหลายปัจจัยเชื่อตลาดรวมโต 14.2% ถือเป็นบันไดขั้นแรกของการฟื้นตัว และน่าจะกลับมาเทียบเท่าตลาดก่อนเกิด COVID-19 ได้ในอีกสองปี จับตาปีนี้ “บ้านมือสอง” กลับมาบูมจากมาตรการรัฐ ปัจจัยลบระวังการขึ้นดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร ตลาด “ต่างชาติ” ยังฟื้นยากเมื่อ “คนจีน” ไม่กลับมา
ปีนี้น่าจะได้เห็นสัญญาณดีจากภาคอสังหาริมทรัพย์ จากการวิเคราะห์ของทีม “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) จัดทำเครื่องมือ “ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)” ซึ่งใช้ตัวแปรรวมทั้งข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ อัตราดูดซับ ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ใบอนุญาตก่อสร้าง และดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ เพื่อให้เห็นภาพรวมของทั้งตลาดในทุกมิติ
ดัชนีรวมของ REIC พบว่า ตลาดอสังหาฯ เริ่มหดตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ซึ่งมาตรการรัฐควบคุมอัตรา LTV ทำให้ตลาดหดตัว -14.3% จากนั้นปี 2563 ตลาดเผชิญ COVID-19 ปีแรกทำให้หดตัวอีก -16.3% ส่วนปี 2564 ตลาดยังหดตัวต่อเนื่อง -2.9% ดัชนีลงไปต่ำสุดที่ 73.4 จุด
อย่างไรก็ตาม เมื่อดูดัชนีรวมรายไตรมาสแล้ว ไตรมาส 4 ปี 2564 ตลาดส่งสัญญาณบวก เติบโต 23% ทำให้ประเมินว่าตลาดอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดเรียบร้อยแล้ว
ปี 2565 ตลาดจึงน่าจะกลับเป็นบวก REIC คาดว่าดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ จะเติบโต 14.2% ดัชนีขึ้นมาอยู่ที่ 83.8 จุด
“ปีนี้ถือเป็นบันไดขั้นแรกในการก้าวออกจากหุบเหวของ COVID-19 คาดว่าปี 2567 น่าจะได้เห็นตลาดกลับสู่ค่าเฉลี่ยเท่ากับก่อนเกิด COVID-19 (ช่วงปี 2562)” ดร.วิชัยกล่าว “ที่จริงแล้วก่อนหน้านี้เราเคยประเมินว่าจะฟื้นได้เท่ากับก่อน COVID-19 ภายในปี 2566 แต่เนื่องจากต้นปีนี้มีภาวะอัตราเงินเฟ้อเกิดขึ้น ทำให้การฟื้นตัวน่าจะยืดออกไปอีกหนึ่งปี”
เปิดตัวใหม่เพียบ! “บ้านแนวราบ” เป็นแกนหลัก
เจาะลึกสภาวะตลาด REIC ประเมินว่า ตลาดปี 2565 จะโตในทุกมิติ ไม่ว่าจะเป็นการออกใบอนุญาตจัดสรร การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนและมูลค่า รวมถึงสินเชื่อปล่อยใหม่
ที่น่าสนใจคือ การเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งประเมินว่าจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวกว่า 81,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 74.3% จากปีก่อน ถ้าคิดเป็นมูลค่า คาดว่าจะมีการเปิดตัวมูลค่ากว่า 3.89 แสนล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 103.5% เป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี
“เนื่องจากสต็อกในมือผู้ประกอบการเริ่มขายหมดแล้ว ทำให้ต้องเปิดตัวเพิ่มจำนวนมาก” ดร.วิชัยกล่าว อย่างไรก็ตาม การเปิดตัวปริมาณนี้ยังไม่เท่ากับค่าเฉลี่ย 5 ปีก่อนเกิด COVID-19 (ปี 2558-62) ซึ่งมีการเปิดตัวปีละกว่า 1 แสนหน่วย และมูลค่าเปิดปีละ 4.4 แสนล้านบาท
สภาพตลาดโดยรวมปีนี้ ดร.วิชัยมองว่าน่าจะยังคล้ายกับปีก่อน คือโครงการ “แนวราบ” ยังเป็นแกนหลักของการเติบโต แม้ว่าตลาดคอนโดฯ จะเริ่มกลับมาแล้วก็ตาม โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบกว่า 2.18 แสนหน่วย ขณะที่คอนโดฯ จะโอนราว 1.13 แสนหน่วย หากวัดเป็นมูลค่า คาดมีการโอนบ้านแนวราบกว่า 6.04 แสนล้านบาท และโอนคอนโดฯ กว่า 3.05 แสนล้านบาท
จับตา “บ้านมือสอง” และการ “ขึ้นดอกเบี้ย”
ไฮไลต์ของปีนี้ที่น่าสนใจอีกอย่างหนึ่ง ดร.วิชัยระบุถึง “บ้านมือสอง” ซึ่งน่าจะกลับมาบูมอีกครั้ง เพราะมาตรการรัฐลดค่าโอนและจดจำนองปีนี้ครอบคลุมถึงบ้านมือสองด้วย ทำให้สัดส่วนการโอนบ้านมือสองอาจกลับมาเป็น 50:50 เทียบกับบ้านมือหนึ่งอีกครั้ง หลังจากปีก่อนๆ ที่มีการลดค่าโอน-จดจำนองเฉพาะบ้านมือหนึ่ง ทำให้สัดส่วนบ้านมือสองลดลงไปเหลือ 30-35% ของการโอนอสังหาฯ ทั้งหมด ดังนั้น สำหรับฝั่งผู้ประกอบการอาจต้องระมัดระวังบ้านมือสองชิงตลาดบ้านใหม่
ในแง่ความเสี่ยงของตลาดที่ต้องจับตาคือ “อัตราดอกเบี้ย” ซึ่งอาจจะมีการปรับขึ้น โดย REIC มองกรณีฐาน (base case) ว่าจะมีการปรับขึ้น 0.5%
เมื่อรวมกับปัจจัยที่มีมาตั้งแต่ปีก่อน คือ ภาวะหนี้ครัวเรือนสูง 90% และปัจจัยลบที่เริ่มขึ้นแล้วในปีนี้คือ อัตราเงินเฟ้อ ทำให้ค่าครองชีพสูงขึ้น และต้นทุนค่าก่อสร้างที่กำลังปรับขึ้นจนผู้ประกอบการอาจต้องปรับราคาขึ้นตาม ดังนั้น ภาพรวมจะทำให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อต่ำลงและมีโอกาส “กู้ไม่ผ่าน” มากขึ้น ซึ่งเป็นผลเสียกับผู้ประกอบการจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้จะสร้างยอดขายได้ก็ตาม
“ต่างชาติ” ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ควรเน้น “เจนวาย-เจนซี”
อีกประเด็นหนึ่งที่ REIC เก็บข้อมูลคือตลาด “ต่างชาติ” ในช่วง 2 ปีที่เกิด COVID-19 มีต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ เฉลี่ยกว่า 8,100 หน่วย มูลค่าการโอนเฉลี่ย 38,000 ล้านบาทต่อปี คิดเป็นสัดส่วน 9.1% ของการโอนคอนโดฯ ทั้งหมด
ตัวเลขนี้ลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากช่วงปี 2561-62 ที่ตลาดกำลังบูม มีการโอนให้ต่างชาติปีละเกือบ 13,000 หน่วย มูลค่าการโอนกว่า 54,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 10.0% ในการโอนคอนโดฯ แต่ละปี
การโอนคอนโดฯ ต่างชาติปี 2564 ยังคงมีตลาดหลัก 60% เป็นผู้ซื้อจากประเทศ “จีน” รองลงมาตามลำดับคือ “รัสเซีย” “สหราชอาณาจักร” “สหรัฐฯ” และ “เยอรมนี” มีทำเลหลักที่ซื้อคือ กรุงเทพฯ, ชลบุรี, ภูเก็ต และหัวหิน-ชะอำ
สำหรับปี 2565 ไม่ได้มีการประเมินข้อมูลเป็นทางการ แต่ดร.วิชัยสำรวจจากการพูดคุยกับดีเวลอปเปอร์ พบว่า ตลาดต่างชาติน่าจะยังขายยาก เพราะตลาดหลักคือ “จีน” ยังไม่สามารถเดินทางมาได้ แม้ว่าจะมีเอเจนซีต่างประเทศช่วยแนะนำ แต่การตัดสินใจซื้อจะยากขึ้นเพราะ ‘ไม่เห็นของ’
“เมื่อไม่ได้มาเที่ยวก็จะไม่เกิดความต้องการ และถึงแม้จะมีระบบออนไลน์เสมือนจริง ก็ยังไม่มั่นใจพอที่จะตัดสินใจซื้อ หากเป็นอสังหาฯ ราคาสูง เพราะออนไลน์ยังไม่สามารถสัมผัสวัสดุ คุณภาพการตกแต่งห้องได้” ดร.วิชัยกล่าว “อีกประการหนึ่งคือ นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าพบว่าผลตอบแทนไม่ได้สูงเท่าเดิม เนื่องจากการท่องเที่ยวไทยซบเซา ไม่สามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ รายวันได้ จึงไม่จูงใจให้ลงทุน”
ดร.วิชัยเสริมด้วยว่า ตลาดที่อาจจะกลับมากระเตื้องขึ้นมากกว่าคือหัวเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต ชลบุรี ซึ่งนักท่องเที่ยวรัสเซียเริ่มกลับมาหลังไทยเปิดโปรแกรมแซนด์บ็อกซ์และ Test & Go ทำให้มีการตัดสินใจซื้อมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของการขายคอนโดฯ ปีนี้ ดร.วิชัยมองว่าอาจต้องทำตลาดกับ “เจนวาย-เจนซี” เป็นลูกค้าหลัก โดยกลุ่มนี้มีกำลังซื้อมาจากการประกอบอาชีพอิสระสูงขึ้น
