SCB EIC มองตลาด “อสังหาฯ” 2565 ยังฟื้นช้า แนะเปิดโครงการไซส์เล็ก-แบ่งเปิดเป็นเฟส

บทวิเคราะห์ตลาด “อสังหาฯ” จาก SCB EIC พบว่า ตลาดอสังหาฯ ปี 2565 แม้ฟื้นตัวแล้วแต่ยังเป็นไปอย่างช้าๆ ส่วนใหญ่ยังเป็นตลาดแนวราบที่มีดีมานด์และโตดีในตลาดกลางถึงบน ส่วนคอนโดฯ เพิ่งเริ่มฟื้น โตดีในกลุ่มราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท แนะนำผู้ประกอบการระมัดระวัง เปิดโครงการไซส์เล็ก แบ่งเป็นเฟสๆ เพื่อให้ปิดการขายเร็ว

SCB EIC วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในภาพรวมของตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดว่าปีนี้มีทิศทางที่ดีขึ้น แต่ยังไม่กลับมาเท่ากับปี 2562 (ก่อนเกิดโรคระบาด) หน่วยขายได้ปีนี้คาดว่าจะโต 9-14% YoY ผู้ประกอบการจะกลับมาเปิดโครงการมากขึ้น หน่วยเปิดใหม่จะโต 21-26% YoY และทำให้หน่วยสะสมที่เหลือขายในตลาดลดลงเล็กน้อยที่ -1% ถึง -4% YoY

รายงานยังมีการวิเคราะห์โดยแบ่งตามทำเลและแบ่งตามประเภทสินค้า ดังนี้

แบ่งตามทำเล

กรุงเทพฯ และปริมณฑล: หน่วยขายได้ 4 เดือนแรกปี 2565 เติบโต 55% YoY ตลาดเติบโตได้ดีจากตลาดคอนโดฯ ที่มีการเลื่อนแผนเปิดตัวเมื่อปลายปีก่อนมาเปิดตัวต้นปีนี้ แต่ต้องระวังปัญหาภาวะเงินเฟ้อและหนี้ครัวเรือนเริ่มเห็นผลในช่วงเดือนเมษายน 2565 ที่ทำให้อัตราขายได้ต่อเดือนลดลงอีกครั้ง โดยเฉพาะสินค้าทาวน์เฮาส์

ต่างจังหวัด: ตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดปี 2565 เริ่มกลับมาฟื้นตัวได้ แต่ยังถูกจำกัดจากหลายปัจจัยทั้งจากกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง และกำลังซื้อจากต่างชาติที่ยังมีความไม่แน่นอน รวมถึงการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและภาคการลงทุนก็ยังมีความไม่แน่นอนสูง

อย่างไรก็ตาม มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อปี 2564 ฟื้นตัวดีขึ้นใน 5 จังหวัดหลัก คือ เชียงใหม่ ระยอง นครราชสีมา ขอนแก่น และภูเก็ต ยกเว้นชลบุรีที่ยังทรงตัว รวมถึงปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขายลดลงเกือบทุกจังหวัดเช่นกัน โดยเฉพาะตลาดคอนโดฯ ต่างจังหวัดมีหน่วยเหลือขายลดลงเป็นครั้งแรกในรอบ 5 ปี

• ปี 2565 “อสังหาฯ” ขึ้นบันไดขั้นแรกของการฟื้นตัว REIC คาดโต 14.2% อีกสองปีฟื้นเต็มที่

แบ่งตามสินค้า

บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด : ยังเติบโตได้ต่อเนื่องตามความต้องการของกลุ่มเรียลดีมานด์ โดยเฉพาะกลุ่มตลาดกลางถึงบนที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจไม่มาก ตลาดบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 10 ล้านบาทยังขยายตัวได้ และกลุ่มบ้านแฝดที่ตอบสนองคนระดับกลาง โดยเฉพาะราคา 3-5 ล้านบาทยังเติบโตดี EIC คาดว่าตลาดบ้านแฝดจะโต 5-10% ในปีนี้

ทาวน์เฮาส์ : เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ยังเติบโต 7-12% YoY โดยกลุ่มที่ขายดีจะอยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ตามกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เข้าไม่ถึงบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลางถึงชั้นนอกที่ราคาไม่สูง และอยู่ไม่ไกลแนวรถไฟฟ้าหรือทางด่วนมากนัก มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น

คอนโดฯ : เริ่มฟื้นตัวได้มากขึ้น ส่วนหนึ่งจากฐานที่ต่ำ และการระบายสต็อกต่อเนื่องของผู้ประกอบการ คาดว่าปีนี้ตลาดคอนโดฯ จะเติบโต 10-15% YoY และมีตลาดที่น่าจับตาคือกลุ่มราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทซึ่ง 2 เดือนแรกของปีนี้มีอัตราการขายถึง 65% เนื่องจากเหมาะกับสภาวะที่กำลังซื้อคนไทยต่ำ และเหมาะกับกลุ่มคนโสด ไม่มีลูก

• แผนคอนโดฯ “แสนสิริ” ปี 2565 ยังลุยต่อแบรนด์ระดับ “เข้าถึงได้” ราคาเริ่มต่ำกว่า 1 ล้าน

อย่างไรก็ตาม หน่วยเหลือขายสะสมก็ยังสูงอยู่ที่ 83,000 หน่วย และกำลังซื้อต่างชาติก็ยังไม่กลับมาเต็มที่ ทำให้ยังเป็นตลาดที่ต้องระวัง

สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระวังในปี 2565

• อัตราเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้นมาก กระทบต่อกำลังซื้อ ขณะที่หนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง จะกระทบกับคนรายได้ปานกลาง-ล่างมากที่สุด จากการสำรวจของ EIC พบว่า คน 35% ไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย และในทางกลับกันมีเพียง 12% ที่มีแผนจะซื้อภายใน 1 ปี

• ต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น จากทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนแรงงาน แค่เพียง 4 เดือนแรกปีนี้ราคาเหล็กขึ้นมาแล้ว 23% YoY แรงงานประเทศเพื่อนบ้านลดหายจากตลาดไป 140,000 คนเนื่องจาก COVID-19  และราคาที่ดินเดือนแรกปี 2565 ปรับขึ้นมา 9% YoY
• การแข่งขันที่เข้มข้นในตลาดแนวราบ จากการที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะกลับมาจัดเก็บในอัตราเดิม หลังปรับลดการจัดเก็บลง 90% ในปี 2564 ส่งผลให้นักลงทุน ผู้ประกอบการ และสถาบันการเงินที่มี NPA สูง ต้องแบกรับต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น

สรุปข้อแนะนำจาก SCB EIC

1.กลุ่มสินค้าที่ยังไปได้ดี เพราะผู้บริโภคได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า ได้แก่ บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดราคา 10-15 ล้านบาทในทำเลศักยภาพ ส่วนตลาดระดับปานกลางถึงล่างนั้นยังมีดีมานด์ ได้แก่ กลุ่มทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท และคอนโดฯ ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท แต่ผู้ประกอบการต้องใช้ความระมัดระวัง

2.จากต้นทุนที่ปรับเพิ่มขึ้น แนะนำให้ใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยลดต้นทุนให้มากที่สุด และต้องบริหารที่ดินให้มีประสิทธิภาพ เนื่องจากหากวางแผนผิดพลาดอาจมีผลต่อการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และกระทบต่อเนื่องถึงอัตรากำไร

3.เน้นการทำโครงการขนาดเล็ก หากเป็นโครงการแนวราบควรเปิดเป็นเฟสๆ เพื่อให้ปิดการขายได้เร็ว และพิจารณาลงทุนในทำเลที่มีอัตราดูดซับสูง

4.ในตลาดทาวน์เฮาส์ แม้ขณะนี้ตลาดจะยังฟื้นตัวได้ดี แต่แผนของผู้ประกอบการมีแนวโน้มจะเปิดโครงการใหม่ๆ มากขึ้น แต่กำลังซื้อของกลุ่มนี้มีจำกัด ทำให้หน่วยเหลือขายสะสมอาจจะเริ่มทรงตัวและเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2566

5.ตลาดแนวราบกำลังเติบโตตามสายรถไฟฟ้า โดยเฉพาะบริเวณปลายสายรถไฟฟ้าที่กำลังขยาย ซึ่งต้องติดตามซัพพลายด้วยความระมัดระวัง

อ่านข้อมูลโดยละเอียดจาก SCB EIC ที่นี่