“สามย่านมิตรทาวน์” เป็นศูนย์การค้าแห่งแรกที่ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) หรือ FPCT พัฒนาและบริหาร ถือเป็นผู้เล่นใหม่ที่ก้าวเข้ามาในธุรกิจศูนย์การค้า และถูกรับน้องโดยบังเอิญจาก COVID-19 ซึ่งเริ่มระบาดขึ้นภายในระยะเวลาไม่กี่เดือนหลังเปิดศูนย์ฯ

แต่ศูนย์ฯ สามารถประคองตัวผ่านช่วงเวลาการล็อกดาวน์และกลับมาคึกคักได้อีกครั้ง โดยแม่ทัพใหญ่ “ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล FPCT ระบุว่า ช่วงเดือนกรกฎาคม-กันยายน 2565 ศูนย์ฯ มีทราฟฟิกเพิ่มเป็น 79,000 คนต่อวันแล้ว หากเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด ตัวเลขนี้สูงขึ้นถึง 35% และเชื่อว่าเดือนตุลาคม-ธันวาคม 2565 ทราฟฟิกจะโตขึ้นอีก 10% เพราะเป็นหน้าเทศกาลที่คนจะออกมาทำกิจกรรมนอกบ้านมากขึ้น

อย่างน้อยๆ จนถึงสิ้นปีนี้ทราฟฟิกน่าจะทะลุ 80,000 คนต่อวัน เรียกว่าทราฟฟิกของสามย่านมิตรทาวน์ทำได้เกินเป้าที่เคยตั้งไว้เมื่อต้นปี 2565 ซึ่งขณะนั้นคาดว่าทราฟฟิกจะอยู่ราวๆ 70,000 คนต่อวัน

ในโอกาสครบรอบ 3 ปีของสามย่านมิตรทาวน์ ธีรนันท์วิเคราะห์ “สูตรความสำเร็จ” ของบริษัทที่ทำให้ศูนย์ฯ แจ้งเกิดได้ ซึ่งมีทั้งประเด็นโครงสร้างพื้นฐานของศูนย์ฯ เองและการจัดการของฝ่ายบริหารที่ทำให้ติดตลาด รวมทั้งหมด 5 ปัจจัย ดังนี้

1.ทำเล ทำเล ทำเล

สามย่านเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยตั้งแต่แบบดั้งเดิมจนถึงคอนโดมิเนียมสมัยใหม่ (ต่างจากพื้นที่พาณิชย์ย่านสยามสแควร์ซึ่งโดยรอบมีที่อยู่อาศัยน้อยกว่า) อีกทั้งสถานีสามย่านยังติด Top 10 สถานี MRT ที่มีคนเข้าออกมากที่สุด และที่สำคัญมากคือ รอบๆ เป็นสถาบันการศึกษา

การมีนักเรียนนักศึกษาเป็นกลุ่มเป้าหมายมีเสน่ห์ที่แตกต่างคือ แต่ละปีสถาบันฯ จะรับนักเรียนนักศึกษากลุ่มใหม่เข้ามาเสมอ และหากเด็กๆ น้องใหม่เหล่านี้ยังไม่เคยมาสามย่าน ย่อมอยากจะมาเดินเล่นที่สามย่านมิตรทาวน์สักครั้ง

2.การเป็นโครงการมิกซ์ยูส

เมื่อไม่ได้เป็นศูนย์การค้าทั้งโครงการ แต่ผสมผสานทั้งตึกออฟฟิศ โรงแรม และคอนโดฯ ทำให้แต่ละส่วนสนับสนุนกันและกัน กรณีของศูนย์ฯ คือจะได้ทราฟฟิกจากอีก 3 ส่วนเข้ามาหล่อเลี้ยงโครงการแน่นอน

ปัจจุบันอัตราการใช้พื้นที่ทุกส่วนแทบจะเต็มทั้งหมดแล้ว ได้แก่ โซนศูนย์การค้า มีผู้เช่า 98% ของพื้นที่, โซนออฟฟิศ มีผู้เช่า 95% ของพื้นที่, โซนโรงแรม อัตราเข้าพักแตะ 90% และคอนโดมิเนียม ขายหมด 100% (จำนวนห้องชุด 500 กว่ายูนิต)

เมื่อมีคนหลากหลายทำให้ทราฟฟิกมีส่วนผสมหลายวัย แบ่งเป็น นักเรียน-นิสิต 50% พนักงานออฟฟิศ 40% ครอบครัวและเด็ก 10% (ส่วนใหญ่กลุ่มครอบครัวจะมาในช่วงเสาร์-อาทิตย์)

3.ส่วนผสมของร้านค้า/ผู้เช่าโดนใจกลุ่มเป้าหมาย

ส่วนผสมร้านค้าในศูนย์ฯ 40% เป็นร้านอาหาร เป็นประเภทร้านที่มีมากที่สุด เพราะเข้าใจไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ส่วนใหญ่มาศูนย์ฯ เพื่อทานอาหาร

รองๆ ลงมาเป็นโซน Lifelong Learning มีโรงเรียนสอนทักษะหลายประเภทที่เรียนได้ทั้งวัยเรียนและวัยทำงาน รวมถึงโซนช้อปปิ้งก็เป็นสินค้าทั่วไปที่กลุ่มเป้าหมายต้องการ เช่น Muji ถือเป็นร้านแม่เหล็กและขายดีมาก

สามย่านมิตรทาวน์ยังมีไฮไลต์ที่โซน 24 ชั่วโมงซึ่งตรงจริตกับกลุ่มเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็น Samyan CO-OP พื้นที่อ่านหนังสือ ประชุม ทำงานได้ฟรี หรือ AIS E-Sports ที่ได้รับความนิยมสูงขึ้นเรื่อยๆ

“ขณะนี้นิสิตกลับมาเรียนออนไซต์เป็นส่วนใหญ่แล้ว แต่ถึงแม้ว่ามีบางวันอาจารย์อาจจะให้เรียนออนไลน์ น้องๆ ก็จะออกไปนั่งเรียนออนไลน์พร้อมกับเพื่อนอยู่ดี เพราะความรู้สึกที่อยากจะกลับมาอยู่กับกลุ่มเพื่อนของเขา” ธีรนันท์เจาะอินไซต์นักเรียนนักศึกษา ซึ่งทำให้โซน 24 ชั่วโมงจะมีคนคึกคักไปจนถึงประมาณตี 2-3

พื้นที่ที่หลากหลายทำให้ปัจจุบันลูกค้าจะใช้เวลาเฉลี่ยครั้งละ 3-4 ชั่วโมงในศูนย์ฯ

4.อีเวนต์มาร์เก็ตติ้ง

ประเด็นนี้ถือว่าเป็นหัวใจในการปั้นให้สามย่านมิตรทาวน์ติดตลาด เพราะถ้าไม่มีการตลาดใดๆ ทำเลนี้มีศูนย์การค้าพร้อมดึงทราฟฟิกอยู่แล้ว ไล่ตั้งแต่ MBK Center, สยามสแควร์ ไปจนถึงสยามพารากอน

“คนอาจมองว่าเราไม่เห็นต้องทำมาร์เก็ตติ้งอะไรมากมาย เพราะเราตั้งอยู่กลางกลุ่มลูกค้าอยู่แล้ว ไม่จริงนะคะ เพราะคนรุ่นใหม่อย่างไรเขาก็ต้องการแบรนด์ ต้องการการตลาดดึงให้เขามาเดินที่นี่” ธีรนันท์กล่าว

หลักคิดการพัฒนาอีเวนต์ของสามย่านมิตรทาวน์คือต้อง “เร็ว” และ “ตรงรสนิยมเป้าหมาย” เพราะกระแสของคนยุคนี้มาไวไปไว มีเรื่องฮิตขึ้นมาอย่างหนึ่งต้องจับกระแสจัดงานทันที โดยงานตามเทรนด์เหล่านี้อาจจะทำในไซส์ XS มีพื้นที่ให้ถ่ายรูป ทำคอนเทนต์ลงโซเชียลหน่อย ถือว่าสำเร็จตามจุดประสงค์

“เมื่อเราทำอีเวนต์ที่มันใช่ ตรงกับทาร์เก็ตเราจริงๆ เด็กรุ่นนี้เขา Digital Native อยู่แล้ว เขาจะถ่ายรูปลงโซเชียล ช่วยแชร์ต่อให้”

5.เป็นพาร์ทเนอร์เติบโตไปกับผู้เช่า

ธีรนันท์กล่าวว่า ที่สามย่านมิตรทาวน์จะมีวิธีคิดแตกต่าง คือไม่ได้ให้ความสำคัญกับ ‘ความเชี่ยวชาญ’ ของผู้เช่าเป็นหลัก แต่พร้อมจะเติบโตไปกับผู้เช่าที่เป็น SMEs หน้าใหม่ เชื่อว่าหลายแบรนด์ไทยมีศักยภาพ และทำให้ศูนย์ฯ มีร้านที่แตกต่างจากที่อื่นด้วย

หลังจากครบ 3 ปี ศูนย์ฯ เพิ่งมีการต่อสัญญารอบสองไป โดยพบว่าร้านเช่าที่ต้องโบกมือลากันมีประมาณ 5% เท่านั้น

ส่วนการพัฒนาในอนาคตที่จะมีการปรับปรุงต่อไป ธีรนันท์แย้มว่าบริษัทจะมุ่งเน้นกับชั้น 2-3 ของศูนย์ฯ ให้มีชีวิตชีวามากขึ้นกว่านี้

• ค้าปลีก 2565 ปัจจัย “เงินเฟ้อ” ยังรุมเร้า ผู้บริโภคเน้นซื้อสินค้าจำเป็น แฟชั่น-บิวตี้ยังฟื้นตัวช้า

ปัจจุบัน FPCT มีพื้นที่รีเทลที่บริหาร 3 แห่ง นอกจากสามย่านมิตรทาวน์ ล่าสุดคือการเปิดศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) บริษัทนี้เป็นผู้บริหารส่วนรีเทลให้ และในวันที่ 3 ตุลาคมนี้ จะเริ่มเปิดเฟส 1 โซนรีเทลของตึก “สีลม เอจ” ซึ่งจะเป็นโซน 24 ชั่วโมงอีกแห่งบนถนนพระราม 4 ต้องรอดูต่อไปว่า ‘สูตร’ การบริหารที่สามย่านมิตรทาวน์จะถูกนำไปใช้ในรีเทลอื่นๆ ที่มีกลุ่มลูกค้าต่างกันอย่างไร

น้องใหม่ในสนามแข่งขันศูนย์การค้า แต่ประสบความสำเร็จจนต้องจับตามองการปั้นรีเทลแห่งต่อไป “ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล (ประเทศไทย) หรือ FPCT กล่าวถึงการพัฒนาพื้นที่รีเทลแห่งต่อไปของเฟรเซอร์สฯ บนตึก “สีลมเอจ” ที่กำลังรีโนเวตและเตรียมเปิดบริการเดือนกันยายนนี้

สีลมเอจเป็นโครงการมิกซ์ยูสอาคารสำนักงานกับรีเทล โดยส่วนรีเทลจะมีทั้งหมด 7 ชั้น พื้นที่เช่ารวม 10,000 ตร.ม. ถือว่าพื้นที่ไม่ใหญ่มาก แต่อยู่ในโลเคชั่นที่น่าสนใจ เพราะตึกนี้อยู่บริเวณหัวมุมถนนสีลมตัดถนนพระราม 4 และเชื่อมต่อได้ทั้ง MRT สีลม กับ BTS ศาลาแดง ทำให้หลายคนจับตามองว่าพื้นที่รีเทลตึกสีลมเอจจะมาสร้างความคึกคักอย่างไร

ธีรนันท์เปิดภาพแรกของผังรีเทลสีลมเอจ จะแบ่งพื้นที่ชั้นต่างๆ ดังนี้

ชั้น 9 : Over the Edge แหล่งร้านอาหาร hang out แบบกึ่งในร่มและกลางแจ้ง
ชั้น 4 : Hollistic Wellness สถานบริการด้านสุขภาพและเวลเนส
ชั้น 3 : Glow Up สถานบริการด้านความงาม
ชั้น 2 : (ชั้นทางเชื่อม BTS) Life and Tech ร้านด้านเทคโนโลยีและเครื่องใช้
ชั้น 1 : Bling-Bling แฟชั่น เสื้อผ้า เครื่องประดับ
ชั้น G : All Day Eatery ร้านอาหาร 24 ชม.
ชั้น B1 : Hashery Hab ร้านอาหาร 24 ชม.

(*ชั้น 5-8 เป็นที่จอดรถ)

ธีรนันท์ระบุว่า catchment area ของสีลมเอจ ในช่วงวันธรรมดาจะมีคนในพื้นที่ประมาณ 700,000 คน ส่วนวันเสาร์-อาทิตย์มี 500,000 คน และกลุ่มคนในย่านนี้มีความหลากหลายมาก ซึ่งเป็นเหตุที่ทำให้เปิดโซนร้านอาหารได้ 24 ชม. โดยแบ่งเป็น 5 กลุ่ม ดังนี้

• คนทำงานออฟฟิศ เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-18.00 น.
• บุคลากรการแพทย์ เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-18.00 น.
• คนทำงาน-นักเที่ยวไนต์ไลฟ์ เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-05.00 น.
• นักท่องเที่ยวทั่วไป เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-18.00 น.
• ผู้มาออกกำลังกาย-พักผ่อนในสวนลุมพินี เวลาที่น่าจะมาใช้บริการ 00-08.00 น. และ 18.00-21.00 น.

คอนเซ็ปต์ของสีลมเอจที่จะสร้างความต่างและล้อตามการเป็น “แซนด์บ็อกซ์” ของทั้งโครงการด้วยคือ ตึกนี้จะเป็น Rookie Paradise การวางสล็อตพื้นที่เช่าจะบอกราคาเช่าสุทธิที่ไม่ต้องคูณราคาเป็นตารางเมตรและไม่ต้องคำนวณค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพิ่มอีก รวมถึงให้เช่าสั้นระยะ 1 ปี ไม่เหมือนกับศูนย์ฯ ปกติที่มักจะให้เซ็นสัญญา 3 ปี รวมถึงมีโซนที่เป็น semi-finish ให้ร้านค้าลงทุนน้อยลง เหมาะกับกลุ่มมือใหม่ที่ยังปั้นแบรนด์อยู่ มีโอกาสลงทุนที่เสี่ยงน้อยกว่า

ด้วยเหตุนี้ สีลมเอจจะเน้นตามหาร้านค้าที่ไม่ใช่แบรนด์เชนใหญ่ๆ ต้องการให้มีร้านค้าทางเลือก เกิดความแปลกใหม่มากขึ้น

• “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ฯ” พลิกโฉมตึกหัวมุมถ.สีลม-พระราม 4 ปั้นมิกซ์ยูส “สีลมเอจ” เป็น “แซนด์บ็อกซ์” ของธุรกิจรุ่นใหม่

ธีรนันท์กล่าวว่า สัปดาห์หน้าบริษัทจะเริ่มลุยเปิดไซต์ให้ผู้ที่สนใจเช่าเข้ามาชมพื้นที่ โดยหลังเปิดบริการเดือนกันยายนนี้ คาดหวังมีทราฟฟิก 40,000 คนต่อวัน

“สามย่านมิตรทาวน์” ฟื้นแล้ว เข้าห้างเฉลี่ย 57,000 คนต่อวัน

ด้านรีเทลหลักอย่าง “สามย่านมิตรทาวน์” ธีรนันท์สรุปสถานการณ์ล่าสุดมีอัตราการเช่า 98% เมื่อปี 2564 มีร้านค้าใหม่ 27 ร้าน (มี 6 ร้านที่ยังอยู่ระหว่างตกแต่งขณะนี้) สะท้อนให้เห็นว่าผู้เช่ายังต้องการพื้นที่และยังเชื่อมั่นในศักยภาพของศูนย์ฯ

ด้านทราฟฟิกผู้ใช้บริการปี 2564 เฉลี่ย 57,000 คนต่อวัน ล่าสุดในช่วงปลายปีกลับมาเป็นปกติแล้ว แม้ว่าจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยังไม่เปิดเรียนแบบออนไซต์ และผู้ใช้บริการ MRT สถานีสามย่านยังมีทราฟฟิกที่ 95% ของช่วงปกติ ยังไม่กลับมาทั้งหมด

สำหรับปี 2565 มองว่าทีมงานได้ผ่านช่วงของการปรับตัวมาแล้ว ทำให้พร้อมรับทุกสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็ว โดยหวังว่าหากการระบาดของไวรัสโรค COVID-19 สายพันธุ์โอมิครอนไม่สาหัสถึงขั้นล็อกดาวน์ และตลอดปีนี้ไม่มีเหตุการณ์วิกฤตอีก เชื่อว่าการเพิ่มทราฟฟิกเป็นเฉลี่ย 70,000 คนต่อวันจะเป็นไปได้

กลยุทธ์ที่ใช้ในปีนี้ของสามย่านมิตรทาวน์ นอกจากการจัดอีเวนต์อย่างสม่ำเสมอ จะชูคอนเซ็ปต์ “สามย่านเรียนทาวน์” ให้เห็นชัดขึ้น โดยศูนย์ฯ ไม่ได้มีเฉพาะโรงเรียนกวดวิชาเชิงวิชาการ แต่ยังมีสถาบันการเรียนการสอนในด้านอื่นที่นับเป็น ‘การเรียนรู้เสริมทักษะตลอดชีวิต’ ด้วย เช่น โรงเรียนสอนภาษา สอนตัดเย็บเสื้อผ้า สอนการเต้น

ผู้บริโภค “ไม่เข้าเมือง” “เทรนด์ฮิตมาไวไปไว”

สำหรับเทรนด์รีเทลที่เกิดขึ้นแล้วในปี 2564 และน่าจะต่อเนื่องไปในปี 2565 ธีรนันท์กล่าวถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่ “ไม่นิยมเข้าเมือง” ในวันเสาร์-อาทิตย์ ผู้บริโภคใช้ชีวิตใกล้บ้านในย่านชานเมือง ทำให้การ “แวะห้างฯ” กลางเมืองมีน้อยลง ดังนั้น สามย่านมิตรทาวน์และสีลมเอจที่จะเปิดปีนี้ จะต้องตีโจทย์ให้ผู้บริโภคตั้งใจเดินทางมาที่ศูนย์ฯ ช่วงวันหยุด

สิ่งที่สามย่านมิตรทาวน์ทำเพื่อตอบโจทย์นี้คือการจัดอีเวนต์ให้หลากหลาย ใช้พื้นที่ที่ปกติศูนย์ฯ จะจัดให้เป็นลานโปรโมชัน บางครั้งกลายเป็นอีเวนต์เพื่อให้ผู้บริโภคมา ‘สร้างคอนเทนต์’ ตั้งใจเดินทางมาถ่ายภาพ ถ่ายวิดีโอ เพราะทุกวันนี้ผู้บริโภคมาที่ศูนย์การค้าไม่ได้มาเพื่อช้อปปิ้งเท่านั้น แต่มาเพื่อหาประสบการณ์ใหม่

การจัดอีเวนต์เหล่านั้น นอกจากอีเวนต์ตามเทศกาล ยังต้องมีอีเวนต์ที่ทันต่อเหตุการณ์ และความเร็วการคิด-เตรียมงาน-จัดงานต้องเร็ว จบงานได้ภายใน 3-4 สัปดาห์ เนื่องจากเทรนด์ยุคสมัยนี้มาไวและไปไวมาก ยกตัวอย่างอีเวนต์ที่จัดล้อตามธีมฮิตในช่วงนั้น เช่น ลูกชิ้นยืนกิน จากเทรนด์ลิซ่า BLACKPINK, Squid Game, Hometown Cha-cha-cha เป็นต้น

• TOTO บุกเดอะมอลล์! จับมือยาวรีโนเวต 4 โครงการ “ห้องน้ำ” คอนเทนต์ใหม่ของลูกค้าห้างฯ

“คิดว่าปีนี้ถ้านักท่องเที่ยวกลับมาได้เต็มที่น่าจะเกิดความท้าทายใหม่ในธุรกิจศูนย์การค้า เพราะแต่ละเจ้าจะมีโจทย์ใหม่ให้ต้องดึงดูด จะดึงนักท่องเที่ยวแบบไหนเข้ามาหาตัวเอง เพราะนักท่องเที่ยวก็มีหลายแบบหลายกลุ่ม” ธีรนันท์กล่าว ทั้งนี้ สามย่านมิตรทาวน์นับว่าเป็นห้างฯ ที่เปิดมาเพียงไม่กี่เดือนก็เผชิญวิกฤต COVID-19 ทำให้ยังไม่เคยปักแลนด์มาร์กในกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติเลย การดึงนักท่องเที่ยวจึงนับเป็นความท้าทายใหม่ที่จะเกิดขึ้น

“ธีรนันท์ กรศรีทิพา” รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนาธุรกิจรีเทล บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โกลเด้นแลนด์ เปิดเผยสถานการณ์ในรอบขวบปีแรกของการเปิดศูนย์การค้า “สามย่านมิตรทาวน์” ศูนย์การค้าแรกภายใต้การบริหารของโกลเด้นแลนด์ ช่วง 6 เดือนแรกของการเปิดห้างฯ กระแสตอบรับดีเกินคาด โดยมีทราฟฟิกเฉลี่ยวันละ 75,000 คน สูงกว่าเป้าหมายที่เคยตั้งไว้ที่วันละ 37,000 คน

แต่หลังจากนั้นเกิดสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ขึ้น คนเดินห้างฯ เริ่มลดลงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์เหมือนกันทั้งอุตสาหกรรมและมีคำสั่งล็อกดาวน์ห้างฯ ตามมา ทำให้สามย่านมิตรทาวน์ปิดบริการ 2 เดือน ยกเว้นส่วนซูเปอร์มาร์เก็ตและร้านอาหารแบบซื้อกลับบ้าน ทราฟฟิกช่วงนั้นลดลงเหลือ 18,000 คนต่อวัน

อย่างไรก็ตาม หลังจาก COVID-19 เริ่มคลี่คลายและรัฐอนุญาตเปิดบริการศูนย์การค้า ทราฟฟิกเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
จนถึงปัจจุบันมีผู้ใช้บริการวันละ 60,000 คน คิดเป็น 80% ของช่วงก่อนเกิดการล็อกดาวน์ ส่วนอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 93% เป็น 97% ซึ่งถือว่าเต็มพื้นที่แล้ว ส่วนที่เหลือเป็นช่วงว่างระหว่างหมุนเวียนร้านค้าเข้าออก

แต่ยอมรับว่ารายได้ปีแรกตกจากเป้าหมาย เป็นไปตามสถานการณ์ช่วงล็อกดาวน์ที่ต้องงดเก็บค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือร้านค้า และหลังจากเปิดบริการช่วง 2 เดือนแรก (ก.ค.-ส.ค. 63) ยังมีอีกหลายร้านที่บริษัทต้องยืดหยุ่นสัญญาเช่าพื้นที่ให้ เช่น ลดค่าเช่าต่อเนื่อง เปลี่ยนสัญญาจากราคาต่อตร.ม. เป็นการแบ่งเปอร์เซ็นต์จากรายได้ เพื่อบรรเทาภาระของร้านค้า

ลูกค้าต่างชาติน้อย กระทบน้อยกว่า

ธีรนันท์กล่าวต่อว่า ลูกค้าของสามย่านมิตรทาวน์แบ่งได้เป็น 4 กลุ่ม คือ

1. คนวัยทำงาน 63%
2. นิสิตนักศึกษา นักเรียน 27%
3. ผู้สูงวัย ครอบครัว 6%
4. ชาวต่างชาติ 4%

จะเห็นได้ว่า ลูกค้าที่เป็นกลุ่มต่างชาติมีค่อนข้างน้อยถ้าเทียบกับศูนย์การค้าใจกลางเมืองอื่นๆ เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้สามย่านมิตรทาวน์ ‘โชคดี’ สามารถฟื้นตัวได้เร็ว และสถานการณ์นี้ทำให้บริษัทเลื่อนการทำตลาดกับนักท่องเที่ยวต่างชาติออกไปก่อนจนกว่าจะเปิดประเทศได้ ปรับแผนจากก่อนหน้านี้บริษัทมีเป้าจะดึงลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนเข้ามาเป็นสัดส่วน 10% ของลูกค้าทั้งหมด

อีกเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ทราฟฟิกคนเดินห้างฯ กลับมาไว มาจากสัดส่วนร้านภายในห้างฯ โดยแบ่งเป็น 5 ส่วน ดังนี้

1. ร้านอาหาร 37%
2. แหล่งความรู้ 30%
3. ซูเปอร์มาร์เก็ตและของใช้ในบ้าน 17%
4. แฟชั่น กีฬา บิวตี้ 11%
5. ความบันเทิง 5%

ธีรนันท์วิเคราะห์ว่า เนื่องจากร้านส่วนใหญ่เป็นร้านอาหารและสินค้าจำเป็นในระดับราคาทั่วไป ทำให้ดึงคนเข้าห้างฯ ได้ง่ายกว่ารีเทลที่เน้นสินค้าแฟชั่น สอดคล้องกับจุดประสงค์ของลูกค้าเข้าห้างฯ สามย่านมิตรทาวน์ 47% ตอบว่าเดินทางมาเพื่อหาร้านอาหารรับประทาน 29% มาพบปะสังสรรค์กับเพื่อน 15% มาใช้พื้นที่โคเลิร์นนิ่ง และ 9% ผู้มาใช้บริการประจำ มาซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านค้า หรือร่วมอีเวนต์

หลัง COVID-19 ดึงคนมาห้างฯ ให้เต็ม 100%

สำหรับมุมมองเข้าสู่ขวบปีที่ 2 ของสามย่านมิตรทาวน์ ธีรนันท์มองว่าจะดันทราฟฟิกขึ้นไปถึง 100% ของช่วงก่อน COVID-19 ได้ เนื่องจากเห็นการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ก็ต้องมีกลยุทธ์ในการดึงคนด้วยเช่นกัน

• ถอดสูตร ‘สามย่านมิตรทาวน์’ ศูนย์การค้าสายฟู้ดที่ดูดคนกว่า 70,000 ต่อวัน

สิ่งหนึ่งที่บริษัทจะทำต่อเนื่องจากช่วงก่อนเกิดวิกฤต คือการเป็น “แหล่งอีเวนต์” ในรอบปีแรกนั้นห้างฯ มีการจัดอีเวนต์ไปกว่า 130 งาน โดยงานเหล่านี้ช่วยดึงคนให้เข้ามาเพิ่มได้วันละเกือบ 10,000 คน ตัวอย่างอีเวนต์ เช่น ลานนมสามย่าน MITR Marketplace for CU แต่จะระมัดระวังไม่จัดใหญ่เกินไปเพื่อให้ยังคงสอดคล้องกับระเบียบของภาครัฐ ที่ต้องควบคุมความหนาแน่นของผู้ร่วมงานอีเวนต์ต่างๆ

อีกส่วนหนึ่งที่ช่วยดึงคนได้คือ “การจัดโปรโมชันลดราคา” โดยการจัดงานจะเปลี่ยนรูปแบบจากการจัดลดราคายาวทั้งสัปดาห์หรือทั้งเดือน เป็นการมาจัดแบบ ‘Flash Sale’ เหมือนกับอีคอมเมิร์ซ เป็นงาน 9.9 หรือ 10.10 ที่ลดราคากระหน่ำเพียงวันเดียวเท่านั้นเพื่อดึงให้ผู้บริโภคตัดสินใจทันที

หาพื้นที่เช่าเพิ่ม ยังมีคนรอเข้ามาเปิดร้านในห้างฯ

ในอีกมุมหนึ่ง สามย่านมิตรทาวน์ต้องกลับมาเติบโตด้านรายได้ ดังนั้นอีกโจทย์หนึ่งที่ต้องทำคือการ ‘Optimize Space’ เพราะแต่ละชั้นของห้างฯ ยังมีจุดที่จัดสรรเป็นที่เช่าได้อีก อาจจะไม่ใหญ่มากเป็นพื้นที่ล็อกละ 20-30 ตร.ม. แต่นับว่าสอดคล้องกับเทรนด์ผู้เช่าปัจจุบันซึ่งไม่ต้องการพื้นที่ใหญ่ เพราะอยู่ในช่วงระมัดระวังการลงทุน

แม้ว่ากระแสในตลาดช่วงนี้ ผู้เล่นรายใหญ่หลายรายมีการเบรกเปิดสาขาใหม่ไปบ้างแล้ว แต่ธีรนันท์กล่าวว่า ยังมีผู้เล่นหน้าใหม่หรือรายเล็กอีกมากที่พร้อมจะลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มร้านอาหาร ขณะนี้สามย่านมิตรทาวน์เองมี Waiting Lists รอเช่าพื้นที่แล้ว 10 ราย เป็นร้านอาหารแบบนั่งทานในร้านทั้งหมด และส่วนใหญ่เป็นร้านอาหารสไตล์ไทย

“ในวิกฤตยังมีคนที่รอด” ธีรนันท์กล่าว “ช่วง COVID-19 มีร้านอาหารหลายร้านที่โตได้จากเดลิเวอรี่ 100% และตอนนี้เขาเริ่มอยากได้ร้านขายแบบออฟไลน์ด้วย ทำให้เรามีโอกาสหาผู้เช่าจากจุดนี้”

ซีบีอาร์อี ประเทศไทย (CBRE) อ้างอิงข้อมูลของ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงสู่จุดต่ำสุดในเดือนเมษายน 2563 ซึ่งลดลงมาเหลือ 47.2 เท่านั้น เป็นดัชนีที่ต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2541 หลังจากนั้นทยอยปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย ขึ้นมาสู่ระดับ 50.1 ในเดือนกรกฎาคม 2563

CBRE ยังคาดการณ์ว่า การเติบโตของยอดขายสาขาเดิม (Same-store-sales Growth : SSSG) ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปีนี้น่าจะติดลบทั้งธุรกิจค้าปลีกอาหารและธุรกิจอื่นๆ เนื่องจากเป็นช่วงที่มีการล็อกดาวน์ศูนย์การค้า

หลังจากผ่อนคลายล็อกดาวน์ในช่วงเดือนมิถุนายน ห้างค้าปลีกพยายามกระตุ้นกำลังซื้อผู้บริโภคหลายแนวทาง เช่น จัดกิจกรรมโปรโมชันยาวนานและบ่อยครั้งขึ้น ห้างค้าปลีกบางแห่งยังยอมปรับเงื่อนไขให้ยืดหยุ่นขึ้นด้วยสำหรับผู้เช่าเดิม เพื่อช่วยเหลือให้ผู้เช่าฟื้นฟูธุรกิจได้เร็วขึ้น

อย่างไรก็ตาม CBRE ได้สำรวจตลาดพื้นที่ค้าปลีกในเอเชียแปซิฟิกเมื่อเดือนพฤษภาคมในหัวข้อ “COVID-19 จะส่งผลต่อร้านค้าของคุณอย่างไรในช่วงที่เหลือของปีนี้” พบว่า จากมาตรการล็อกดาวน์ดังกล่าว ทำให้ช่วงที่ผ่านมาเจ้าของร้านค้าปลีกต่างหันไปใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ในการทำธุรกิจจนมีความคุ้นเคย และมีแนวโน้มจะใช้ช่องทางออนไลน์ต่อเนื่องหลังผ่านพ้นวิกฤต โดยแยกแนวโน้มการปรับตัวทางธุรกิจออกเป็น 2 กลุ่มคือ

1) กลุ่มธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการสร้างยอดขายออนไลน์ให้เติบโต ได้แก่ ธุรกิจสินค้าราคาแพง, ธุรกิจเสื้อผ้าและอุปกรณ์กีฬา, ธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภค, ธุรกิจสินค้าไลฟ์สไตล์ และธุรกิจแฟชั่นและเครื่องแต่งกาย สัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถามประมาณ 40-80% จะใช้กลยุทธ์การเพิ่มยอดขายออนไลน์เป็นหลักในการทำธุรกิจครึ่งปีหลัง

2) กลุ่มธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการรวมสาขา ได้แก่ ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม, ธุรกิจค้าปลีกอื่นที่เน้นสร้างประสบการณ์ และธุรกิจสุขภาพและความงาม สัดส่วนผู้ตอบแบบสอบถามประมาณ 30-60% จะใช้กลยุทธ์หลักคือการลดสาขา

ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบเฉพาะคำตอบเรื่องการลดสาขาหรือเพิ่มสาขาในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่าทุกกลุ่มธุรกิจมีผู้ตอบว่าจะลดสาขามากกว่าเพิ่มสาขา ยกเว้นธุรกิจเสื้อผ้าและอุปกรณ์กีฬาซึ่งจะเพิ่มสาขามากกว่าการลดสาขา

“เมื่อสถานการณ์กลับสู่สภาวะปกติ การปรับลดขนาดพื้นที่เช่าเดิมจะกลายเป็นแนวทางที่สำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากผู้เช่าจะต้องประหยัดค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจที่มีขนาดเล็กและขนาดกลาง ห้างสรรพสินค้าจึงจำเป็นต้องปรับรูปแบบการจัดวางผังร้านค้า และจัดส่วนผสมของผู้เช่าแต่ละประเภท (Tenant Mix) ให้ละเอียดและรอบคอบมากขึ้น” จริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีก ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ความเห็น

• ถอดบทเรียน “ไมเนอร์ ฟู้ด” สู้ตลาดหลังวิกฤต เปิดสาขาไซส์เล็ก ทุ่มเดลิเวอรี่ เพิ่ม Cloud Kitchen
• Zara เตรียมปิด 1,200 สาขาทั่วโลก วงการ “ฟาสต์แฟชั่น” ปรับเกมใหม่ มุ่ง “ขายออนไลน์”

จริยายังกล่าวด้วยว่า การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 จะเร่งให้ค้าปลีกออนไลน์เติบโต และค้าปลีกแบบดั้งเดิมต้องปรับตัว

ผู้พัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้าแห่งใหม่จะต้องทบทวนแนวคิดการทำโครงการเพื่อให้เหมาะกับพฤติกรรมใหม่ของผู้บริโภค และมองว่าธุรกิจค้าปลีกไทยยังต้องใช้เวลาก่อนฟื้นตัวอย่างเต็มที่ ยกเว้นว่าจะมีการเปิดให้นักท่องเที่ยวเข้ามาได้เท่ากับช่วงก่อนเกิดการระบาด โดยเฉพาะศูนย์การค้าใจกลางกรุงเทพฯ ที่พึ่งพิงกำลังซื้อต่างชาติสูง

เครือเอ็ม บี เค ส่งข่าวประชาสัมพันธ์การยกเว้นค่าเช่าให้กับร้านค้าผู้เช่าในศูนย์การค้า 4 แห่งของเครือที่ต้องปิดชั่วคราวตามประกาศของกรุงเทพมหานคร ตามข้อความประกาศดังนี้

“จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นโรคติดต่อร้ายแรงตามประกาศของกระทรวงสาธารณสุข ที่ส่งผลให้มีจำนวนผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในขณะนี้ โดยกรุงเทพมหานครมีประกาศขอความร่วมมือจากทุกภาคส่วนในการควบคุมไม่ให้การแพร่ระบาดขยายไปในวงกว้าง

ซึ่งศูนย์การค้าในเครือเอ็ม บี เค ได้แก่ ศูนย์การค้าเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ ศูนย์การค้าพาราไดซ์ พาร์ค ศูนย์การค้าพาราไดซ์ เพลส และศูนย์การค้าเดอะไนน์ เซ็นเตอร์ พระราม 9 ได้ตอบรับนโยบายดังกล่าวโดยปิดให้บริการเป็นการชั่วคราว ตั้งแต่วันที่ 22 มีนาคม – 30 เมษายน 2563

ในการนี้ เพื่อเป็นการช่วยเหลือและแบ่งเบาภาระของผู้ประกอบการธุรกิจร้านค้าที่ต้องปิดบริการไม่สามารถดำเนินธุรกิจในช่วงที่ศูนย์การค้าฯ ปิดชั่วคราวตามประกาศของกรุงเทพมหานคร ทางศูนย์ฯ จะยกเว้นค่าเช่าพื้นที่ให้ร้านค้าที่เข้าหลักเกณฑ์ ตั้งแต่วันที่ 22 มีนาคม – 30 เมษายน 2563 เพื่อให้สามารถผ่านพ้นสถานการณ์นี้ไปได้ด้วยกันอย่างดีที่สุด

ศูนย์การค้าในเครือเอ็ม บี เค ขอขอบคุณทุกท่านที่ให้ความอนุเคราะห์ด้วยดีเสมอมา ขอส่งกาลังใจให้ทุกท่าน เราจะร่วมกันผ่านเหตุการณ์ครั้งนี้ไปด้วยกัน และสามารถสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ เอ็ม บี เค คอนแทคท์ เซ็นเตอร์ 1285 ระหว่างเวลา 08.30 น. – 22.00 น.”

SCB EIC เก็บข้อมูลการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่จะเปิดใหม่ตั้งแต่ปี 2018 พบว่าตลาดจะเริ่มมีซัพพลายใหม่เข้ามาสูงตั้งแต่ปี 2020-2023 โดยเฉพาะในกลุ่มพื้นที่ที่ใช้ประโยชน์เป็นสำนักงานให้เช่าและเป็นพื้นที่ค้าปลีก สิ่งที่ EIC พบคือ กระแสการพัฒนาโครงการรูปแบบ “มิกซ์ยูส” ที่ดีเวลอปเปอร์นิยมเพื่อกระจายความเสี่ยง เนื่องจากในโครงการเดียวจะมีการใช้งานหลากหลาย พื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูสเหล่านี้จะเป็นความท้าทายที่กระทบกับอาคารแบบดั้งเดิมในบริเวณ

เปิดใหม่ 2 ล้านตร.ม. แต่ดีมานด์อาจมีแค่ “ครึ่งเดียว”

ภาพรวมพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่า (รวมทั้งออฟฟิศและห้างฯ) ในกรุงเทพฯ ช่วงปี 2020-2023 EIC ประเมินว่าจะมีซัพพลายเปิดใหม่ทั้งหมด 2 ล้านตร.ม. โดย 40% ของจำนวนนี้คือพื้นที่ในโครงการแบบมิกซ์ยูส ส่วนที่เหลือ 60% เป็นพื้นที่ในอาคาร single-use แบบดั้งเดิม

ที่สำคัญคือ EIC ระบุ จะมีดีมานด์ในช่วงเวลาดังกล่าวเพียง 1 ล้านตร.ม.เท่านั้น แสดงให้เห็นว่าพื้นที่เช่าอีก “ครึ่งหนึ่ง” อาจจะหาผู้เช่าได้ยาก ทั้งนี้ ยังระบุว่าโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่คือ 64% จะอยู่ในเขตซีบีดี เช่น สีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น เพชรบุรีตัดใหม่ ที่เหลืออีก 34% อยู่นอกเขตซีบีดี เช่น บางซื่อ บางนา ศรีนครินทร์ แจ้งวัฒนะ

สำนักงานให้เช่าล้นตลาด ราคาเช่าเร่งไม่ขึ้น

เมื่อแยกศึกษาแบ่งเป็นสองประเภทการใช้งาน สำหรับกลุ่มที่ใช้เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า EIC ประเมินว่าช่วงปี 2020-2023 จะมีซัพพลายใหม่รวม 1.3 ล้านตร.ม. ในจำนวนนี้ 31% จะเป็นพื้นที่ในโครงการมิกซ์ยูส

ช่วงที่ผ่านมา ดีมานด์ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานสูงกว่าซัพพลายใหม่มาตลอด ทำให้อัตราการเช่าช่วงปี 2014-2018 สูงถึง 93% และการเติบโตของราคาค่าเช่าปรับขึ้นถึงปีละ 6% มาถึงปี 2019 เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัวเล็กน้อย โดยอัตราการเช่าลดเหลือ 92% และการเติบโตของราคาค่าเช่าปรับขึ้นช้าลงเหลือ 4% ต่อปี

แต่เมื่อซัพพลายอีก 1.3 ล้านตร.ม.จะเข้าสู่ตลาด EIC มองว่าอัตราการเช่าออฟฟิศบิลดิ้งจะลดเหลือ 86-87% และการเติบโตของราคาค่าเช่าจะเกิดอาการ “เร่งไม่ขึ้น” โดยคาดว่าจะปรับขึ้นได้เพียงปีละ 1% ในช่วงปี 2020-2023

ค้าปลีกยิ่งอ่วม ซัพพลายเพิ่มไม่หยุด แต่ดีมานด์ตกฮวบ

ตัดภาพมาที่กลุ่มพื้นที่ห้างฯ ค้าปลีกให้เช่า EIC คาดว่าช่วงปี 2019-2023 จะมีซัพพลายพื้นที่ใหม่เข้ามาปีละ 1.7 แสนตร.ม. แต่ดีมานด์จะมีเพียงปีละ 1.4 แสนตร.ม. ความต้องการเช่านี้ลดลงอย่างมากเมื่อเทียบกับช่วงปี 2014-2018 ที่เคยมีดีมานด์ปีละ 2.6 แสนตร.ม.

เหตุที่ความต้องการเช่าพื้นที่ห้างฯ ค้าปลีกลดลงอย่างรวดเร็วเกิดจากตัวธุรกิจค้าปลีกเองอยู่ในช่วงชะลอตัวอยู่แล้ว ยิ่งมีการค้าแบบอี-คอมเมิร์ซเข้ามายิ่งซ้ำเติมธุรกิจนี้ แม้ว่าระยะหลังร้านค้าและแบรนด์บางส่วนเริ่มปรับวิธีการขายมาเป็นแบบ O2O (Online-to-Offline) โดยเฉพาะธุรกิจสินค้าแฟชั่นและความงาม แต่ก็อาจจะช่วยได้เพียงลดทอนผลกระทบ

เมื่อดีมานด์ลดลงแต่ซัพพลายใหม่ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ EIC คาดว่าอัตราการเช่าของห้างฯ ค้าปลีกที่เคยสูง 97% ในช่วงปี 2014-2018 อาจจะลดลงเหลือ 94% ในช่วง 4 ปีข้างหน้านี้ และการเติบโตของราคาค่าเช่าซึ่งที่ผ่านมาอยู่ในช่วงทรงตัวก็น่าจะยังทรงตัวต่อไป ไม่สามารถปรับขึ้นได้หรือขึ้นได้เพียงเล็กน้อย

“มิกซ์ยูส” ตัวพลิกเกม ส่งผลต่ออสังหาฯ แบบดั้งเดิม

EIC ยังเจาะประเด็นไปที่โครงการอสังหาฯ แบบมิกซ์ยูสว่าเป็นรูปแบบธุรกิจที่เปลี่ยนทำเลนั้นๆ โดยในกรณีที่มิกซ์ยูสแห่งใหม่มีการใช้งานไม่ตรงกับโครงการอื่นในบริเวณ จะช่วยยกระดับให้ทำเลนั้นคึกคักขึ้น เช่น ไอคอนสยาม ซึ่งเป็นโครงการห้างฯ ค้าปลีกและคอนโดมิเนียม เมื่อเปิดบริการแล้วช่วยสร้างยอดขายให้ร้านอาหารใกล้เคียงเติบโตขึ้น 20% โรงแรม 5 ดาวมีอัตราเข้าพักเพิ่มเป็น 85-90% และคอนโดฯ อื่นๆ มีอัตราการขายเฉลี่ย 95%

อย่างไรก็ตาม ถ้าหากมิกซ์ยูสแห่งใหม่มีการใช้งานรูปแบบเดียวกับโครงการเก่าในบริเวณ โครงการเก่าซึ่งเป็นรูปแบบ single-use อาจจะพบปัญหาการแข่งขันสูงขึ้น โดยมีตัวอย่างทำเลที่เมื่อโครงการมิกซ์ยูสเปิดใหม่น่าจะส่งผลทางลบกับโครงการเดิม เช่น

“พระราม 4-วิทยุ-สีลม-สาทร” เนื่องจากจะมีมิกซ์ยูสโครงการใหญ่อย่าง One Bangkok และ Dusit Central Park เกิดขึ้น กลายเป็นซัพพลายขนาดใหญ่ที่จะเบียดตลาดอาคารเก่า กลุ่มอาคารสำนักงานให้เช่านับสิบแห่ง เช่น ลุมพินีทาวเวอร์ เคี่ยนหงวน คิวเฮาส์ลุมพินี กลุ่มโรงแรม 5 ดาวประมาณ 5 แห่ง เช่น คราวน์พลาซ่าลุมพินี เลอเมอริเดียน โซโซฟิเทล และคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีที่ยังเหลือขาย เช่น แอชตัน สีลม

“บางนา” จากโครงการ Bangkok Mall บริเวณหัวมุมแยกบางนา จะมีผลกระทบต่อห้างฯ ค้าปลีกดั้งเดิม เช่น เซ็นทรัล พลาซา บางนา ซีคอนสแควร์ เป็นต้น

แต่ใช่ว่าโครงการมิกซ์ยูสเองจะเป็นผู้ชนะในทุกสนาม EIC ประเมินว่าโครงการมิกซ์ยูสใหม่ๆ เองก็จะต้องเผชิญการแข่งขันจากจำนวนโครงการอสังหาฯ ให้เช่าที่มีมากขึ้นและสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวเช่นกัน ถ้าหากโครงการมิกซ์ยูสไม่มีจุดเด่น ไม่กลบจุดด้อย การออกแบบประโยชน์ใช้สอยไม่ส่งเสริมกันและกัน (synergy) โครงการก็อาจจะใช้เวลาคืนทุนยาวนานขึ้นกว่าที่คาด

หนึ่งในภาพที่กำลังเป็นที่สนใจของโลกออนไลน์ในขณะนี้คือภาพทางทางเข้า “เทอร์มินอล21 โคราช” ซึ่งหากเงยหน้าขึ้นไปอีกนิด จะพบกับตัวหนังสือสีดำบนพื้นขาวเขียนว่า “เซ็นทรัลพลาซา” ตรงไปอีก 5 กิโลเมตร ซึ่งจากการตรวจสอบแล้วพบเป็นป้ายจริง

สำหรับผู้ใช้อย่างเราๆ หรือผู้ที่สัญจรไปมาคงมองเห็นว่าภาพนี้ “เซ็นทรัล” กำลังแย่งซีน “เทอร์มินอล21” อยู่ เพราะป้ายต้งอยู่ตรงทางเข้าอย่างชัดเจน แต่หากมองไปอีกมุมของผู้ประกอบการ นี่คือ “ตลกร้ายที่ขำไม่ออก” เพราะกำลังชี้ให้เห็นภาพชัดเจนว่า การแข่งขันในสมรภูมิ “โคราช” ยังคงต้อง “ปาดเหงื่อ” ต่อไป

ที่เป็นอย่างนั้นต้องบอกว่าแค่บน “ถนนสายมิตรภาพ” จากกรุงเทพฯ เข้าเมืองโคราช ระยะทางไม่ถึง 10 กิโลเมตร กลับมีห้างให้เลือกเดินถึง 6 แห่ง โดยในจำนวนนี้เป็นศูนย์การค้าระดับบิ๊กอย่าง “เซ็นทรัล” ใช้เงินลงทุนกับโครงการนี้นับหมื่นล้านบาท จน “เดอะมอลล์” ต้องขยับตัวใช้เงินอีก 2,000 ล้านบาทปรับโฉมครั้งใหม่ และ “เทอร์มินอล21” ใช้เงินลงทุนไม่น้อยกว่า 6,000 ล้านบาท

เมื่อดูต้นเหตุของการลั่นกลองรบเปิดศึกชิงลูกค้าอย่างคึกคัก มาจากข้อมูลที่ว่า นี่คือทำเลศักยภาพสูง เพราะไม่เพียงลูกย่าโมที่อาศัยอยู่ในจังหวัดนครราชสีมาเกือบ 3 ล้านคนเท่านั้น

แต่ยังมีกลุ่มเป้าหมายจากจังหวัดใกล้เคียง คือ บุรีรัมย์ ปราจีนบุรี ชัยภูมิ ขอนแก่น มหาสารคาม สุรินทร์ รวมแล้วกว่า 8 ล้านคน และยังมีกลุ่มที่เดินทางตามเส้นทางผ่านไปจังหวัดอื่นๆ ในภาคอีสานอีกด้วย

อ่านเต็มๆ : สมรภูมิห้างฯโคราชร้อนฉ่า เมื่อ 3 บิ๊กศูนย์การค้า เซ็นทรัล-เดอะมอลล์-เทอร์มินอล! มาครบ!

แต่ในความเป็นจริงภาพที่วางไว้ กับสิ่งที่เกิดขึ้นจริงกลับไม่เหมือนกันเลย เพราะคนยังมีจำนวนเท่าเดิมไม่ได้เพิ่มขึ้น สวนทางกับห้างที่มีมากขึ้น จนมีข่าวออกมาเป็นระลอกว่า ร้านค้าทยอยปิดตัวลงไปเพราะไม่มีคนเดิน ซึ่งเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นทั้งกับ “เซ็นทรัลและเทอร์มินอล21”

ก่อนหน้านี้ราวปลายปีที่แล้ว PositioningMag ได้มีโอกาสคุยกับ “ประเสริฐ ศรีอุฬารพงศ์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด ผู้พัฒนาศูนย์การค้า เทอร์มินอล21 โคราช ซึ่งเขายอมรับว่าทราฟฟิกที่ไม่เป็นไปตามที่วางไว้ทำให้มีร้านค้าบางส่วนย้ายออกไป

แต่ปัจจุบันก็ยังมีอัตราการเช่าอยู่ที่ 90-95% ถึงจะน้อยกว่าค่าเฉลี่ยของศูนย์ค้าที่ 98-99% ก็ตาม ซึ่งเป็นปรกติของการทำศูนย์การค้าจะหยุดนิ่งไม่ได้ ต้องปรับไปเรื่อยๆ ขณะนี้มีทราฟฟิกเฉลี่ยวันละ 40,000 คน วันธรรมดาจะน้อยกว่าวันหยุด 15-20% ถือว่ายังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย เพราะอยากได้วันละ 50,000 คนเป็นอย่างน้อย

เบื้องต้นทางเทอร์มินอล21 ได้อัดกิจกรรมอย่างต่อเนื่อง เพื่อดึงให้ลูกค้าเดินเข้ามา รวมไปถึงกำลังอยู่ในระหว่างการเจรจากับร้านค้าและอีเวนต์ เพื่อแม็กเน็ตที่เข้ามาเสริม

สถานการณ์ที่เกิดขึ้น เทอมินัล21 ประเมินไว้ล่วงหน้าอยู่แล้ว เนื่องจากลูกค้าในโคราชส่วนใหญ่จะเป็นคนในพื้นที่และใกล้เคียง ไม่ได้มีนักท่องเที่ยวเข้ามาชวยเสริมเหมือนทำเลอื่นๆ จึงไม่แปลกที่จะแข่งกันเพื่อดึงลูกค้า แต่การทำศูนย์การค้าเป็นเรื่องของระยะยาว ที่ดินที่โคราชเราก็ซื้อขาด จึงต้องเดินหน้าต่อไป คาดว่าต้องใช้เวลา 3 ปีถึงจะอยู่ตัว

หลังจากนี้คงต้องลุ้นต่อไป หากเมื่อวันที่ “เทอร์มินอล21 โคราช” ครบรอบ 3 ปี ซึ่งก็คือภายในปี 2019 นี้ จะเป็นไปอย่างที่ “ประเสริฐ” คาดหวังไว้หรือไม่?

ตลอดสองข้างทางถนนพระราม 2 จากกรุงเทพมหานคร ยาวไปถึงจังหวัดสมุทรสาคร โมเดลปั๊มน้ำมันที่ครบเครื่องด้วย “ค้าปลีก” ร้านกาแฟ ศูนย์อาหาร ร้านขายของฝากของที่ระลึกของ “ปั๊ม ปตท.” ดูจะกินรวบตลาดเสียส่วนใหญ่

เพราะไล่เลียงข้อมูลคร่าวๆ ปตท.มีปั๊มน้ำมันขนาบข้างทางซ้ายขวาและกินทั้งจังหวัดสมุทรสาครมีเกือบ 20 สาขา

ปั๊ม ปตท. ปัจจุบันเป็นมากกว่าปั๊มขายน้ำมัน แต่เป็น “จุดพักรถ” (Rest Area) สำหรับประชาชน นักเดินทางที่เข้าไปช้อปสินค้า เข้าห้องน้ำ รับประทานอาหาร ฯ ทำเกือบทุกอย่างในปั๊ม

นอกจากปั๊มน้ำมัน ปตท.ที่ดักกำลังซื้อตลอดทางทั้ง “ขาเข้า-ขาออก” จากกรุงเทพฯ สู่เมืองท่องเที่ยว ชะอำ หัวหินแล้ว ล่าสุดโมเดลธุรกิจของ ปตท.ได้สร้างปั๊มให้เป็น The Living Community คือคนในชุมชนเข้ามาใช้ชีวิตได้ครบครันในปั๊มนั่นเอง

ทว่า ทำเลพระราม 2 ไปจนถึงมหาชัย สมุทรสาคร ก็ไม่ได้มีแค่ ปตท.ที่ทำค้าปลีก เพราะยังมีโปรเจคเด่นๆ เข้ามาแบ่งเค้กอย่างต่อเนื่อง ทั้งคอมมูนิตี้มอลล์ พอร์โต้ ชิโน่, เดอะ ไบรท์, นุศาอเวนิว, แลนด์มาร์ค มหาชัย จุดพักรถรูปแบบใหม่ เดอะ สเตชั่น, มีโมเดิร์นเทรด เทสโก้ โลตัส และบิ๊กซี มีห้างสรรพสินค้าท้องถิ่น น้ำพุ พลาซ่า รวมถึงห้างสเปเชียลตี้สโตร์อื่นๆ เช่น โฮมโปร บุญถาวร ไทวัสดุ ที่ทำตลาดจับกลุ่มเป้าหมายแตกต่างกันไป

ฮือฮาเวลานี้ ต้องยกให้การเปิดตัวโปรเจกต์ใหญ่ของพี่เบิ้มในวงการค้าปลีก “บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ ซีพีเอ็น” หลังควักงบลงทุนก้อนโต 5,000 ล้านบาท ปักหมุด “เซ็นทรัล พลาซา มหาชัย” ภายใต้คอนเซ็ปต์ “มหานาวา” (MAHANAVA) วันที่ 23 พ.ย. 2560

เพราะนี่นับเป็นการ “ชิงเค้กค้าปลีก” ก้อนใหญ่ในสมุทรสาคร จังหวัดที่ประชากรมีรายได้ต่อหัวที่ระดับ 359,566 บาท (ที่มา : สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ 2559) เรียกว่าสูงสุดอันดับ 7ของประเทศ

นอกจากศักยภาพประชากรที่มี “รายได้มาก” สะท้อนกำลังซื้อสูงแล้ว สมุทรสาคร ยังขนานนามเป็น “เมืองอุตสาหกรรมและอาหารทะเล” เพราะมีจำนวนโรงงานอุตสาหกรรมมากกว่า 5,700 แห่ง โดยเฉพาะโรงงานผลิตอาหารทะเล “รายใหญ่” จำนวนมาก ทั้งซีพี, ไทยยูเนี่ยน กรุ๊ป ที่ส่งออกทำเงินให้กับประเทศแต่ละปีมูลค่ามหาศาล 191,005.6 ล้านบาท คิดเป็น 20.2% ของมูลค่าการส่งออกทั้งหมด

ปัจจัยเหล่านี้มีอิทธิพลต่อการ “ขยายห้างค้าปลีก” ของเซ็นทรัลในการเข้ามาโกยขุมทรัพย์นักช้อปจากเดิมที่ปล่อยให้มีเพียง “เซ็นทรัลพระราม 2” อบโจทย์ผู้บริโภคมานาน แต่ก็ไม่เพียงพอต่อความต้องการ

หนึ่งในคำยืนยันว่าสมุทรสาคร มีห้างค้าปลีกน้อย!คือนักธุรกิจ “เจ้าถิ่น” อย่าง “อิสระ บุญยัง” นายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้ปักธงพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดสมุทรสาครป้อนตลาดมาเกือบ 10,000 ยูนิต

เขาย้ำภาพห้างค้าปลีกย่านนี้มีไม่พอ ยิ่งถามหา “ห้างขนาดใหญ่” แบรนด์ดังก็มีแค่ บิ๊กซี เทสโก้ โลตัสไว้ให้บริการลูกค้า ทั้งที่เทียบกับศักยภาพของจังหวัด ซึ่งเป็นแหล่งที่ตั้งของโรงงานจำนวนมาก และมีแรงงานที่มี “กำลังซื้อมหาศาล” แสดงให้เห็นดีมานด์และซัพพลายยังเขย่งกันอยู่ “ดีมานด์สูงซัพพลายต่ำ”

ถ้าไล่ดูถนนพระราม 2 กม.ตั้งแต่ 14 จุดสิ้นสุดรอยต่อกรุงเทพฯ ขยับไปถึง กม.11-18 ถ้าประชาชนย่านนี้อยากช้อปปิ้ง ต้องไปใช้บริการที่เซ็นทรัลพระราม 2 เท่านั้น การเปิดเซ็นทรัล พลาซา มหาชัย จึงเติมความคึกคักให้ย่านมหาชัยและสมุทรสาครได้อย่างมาก เพราะคราวนี้ประชาชนไม่ต้องแห่ไปกระจุกช้อปปิ้งเพียงที่เดียวอีกต่อไป

นอกจากนี้ การเปิดเซ็นทรัล มหาชัย ยังสามารถเก็บเกี่ยวขุมทรัพย์นักช้อปปิ้งในอนาคตได้ด้วย เพราะแนวโน้มที่อยู่อาศัยแห่งนี้ “หนาแน่น” ขึ้นเรื่อยๆ หลังจากมีความพร้อมด้านสาธารณูปโภคต่างๆ เข้ามา เช่น ด้านการศึกษา เมื่อโรงเรียนอัสสัมชัญ พระราม 2 เปิดให้บริการ มีห้างใหญ่มาเปิด เอื้ออำนวยให้ลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคสะดวกสบายขึ้น

นั่นจึงเห็นขาใหญ่วงการอสังหาฯ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แสนสิริ พฤกษา ตบเท้ามาเปิดโปรเจคที่อยู่อาศัยใหม่ๆ และที่ซุ่มเงียบมีอีกมาก

หากดูลักษณะ “ผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย” ในย่านมหาชัย สมุทรสาคร บอกเลยว่า “มีกำลังซื้อสูงขึ้นเรื่อยๆ” เมื่อเทียบอดีต เพราะผลพวงของเมืองอุตสาหกรรม การเติบโตของอุตสาหกรรมส่งออกอาหารทะเล ทำให้คนงานมีเงินในกระเป๋าเพิ่ม สิ่งที่บ่งชี้ว่าคนมหาชัย สมุทรสาคร รวยขึ้น คือสถิติลูกค้าของกานดา เดิมเคยซื้อบ้านราคา 900,000-1,000,000 บาท ปัจจุบันซื้อบ้านราคา 5-6 ล้านบาทได้สบาย

รวมถึงเจ้าของโรงงานอุตสาหกรรม ที่เคยซื้อบ้านระดับราคา 10 ล้านบาท ก็พร้อมควักเงินซื้อบ้านหลังใหม่เพิ่มราคา 7 ล้านบาท ให้ลูกหลานมาอยู่อาศัยได้อีกหลัง

ด้วยทำเลที่ตั้งของเซ็นทรัล มหาชัย ตั้งอยู่บริเวณ กม.24-25 หากขยับไปไกลถึง กม.28-29 จะพบว่ายังมีกลุ่มเป้าหมายใหญ่อยู่อีก เพราะแถบนั้นมีนิคมอุตสาหกรรมสินสาคร นิคมอุตสาหกรรมสินสาครแหล่งรวมโรงงานอีกนับร้อยของนักลงทุนไทย จีน ญี่ปุ่น สิงคโปร์ฯ

รัศมีการกินรวบเค้กค้าปลีกจึงไกลเป็นสิบกิโลเมตร

นอกจากคนในพื้นที่มหาชัย สมุทรสาครทั้งจังหวัดแล้ว“ขาจร” นักเดินทางต่างๆ เป็นอีกกลุ่มที่เซ็นทรัลต้อง “ดักกิน” ให้เรียบ เมื่อการพัฒนาห้างแห่งนี้นำเอา “จุดแข็ง” ของบรรดาคู่แข่งในย่านนี้มารวมไว้ในที่เดียว เพื่อเป็น “จุดขาย” เช่น การชูคอนเซ็ปต์ “Semi-Outdoor Lifestyle” หวังสร้างสีสันให้มหาชัย แบบที่ไม่เคยมีใครทำมาก่อนด้วย HIGHWAY DESTINATION ให้เป็นจุดแวะพัก (Rest Area) สำหรับนักเดินทาง ไม่ต่างจากปั๊มใหญ่ที่ครบครันด้วยร้านสะดวกซื้อ ร้านอาหารฟาสต์ฟู้ด ร้านกาแฟ ศูนย์รวมของฝากของที่ระลึกฯ

“MAHACHAI MARCHÉ” ที่ขนของดีประจำจังหวัดทั่วไทยมาเสิร์ฟครบ ขาดไม่ได้คือของขึ้นชื่อสมุทรสาคร อาหารทะเล มะนาวเปลือกบางน้ำเยอะ ปลาทูก้างนิ่ม เกลือสมุทร ใบชะคราม มีมาหมดไม่ตกหล่น ซึ่งแม้ว่า “ทำเล” ของเซ็นทรัลที่ตั้งอยู่บริเวณขาเข้ากรุงเทพฯ และถูกมองว่าอาจแข่งขันเป็นจุดพักรถสู้ “พอร์โต้ ชิโน่” ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามบน กม.24-25 ไม่ได้ เพราะได้เปรียบตรงที่เป็นขาออกสู่เมืองท่องเที่ยว ชะอำ หัวหิน และลงใต้

แต่อย่าประมาท! เพราะอย่าลืมว่าไม่ใช่แค่ห้างค้าปลีกขาออกเท่านั้นที่คนแวะพัก แต่ขากลับจากชะอำ หัวหิน แม้กระทั่งขึ้นมาจากภาคใต้ ใครที่ผ่านมาสมุทรสาคร ก็ต้องแวะเช่นกัน จะแวะซื้อของฝากสารพัดอาหารทะเลติดไม้ติดมือก่อนกลับเข้ากรุงเทพฯ เป็นด่านสุดท้ายได้ด้วย

ไหนๆ เซ็นทรัล มหาชัย เป็นจุดพักรถแล้ว ถ้าคู่แข่ง ”ปั๊ม ปตท.” มีดีที่ “ห้องน้ำสะอาด” เป็นหนึ่งในจุดขาย เซ็นทรัลก็ท้าชนเรื่องห้องน้ำเหมือนกัน

เรียกว่า “คู่แข่ง” มีอะไรดี มีกลยุทธ์ไหนเด็ด เซ็นทรัล พลาซา มหาชัย ทำด้วย แต่จะดักลูกค้าได้เยอะดังหวังไหม ต้องติดตาม.

การมาลงทุนในไทยครั้งนี้ เป็นการร่วมทุนระหว่าง 1 บริษัท Pan Pacific International Holdings Pte. Ltd. บริษัทผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของ Don Quijote Group ซึ่งดำเนินธุรกิจในต่างประเทศ และมีสำนักงานอยู่ที่สิงคโปร์, 2.บริษัท ทีโอเอ เวนเจอร์ โฮลดิ้ง จำกัด กลุ่มผู้ผลิตสีทาบ้านชั้นนำของไทย และ 3. บริษัท นิปปอน พาร์คกิ้ง ดีเวลลอปเมนท์ (ประเทศไทย) จำกัด ผู้ให้บริการด้านการบริหารจัดการที่จอดรถคุณภาพสูง โดยทั้ง 3 บริษัท ได้จัดตั้งบริษัทร่วมลงทุนแห่งใหม่ ในชื่อบริษัท JCE-TOA Co จำกัด เพื่อพัฒนาศูนย์การค้า DONKI Mall Thonglor (ชื่อชั่วคราว)

โดยศูนย์การค้า DONKI Mall Thonglor ได้นำอาคารสำนักงาน TOA Group มาปรับปรุงใหม่ โดยเป็นอาคาร 3 ชั้น พื้นที่รวม 26,770 ตารางเมตร ซึ่งตั้งอยู่ที่ซอยเอกมัย 5 ระหว่างเอกมัยและทองหล่อ เป็นทำเลใจกลางเมื่อง อยู่ใกล้กับเขตที่พักอาศัยของชาวญี่ปุ่น และเป็นแหล่งรวมตัวของบรรดานักธุรกิจและคนวัยหนุ่มสาวที่ทันสมัย

ดองกิ โฮเต้ (Don Quijote) เป็นร้านดิสเคาน์สโตร์ของญี่ปุ่น ซึ่งเป็นที่รู้จักกันดีของนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ รวมทั้งของไทย ที่มักจะแวะช้อปสินค้า ซึ่งมีทั้งเครื่องสำอาง เสื้อผ้า รองเท้า เครื่องครัว อาหาร เครื่องใช้ไฟฟ้า เพราะมีสาขากระจายอยู่ในหลายเมืองของญี่ปุ่น และเปิดตลอด 24 ชั่วโมง

นอกจาก ดองกิ โฮเต้ กรุ๊ป Don Quijote Group จะนำเอาจุดแข็งในเรื่องของผลิตภัณฑ์และบริการของญี่ปุ่น ผสานกับความเชี่ยวชาญด้านการพัฒนาและการดำเนินงานศูนย์การค้า และการพัฒนาลานจอดรถขนาดใหญ่ติดกับศูนย์การค้าของพันธมิตร มาใช้ในการเปิดศูนย์การค้าในไทยแล้ว

ยังได้เปิดตัวธุรกิจค้าปลีกรูปแบบใหม่ ที่มีชื่อว่า “DON DON DONKI” ร้านค้าแห่งที่สองที่จะจัดตั้งขึ้นในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ หลังจากที่เปิดตัวไปแล้วหนึ่งแห่งในสิงคโปร์ เมื่อเดือน ธ.ค. 2017  โดยจะเช่าชั้น 1 และ 2

นอกจากนี้จะมีสวนสนุกตัวการ์ตูนชื่อดัง เปิดให้บริการบนชั้น 5 ศูนย์กีฬาในร่ม/ความบันเทิง ชั้น 5-6 และร้านอาหารอีกหลายแห่ง

ส่วนวันเปิดทำการและรายละเอียดต่างๆ ของศูนย์การค้า รวมถึงร้านค้าและผู้เช่าจะได้รับการเปิดเผยในภายหลัง

สัดส่วนการถือหุ้นลงทุน ศูนย์การค้า DONKI Mall Thonglor

ส่วนที่ 1 ร่วมถือหุ้นในอาคาร

• ใช้ชื่อบริษัท: TOA-PPIH Co., Ltd.
• ประเภทธุรกิจ: เจ้าของอาคาร
• ตัวแทนธุรกิจ: ณัฏฐวุฒิ ตั้งคารวคุณ (ประธานบริษัท ทีโอเอ เวนเจอร์ โฮลดิ้ง จำกัด)

สัดส่วนการลงทุน :

• Pan Pacific International Holdings Pte. Ltd.  47.5%
• บริษัท ทีโอเอ เวนเจอร์ โฮลดิ้ง จำกัด 47.5%
• บริษัท นิปปอน พาร์คกิ้ง ดีเวลลอปเมนท์ (ประเทศไทย) จำกัด  5.0%

ส่วนที่ 2 ร่วมถือหุ้นศูนย์การค้า

ชื่อบริษัท: JCE-TOA Co., Ltd.

เพื่อดำเนินงานศูนย์การค้าสัดส่วนการลงทุน :

• Pan Pacific International Holdings Pte. Ltd. 49.0%
• บริษัท ทีโอเอ เวนเจอร์ โฮลดิ้ง จำกัด 40.0%
• PPI (Thailand) Co., Ltd.  11.0%

– ตัวแทนธุรกิจ :โคจิ โอฮาระ (ประธาน/ซีอีโอ Don Quijote Holdings Co., Ltd.)

ที่มา : เกียวโด เจบีเอ็น-เอเชียเน็ท/อินโฟเควสท์

อย่างล่าสุด “เซ็นทรัล” ที่กำลังจะเปิดตัวที่โคราช หลังรอมานาน 16 ปี ของตระกูล “จิราธิวัฒน์” ก็ร่วมลงสนามแล้ว จากก่อนหน้านี้ แม้จะมีศูนย์การค้ารูปแบบที่ต่างกันไปรออยู่แล้ว อย่างทุนจากเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ปักธง “บิ๊กซี” ไปแล้ว ทุนจากเจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ เปิดแนวรบเป็นเพื่อนโชห่วยด้วย “แม็คโคร” แล้ว และยังมีทุนจากกลุ่มเดอะมอลล์ และทุนต่างชาติ อย่าง “เทสโก้ โลตัส” รวมถึงเจ้าพ่อแลนด์แอนด์เฮาส์ “อนันต์ อัศวโภคิน” ที่จุดพลุห้างแนวใหม่ อย่างเทอร์มินอล 21 เมื่อปีที่แล้ว

ในมุมมองของ สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ที่ดินใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล เริ่มหายาก และแพง แต่ธุรกิจค้าปลีกก็ต้องลงทุนเพื่อสร้างธุรกิจใหม่ของตนเองให้ต่อเนื่อง ทุกบริษัทที่มีทุน ก็รุกเต็มที่ในต่างจังหวัด

ลักษณะการบุกต่างจังหวัดหลายปีที่ผ่านมาไปลงทุนในเมืองท่องเที่ยวกันจำนวนมาก เช่น ที่เชียงใหม่ ภูเก็ต จากนั้นก็ไปบุกลงทุนในหัวเมืองใหญ่ ที่มีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงอย่างโคราช ล่าสุด ที่มีห้างไปเปิดบริการกันมาก บนถนนมิตรภาพ ที่เปรียบเทียบได้ว่าเป็นย่านธุรกิจของเมือง เหมือนซีบีด

แม้ว่า ณ ปัจจุบันจำนวนลูกค้าจะยังไม่สามารถทำให้เกิดการคุ้มทุนได้เร็ว และยังต้องรอโครงสร้างระบบการคมนาคมอย่างรถไฟความเร็วสูง และรถไฟรางเบา (โมโนเรล) แต่ธุรกิจค้าปลีกต้องมองระยะยาว คือ การซื้ออนาคต รอเวลาการคุ้มทุน และที่ได้แน่ๆ ในปัจจุบัน คือการครอบครองที่ดิน

นอกจากการลงทุนในเมืองใหญ่ๆ กระแสที่กำลังมาคือการไปลงทุนในหัวเมืองรองมากขึ้น เช่น บางรายไปลำพูน ตาก เชียงราย พิษณุโลก แล้ว

ขณะที่การลงทุนในกรุงเทพฯ กลุ่มห้างสรรพสินค้าเริ่มชะลอตัว เพราะที่ดินแพง หายากดังกล่าว และยังรองรับกลุ่มเป้าหมายได้หลากหลาย ขณะที่กลุ่มไฮเปอร์มาร์เก็ต ก็จะขยายสาขาในขนาดพื้นที่เล็กลง

ดังนั้น พื้นที่ค้าปลีกทั่วประเทศไทยปี 2560 ที่มีประมาณ 18.7 ล้านตารางเมตร อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 7 ล้านตารางเมตร อยู่ในต่างจังหวัด 1.1 ล้านตารางเมตร ในปีหน้าพื้นที่ค้าปลีกทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10% อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ประมาณ 300,000-400,000 ตารางเมตร ที่เหลือจึงมุ่งหน้าสู่ต่างจังหวัดกันอย่างคึกคัก

เทรนด์นี้ จากการสำรวจของ Positioning พบว่า แผนการขยายสาขาของแต่ละแบรนด์ จะมีสัดส่วนในต่างจังหวัดมากกว่า หรือพอ ๆ กัน อย่างเช่นเซ็นทรัล ปี 2560 มีท้ังหมด 30 แห่ง อยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 13 แห่ง ในต่างจังหวัด 17 แห่ง ส่วนใน 5 ปี ช่วงปี 2560-2564 เซ็นทรัล มีแผนขยายสาขาในต่างจังหวัด 7 จังหวัด กรุงเทพฯ และปริมณฑล 7 แห่ง และที่มาเลเซีย 1 แห่ง

นอกจากนี้ยังมีโรบินสันที่รุกต่างจังหวัด นอกจากไปกับห้างเซ็นทรัลแล้ว หากแยกตั้งเอง ก็จะเน้นความเป็นห้างไลฟ์สไตล์ ที่มีแผนเปิดใน 3 จังหวัดในปีนี้

ขณะที่แม็คโคร ที่เป็นห้างที่ต้องใช้พื้นที่กว้าง หยุดขยายสาขาในกรุงเทพฯ มาแล้วหลายปี โดยตั้งแต่ปี 2557 มีสาขาในกรุงเทพฯ 9 แห่ง แต่ขยายสาขาในต่างจังหวัดในช่วงปี 2557-2562 แล้ว 48 แห่ง

ส่วนบิ๊กซี ก็มีแผนการขยายห้างขนาดใหญ่ 9 แห่งในปีนี้ ที่เกือบทั้งหมดอยู่ในต่างจังหวัด.