บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPP บริษัทลูกของ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอป    เมนท์ จ่อเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เอ็มเอไอ (mai) เร็วๆ นี้ โดยวางแผนจะยื่นไฟลิ่งภายในเดือนเมษายน 2567 ทำให้ช่วงนี้ LPP ต้องเปิดตัวต่อสาธารณะมากขึ้นถึงแผนงานที่บริษัทวางไว้ว่าจะเติบโตอย่างไรในอนาคต

“สมศรี เตชะไกรศรี” กรรมการผู้จัดการของ LPP แจกแจงโครงสร้างรายได้ปัจจุบันของ LPP สัดส่วน 65% มาจากธุรกิจบริหารชุมชนหรือก็คือ “นิติบุคคล” ที่เป็นฐานธุรกิจหลักของบริษัท อีก 20% มาจากธุรกิจบริการวิศวกรรม และ 15% มาจากธุรกิจบริการ รปภ. และแม่บ้าน

นอกจากนี้ บริษัทยังมีธุรกิจอื่นๆ ที่เริ่มกรุยทางเมื่อปี 2566 เช่น รับสัมปทานบริหารหอพัก บริหารงานขายและการตลาด (sole agent) เพื่อสร้างฐานรายได้ให้หลากหลาย

สมศรีเปิดเผยเป้าหมายรายได้ของบริษัทในปี 2567 ตั้งเป้าไว้ที่ 1,880 ล้านบาท เติบโต 20% จากปีก่อนหน้า และต้องการผลักดันรายได้ LPP ให้โตต่อเนื่อง จนถึงปี 2569 คาดจะทำรายได้แตะ 2,545 ล้านบาท

โดยธุรกิจหลักของบริษัทคือการบริหารนิติบุคคล ณ สิ้นปี 2566 รับบริหารอยู่ 261 โครงการ รวมลูกบ้านกว่า 4 แสนคน ธุรกิจนี้วางเป้าจะเติบโตอีกปีละประมาณ 30 โครงการ รวมแล้ว ณ สิ้นปี 2569 เชื่อว่าจะมีโครงการที่บริหารชุมชนไม่ต่ำกว่า 350 โครงการ

พัฒนานวัตกรรมเพื่อลดจำนวนพนักงานต่อไซต์ ลดค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ปัจจุบันสัดส่วนโครงการที่ LPP รับบริหารนิติบุคคล แบ่ง 60% เป็นโครงการของ แอล.พี.เอ็น. และ 40% เป็นโครงการนอกเครือ (Non-LPN) ที่ได้รับความไว้วางใจให้บริหาร เช่น อนันดาฯ, พฤกษา, แลนด์แอนด์เฮ้าส์, แอส เซทไวส์, โนเบิล

ในกลุ่มโครงการ Non-LPN คือส่วนสำคัญมากที่ LPP จะต้องเจาะตลาดให้ได้มากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นการได้บริหารตั้งแต่เริ่มส่งมอบโครงการ หรือการเข้าไปรับช่วงต่อเมื่อมีโครงการต้องการเปลี่ยนบริษัทบริหารนิติบุคคล

สมศรีระบุว่า จากประวัติที่รับบริหารมา 80% ของโครงการที่ LPP เข้าบริหารจะได้ต่อสัญญาต่อเนื่องไม่ต่ำกว่า 5 ปี แน่นอนว่าส่วนที่เหลืออาจจะ ‘หลุดมือ’ ไปบ้าง เพราะลูกบ้านอาจเกิดความไม่ประทับใจใน LPP หรือต้องการราคาที่ถูกลง

ในด้านราคานี่เองที่สมศรีระบุว่า LPP ไม่เน้นการแข่งขันกดราคาให้ถูกที่สุด แต่แน่นอนว่าปัญหาเรื่อง “ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง” ของลูกบ้านเป็นโจทย์ที่ LPP ต้องการแก้

“ลูกบ้านในโครงการขนาดเล็กที่มีไม่เกิน 300 ยูนิตจะประสบปัญหามากที่สุดด้านค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพราะตัวหารน้อยกว่าโครงการใหญ่ที่มีหลักพันยูนิต แต่จำนวนพนักงานนิติบุคคลไม่ได้ต่างกันมาก โครงการใหญ่อาจจะใช้พนักงาน 7-8 คน แต่โครงการเล็กก็ยังต้องมีขั้นต่ำ 5 คนในการบริหาร” สมศรีกล่าว

โจทย์นี้ทำให้ LPP ไปศึกษาดูงานในต่างประเทศ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง พบว่าในต่างประเทศมีการใช้ระบบ “แพลตฟอร์มกลาง” เพื่อบริหาร จนทำให้ลดพนักงานดูแลอาคารเหลือแค่ 1 คนต่ออาคารได้

ภาพคร่าวๆ ของการใช้ “แพลตฟอร์มกลาง” คือการรวมศูนย์บางบริการให้เป็นการใช้ร่วมกันหลายโครงการในหนึ่งพื้นที่ เช่น การซ่อมบำรุง/ตรวจสอบอาคารตามรอบใช้ทีมช่างส่วนกลาง การรับแจ้งซ่อม/คอมเพลนจากลูกบ้านใช้ระบบออนไลน์ในการแจ้ง จะเหลือเพียงงานบางอย่างที่ต้องมีพนักงานประจำตึก เช่น หน้าที่รับพัสดุ/จดหมาย

เมื่อตัดบริการบางอย่างให้รวมศูนย์กันได้หลายโครงการ ก็จะทำให้พนักงานนิติบุคคลต่อหนึ่งโครงการลดลงได้ โดยสมศรีระบุว่าปีนี้ LPP จะเริ่มทดลองใช้ระบบนี้ในบางโครงการก่อน และจะเน้นที่โครงการขนาดเล็กซึ่งมีปัญหาแบกรับค่าส่วนกลางมากที่สุด

• เจาะวิสัยทัศน์บริษัทนิติบุคคล “LPP” ก่อนเข้าตลาดปี’67 ขยายธุรกิจรีโนเวตตึกเก่า-บริหารหอพัก
• “เสนาฯ” ใจแกร่ง! ลุยบ้าน-คอนโดฯ ตลาดกลางล่าง ไม่หวั่นปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” หาโซลูชันช่วยลูกค้า

“คน” ยังเป็นหัวใจธุรกิจ เตรียมสวัสดิการดูแลจิตใจพนักงาน

สมศรีกล่าวว่า แม้จะหานวัตกรรมลดจำนวนพนักงานต่อไซต์ แต่ในธุรกิจนิติบุคคล “คน” คือสิ่งที่สำคัญที่สุด การสร้างความไว้วางใจในงานบริการจะต้องผ่านการอบรมตามมาตรฐานของ LPP โดยบริษัทมีกุญแจหลักที่มอบเป็นข้อปฏิบัติให้พนักงานทุกคน คือ “ใส่ใจ” และ “อดทน”

ความอดทนเป็นเรื่องสำคัญมากของพนักงานนิติบุคคล เพราะเนื้องานเป็นงานบริการที่ต้องเจอผู้คนหลากหลายและส่วนใหญ่มาติดต่อเมื่อมีเรื่องเดือดร้อนใจ

“ปีนี้เราจึงเตรียมเพิ่มสวัสดิการใหม่ให้กับพนักงานของเราด้วย คือ ที่ปรึกษาจิตวิทยาออนไลน์ ช่วยให้เขาได้ตรวจสุขภาพจิตของตนเองเป็นประจำ และได้ปรึกษาปัญหาหนักใจจากการทำงานที่ต้องอดทนสูง” สมศรีกล่าวปิดท้าย

กระแสข่าวจากคอนโดมิเนียมหลายแห่งในกรุงเทพฯ ที่ใช้บริการบริษัทบริหารนิติบุคคล บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอม โซลูชั่นส์ จำกัด ผู้ถือสิทธิแฟรนไชส์ “เซ็นจูรี่ 21” เกิดเหตุจ่ายเงินเดือนพนักงานรอบเดือนเมษายน ณ วันที่ 30 เมษายน 2566 เพียง 60% ของฐานเงินเดือน ส่วนอีก 40% จะจ่ายให้ในวันที่ 10 พฤษภาคม 2566 ซึ่งถึงวันนี้ก็ยังมีพนักงานบางส่วนที่ยังไม่ได้รับเงินเดือนครบถ้วน

ประเด็นเหล่านี้สร้างความสับสนให้กับพนักงานและกรรมการบริหารนิติบุคคลคอนโดฯ เนื่องจากหากทางกรรมการบริหารนิติบุคคลคอนโดฯ ในฐานะผู้ว่าจ้างสั่งจ่ายค่าบริหารรายเดือนให้กับเซ็นจูรี่ 21 แล้ว แต่เซ็นจูรี่ 21 ในฐานะผู้รับจ้างไม่สามารถจ่ายเงินเดือนให้พนักงานของตนเองได้ครบถ้วนตรงเวลา อาจทำให้พนักงานตัดสินใจหยุดทำงานกะทันหันเช่นกันเนื่องจากขาดขวัญกำลังใจในการทำงาน และจะเกิดผลเสียต่องานการบริหารอาคารทันที

หน้าที่ของพนักงานบริษัทบริหารอาคารและนิติบุคคล คือการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลาง รักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยในการอยู่ร่วมกัน และบริการลูกบ้านในด้านต่างๆ หากไม่มีพนักงานนิติบุคคลกะทันหัน จะทำให้การทำงานสะดุดในทุกด้าน เช่น รักษากฎระเบียบการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ดูแลข้อพิพาทของลูกบ้าน จัดการพัสดุและจดหมายที่ส่งถึงลูกบ้าน ออกใบเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลาง/ค่าน้ำประปา/ค่าปรับ ฯลฯ

Positioning ตรวจสอบกับแหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นบริษัทผู้พัฒนาอาคารชุดรายหนึ่ง ยืนยันกระแสข่าวว่า บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอม โซลูชั่นส์ จำกัด มีปัญหาการจัดการภายในจริง และทราบว่าพนักงานนิติบุคคลหลายโครงการประสบปัญหาได้รับเงินเดือนไม่ครบหรือไม่ตรงงวด ซึ่งทางบริษัทได้ทำหนังสือแจ้งถึงผู้รับจ้างบริหารนิติบุคคลรายนี้แล้วว่าจะดำเนินการตามสมควรหากพบว่าเกิดผลกระทบต่อเจ้าของร่วม

บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอม โซลูชั่นส์ จำกัด นั้นมีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นเมื่อปี 2565 โดย บริษัท ควอลลีเทค จำกัด (มหาชน) หรือ QLT เข้าซื้อกิจการผ่านการซื้อหุ้น 49% ของพร็อพเพอร์ตี้ เอมฯ ปัจจุบันมี “นิกม์ ธนะภูมิกุล” เป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่

ล่าสุด เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2566 บริษัทแม่ QLT มีการอนุมัติให้จัดตั้งบริษัทย่อยใหม่ในชื่อ บริษัท เอสเทลล่าร์ พร็อพเพอร์ตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งมีวัตถุประสงค์เป็นบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท โดย QLT แจ้งว่าจะมีการโอนย้ายพนักงานนิติบุคคลจากพร็อพเพอร์ตี้ เอมฯ เข้ามายังบริษัทใหม่นี้ พร้อมกับสิทธิการใช้แบรนด์ “เซ็นจูรี่ 21” จะมาอยู่ที่บริษัทใหม่เช่นกัน

สำหรับแบรนด์ “เซ็นจูรี่ 21” เป็นแฟรนไชส์จากสหรัฐฯ ที่ผู้บริหารไทยนำแฟรนไชส์เข้ามารับจ้างบริหารในไทยนานกว่า 20 ปี โดยบนหน้าเว็บไซต์ของบริษัทระบุว่า เซ็นจูรี่ 21 มีการบริหารนิติฯ ให้กับโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทจัดสรรหลากหลายบริษัท เช่น เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, ศุภาลัย, ออริจิ้น, พฤกษา, ชีวาทัย ฯลฯ ขณะที่แหล่งข่าวในวงการคาดว่าปัจจุบันเซ็นจูรี่ 21 มีการบริหารโครงการอยู่ประมาณ 50-60 แห่งในไทย

—UPDATE   ณ วันที่ 12 พฤษภาคม 2566 “ปพน ภักดีชุมพล” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายบริหารโครงการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เอม โซลูชั่นส์ จำกัด ส่งหนังสือชี้แจงต่อสื่อว่า “บริษัทฯ ได้ทำการจ่ายเงินเดือนพนักงานครบถ้วนตามที่ได้แจ้งพนักงานไว้เรียบร้อยแล้ว โดยเหตุการณ์มิได้รุนแรงตามที่สื่อได้นำเสนอออกไป โดยพนักงานยังคงมาปฏิบัติงานตามปกติ และยังคงให้บริการแก่ผู้ว่าจ้างโดยมิได้ขาดตกบกพร่อง แต่อย่างใด” จึงขอเสนอคำชี้แจงจากบริษัทฯ เพิ่มเติมในรายงานข่าวชิ้นนี้

“จตุพร วิไลแก้ว” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชัน จำกัด ในเครือ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยถึงความคืบหน้าแผนการนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เตรียมยื่นไฟลิ่งภายในไตรมาส 3/2565 และคาดว่าจะได้เปิด IPO ในไตรมาส 4/2565

รายได้ล่าสุดปี 2564 ของบริษัทอยู่ที่ 490 ล้านบาท และบริษัททำรายได้เติบโตเฉลี่ย 25-30% ในรอบ 3-4 ปีที่ผ่านมา พร้อมตั้งเป้าภายในปี 2566 จะขึ้นเป็น Top 3 บริการอสังหาฯ ครบวงจรในประเทศไทย และภายใน 3 ปีข้างหน้าเชื่อว่ารายได้จะเติบโต 2-3 เท่า

ประวัติบริษัทพรีโมก่อตั้งเมื่อปี 2554 เพื่อเป็นเอเย่นต์ขายอสังหาริมทรัพย์ และจัดการบริการทำความสะอาด ช่วยสนับสนุนการเติบโตของออริจิ้น หลังจากนั้นมีการขยายธุรกิจต่อเนื่อง จนปัจจุบันมีทั้งหมด 8 บริษัทย่อย แบ่งตามวงจรอสังหาฯ 3 ขั้นคือ

1.กลุ่ม Pre-Living Services บริการที่อยู่ในช่วงก่อนเริ่มเข้าอยู่อาศัย ประกอบด้วย

• ธุรกิจที่ปรึกษาและตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการโดย บริษัท แพสชั่น เรียลเตอร์ จำกัด (Passion Realtor)
• ธุรกิจออกแบบอาคาร โดย บริษัท ยูพีเอ็ม ดีไซน์ สตูดิโอ จำกัด (UPM Design Studio) ให้บริการออกแบบสถาปัตยกรรมทั้งภายนอกและภายในอาคารแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
• ธุรกิจบริหารงานโครงการและบริหารงานก่อสร้าง โดย บริษัท ยูไนเต็ด โปรเจคต์ แมเนจเมนท์ จำกัด (United Project Management หรือ UPM)
• ธุรกิจที่ปรึกษางานออกแบบ ตกแต่งภายใน และขนย้ายบ้าน โดย บริษัท วายด์ อินทีเรีย จำกัด (Wyde Interior)

2.กลุ่ม Living Services ให้บริการเมื่อผู้บริโภคเข้าพักอาศัยแล้ว ประกอบด้วย

• ธุรกิจบริหารจัดการอาคาร ดำเนินการโดย บริษัท พรีโม แมเนจเม้นท์ จำกัด (Primo Management) และ บริษัท คราวน์ เรสซิเดนซ์ จำกัด (Crown Residence) รับบริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุด บ้านจัดสรร อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ทั้งในระดับโครงการทั่วไปจนถึงระดับลักชัวรี
• ธุรกิจบริการความสะอาดครบวงจร โดย บริษัท อูโน่ เซอร์วิส จำกัด ให้บริการแก่ทั้งลูกค้าองค์กรและผู้บริโภคทั่วไป

3.กลุ่ม Living & Earning Services ให้บริการแก่ผู้อยู่อาศัยที่ต้องการได้รับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม ประกอบด้วย

• ธุรกิจรับจ้างบริหารโรงแรมและที่อยู่อาศัย โดย บริษัท แฮมป์ตัน โฮเทล แอนด์ เรสซิเดนซ์ แมเนจเมนท์ จำกัด หรือ HHR ดำเนินงานบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management) ช่วยบริหารจัดการผู้เช่าหรือผู้เข้าพัก สร้างรายได้หรือผลตอบแทนให้เป็นไปตามเป้าหมายของเจ้าของโรงแรมหรือที่พักอาศัย ร่วมวางแผนตกแต่ง จัดหาบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้เช่าหรือผู้เข้าพัก
• ธุรกิจอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ โดย บริษัท ยูไนเต็ด โปรเจคต์ แมเนจเมนท์ จำกัด จัดคอร์สอบรมให้ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้สนใจ ที่ต้องการเพิ่มพูนความรู้ตัวเองในการพัฒนาโครงการ การทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์

“จุดแข็งของเราคือเรามีทุกอย่างครบทั้ง journey ของการบริการอสังหาฯ เช่น ออกแบบโครงการ ออกแบบตกแต่งภายใน นิติบุคคล ทำความสะอาด ดูแลสินทรัพย์ปล่อยเช่า เอเย่นต์ฝากขายฝากซื้อ ฯลฯ มีครบตลอดวงจร แต่เจ้าอื่นอาจจะมีบางส่วนที่ไม่ได้ทำ” จตุพรกล่าว

• ขยายน่านน้ำ! LPP บริษัทลูก LPN เข้าสู่ตลาดบริหารอาคารเชิงพาณิชย์ สู้แบรนด์ต่างชาติ

หารายได้จากนอกเครือสูงขึ้นเรื่อยๆ

จตุพรระบุว่าสัดส่วนรายได้หลักของบริษัทจะมาจาก Living Services เป็นหลัก เพราะธุรกิจนิติบุคคลและแม่บ้านทำความสะอาด จะเป็นการทำสัญญารายปีซึ่งทำให้ได้รายได้เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ

ปัจจุบันพรีโมมีโครงการในมือที่ให้บริการในส่วนนิติบุคคล 50 โครงการ จำนวนรวม 30,000 ยูนิต โดยแบ่งเป็นโครงการในเครือออริจิ้น 60% และนอกเครือออริจิ้น 40% โดยเฉพาะ คราวน์ เรสซิเดนซ์ ที่เป็นบริการสำหรับกลุ่มโครงการลักชัวรี ได้รับผลตอบรับที่ดีจากดีเวลอปเปอร์นอกเครือด้วยชื่อเสียงการบริหารจัดการที่ทำให้บริษัทอื่นมั่นใจ

อีกธุรกิจที่บริษัทมีโครงการนอกเครือเข้ามามากขึ้นเรื่อยๆ คือ UPM ที่บริการออกแบบอาคารและการก่อสร้าง ขณะนี้บริษัทมีสัญญากับ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เพื่อออกแบบศูนย์การค้าในต่างจังหวัด และกำลังเจรจากับ “บิ๊กซี” เช่นกัน ทำให้กลุ่มธุรกิจนี้ทำรายได้จากในเครือ 65% และนอกเครือเพิ่มเป็น 35%

ด้านธุรกิจลักษณะ B2C ที่กำลังมาแรง ได้แก่ Wyde ซึ่งทำงานออกแบบตกแต่งภายในและย้ายบ้าน เนื่องจากช่วงที่ผ่านมา “บ้านเดี่ยว” เป็นสินค้าขายดี และลูกค้ากลุ่มนี้มีความต้องการนักออกแบบภายในพร้อมกับการย้ายบ้านด้วย จึงทำให้เป็นดาวรุ่งของปีนี้

จตุพรกล่าวว่า ทุกๆ ปีสัดส่วนรายได้จากนอกเครือจะเพิ่มขึ้นเสมอ ทำให้ใน 3 ปีข้างหน้าเชื่อว่าสัดส่วนรายได้ที่พึ่งพิงงานในเครือออริจิ้นจะลดเหลือ 30-35% และได้งานนอกเครือออริจิ้นเพิ่มเป็น 65-70% พร้อมจะเป็นอีกเครื่องยนต์หนึ่งในการขับเคลื่อนทั้งเครือ ตามที่ออริจิ้นตั้งเป้าจะเพิ่มมาร์เก็ตแคปบริษัท (อ่านต่อ >> “ออริจิ้น” ประกาศแผน “Multiverse 2025” จักรวาลธุรกิจดันมาร์เก็ตแคป “1 แสนล้าน”)

บริษัทบริหารนิติบุคคลของแบรนด์ LPN ถือว่ามีความแข็งแรงในตลาดที่พักอาศัยมานาน เพราะก่อตั้งมาตั้งแต่ปี 2535 ในชื่อ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด เพื่อเป็นผู้บริหารโครงการของ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ทุกโครงการ สร้างความอุ่นใจให้ผู้ซื้อว่าบริษัทยังคงติดตามดูแลหลังการขายต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ในระยะหลังบริษัทนี้ไม่ได้ทำงานเฉพาะการสนับสนุนบริษัทแม่อีกแล้ว และกำลังจะเปลี่ยนตัวเองเป็นกุญแจการสร้างรายได้และกำไรเพิ่มขึ้น

“สมศรี เตชะไกรศรี” กรรมการบริษัทและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPP ย้อนประวัติการทำงานของบริษัทตลอด 30 ปี ทำให้ผ่านเหตุการณ์สำคัญๆ มาแล้วหลายครั้ง เช่น แผ่นดินไหวกรุงเทพฯ ปี 2539, น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 หรือล่าสุดคือสถานการณ์ COVID-19 ที่ยังดำเนินถึงทุกวันนี้

การดำเนินงานยาวนานทำให้บริษัทมีองค์ความรู้เพียงพอ และเริ่มเข้ารับงานบริหารอาคารของบริษัทอื่นตั้งแต่ปี 2560 จนปัจจุบันในจำนวนโครงการ 200 แห่งที่บริหารอยู่ มีโครงการที่พัฒนาโดย LPN อยู่ 72% และมีโครงการที่ไม่ได้พัฒนาโดย LPN อยู่ 28%

จนล่าสุดเมื่อปี 2564 บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด จึงได้สปินออฟออกจากบริษัทแม่และเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ LPP เพื่อจะขยายตัวได้ด้วยตนเอง คล่องตัวในการบริหาร และเข้าสู่การ IPO

เข้าน่านน้ำที่ใหญ่กว่าอย่าง “โครงการเชิงพาณิชย์”

“สุรวุฒิ สุขเจริญสิน” กรรมการบริษัทและประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ LPP เปิดเผยโมเดลธุรกิจใหม่ของ LPP สองข้อที่จะทำให้เกิดการขยายตัว คือ

• เข้าสู่ตลาดบริหารจัดการอาคารเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน หน่วยงานราชการ โรงแรม โรงพยาบาล ศูนย์การค้า โรงงาน
• ให้บริการครบวงจรที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ บริหารจัดการโครงการ/นิติบุคคล, ฝากขาย-ฝากเช่า, วิศวกรรมซ่อมบำรุง, แม่บ้าน-ทำความสะอาด, รักษาความปลอดภัย, จัดสวน และกำจัดแมลง

ประเด็นแรกคือการเข้าสู่ธุรกิจเชิงพาณิชย์ สุรวุฒิระบุว่า เนื่องจากตลาดรับบริหารจัดการอาคารมูลค่ารวม 40,000 ล้านบาทต่อปี ที่จริงแล้วกลุ่มบริหารโครงการที่พักอาศัยมีมูลค่าเพียง 1 ใน 4 คือ 10,000 ล้านบาทเท่านั้น ตลาดที่ใหญ่กว่ามากคืออาคารเชิงพาณิชย์ซึ่งคิดเป็นมูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท โดยตลาดนี้มีผู้เล่นหลักเป็นกลุ่มแบรนด์ต่างชาติ

• เจาะแนวคิด YOUniform ใหม่ของ “แสนสิริ” ฟังเสียง “พนักงานขาย” เพื่อคิดจากการใช้งานจริง

“ในตลาดที่พักอาศัย เราแข่งขันได้ดีมากเพราะตลาดรู้จักเรา และมักจะเรียกเราเข้าไปยื่นใบเสนอราคา แต่ในตลาดเชิงพาณิชย์ เรายังต้องสร้างแบรนด์ให้ตัวเองให้ได้ก่อน ดังนั้นช่วงแรกอาจจะต้องทำราคาแข่งสักหน่อย และจะเริ่มจากโครงการเกรด B ถึง B+ ก่อน แต่เรามีเป้าจะติดตลาดและทำให้เป็นแบรนด์ชั้นนำในกลุ่มพาณิชย์ภายใน 5 ปี” สุรวุฒิกล่าว

ขณะที่บริการบริหารโครงการที่พักอาศัย จะยิ่งเพิ่มความแข็งแกร่งด้วย CRM ผ่านร้านค้าออนไลน์ “Living 24 Store” ร้านค้าเฉพาะให้ลูกบ้าน LPP ซื้อสินค้าได้ในราคาถูกเท่ากับหรือมากกว่าท้องตลาด ช่วงแรกเน้นสินค้าประเภทของกินของใช้ เช่น น้ำดื่ม และกลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้า แต่จะขยายไปสู่สินค้าหลากหลายหมวด

สมศรีกล่าวเสริมว่า ระบบ CRM นี้มีขึ้นเพื่อที่จะสร้างลอยัลตี้ให้ลูกบ้านพึงพอใจ ทำให้ LPP มีอัตราการต่อสัญญาที่สูงขึ้น (ปัจจุบันอัตราการต่อสัญญาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาของโครงการ LPN อยู่ที่ 99% และที่ไม่ใช่โครงการ LPN อยู่ที่ 90%)

ส่วนการแตกบริษัทลูกสามารถบริการได้ครบวงจรก็จะทำให้บริษัทมีรายได้เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยสุรวุฒิอธิบายว่า ค่าใช้จ่ายในการดูแลอาคารหลังหนึ่ง มีไม่ถึง 50% ที่จ่ายเป็นค่าบริหารจัดการ/นิติบุคคล อีกเกินกว่าครึ่งหนึ่งเป็นค่าใช้จ่ายของบริการเหล่านี้ ทั้งแม่บ้านทำความสะอาด รปภ. จัดสวน ฯลฯ ทำให้การทำธุรกิจรอบด้านก็จะทำให้ LPP มีส่วนแบ่งทั้งหมด

• LPN ยกเครื่ององค์กรระยะ 5 ปี ปรับโครงสร้าง-ปรับแบรนด์ให้ทันสมัย

ขณะนี้ลูกค้าโครงการเชิงพาณิชย์เริ่มมีเซ็นสัญญาแล้ว เช่น หน่วยงานราชการ, โรงพยาบาลสัตว์ และคาดว่าปีนี้จะมีลูกค้าอาคารสำนักงาน และโรงพยาบาลเข้ามาเพิ่ม

เป้าหมายระยะยาวของ LPP ภายใน 5 ปี ต้องการเป็นหนึ่งในเจ้าตลาดและเติบโตสูง ดังนี้

• รายได้แตะ 2,300 ล้านบาท (จากปี’64 อยู่ที่ 857 ล้านบาท)
• ส่วนแบ่งตลาดรวมแตะ 5% ขึ้นเป็น Top 5 (จากปัจจุบันมีส่วนแบ่งตลาด 2% อยู่ในกลุ่ม Top 10)
• เพิ่มสัดส่วนบริหารโครงการภายนอก LPN เป็น 50% ของพอร์ต (จากปัจจุบันมีอยู่ 28%)

IPO สร้างมาร์เก็ตแคปให้บริษัทแม่

ในด้านการเงิน “อภิชาต เกษมกุลศิริ” หัวหน้าคณะเจ้าหน้าที่บริหารด้านการเงิน LPN และกรรมการบริษัท LPP ระบุว่า บริษัทมีแผนจะเปิด IPO เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยภายในปี 2567 ขณะนี้ยังเตรียมความพร้อมในแง่ของการเพิ่มรายได้ และพัฒนาศักยภาพการทำธุรกิจบริการให้เป็นที่ประจักษ์

โดยการเข้าเปิด IPO คาดว่าบริษัท LPP จะมีมูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดที่ 3,000 ล้านบาท และหลังเข้าตลาด 3 ปีน่าจะเพิ่มมูลค่าเป็น 4,000 ล้านบาท

เนื่องจากยังเป็นบริษัทในเครือ LPN การเพิ่มมูลค่านี้จะทำให้ LPN มีมาร์เก็ตแคปที่สูงขึ้นตาม จากเมื่อปี 2564 มีมาร์เก็ตแคปที่ 7,230 ล้านบาท เมื่อ LPP เข้าตลาดครบ 3 ปี น่าจะทำให้ LPN มีมาร์เก็ตแคปเพิ่มเป็น 12,150 ล้านบาท และส่งประโยชน์ให้กับผู้ถือหุ้น

“จุดแข็งของเราคือเป็นบริษัทที่ไม่มีหนี้ เพราะไม่มีสินทรัพย์ขนาดใหญ่ ตัวเราเบามาก การเปิด IPO จะทำให้เราไม่ต้องนำเงินระดมทุนไปชำระหนี้ แต่นำมาใช้พัฒนา ‘คน’ ซึ่งเป็นต้นทุนที่สำคัญที่สุดของบริษัท” อภิชาติกล่าว

หลายคนที่เคยมีเหตุต้องกักตัวอยู่ในบ้าน ไม่ว่าจะเพื่อดูอาการหรือยืนยันติดเชื้อแล้ว น่าจะทราบดีว่าการกักตัว 14 วันหรือจนกว่าจะหายป่วยนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย ผู้กักตัวมักประสบความลำบากทั้งด้านอาหาร ยา อุปกรณ์การแพทย์ ไปจนถึงด้านจิตใจ หลายคน ‘จิตตก’ และเป็นกังวลอย่างมาก

เมื่อการกักตัวเกิดขึ้นในบ้าน ยิ่งภาครัฐอนุญาตให้จัดระบบ Home Isolation ก็ยิ่งมีผู้กักตัวมากยิ่งขึ้น ไปดูกันว่าภาคธุรกิจอสังหาฯ และบริหารจัดการอาคาร (นิติบุคคล) มีมาตรการใดแล้วบ้างเพื่อช่วยให้ลูกบ้านใช้ชีวิตได้อย่างปลอดภัย

1.บริการส่งอาหาร-ของใช้ถึงหน้าห้อง

พื้นฐานแรกสุดของคนกักตัวคือความกังวลด้านอาหาร โดยเฉพาะผู้ที่กักตัวใน “คอนโดมิเนียม” เพราะแม้ว่าปัจจุบันจะมีบริการเดลิเวอรี่ทุกสิ่งทุกอย่าง ทั้งอาหารปรุงสุก ของสด ของแห้ง น้ำดื่ม แต่ถ้าอาศัยอยู่ในคอนโดฯ กฎระเบียบของทุกตึกจะไม่อนุญาตให้พนักงานส่งสินค้าขึ้นไปส่งถึงหน้าห้องชุด

ดังนั้น นิติบุคคลหลายแห่งจึงต้องมีมาตรการพิเศษช่วยเหลือผู้ที่กักตัวในห้องพัก โดยเจ้าหน้าที่โครงการจะผลัดเวรขึ้นไปส่งอาหารหรือของใช้ที่ลูกบ้านสั่งซื้อออนไลน์ให้ถึงหน้าห้อง อำนวยความสะดวกให้ลูกบ้านใช้ชีวิตในห้องได้

2.มอบชุด Health Kit ดูแลสุขภาพ

บริษัทอสังหาฯ หรือนิติบุคคลบางแห่งมีการจัดซื้อมอบชุดดูแลสุขภาพให้ลูกบ้านเป็นพิเศษ เช่น MQDC กับ พรีโม (ในเครือออริจิ้น) มีนโยบายคล้ายกันคือ มอบชุดดูแลตนเองประกอบด้วยเครื่องวัดออกซิเจนปลายนิ้ว ปรอทวัดไข้ และยาจำเป็น ให้กับลูกบ้านที่กักตัว หรือ เสนาฯ มอบยาฟ้าทะลายโจรให้ลูกบ้านทั้งหมดบ้านละ 1 ขวด เป็นต้น ขณะที่ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ (ในเครือแสนสิริ) มีการปลูกฟ้าทะลายโจรและกระชายในโครงการ 230 แห่งเพื่อเตรียมไว้สำหรับแปรรูปแจกลูกบ้าน

แม้ว่าการเข้าระบบ Home Isolation ของภาครัฐ จะมีการจัดส่งยา เครื่องวัดออกซิเจน เครื่องวัดไข้ และอาหาร 3 มื้อให้ แต่ในทางปฏิบัติแล้ว มีข้อร้องเรียนไม่น้อยว่าการจัดส่งของภาครัฐล่าช้า ดังนั้น การเตรียมชุดสุขภาพของเอกชนเพื่อดูแลลูกบ้านของตัวเองก่อนจึงช่วยเหลือได้มาก

3.หน่วยงานติดตามสุขภาพ

อีกหนึ่งประเด็นที่ลูกบ้านผู้ติดเชื้อกังวลคือ หากสภาวะผู้ป่วยเริ่มขยับจากระดับสีเขียวเป็นสีเหลืองซึ่งทำให้ต้องเข้าระบบหาเตียงในโรงพยาบาลจะทำอย่างไร โดยเฉพาะถ้าผู้ป่วยอาศัยอยู่คนเดียวและไม่มีผู้ช่วยติดต่อประสานงานให้

ประเด็นนี้นิติบุคคลหลายแห่งจะทำหน้าที่พิเศษช่วยเหลือลูกบ้าน ช่วยประสานงานถามไถ่อาการ ไปจนถึงช่วยหาเตียง เช่น LPP (บริษัทในเครือ LPN) หรือ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ มีนโยบายช่วยติดต่อประสานหาเตียงอีกแรงหนึ่งหากลูกบ้านขยับเป็นผู้ป่วยสีเหลือง หรือ พรีโม มีทีม Origin Health Buddy เป็นทีมฉุกเฉินพร้อมช่วยเหลือลูกบ้านที่ติดเชื้อได้ตลอด 24 ชั่วโมง

4.ดูแลจิตใจ

อีกเรื่องที่หลายคนอาจลืมนึกถึงคือการดูแล “จิตใจ” ของผู้ป่วย ประเด็นนี้ MQDC มีตัวอย่างการสร้างมาตรการรองรับคือ แนะนำให้ลูกบ้านใช้แอปพลิเคชัน OOCA (อูก้า) ซึ่งสามารถขอคำปรึกษาจากจิตแพทย์หรือนักจิตวิทยาได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย รวมถึงบริษัทจะมีชุด Hobby Kit ให้ผู้ป่วยกักตัวด้วย สำหรับหากิจกรรมทำในบ้านแก้เครียด เช่น ชุดปลูกต้นไม้ DIY

• ‘เอไอเอส’ อัพเกรดสิทธิพิเศษ ‘ดิจิทัลเฮลท์แคร์’ สานต่อกระแสรักสุขภาพเอาใจลูกค้า

5.จัดการสุขภาวะภายในอาคาร

นอกจากตัวผู้ป่วยเองแล้ว อสังหาฯ ยังต้องจัดการการอยู่ร่วมกันให้มีสุขภาวะที่ดี โดยหลายแห่งมีมาตรการเพิ่มเติม เช่น มั่นคงเคหะการ เพิ่มถังขยะสีแดงสำหรับขยะติดเชื้อและรณรงค์ให้ลูกบ้านใช้ถุงขยะสีแดงแยกขยะติดเชื้อเพื่อความปลอดภัย บางแห่งมีการกำหนดให้ผู้ป่วยที่อาจจะต้องส่งตัวเข้าพบแพทย์ขึ้นลงลิฟต์เฉพาะที่กำหนด และมีการพ่นฆ่าเชื้อโถงทางเดินและลิฟต์หลังผู้ป่วยใช้งาน สร้างสุขภาวะที่ดีและทำให้ลูกบ้านทั้งหมดสบายใจในการอยู่ร่วมกับผู้ติดเชื้อ

คอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยประเภทที่มีพื้นที่ใช้งานร่วมกับคนหมู่มาก ขณะที่โรคระบาดไวรัส COVID-19 เป็นโรคใหม่ที่ไม่เคยมีมาก่อน ทำให้วิธีการทำงานของนิติบุคคลมีความท้าทายอย่างยิ่ง เพื่อช่วยให้ลูกบ้านอยู่อาศัยร่วมกันอย่างสันติและปลอดภัย หลังจากช่วงที่ผ่านมาคอนโดฯ แต่ละแห่งอาจจะมีการกระทบกระทั่งกัน และมีความสับสนในการบริหารภายใต้สถานการณ์ใหม่เช่นนี้

เหตุนี้ สมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จึงออกเอกสาร “สรุปแนวทางปฏิบัติในสถานการณ์ระบาดไวรัส COVID-19” เป็นคู่มือบริหารอย่างละเอียด โดยแบ่งเป็นกรณีต่างๆ 5 กรณี ได้แก่ 1.สถานการณ์ปัจจุบัน 2.มีกลุ่มเสี่ยงพักอาศัยในอาคาร 3.พบผู้ป่วยในอาคาร 4.มีการล็อกดาวน์อาคาร และ 5.มีผู้ป่วยพักรักษาตัวในอาคาร และแบ่งแนวทางปฏิบัติสำหรับ 3 กลุ่มผู้ที่เกี่ยวข้อง คือ นิติบุคคลและเจ้าหน้าที่ กรรมการอาคารชุด (ตัวแทนลูกบ้าน) และผู้พักอาศัยทั่วไป

สร้างความมั่นใจและช่วยเหลือคนกักตัวในอาคาร

สำหรับนิติบุคคลหรือเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องกับการบริหารอาคาร หน้าที่หลักคือต้องเป็นผู้ประชาสัมพันธ์ข่าวสารจากรัฐ และช่วยรักษาความสะอาดปลอดภัย

ไม่ว่าในสถานการณ์ใดๆ นิติบุคคลต้องช่วยประชาสัมพันธ์มาตรการรัฐ และเป็นผู้ขอความร่วมมือผู้อยู่อาศัยกลุ่มเสี่ยงให้กักตัว 14 วัน เจ้าหน้าที่ทั้งหมดต้องสวมใส่หน้ากากอนามัยปฏิบัติงาน ตั้งจุดคัดกรองวัดอุณหภูมิทุกคนที่เข้าออกและมีบริการเจลล้างมือ ตั้งจุดรับส่งพัสดุหรืออาหารเดลิเวอรีจากภายนอก ทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลางบ่อยครั้งขึ้น และจัดถังแยกขยะติดเชื้อออกจากขยะทั่วไป

แต่ในกรณีที่ไม่ใช่สถานการณ์ทั่วไป คืออาจจะมีกลุ่มเสี่ยงกักตัวอยู่ในอาคาร หรือพบผู้ติดเชื้อในอาคาร จนถึงสถานการณ์ที่อาจจะสร้างความกังวลสูงสุดให้เจ้าของร่วมคือ มีผู้ติดเชื้อพักรักษาตัวอยู่ในอาคาร แนะนำให้นิติบุคคลเพิ่มมาตรการต่างๆ เช่น งดใช้พื้นที่ส่วนกลาง กำหนดเส้นทางเฉพาะให้ผู้ติดเชื้อใช้ในกรณีออกไปพบแพทย์ เจ้าหน้าที่มีการจัดเตรียมชุดป้องกันเชื้อกรณีต้องเข้าเคลื่อนย้ายผู้ป่วยฉุกเฉิน

“ผู้ป่วยไม่ใช่ผู้ร้าย เราอยู่ร่วมกันได้” สามภพ บุนนาค นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยกล่าว

เขายังแนะนำว่านิติบุคคลควรจะให้ความช่วยเหลือ อำนวยความสะดวกให้กลุ่มเสี่ยงที่อยู่ระหว่างกักตัวหรือผู้ป่วยที่พักรักษาตัว สามารถกักตัวในห้องชุดส่วนตัวได้สมบูรณ์ โดยอาจจะมีมาตรการช่วยเหลือส่งอาหารเครื่องดื่มที่สั่งให้ถึงห้องชุดถ้าหากลูกบ้านไม่มีผู้อื่นคอยดูแล เพื่อสร้างความปลอดภัยให้กับผู้พักอาศัยคนอื่นๆ ด้วย

ระมัดระวังเรื่องอำนาจหน้าที่

อีกส่วนหนึ่งที่เป็นประเด็นละเอียดอ่อนมากในช่วงที่ผ่านมาคือ การแจ้งถึงสถานการณ์ในคอนโดฯ ว่ามีผู้ติดเชื้อหรือกลุ่มเสี่ยงอาศัยอยู่หรือไม่

“จักรพันธ์ ภวังคะรัตน์” กรรมการฝ่ายวิชาการของสมาคมฯ แนะนำว่านิติบุคลลต้องแจ้งให้ผู้พักอาศัยร่วมกันทราบหากพบกลุ่มเสี่ยงหรือผู้ติดเชื้อ เพื่อให้ทุกคนระมัดระวังมากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้องระวังในการปกปิดตัวตนของกลุ่มเสี่ยงหรือผู้ติดเชื้อรายนั้นๆ ตามสิทธิของบุคคลที่ต้องได้รับความคุ้มครอง

ในกรณีที่ไม่ได้รับความร่วมมือจากลูกบ้าน เช่น ผู้ป่วย/กลุ่มเสี่ยงไม่กักตัวตามคำสั่งของรัฐ สามภพกล่าวว่า ต้องไม่ลืมว่านิติบุคคลไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ดังนั้นต้องประสานเจ้าหน้าที่รัฐที่เกี่ยวข้องเข้ามาดูแล ไม่ควรจัดการด้วยตนเอง ส่วนการแจ้งถึงลูกบ้านหากมีผู้ป่วย/กลุ่มเสี่ยงที่ไม่กักตัวในห้อง ยังใช้พื้นที่ภายในอาคารร่วมกัน อาจต้องใช้ดุลยพินิจชั่งน้ำหนักระหว่างการละเมิดสิทธิบุคคลกับความปลอดภัยของลูกบ้านทั้งหมด

อยู่ด้วยกันอย่างเข้าใจ

ด้านคณะกรรมการซึ่งเป็นตัวแทนของลูกบ้าน หน้าที่สำคัญในช่วงนี้คือให้ความร่วมมืออนุมัติงบใช้จ่ายที่จำเป็นต่อการรับมือ เพราะจะต้องจัดซื้ออุปกรณ์ต่างๆ ไว้ใช้งาน และอีกส่วนหนึ่งคือช่วยนิติบุคคลขอความร่วมมือจากเจ้าของร่วมทุกคนในการรับมือไวรัส รวมถึงช่วยสอดส่องแจ้งถึงพื้นที่ที่อาจจะเป็นแหล่งรวมเชื้อไวรัสได้

ปิดท้ายที่เจ้าของร่วมทุกคน แน่นอนว่าการอยู่ในอาคารชุดที่มีผู้คนมากมายก็เหมือนกับการออกไปข้างนอก ดังนั้นเมื่อออกมาในพื้นที่ส่วนกลางต้องสวมหน้ากากอนามัยตลอดเวลา หลีกเลี่ยงการสัมผัสสิ่งต่างๆ ในพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ ผนัง และให้ความร่วมมือกับระเบียบของอาคาร

ที่สำคัญคือ เจ้าของร่วมต้องให้ข้อมูลที่เป็นจริงกับนิติบุคคล โดยแจ้งเจ้าหน้าที่หากตนเป็นกลุ่มเสี่ยงหรือผู้ป่วย ในทางกลับกัน เจ้าของร่วมที่ยังไม่ป่วยต้องร่วมสร้างบรรยากาศที่ดีในการอยู่ร่วมกันกับผู้ป่วยหรือผู้ที่อยู่ระหว่างกักตัวด้วย