ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ (บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮาส์) ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/ 2567 พบว่า ดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าสาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565 – 2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น

ปริมณฑลราคาขึ้นเร็วกว่ากรุงเทพฯ

ทั้งนี้ หากแบ่งตามพื้นที่ ราคาบ้านจัดสรรไตรมาส 1/2567 ในเขตกรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่สามจังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY)

และถ้าเจาะลึกประเภทสินค้าและพื้นที่ร่วมกัน รายงานชิ้นนี้พบว่า “บ้านเดี่ยว” ในเขตกรุงเทพฯ มีดัชนีราคาลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) เนื่องจากบ้านเดี่ยวราคาแพงกลุ่มราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปมีการ “ลดราคา” เพื่อระบายสต๊อกมากขึ้น ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่

เช่นเดียวกับ “ทาวน์เฮาส์” ในเขตกรุงเทพฯ ก็มีดัชนีราคาที่ลดลง -0.1% โดยพบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เพราะมีการลดราคาเพื่อระบายสต๊อกเช่นกัน ซึ่งส่วนใหญ่โครงการยังใช้ต้นทุนเดิมเพราะเป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 จึงสามารถทำราคาได้

บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ทำเลที่ราคาบ้านจัดสรรขึ้นสูง

หากแบ่งตามพื้นที่ที่ “ราคาบ้านจัดสรรขึ้นสูงที่สุด” ในไตรมาส 1/2567 ทาง REIC สรุปได้ดังนี้

“บ้านเดี่ยว”

อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคา 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

“ทาวน์เฮาส์”

อันดับ 1 โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
อันดับ 2 โซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท
อันดับ 3 โซนเมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-พระประแดง ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท

• เปิดวิสัยทัศน์ซีอีโอ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” กับอนาคตของ “SC” และ “อสังหาฯ ไทย” ในทศวรรษหน้า
• ครม. เคาะ 5 มาตรการอสังหาฯ “ลดค่าโอน-จดจำนองบ้านไม่เกิน 7 ล้าน”

ดร.วิชัยมองว่า ล่าสุดหลังจากรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองให้กับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท น่าจะทำให้มีการระบายซัพพลายเดิมในตลาดออกไปได้พอสมควร และหลังจากนั้นซัพพลายใหม่ที่เข้ามาเติมในตลาดน่าจะตั้งราคาที่สะท้อนต้นทุนใหม่ที่ปรับขึ้นแล้ว ทำให้ดัชนีราคาบ้านในครึ่งปีหลัง 2567 ก็น่าจะยังปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง

เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสอสังหาริมทรัพย์ “ดีดีพร็อพเพอร์ตี้” จัดทำรายงานสำรวจตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ข้อมูลจากช่วงไตรมาส 1 ปี 2566

ข้อมูลพบว่า ดัชนี “ราคา” อสังหาฯ กรุงเทพฯ ลดลงไปถึง 10% QoQ หรือลด 18% YoY ขณะที่ “ดีมานด์” ของผู้ซื้อก็มีความต้องการลดลง 2% QoQ หรือลดลง 15% YoY สะท้อนให้เห็นว่าตลาดซื้ออสังหาฯ ในกรุงเทพฯ ยังชะลอตัว

“วิทยา อภิรักษ์วิริยะ” ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า ภาวะราคานี้คาดว่าเกิดจากกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค รวมถึงผู้ประกอบการยังมีสินค้าค้างสต็อกอยู่ในมือ ทำให้ต้องจัดโปรโมชันเพื่อระบายสต็อก ทำให้ดัชนีราคาในตลาดลดลง

สำหรับกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค มีปัจจัยสำคัญมาจากประกาศของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยติดต่อกันหลายครั้งจนปัจจุบันขึ้นมาอยู่ที่ 1.75% ต่อปีและน่าจะขึ้นอีกในอนาคต ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ด้วยเช่นกัน มีผลกระทบต่อผู้ที่กำลังผ่อนสินเชื่อบ้านหรือกำลังพิจารณาวางแผนซื้อที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ ธนาคารพาณิชย์ยังเข้มงวดมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน ทำให้โอกาสซื้อของผู้บริโภคจะยิ่งน้อยลงในกลุ่มที่มีรายได้อ่อนแอ

• “เรียลแอสเสท” สะท้อนปัญหาลูกค้าเกือบครึ่ง “กู้บ้านไม่ผ่าน” วางกลยุทธ์ยืดระยะเวลาโอน-ให้เช่าอยู่ก่อน

ด้านความต้องการซื้อหากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย ไตรมาสก่อนมีสินค้าประเภทเดียวที่ดีมานด์ยังเติบโตเล็กน้อยคือ “ทาวน์เฮาส์” ดีมานด์โต 1% QoQ ส่วนประเภทอื่นคือ “บ้านเดี่ยว” ดีมานด์ลด 3% QoQ และ “คอนโดมิเนียม” ดีมานด์ลด 2% QoQ เห็นได้ว่าความร้อนแรงของตลาดบ้านเดี่ยวที่เคยมีก่อนหน้านี้อาจจะเริ่มชะลอลงแล้ว

ซื้อไม่ไหว หันมาหา “เช่า” แทน

วิทยากล่าวต่อว่า เมื่อการซื้อที่อยู่อาศัยมีความท้าทายด้านการเงิน จึงทำให้ผู้บริโภคหาเช่าทดแทน ร่วมกับอีกเหตุผลหนึ่งคือคนยุคปัจจุบันเริ่มจะ “เช่าแทนซื้อ” เพราะต้องการความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่อาศัย ดังนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อ “เช่า” มีแนวโน้มโต เป็นปัจจัยบวกต่อกลุ่มนักลงทุน

สำหรับการสำรวจรอบไตรมาส 1/2566 พบว่า ดีมานด์การเช่าปรับลดลง 3% QoQ แต่เทียบกับปีก่อนแล้วเพิ่มขึ้น 17% YoY โดยประเภทสินค้าที่ต้องการเช่าเพิ่มขึ้นมีประเภทเดียวคือ “ทาวน์เฮาส์” ต้องการเพิ่ม 7% QoQ ส่วน “บ้านเดี่ยว” ลดลง 8% QoQ และ “คอนโดฯ” ลดลง 3% QoQ

ด้านดัชนีราคาเช่าก็ปรับขึ้นเล็กน้อย 3% QoQ และราคาเช่าที่เพิ่มขึ้นก็สอดคล้องกับดีมานด์ คือราคาเช่า “ทาวน์เฮาส์” ปรับขึ้น 2% QoQ ส่วน “บ้านเดี่ยว” ลดลง 6% QoQ ขณะที่ “คอนโดฯ” ราคายังทรงตัวเท่ากับไตรมาสก่อนหน้า

• คนวางแผน “ซื้อ” บ้านลดลง ต้องการ “เช่า” มากขึ้น “เงินเฟ้อ” ต้นเหตุพับแผน-ชะลอการซื้อ

พื้นที่ซื้อ-เช่าที่ราคาเพิ่มสูง ส่วนใหญ่อยู่ในเขตกลางเมือง

ในวิกฤตมีโอกาสเสมอ แม้ดัชนีราคาซื้อที่อยู่อาศัยในภาพรวมจะลดลง แต่มีบางพื้นที่ที่ราคาเติบโตขึ้น ได้แก่

• เขตปทุมวัน ราคาเพิ่มขึ้น 6% QoQ
• เขตสัมพันธวงศ์ และ เขตบางคอแหลม ราคาเพิ่มขึ้น 4% QoQ
• เขตคลองสาน เขตคลองสามวา เขตวัฒนา และ เขตหลักสี่ ราคาเพิ่มขึ้น 3% QoQ

เช่นเดียวกัน ในกลุ่มตลาดเช่า มีบางพื้นที่ที่ราคาเช่าปรับได้มากกว่าตลาด ได้แก่

• เขตธนบุรี และ เขตสัมพันธวงศ์ ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 8% QoQ
• เขตดินแดง ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 7% QoQ
• เขตสายไหม และ เขตประเวศ ราคาเช่าเพิ่มขึ้น 5% QoQ

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ มองว่าพื้นที่ที่ราคาซื้อและราคาเช่าเพิ่มขึ้นเริ่มกลับมาเป็นเขตกลางเมืองและโดยรอบกลางเมืองมากขึ้น ซึ่งน่าจะเกิดจากการกลับมาทำงานในเมือง ทำให้ผู้บริโภคต้องการทำเลใกล้แหล่งงานหรือเดินทางด้วยรถไฟฟ้าได้สะดวก

อสังหาริมทรัพย์ไทยยังซบเซา ต้องรอความหวังหลังฉีดวัคซีน “กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ แพลตฟอร์มมาร์เก็ตเพลซซื้อขายอสังหาฯ ในไทยและมาเลเซีย สิงคโปร์ อินโดนีเซีย เปิดเผยข้อมูลอัปเดตตลาดอสังหาฯ ไทยใน 3 ด้าน คือ ราคา ซัพพลาย และดีมานด์

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เก็บข้อมูลจากในแพลตฟอร์มของตนเอง ซึ่งมีทั้งอสังหาฯ มือหนึ่งและมือสอง มีรายการประกาศหมุนเวียนประมาณ 4-6 หมื่นรายการต่อเดือน และมีผู้เยี่ยมชมมาร์เก็ตเพลซเดือนละ 3.5 ล้านราย

ด้านราคา ไตรมาส 1/64 ดัชนีราคาปรับตัวลงอีกอยู่ที่ 190 จุด ลดลงต่ำสุดในรอบ 15 ไตรมาส หรือเกือบ 4 ปี เทรนด์ราคาเป็นขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 4/62 (ก่อนเกิดการระบาดของ COVID-19) แต่ดัชนีราคาเคยปรับขึ้นได้เล็กน้อยเมื่อไตรมาส 3/63 ช่วงที่การระบาดรอบแรกคลี่คลายแล้ว ก่อนจะกลับตกลงอีกครั้ง

หากแยกเป็นประเภทอสังหาฯ กลุ่มที่ราคาตกมากที่สุดคือ “คอนโดมิเนียม” ราคาลดลง -8% YoY และ -3% QoQ ขณะที่กลุ่มแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ราคาค่อนข้างทรงตัว

ซัพพลายเพิ่มอีก กลุ่ม 1-3 ล้านบาทน่ากังวล

ดัชนีซัพพลายไตรมาส 1/64 เพิ่มเป็น 399 จุด เพิ่มขึ้น 19% YoY หรือ 10% QoQ โดยกมลภัทรให้ความเห็นว่าในภาพรวมยังไม่ถึงจุดที่น่ากังวล และซัพพลายที่เพิ่มอาจเป็นเพราะช่วงก่อนหน้าเกิดการระบาดรอบสาม ดีเวลอปเปอร์หลายรายเริ่มกลับมาเปิดตัวโครงการตามปกติ จากที่เลื่อนมาจากปี 2563 แต่เชื่อว่าจากนี้บริษัทอสังหาฯ อาจเริ่มชะลอการเปิดโครงการใหม่เพราะเห็นเทรนด์ยอดขายที่ช้าลง และสถานการณ์การระบาดที่ยังไม่ดีขึ้น

• LPN เปิดแคมเปญ “ช่วยผ่อนยาว 5 ปี” สะท้อนภาพอสังหาฯ ยังต้องอัดโปรหนักหน่วง?

แบ่งตามประเภทอสังหาฯ กลุ่มแนวราบมีซัพพลายที่เติบโตสูงมาก บ้านเดี่ยวเติบโต 34% YoY หรือ 12% QoQ ทาวน์เฮาส์เติบโต 37% YoY หรือ 12% QoQ ขณะที่กลุ่มคอนโดฯ เติบโตไม่สูงเท่าแต่ยังคงเพิ่มขึ้น 17% YoY หรือ 10% QoQ

ส่วนถ้าแบ่งตามระดับราคา กลุ่มที่ซัพพลายเหลือเป็นสัดส่วนเยอะที่สุดคือกลุ่ม 5-10 ล้านบาท แต่ซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดคือกลุ่มต่ำกว่า 1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67% YoY อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกลุ่มนี้มีซัพพลายค่อนข้างน้อยอยู่แล้วและความต้องการสูง กลุ่มที่น่ากังวลจึงเป็นราคา 1-3 ล้านบาทซึ่งมีสัดส่วนคิดเป็น 23% ของตลาด มีการปรับเพิ่มขึ้นมา 47% YoY โดยที่ความต้องการอาจจะน้อยกว่ากลุ่มราคาอื่น (*วัดจากในดีดีพร็อพเพอร์ตี้ อ่านข้อมูลดีมานด์ต่อด้านล่าง)

ดีมานด์ดีขึ้นแล้ว แต่การตัดสินใจซื้อช้าลง

ในแง่ของความต้องการโดยวัดจากการคลิกเข้าชมรายการนั้นๆ (ไม่ได้สื่อถึงการตัดสินใจซื้อจริง) พบว่า เดือนพฤษภาคม 2564 มีความสนใจสูงขึ้นจากเดือนก่อนหน้าแล้ว สะท้อนให้เห็นว่าผู้ซื้อเริ่มกลับมาสนใจอสังหาฯ แม้ว่าจะยังอยู่ท่ามกลางการระบาด

โดย “กลุ่มราคาที่สนใจซื้อเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• น้อยกว่า 1 ล้านบาท (+20%)
• มากกว่า 10 ล้านบาท (+18%)
• 5-10 ล้านบาท (+16%)
• 1-3 ล้านบาท (+12%)
• 3-5 ล้านบาท (+10%)

ส่วน “กลุ่มราคาที่สนใจเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุด” เทียบกับเดือนก่อน ได้แก่

• ค่าเช่า 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน (+33%)
• ค่าเช่ามากกว่า 3 หมื่นบาทต่อเดือน (+19%)
• ค่าเช่า 1-2 หมื่นบาทต่อเดือน (+7%)
• ค่าเช่าน้อยกว่า 1 หมื่นบาทต่อเดือน (+5%)

กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง สามารถจ่ายค่าเช่าได้ 2-3 หมื่นบาทต่อเดือน มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นสูง สวนทางกับอสังหาฯ ราคา 3-5 ล้านบาทที่กลุ่มนี้สามารถซื้อได้ กลับมีความต้องการซื้อต่ำลง สะท้อนภาพว่ากลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลางยังมีกำลังซื้อที่จะใช้จ่าย แต่อาจกังวลถึงความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้เลือกจะเช่ามากกว่าลงทุนซื้อ

• คอนโดฯ “ต่ำล้าน” เวิร์กจริง! “เสนาฯ” เปิดเพิ่ม 6 โครงการ ชี้เศรษฐกิจไม่ดีแต่คนยังต้องมีบ้าน

ด้านการตัดสินใจซื้อโดยรวม กมลภัทรระบุด้วยว่าผู้บริโภคมีแนวโน้มตัดสินใจซื้อช้าลง จากเดิมระยะเวลาตั้งแต่เริ่มมีความต้องการซื้อบ้าน ศึกษาโครงการต่างๆ จนถึงตัดสินใจซื้อ มักจะใช้เวลาราว 8 เดือน แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นเป็น 1-2 ปี เพราะผู้ซื้อไม่มั่นใจกับเศรษฐกิจและฐานะการเงินของตนว่าจะมั่นคงพอหรือไม่

“ภาพรวมทั้งปีของอสังหาฯ น่าจะทรงตัวเท่ากับปีก่อนหรือดีขึ้นเพียงเล็กน้อย” กมลภัทรกล่าว “ไตรมาสสองน่าจะไม่ดีไปกว่านี้ ไตรมาสสามน่าจะยังเหมือนเป็นไข้อยู่ ไตรมาสสี่จะเป็นช่วงที่เราฉีดวัคซีนไปได้มากแล้ว ซึ่งน่าจะทำให้ธุรกิจหลายประเภทฟื้นตัวได้ สำหรับอสังหาฯ อาจจะยังไม่ได้ดีดตัวในไตรมาสสี่ทันที แต่ราคาน่าจะกลับมาได้อย่างน้อยในช่วงปลายปีนี้”

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ รายงานข้อมูลการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงไตรมาส 1-2 ของปี 2563 ซึ่งเป็นช่วงที่สถานการณ์โรคระบาด COVID-19 มีผลกระทบในประเทศไทย สะท้อนการเปลี่ยนแปลงในตลาดดังต่อไปนี้

ดัชนีราคาลดต่อเนื่อง ตลาดแมสอ่วมสุด

ดัชนีราคาลดลงต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สี่ โดยราคาอสังหาฯ ไตรมาสนี้ลดลง -1% QoQ และ -9% YoY สะท้อนภาพวิกฤต COVID-19 ซ้ำเติมภาคธุรกิจที่เริ่มแย่ลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62

หากแบ่งตามกลุ่มราคาพบว่า ตลาดระดับกลางถึงล่างราคาไม่เกิน 3.5 ล้านบาทซึ่งเป็นตลาดแมส คือกลุ่มที่ดัชนีราคาลดลงหนักที่สุดโดยราคาลดลง -8% YoY เป็นราคาที่ลดลงไปต่ำกว่าช่วงไตรมาส 4/59 หรือกว่า 3 ปีก่อนแล้ว

สาเหตุเกิดจากสินค้าในกลุ่มราคานี้มักจะเป็นคอนโดมิเนียม และจะเห็นได้ว่าช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการเร่งระบายสต๊อกคอนโดฯ ด้วยการลดราคาหรือทำโปรโมชันหนักๆ เช่น ผ่อนให้/อยู่ฟรี 2-3 ปี ทำให้ภาพรวมราคาลดลงแรง

• บ้าน-คอนโดฯ พาเหรดจัดโปรฯ “ผ่อนให้/อยู่ฟรี” 24-36 เดือน แก้โจทย์คนซื้อไม่มั่นใจเศรษฐกิจ

สำหรับกลุ่มสินค้าราคาสูงกว่า 3.5 ล้านบาท พบว่าดัชนีราคาลดลงเล็กน้อยเทียบกับไตรมาส 4/62 ไม่ลดลงรุนแรงเท่ากับกลุ่มตลาดแมส โดยเฉพาะอสังหาฯ ลักชัวรีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ยังทรงตัวใกล้เคียงกับราคาของปี 2562

หากแบ่งดัชนีราคาตามทำเล Top 5 ทำเลที่ราคาขึ้นสูงที่สุด คือ ป้อมปราบศัตรูพ่าย ดินแดง จตุจักร บางคอแหลม และ พระโขนง ส่วน Top 5 ทำเลที่ราคาลดลงหนักที่สุด คือ คันนายาว บางกะปิ บางบอน บางกอกใหญ่ และ บางนา

เขตป้อมปราบศัตรูพ่ายนั้นเป็นที่ตั้งของสถานีวัดมังกรฯ บนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ราคาอสังหาฯ เขตนี้ปรับขึ้นถึง 23% QoQ สวนทางกับตลาด ส่งให้ราคาเฉลี่ยไปแตะ 219,048 บาทต่อตร.ม.แล้ว

ซัพพลายหดทั้งตลาด

ซัพพลายโครงการเปิดตัวใหม่ทุกกลุ่มสินค้าลดลงเทียบไตรมาสต่อไตรมาส กลุ่มคอนโดฯ ซัพพลายลดลง -10% ทาวน์เฮาส์ลดลง -4% บ้านเดี่ยวลดลง -3%

กมลภัทรชี้ให้เห็นว่า ซัพพลายโครงการแนวราบที่ลดลงเพิ่งเกิดขึ้นในรอบ 2 ปี ซึ่งค่อนข้างน่าแปลกใจเพราะปกติแล้วโครงการแนวราบจะมีการก่อสร้างสม่ำเสมอ ซัพพลายลดลงไม่มาก สะท้อนว่าผู้ประกอบการระมัดระวังตัวสูง

ดีมานด์การซื้อเริ่มฟื้น แต่ตลาดเช่ายังไม่ฟื้น

ด้านดีมานด์ในตลาด ดีดีพร็อพเพอร์ตี้วัดจากยอดวิวของผู้ซื้อที่เข้ามาชมในเว็บไซต์ ddproperty.com เห็นได้ว่าช่วงเดือนมีนาคม’63 ยอดวิวการค้นหาเพื่อซื้อบ้านลดลง แต่เมื่อถึงเดือนเมษายน-พฤษภาคม ยอดวิวกลับเพิ่มขึ้น 22% เทียบช่วงก่อนเกิดโรคระบาด COVID-19 โดย Top 3 เขตที่มีคนคลิกหาซื้อบ้านมากที่สุด คือ ทวีวัฒนา สาทร และ บางกะปิ

ในทางกลับกัน การค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าลดลงตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์-มีนาคม และยิ่งลดลงอย่างมากในเดือนเมษายน เทียบกับเดือนมกราคม’63 ยอดวิวการค้นหาห้องเช่าลดไปกว่า -20% ซึ่งกมลภัทรมองว่า สอดคล้องกับการใช้ชีวิตช่วง COVID-19 ที่ขณะนี้บริษัทส่วนใหญ่ยังให้สลับกันเข้าที่ทำงาน และหลายคนยังไม่กลับจากต่างจังหวัด ทำให้ไม่มีความจำเป็นต้องเช่าที่อยู่อาศัยในเมือง

ไตรมาส 2 ราคายังลงต่อ หวังครึ่งปีหลังดีขึ้น

ดัชนีราคาที่ลดลงในไตรมาส 1/63 กมลภัทรมองว่าไตรมาส 2/63 จะยังลดลงต่อเนื่อง เพราะการลดราคาและโปรโมชันยังคงมีอยู่ตลอดจนถึงสิ้นเดือนมิถุนายน

หากมองระยะสั้น กมลภัทรคาดว่าช่วงครึ่งปีหลังปีนี้ การทำโปรโมชันน่าจะเริ่มลดลงเพราะตลาดเริ่มกระเตื้องขึ้นบ้าง จากสถานการณ์โรคระบาดที่ดีขึ้น มียอดผู้ติดเชื้อลดลง ประเทศไทยเริ่มเปิดรับชาวต่างชาติ ทำให้เศรษฐกิจเริ่มหมุนเวียน แต่ตลาดอสังหาฯ จะกลับมาเติบโตยั่งยืนได้เหมือนเก่าเมื่อไหร่คงตอบยาก เพราะต้องรอการเติบโตของเศรษฐกิจภาพรวม นั่นหมายความว่า ต้องมีการคิดค้นวัคซีนป้องกันไวรัสโคโรนาสำเร็จและการดำเนินชีวิตกลับมาเป็นปกติ

โดยสรุปแล้ว “บ้าน” ก็ยังเป็นปัจจัยสี่ที่เหมาะกับการลงทุน เพียงแต่ต้องจับตาว่าโรคระบาด COVID-19 จะทำให้สมการการเลือกซื้อบ้านของคนเปลี่ยนไปแค่ไหน โดยเฉพาะในแง่ “ทำเล” เพราะบางบริษัทเริ่มพิจารณาการปรับมา Work from Home ระยะยาวแล้ว ทำให้ทำเลใจกลางเมืองอาจจะมีความจำเป็นน้อยลงก็ได้ในอนาคต

“กมลภัทร แสวงกิจ” ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เว็บไซต์สื่อกลางสำหรับซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ เปิดข้อมูลจากการสำรวจของบริษัทพบว่า ราคาอสังหาฯ ช่วงไตรมาส 4/62 มีการปรับลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ถึง 6% ซึ่งเป็นการปรับลดที่มากที่สุดในรอบ 8 ไตรมาส และถ้าหากวัดการปรับลดของราคาเทียบไตรมาสเดียวกันปีก่อน (YoY) ราคาอสังหาฯ เฉลี่ยลดลง 3%

แต่ถ้าหากเจาะกลุ่มสินค้าที่ราคาลดลง จริงๆ แล้วคือกลุ่ม “คอนโดมิเนียม” ซึ่งราคาปรับลดลงไป 5% (QoQ) ขณะที่กลุ่มบ้านเดียวและทาวน์โฮมยังปรับราคาขึ้นได้อยู่ โดยเพิ่มขึ้นมา 2% (QoQ) และเทรนด์ราคามีการปรับขึ้นต่อเนื่องมาตลอด 2 ปี เนื่องจากผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าลงทุน ทำให้ราคาโครงการแนวราบค่อนข้างสม่ำเสมอ

การปรับตัวของราคาอสังหาฯ จะเห็นได้ว่าเทรนด์อยู่ในช่วงขาลงมาตั้งแต่ไตรมาส 2/62 ซึ่งเป็นช่วงที่มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เข้มงวดการให้อัตรา LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เริ่มบังคับใช้แล้ว ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ที่ดึงดูดนักลงทุน มีดีมานด์ลดลงทันที และราคาก็ตกลงไปด้วย

ตลาดลักชัวรี 15 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้รับผลกระทบ

ส่วนถ้าหากเจาะเป็นระดับเซ็กเมนต์สินค้า ดีดีพร็อพเพอร์ตี้พบว่ากลุ่มอสังหาฯ ลักชัวรีราคามากกว่า 15 ล้านบาท ยังมีการเติบโตของราคาอยู่ โดยปรับราคาขึ้นอีก 2% (QoQ) เนื่องจากไม่ใช่กลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากทั้งเศรษฐกิจและการควบคุม LTV ส่วนกลุ่มราคาที่มีผลกระทบมากที่สุดคือราคา 3.5-8.5 ล้านบาท ซึ่งปรับราคาลง 5% (QoQ)

• ขึ้นสุดก็ลงสุด! อัตราเติบโตของ “ราคาคอนโดฯ” ปี 62 ลดลงรุนแรง จับตา “สมุทรปราการ” โตสุด

รวมถึงกลุ่มราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาทก็มีการปรับราคาลงเช่นกัน โดยกมลภัทรมองว่าเกิดจากผู้ประกอบการต้องการเร่งระบายสต็อกออก จึงต้องลดราคาให้จับต้องได้มากขึ้น มีการทำโปรโมชั่นดึงดูดใจมากขึ้น

แนะลงทุนคอนโดฯ ใกล้สถานศึกษา

กมลภัทรสรุปว่า ไตรมาส 1/63 นี้ดีเวลลอปเปอร์ยังคงลดราคาและจัดโปรโมชันสินค้าเพื่อระบายสต็อกอยู่ ทำให้โอกาสอยู่ในมือของผู้ซื้อหรือนักลงทุนที่พร้อม เนื่องจากจะได้สินค้าในราคาไม่สูงจนเกินไป อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนหากจะเลือกช้อนซื้ออสังหาฯ ก็ต้องเลือกในทำเลที่เหมาะสม

โดยเธอชี้ว่า การลงทุนคอนโดฯ ที่เหมาะสมควรอยู่ในจุดที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือใกล้แหล่งงาน หรือใกล้แหล่งสถานศึกษา โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้โรงเรียนหรือมหาวิทยาลัยนั้นน่าสนใจมาก เพราะเป็นทำเลที่มีผู้เช่าอยู่เสมอและผู้เช่าหมุนเวียนตลอดเวลา แต่ไม่ใช่ว่าจะเลือกสถานศึกษาใดก็ได้ ควรเลือกทำเลสถานศึกษาที่มีคุณภาพดี และอยู่ในเมือง เดินทางง่าย ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อจะตั้งราคาค่าเช่าไม่เกิน 2 หมื่นบาทต่อเดือนได้

ส่วนถ้าหากนิยมลงทุนในบ้านหรือทาวน์เฮาส์ก็เป็นโอกาสที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการลงทุนบ้านมือสอง นำมารีโนเวต แล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ เพราะสามารถทำราคาได้ดี อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเสี่ยงคือลูกค้าบางกลุ่มอาจไม่มีความมั่นใจในการซื้อต่อบ้านมือสองเนื่องจากกังวลเรื่องประวัติของบ้าน ทำให้สภาพคล่องอาจจะไม่สูงมาก

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ฉายภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2563 มองว่ามีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อน ทั้งโครงการบ้านดีมีดาวน์และมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองเหลือรายการละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ มูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท รวมถึงหนี้ครัวเรือนของไทยมองว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นสูงอย่างที่รัฐกังวล

ด้าน “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มองว่า ตลาดอสังหาฯ ได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วในปี 2562 ปีนี้น่าจะเป็นปีที่เริ่มฟื้นตัวขึ้น สำหรับบริษัทเอง ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2562 ยอมรับว่าไม่เป็นไปตามเป้า และอาจจะต่ำกว่าปี 2561 หลังจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อ (reject rate) ของบริษัทเพิ่มจากปกติ 10% เป็น 15% เมื่อปีก่อน ทำให้ลูกค้าหลายรายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

• อนันต์ อัศวโภคิน : อสังหาฯ ยังเหนื่อยต่ออีก 2 ปี เปิดคำแนะนำ ‘รักษาตัวรอด’ ของผู้ประกอบการ

“ปีก่อนคอนโดฯ กระทบสูงเพราะแต่เดิมลูกค้าบางส่วนเป็นนักเก็งกำไร หลังมีมาตรการเข้มงวด LTV และภาษีที่ดินทำให้ตลาดชะงัก รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกค้าจีน กลุ่มนี้เคยเข้ามามากเมื่อปี 2561 แต่ปี 2562 ลดลงไปกว่าครึ่งจากภาวะค่าเงินบาทแข็ง ทำให้ตลาดคอนโดฯ มีดีมานด์ลดลง” ไตรเตชะกล่าว

อย่างไรก็ตาม ปี 2563 เห็นปัจจัยบวกหลายด้าน เรื่องแรกคือแบงก์ชาติคลายความเข้มงวดอัตรา LTV สินเชื่อบ้านแล้วซึ่งเป็นสัญญาณที่ดี เรื่องต่อมาคือซัพพลายในตลาดโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯ ดีเวลอปเปอร์มีการปรับตัวลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่ลง และหันมาระบายสต๊อกเก่าก่อน

ดังนั้นปีนี้ไตรเตชะเชื่อว่าตลาดโครงการแนวราบจะฟื้นตัว ขายได้ดีขึ้น “แนวราบดีขึ้นแน่นอน ส่วนคอนโดฯ ถ้าดูรายโครงการอัตราดูดซับน่าจะเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ถ้ามองตัวเลขทั้งตลาดอาจจะดูลดลงไปเพราะมูลค่าเปิดตัวใหม่น้อยลง มูลค่ายอดขายใหม่ก็จะลดลงตาม”

คอนโดฯ ทองหล่อ-เอกมัยล้นหนัก

แม้คอนโดฯ ส่วนใหญ่มีแนวโน้มจะทำยอดขายได้ดีขึ้นปีนี้ แต่บางทำเลก็โอเวอร์ซัพพลายจนกลายเป็นทำเลเสี่ยง ไตรเตชะชี้ว่า จากกำลังซื้อชาวต่างชาติที่ยังไม่กลับมา คอนโดฯ ในทำเลที่พึ่งพิงดีมานด์ต่างชาติจะกระทบสูง ทำเลดังกล่าวคือย่านสุขุมวิทโดยเฉพาะทองหล่อ-เอกมัยในกลุ่มไฮเอนด์ ตร.ม.ละ 2-2.5 แสนบาท อาจได้เห็นการลดราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อกกันปีนี้

• ยังไม่ฟื้น! “เน็กซัส” ประเมินตลาดคอนโดฯ ปี 2563 ช้ำต่อเนื่อง ราคาอาจติดลบบางทำเล

นอกจากย่านดังกล่าว คอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และคอนโดฯ ในต่างจังหวัด ยังคงล้นตลาด โดยการขายยังเป็นไปอย่างช้าๆ “ประทีป” เสริมว่า คอนโดฯ สายสีม่วงระบายได้ช้าเนื่องจากเปิดราคาสูงเกินไป คาดว่าปีนี้จะยังไม่มีเจ้าไหนเติมซัพพลายเพิ่ม

ศุภาลัยเปิดขายใหม่ 30 โครงการ 3 หมื่นล้าน

ด้าน กลยุทธ์ศุภาลัยปี 2563 มีการเปิดโครงการจำนวนมากขึ้นแต่มูลค่ารวมลดลง โดยวางแผนเปิด 30 โครงการ มูลค่ารวม 3 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 25 โครงการ และคอนโดฯ 5 โครงการ เทียบกับปีก่อนมีการเปิดตัวรวม 24 โครงการ มูลค่ารวม 3.4 หมื่นล้านบาท ส่วนเป้ายอดขายวางไว้ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% จากปีก่อน เป้าหมายรับรู้รายได้ 2.4 หมื่นล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อน

ปีนี้จำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นเป็นโครงการแนวราบ กลุ่มราคาส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม 2-5 ล้านบาท และสูงสุดเป็นกลุ่ม 10-20 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ 13 โครงการ และต่างจังหวัด 12 โครงการ มีจังหวัดใหม่ที่จะเพิ่มเข้ามาในพอร์ตคือ พิษณุโลก อยุธยา และฉะเชิงเทรา

“จังหวัดท่องเที่ยวใหญ่ๆ ยังไปได้ดี และภาคตะวันออกเขตอีอีซีไปได้ดีมาก 5 จังหวัดที่ขายดีที่สุดของเราคือ ภูเก็ต ชลบุรี สงขลา เชียงใหม่ และระยอง” ไตรเตชะกล่าว “ประเด็นไวรัสโคโรนายังไม่เห็นผลกระทบ และเชื่อว่าถ้าควบคุมได้ภายในระยะสั้น 3-4 เดือนน่าจะไม่เกิดผลอะไรกับเศรษฐกิจในจังหวัดท่องเที่ยว ตอนนี้เรายังจะเปิดโครงการตามปกติ”

ด้านคอนโดฯ ใหม่ 5 แห่งจะอยู่ในกรุงเทพฯ ทั้งหมดเป็นคอนโดฯ ระดับกลางถึงกลางล่าง ราคาเฉลี่ย 6-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาทต่อตร.ม. โครงการแรกที่จะเปิดตัวคือ ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท จรัญ 91 ทำเลห่างจากสถานีบางอ้อ 190 เมตร มูลค่าโครงการ 2.1 พันล้านบาท ราคาเริ่มต้น 1.39 ล้านบาทต่อยูนิต เฉลี่ยทั้งโครงการ 59,900 บาทต่อตร.ม.

“เรามองว่าคอนโดฯ เป็นโอกาสของเรา ด้วยความได้เปรียบด้านการเงิน บริษัทเรามี D/E Ratio เพียง 0.4 และ Cost of Fund 2.31% น้อยกว่าครึ่งหนึ่งถ้าเทียบกับดีเวลอปเปอร์หลายรายในตลาด ทำให้เราพร้อมเปิดคอนโดฯ ใหม่และเชื่อว่าจะทำราคาได้ดีกว่า” ไตรเตชะกล่าวปิดท้าย