สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีรายได้รวมมากที่สุดในช่วง 9 เดือน ที่ผ่านมาของปี 2567 คือ กลุ่มแสนสิริ มีรายได้เป็นอันดับ 1 จำนวน 28,877 ล้านบาท โดยรายได้หลักมาจากการขายบ้านในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะกลุ่มบ้านลักชัวรี่ที่มีราคาแพง ส่วนคอนโดมิเนียมมีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการในต่างจังหวัดในสัดส่วนที่มากกว่ากรุงเทพฯ

อันดับ 2 คือ กลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 27,676 ล้านบาท สัดส่วนของรายได้หลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบมากกว่าคอนโดฯ เช่นกัน และ กลุ่มศุภาลัยตามมาเป็นอันดับที่ 3 ด้วยรายได้กว่า 22,792 ล้านบาท

ส่วนผู้ประกอบการอีก 2 รายที่มีรายได้รวม 9 เดือนแรก มากกว่า 10,000 ล้านบาท คือ กลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 14,454 ล้านบาท และ 13,534 ล้านบาท ตามลำดับ

ในส่วนของกำไรสุทธิอาจจะไม่ได้แตกต่างกันมากนัก โดยเฉพาะในกลุ่ม 3 อันดับแรก ที่มีกำไรสุทธิอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน โดย ศุภาลัย มีกำไรมากเป็นอันดับ 1 จำนวน 4,201 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง 6% เนื่องจากโครงการเปิดขายใหม่บางโครงการได้รับการตอบรับสูงมาก ตามมาด้วย กลุ่มแสนสิริ ที่มีกำไร 4,009 ล้านบาท และ เอพี (ไทยแลนด์) กำไรสุทธิ 3,727 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามทั้ง แสนสิริ และ เอพีฯ อาจจะมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ก็ยังมากเป็นอันดับที่ 2 และ 3 ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่ ประกาศผลประกอบการออกมาแล้วก็มีผลกำไรที่น่าสนใจ เพราะมีกำไรมากกว่า 1,000 ล้านบาท ทุกราย ซึ่งถือว่าเป็นผลประกอบการที่ดีเมื่อเทียบกับปัญหาต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4/2567 นี้อาจจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงหรือปัจจัยบวกที่จะมีผลกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของกำลังซื้อมากนัก เพราะสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องการในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง แต่เป็นเรื่องของการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ เพราะปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก และไม่ค่อยมีการผ่อนปรนหรือประนีประนอมแบบก่อนหน้านี้ ขณะที่ผู้ประกอบการพยายามตรึงราคาขายไม่ให้สูงเกินไป และมีการลดราคาลงด้วยในบางครั้ง หรือมีมาตรการทางการตลาดอื่น ๆ ที่ส่งเสริมช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง ๆ

ดังนั้นปีนี้อาจจะเป็นปีที่ไม่ได้เห็นการสร้างรายได้หรือกำไรที่ไม่โดดเด่นมากนัก แต่ก็ประเมินว่าจนถึงสิ้นปีจะมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สร้างรายได้และกำไรได้มากกว่าปีที่ผ่านมา และอาจจะมีผู้ประกอบการบางรายที่ไปถึงเป้าหมายที่วางไว้เมื่อตอนต้นปี    

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) แถลงเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 4 โครงการที่จะเริ่มจองในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ของบริษัท มูลค่ารวมกว่า 5,800 ล้านบาท ได้แก่

1. Supalai Blu สาทร-ราชพฤกษ์ จำนวน 771 ยูนิต ราคาเริ่ม 1.89 ล้านบาท
2. Supalai Tyme เจริญนคร จำนวน 461 ยูนิต ราคาเริ่ม 2.59 ล้านบาท
3. Supalai Sense เขารัง ภูเก็ต จำนวน 221 ยูนิต ราคาเริ่ม 2.69 ล้านบาท
4. Supalai Kram เขาเต่า จำนวน 84 ยูนิต ราคาเริ่ม 3.59 ล้านบาท

โดยเลือกเปิดตัวในช่วงปลายปีเพราะเริ่มเห็นสัญญาณตลาดคอนโดฯ ว่าเริ่มดีขึ้น วัดจากยอดเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก 2567 มีไม่ถึง 50% ของที่เคยมีการเปิดช่วงครึ่งปีแรก 2566 แต่ยอดขายกลับตกลงไม่มาก โดยยอดขายช่วงครึ่งปีแรก 2567 คิดเป็น 60% ของครึ่งปีแรกปี 2566

ช่วงครึ่งปีแรกปีนี้ถือเป็นช่วงที่ยอดขายคอนโดฯ ขึ้นไปสูงกว่าจำนวนคอนโดฯ เปิดใหม่ สะท้อนให้เห็นว่าตลาดมีความต้องการซื้อคอนโดฯ แต่ซัพพลายมีน้อยลง เป็นจังหวะที่ดีที่ศุภาลัยจะเติมซัพพลายลงไปในตลาดได้

มองถึงอนาคตปี 2568 ไตรเตชะชี้ว่าซัพพลายคอนโดฯ เปิดใหม่ก็น่าจะยังไม่สูงมากเช่นกัน เพราะวัดจากการได้รับอนุมัติ EIA ของคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ ปัจจุบันลดเหลือ 5 โครงการต่อเดือน เทียบกับก่อนโควิด-19 เคยได้รับอนุมัติประมาณ 15 โครงการต่อเดือน ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ก็น่าจะยังมีไม่มาก

ปี 2568 ศุภาลัยจึงตั้งเป้าว่าจะเปิดคอนโดฯ ใหม่คิดเป็นมูลค่า 2 เท่าของปีนี้ โดยจะมีทั้งคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และเปิดในต่างจังหวัดเพิ่มอีก

ไม่วัดใจลูกค้า ขอเปิด​ “ราคาถูกกว่า” โกยยอดชัวร์ๆ

ไตรเตชะกล่าวต่อถึงกลยุทธ์ในการเปิดขายคอนโดฯ ปี 2567 ว่า แม้ตลาดจะดีขึ้นแต่เทรนด์ลูกค้ายังอ่อนไหวเรื่องราคาในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ และยังมีสินค้าสร้างเสร็จพร้อมอยู่อยู่ในตลาดด้วย ทำให้ศุภาลัยเลือกจะใช้การทำ “ราคาถูกกว่า” คู่แข่งในทำเลเพื่อมัดใจให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อเร็วสำหรับโครงการที่ยังต้องรอการก่อสร้าง

ยกตัวอย่างโครงการที่มั่นใจว่าราคาจะเป็นปัจจัยดึงดูดคือ Supalai Tyme เจริญนคร เปิดราคาเฉลี่ยทั้งตึก 85,000 บาทต่อตร.ม. ในทำเลเจริญนครช่วงกลาง (ด้านใต้ของสะพานตากสิน-ก่อนถึงสะพานพระราม 3) ซึ่งคอนโดฯ อื่นๆ ในย่านนี้ที่อยู่ติดถนนเจริญนครจะทำราคาพุ่งไปที่ 121,000-136,000 บาทต่อตร.ม. แล้วทั้งหมด ทำให้คอนโดฯ ใหม่ของศุภาลัยจะถูกกว่าทำเลถึง 30%

หรืออีกโครงการอย่าง Supalai Blu สาทร-ราชพฤกษ์ ระยะทางประมาณ 500 เมตรจากสถานีบางหว้า ราคาเฉลี่ยโครงการนี้อยู่ที่ 75,000-80,000 บาทต่อตร.ม. ก็จะถูกกว่าคู่แข่งในทำเลซึ่งทำราคาอยู่ราว 90,000 บาทต่อตร.ม. ด้วยช่องว่างราคาที่ต่ำกว่าเกิน 10% ก็เชื่อว่าจะดึงดูดลูกค้าได้มาก

“บอกตามตรงแบบไม่เขินเลยคือเราไม่มีที่ว่างสำหรับความผิดพลาดในไตรมาส 4 ปีนี้ ถ้าเปิดตึกมาจะต้องได้ยอดขายเท่านั้น ทำให้ต้องทำราคาถูกสุดเพื่อให้ลูกค้าตัดสินใจทันที” ไตรเตชะกล่าว

ในแง่บริหารจัดการต้นทุน เอ็มดีศุภาลัยยืนยันว่าโครงการจะยังได้กำไรเพราะต้นทุนที่บริหารได้ดีในปีนี้คือ “ค่าวัสดุและก่อสร้าง” เนื่องจากราคาวัสดุต่ำลงมาแล้วเทียบกับช่วงที่เกิดสงครามรัสเซีย-ยูเครน ประกอบกับผู้รับเหมาและซัพพลายเออร์มีการแข่งขันประมูลราคากันสูงในปีนี้ จึงทำให้ศุภาลัยได้ราคาต่ำลง

• แหวกหลังม่านการลงทุน 10 ปีของ “ศุภาลัย” ใน “ออสเตรเลีย” เกิดอะไรขึ้นบ้าง?
• “ปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงคอก” คอนโดฯ “ซูเปอร์คาร์” ทั้งตึกมีแค่ 22 ยูนิต – แพงสุดยูนิตละ 1,400 ล้านบาท

ไฮไลต์จุดเด่น 4 โครงการ

ด้านรายละเอียดโครงการแต่ละแห่งว่ามีจุดเด่นน่าสนใจอย่างไร “ชัยจักร วทัญญู” ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายสร้างสรรค์และพัฒนาผลิตภัณฑ์ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) แจกแจงดังนี้

“Supalai Sense เขารัง ภูเก็ต” เป็นอาคารเล่นระดับบนเชิงเขาเขารัง แม้ตัวอาคารจะสูง 8 และ 9 ชั้น แต่ด้วยความสูงของเขาจะทำให้ได้วิวเหมือนคอนโดฯ 20 ชั้น และเป็นคอนโดฯ เลี้ยงสัตว์ได้อย่างเป็นทางการตึกแรกใน จ.ภูเก็ต และของศุภาลัยด้วย

“Supalai Kram เขาเต่า” จำนวนยูนิตน้อยเพียง 84 ยูนิต ยูนิตส่วนใหญ่เป็นแบบ “2 ห้องนอน” ตอบโจทย์ลูกค้าที่ต้องการที่พักตากอากาศสำหรับครอบครัว ทำเลรับวิวอ่างเก็บน้ำเขาเต่า และระยะเดิน 400 เมตรจากชายหาดเขาเต่าซึ่งลงเล่นได้จริง

“Supalai Blu สาทร-ราชพฤกษ์” คอนโดฯ คอนเซ็ปต์ออกแบบใหม่มาในธีม “สีน้ำเงิน” พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกจัดเต็มกว่าปกติ ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ ตัวห้องชุดให้เพดานสูง 2.7 เมตร

“Supalai Tyme เจริญนคร” ทำเลตรงข้ามเอเชียทีค ดันชั้นสิ่งอำนวยความสะดวกไว้ 2 ชั้นบนสุดที่ชั้น 27-28 เห็นวิวแม่น้ำ 180 องศา

1. เน้นขาย “ที่ดินเปล่า” ลูกค้าจะหารับเหมามาก่อสร้างบ้านเอง

ปูพื้นฐานกันก่อนว่าหมู่บ้านจัดสรรที่เป็น “บ้านเดี่ยว” ในออสเตรเลียส่วนมากไม่นิยมก่อสร้างแบบบ้านสำเร็จรูปตามที่ผู้พัฒนาโครงการกำหนดไว้แล้วเหมือนเมืองไทย ส่วนใหญ่นักพัฒนาโครงการจะจัดสรรขายเป็น “ที่ดินเปล่า” จากนั้นลูกค้าจะเลือกผู้รับเหมาพร้อมแบบบ้านที่ถูกใจและถูกงบประมาณในกระเป๋าด้วยตนเอง

ดังนั้น ถ้ามองไปในหมู่บ้านออสเตรเลียที่เป็นบ้านเดี่ยว แบบบ้านจะหน้าตาไม่เหมือนกัน บางหลังมีชั้นเดียว บางหลัง 2 ชั้น ทรงโมเดิร์นบ้าง ทรงวินเทจบ้าง (อย่างไรก็ตาม ถ้าเป็นการสร้างทาวน์เฮาส์หรือคอนโดมิเนียม บริษัทจัดสรรจะก่อสร้างที่อยู่อาศัยสำเร็จรูปเหมือนที่เมืองไทย)

บริเวณเซลส์แกลลอรีขายที่ดินจัดสรรในโครงการจึงรายล้อมไปด้วยบ้านตัวอย่างของบริษัทรับเหมาสร้างบ้าน ประมาณว่าเลือกที่ดินเสร็จแล้ว ข้ามถนนไปดูแบบบ้านกันต่อได้เลย

ทั้งนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้มีการซื้อที่ดินเก็บไว้แล้วปล่อยร้างว่างเปล่าจนทำให้หมู่บ้านไม่น่าอยู่ บริษัทจัดสรรจะมีการทำสัญญากับลูกค้าที่ซื้อที่ดินด้วยว่าจะต้องเริ่มก่อสร้างบ้านภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น ภายใน 6 เดือน หากละเมิดสัญญาก็จะส่งฟ้องศาลกันต่อไป

2. จัดสรรมีหน้าที่วางผังสร้างหมู่บ้านที่มีสาธารณูปโภคครบ

เมื่อไม่ต้องสร้างบ้านทุกหลังขึ้นมา แล้วบริษัทจัดสรรออสเตรเลียทำอะไร? หน้าที่ของบริษัทจัดสรรเปรียบเสมือนมา “สร้างเมือง” เมืองหนึ่งขึ้นมา เพราะจะต้องวางผังหมู่บ้านให้ครบถ้วนทุกแง่มุมในการใช้ชีวิตอยู่อาศัย

เริ่มตั้งแต่การเลือกทำเลที่เหมาะสมของทั้งหมู่บ้าน เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ จากนั้นในผังหมู่บ้านต้องมีสาธารณูปโภคพื้นฐาน ได้แก่ ถนน ประปา ไฟฟ้า แม้กระทั่ง “พื้นที่หน่วงน้ำ” เพื่อป้องกันน้ำท่วม

นอกจากนี้ ยังต้องคำนึงถึงสถานที่อำนวยความสะดวกที่ทำให้คนใช้ชีวิตได้จริงด้วย เช่น สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น โรงเรียน พื้นที่พาณิชยกรรม สิ่งเหล่านี้ต้องเตรียมไว้เพื่อรองรับลูกบ้านได้เพียงพอ

เมื่อต้องเนรมิตเมืองใหม่ขึ้นมาทำให้โครงการจัดสรรของออสเตรเลียมักจะ “เล็ก ๆ ไม่ ใหญ่ ๆ ทำ” ส่วนใหญ่จะพัฒนาโครงการในระดับ 500 ไร่ขึ้นไป

3. “เทศบาล” มีอำนาจสั่งการว่าผังหมู่บ้านยังขาดอะไร

ผังหมู่บ้านที่บริษัทจัดสรรออกแบบขึ้นจะต้องนำไปขออนุญาตกับหน่วยงาน “Council” ของท้องที่ เปรียบคล้าย ๆ กับ “เทศบาล” ของเมืองไทย

หน่วยงานเทศบาลจะตรวจผังและสั่งการหากมีสิ่งที่ต้องปรับปรุง เช่น โรงเรียน หากยังมีไม่เพียงพอทางเทศบาลจะกำหนดให้มีการกันพื้นที่ไว้ให้เทศบาลเป็นผู้จัดซื้อที่ดินจากบริษัทจัดสรรตามราคาตลาดและสร้างโรงเรียนรัฐบาลขึ้น

บมจ.ศุภาลัย เองเคยมีประสบการณ์ตรงกับการตรวจสอบของเทศบาลในโครงการ Balmoral Quay ที่เมืองจีล่อง ซึ่งเป็นโครงการคอนโดฯ-ทาวน์เฮาส์ตากอากาศชายทะเล ทางเทศบาลมีการสั่งการให้บริษัทต้องสร้างชายหาดสาธารณะ 2 แห่ง และสวนสาธารณะเพิ่ม 2 แห่งในผังจึงจะอนุมัติให้ก่อสร้างโครงการ เพราะเห็นว่าในการใช้ชีวิตจริงเมื่อมีประชาชนเข้ามาอยู่อาศัยจะต้องมีพื้นที่สาธารณะเหล่านี้

4. “โบราณสถาน” ต้องอนุรักษ์

อีกหนึ่งข้อกฎหมายที่น่าสนใจของออสเตรเลียที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร คือ ถ้าหากภายในพื้นที่โครงการมีการค้นพบ “โบราณสถาน” อายุมากกว่า 100 ปี กฎหมายจะคุ้มครองมิให้ทุบทำลายหรือเปลี่ยนแปลงสภาพ แม้ว่าเอกชนจะเป็นเจ้าของพื้นที่ก็ตาม

ยกตัวอย่างโครงการหนึ่งที่ศุภาลัยพบความท้าทายนี้ คือ โครงการ Smiths Lane ทางตะวันออกของเมืองเมลเบิร์น โครงการขนาด 1,079 ไร่นี้ค้นพบว่ามีคฤหาสน์สไตล์บริติชโคโลเนียลอายุ 150 ปีอยู่ในที่ดิน ทำให้ที่ดินที่ตั้งบ้านหลังนี้จะไม่สามารถนำมาจัดสรรได้

สิ่งที่จะเกิดขึ้นต่อไปคือ ผู้พัฒนาจัดสรรจะต้องเสนอแผนกับเทศบาลว่าบ้านเก่าหลังนี้สามารถนำมาใช้ประโยชน์อย่างไร เช่น อาจให้เช่าทำธุรกิจร้านอาหาร/คาเฟ่ หรือถ้าหากมีผู้สนใจซื้อ บริษัทจัดสรรสามารถขายต่อได้ โดยที่เจ้าของใหม่ก็จะต้องไม่ทุบทำลายบ้านที่เป็นโบราณสถานแห่งนี้ตามกฎหมายเช่นกัน

5. เมื่อสร้างสาธารณูปโภคเสร็จครบ 2 ปี จะโอนไปอยู่ในการดูแลของเทศบาล

หลังการพัฒนาเดินหน้าไประยะหนึ่ง มีการก่อสร้างสาธารณูปโภคไปจนครบ 2 ปี สาธารณูปโภคเหล่านี้จะถูกโอนย้ายไปอยู่ภายใต้การดูแลของเทศบาล ไม่ว่าจะเป็นถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ

ดังนั้น หมู่บ้านจัดสรรของออสเตรเลียส่วนใหญ่มักจะไม่มีนิติบุคคล เพราะไม่มี “พื้นที่ส่วนกลาง” ของหมู่บ้านให้ดูแล ทุกอย่างจะไปอยู่ภายใต้การดูแลโดยรัฐ และประชาชนมีหน้าที่เสียภาษีให้กับเทศบาลเพื่อนำมาบริหารจัดการดูแลเหล่านี้

หน้าตาหมู่บ้านของออสเตรเลียโดยมากจึงไม่มีรั้วโครงการบอกอาณาเขตชัดเจน ไม่มีประตูทางเข้าพร้อมไม้กั้น เพราะทรัพย์ส่วนกลางจะกลายเป็นสาธารณะที่ทั้งคนในหมู่บ้านและนอกหมู่บ้านสามารถขับรถผ่านได้ และเข้ามาใช้บริการได้

อ่านบทความอื่นๆ เพิ่มเติม

• แหวกหลังม่านการลงทุน 10 ปีของ “ศุภาลัย” ใน “ออสเตรเลีย” เกิดอะไรขึ้นบ้าง?
• หวั่นถูกเจาะข้อมูล! “ออสเตรเลีย” สั่งถอดกล้อง CCTV “จีน” ออกจากอาคารด้านความมั่นคง

“เมื่อ 10 ปีก่อนคุณประทีป (—ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย) สนใจการลงทุนในต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงจากเมืองไทย ตอนแรกเราให้ความสนใจเมียนมาก่อน ก่อนที่จะได้เจอวาณิชธนากรจาก Gersh Investment ที่เข้ามาแนะนำว่า ‘ไปลงทุนในออสเตรเลียกับเขาไม่ดีกว่าเหรอ?’ ซึ่งปรากฏต่อมาว่านั่นคือการตัดสินใจที่ถูกต้องที่เราเบนเข็มจากเมียนมามาเป็นออสเตรเลีย” ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd กล่าว

วาณิชธนกรผู้นั้นคือ “โจเซฟ เกิร์ช” Executive Chairman ของ Gersh Investment Partners Limited ที่เข้ามาเจรจากับ ดร.ประศาสน์ ด้วยตนเองถึงโรงแรม เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ และกลายเป็นที่ปรึกษาการลงทุนคนสำคัญที่ช่วย ‘สร้างดีล’ จับคู่ระหว่างศุภาลัยกับพาร์ทเนอร์นักพัฒนาจัดสรรท้องถิ่นในออสเตรเลีย

“เดือนกันยายน 2556 ทีมงานศุภาลัยเดินทางไปดูทำเลที่ออสเตรเลียเป็นครั้งแรก ก่อนจะเริ่มลงทุนจริงในเดือนตุลาคม 2557” ดร.ประศาสน์เล่าย้อนความหลัง

โจเซฟ เกิร์ชอธิบายความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ออสเตรเลีย” ที่โน้มน้าวให้ศุภาลัยมาลงทุนได้ เป็นเพราะตลาดนี้ปกติซัพพลายที่อยู่อาศัยมักจะไม่เพียงพออยู่เสมอ ดีมานด์สูงกว่าซัพพลายเพราะมีผู้อพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในออสเตรเลียจำนวนมาก รวมถึงภาคอสังหาฯ ออสซี่เองมีลักษณะที่พึ่งพิงเงินทุนต่างชาติทั้งจากสหรัฐฯ ยุโรป เอเชีย จึงไม่แปลกหากทุนไทยจะเข้าไปบ้าง

“อธิป พีชานนท์” Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd เสริมว่า ความต้องการหลักของบริษัทพัฒนาจัดสรรในออสเตรเลียคือต้องการ ‘เงินทุน’ เพราะการขอกู้สินเชื่อธนาคารออสซี่เพื่อสร้างโครงการ (พรีไฟแนนซ์) ค่อนข้างเข้มงวดมากและดอกเบี้ยสูง ขณะที่กลไกการออกหุ้นกู้ก็เข้มงวดเช่นกัน ทำให้ทางเลือกที่ดีอย่างหนึ่งคือการร่วมทุนกับทุนต่างชาติ เป็นโอกาสให้ “ศุภาลัย” เข้ามาเจรจา

เป้าหมาย IRR 16-18%

ปัจจุบันศุภาลัยร่วมลงทุนกับบริษัทออสเตรเลียรวมทั้งหมด 6 ราย กระจายอยู่ใน 12 โครงการจัดสรร มูลค่าโครงการเฉพาะในส่วนที่ศุภาลัยถือหุ้นมากกว่า 5 หมื่นล้านบาท

โครงการส่วนใหญ่ที่ศุภาลัยลงทุนมักจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางบนขึ้นไปจนถึงไฮเอนด์ กระจายไปใน 4 เมืองหลัก และมีทุกรูปแบบทั้งที่ดินจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม (*ชาวออสซี่หากจะซื้อบ้านเดี่ยวมักจะซื้อแปลงที่ดินจัดสรรและเลือกผู้รับเหมามาสร้างบ้านเอง ไม่นิยมบ้านเดี่ยวสำเร็จรูป)

อธิปกล่าวว่า วิธีการลงทุนของศุภาลัยไม่ได้เลือกบริษัทจัดสรรเจ้าใดเป็นพิเศษ แต่จะเลือกพิจารณาเป็นรายโครงการมากกว่า โดยเน้นที่ผลตอบแทนการลงทุน ในช่วงแรกๆ ที่เข้าลงทุนออสเตรเลียระบุต้องการ IRR (อัตราผลตอบแทนภายใน) ไม่ต่ำกว่า 18% ส่วนช่วงนี้ลดเกณฑ์ลงมาเหลือ IRR 16% ขึ้นไป เพราะตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียอยู่ในช่วงผันผวน

หลังลงทุนมา 12 โครงการ พบว่าผลตอบแทนที่ตั้งเป้าไว้ได้ตามเป้าเกือบทุกโครงการ บางโครงการอาจจะมีหย่อนเป้าบ้าง แต่บางโครงการก็ทะลุเป้าเกินคาด ทำให้ถัวเฉลี่ยแล้วประสบความสำเร็จ

เรื่องผลตอบแทนนี้หากเทียบกับอสังหาฯ เมืองไทยแล้ว อธิปมองว่า ผลตอบแทนที่ออสเตรเลียเคยต่ำกว่าไทย แต่ปัจจุบันมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน เพราะตลาดเมืองไทยก็เริ่มแข่งขันยากมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าการตัดสินใจกระจายไข่ไปหลายตะกร้าของศุภาลัยเป็นเรื่องที่ถูกต้อง

เลือกพาร์ทเนอร์เหมือนเลือก ‘คู่แต่งงาน’

การลงทุนของศุภาลัยในออสเตรเลียไม่ใช่ว่าราบรื่นมาตั้งแต่ต้น แต่ตลอดทศวรรษคือการเรียนรู้ทั้งตลาดใหม่และคู่พาร์ทเนอร์ที่อธิปบอกว่าเปรียบเหมือนหา ‘คู่แต่งงาน’ ที่ต้องลงตัวและเข้าใจกัน

ยกตัวอย่างโครงการแรกสุดที่ศุภาลัยลงทุนในแดนจิงโจ้คือ “Balmoral Quay” โครงการทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมชายทะเลระดับไฮเอนด์ที่เมืองจีล่อง รัฐวิคตอเรีย แรกเริ่มเดิมทีศุภาลัยร่วมทุนกับนักลงทุนรายบุคคล แต่หลังจากพัฒนาเฟสแรกเสร็จเรียบร้อย ผู้ร่วมลงทุนออสซี่ไม่พร้อมเดินหน้าเฟสต่อไป จนสุดท้ายศุภาลัยตัดสินใจดึงมาลงทุนต่อเอง 100% ปัจจุบันกำลังจะ Sold Out ในเฟสที่ 4 พร้อมเปิดขายเฟสที่ 5 ในปี 2568

อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้นพาร์ทเนอร์ที่ศุภาลัยเลือกล้วนเป็นบริษัทพัฒนาจัดสรรมืออาชีพ เช่น “Stockland” บริษัทจัดสรรรายใหญ่อันดับ 1 ที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นออสเตรเลีย “Mirvac” บริษัทพัฒนาจัดสรรอันดับ 2 ของออสเตรเลีย “Satterley Property Group” บริษัทพัฒนาจัดสรรนอกตลาดหุ้นรายใหญ่ รวมไปถึง “ICD Property” บริษัทพัฒนาจัดสรรที่แข็งแกร่งในพื้นที่เมืองเมลเบิร์น

“ข้อดีของพาร์ทเนอร์บริษัทมืออาชีพในออสเตรเลียคือ ส่วนใหญ่ไว้ใจได้และตรงไปตรงมา การชักชวนลงทุนก็จะแสดงผลตอบแทนที่ไม่เกินจริง” อธิปกล่าว

ในทางกลับกัน ฝั่งทุนออสซี่ก็ต้องการความเป็นมืออาชีพจากพาร์ทเนอร์ไทยด้วย โดยโจเซฟ เกิร์ชที่เปรียบเสมือน ‘แม่สื่อ’ ให้คู่พาร์ทเนอร์บอกว่า บริษัทออสเตรเลียปัจจุบันคุ้นเคยกับศุภาลัยมากขึ้น และเห็นว่า “ศุภาลัย” เป็นบริษัทที่ไว้ใจได้ ให้เกียรติซึ่งกันและกันในการทำงาน มีความรู้พื้นฐานด้านตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลีย มีความซื่อสัตย์ด้านการรักษาความลับทางการค้า (*เนื่องจากศุภาลัยมีการร่วมทุนพร้อมกันหลายบริษัท) รวมถึงวัฒนธรรมของคนไทยถือว่าเข้ากันได้กับคนออสซี่

ความเข้ากันได้ทำให้การลงทุนมีความต่อเนื่อง โดยล่าสุดศุภาลัยมีการจับมือกับ Stockland Corporation Ltd เพื่อเตรียมจะเข้าเทกโอเวอร์โครงการจัดสรรรวดเดียว 12 โครงการ มูลค่าโครงการในสัดส่วนของศุภาลัยกว่า 1.37 แสนล้านบาท (อ่านข่าวจ่อลงทุนเพิ่ม 12 โครงการของศุภาลัยในออสเตรเลียได้ที่นี่)

โจเซฟกล่าวว่า ถึงแม้ระยะนี้ตลาดอสังหาฯ “ออสเตรเลีย” กำลังอยู่ในช่วงผันผวน เนื่องจากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 13 ครั้งในรอบ 2 ปีครึ่ง จนทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อบ้านยากขึ้น กระทบต่อการขายบ้าน แต่คาดว่าปี 2568 ตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียน่าจะเป็นไปในทางที่ดีขึ้นเพราะทิศทางดอกเบี้ยน่าจะเป็นขาลง ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 6 กันยายนที่ผ่านมา ปรากฏข่าวแบงก์พาณิชย์มากกว่าสิบแห่งในออสเตรเลียพร้อมใจกันปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลงแล้ว เพื่อบรรเทาปัญหา ‘กู้ไม่ผ่าน’ ของประชาชน

“ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม” Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd เปิดเผยถึงการลงทุนของ บมจ.ศุภาลัย ในประเทศ “ออสเตรเลีย” ว่าเริ่มต้นขึ้นตั้งแต่ปี 2014 จนถึงปัจจุบันมีการพัฒนาโครงการรวม 12 โครงการ โดยใช้เม็ดเงินลงทุนไปแล้วกว่า 9,700 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวมในสัดส่วนเฉพาะของศุภาลัยกว่า 50,000 ล้านบาท

การลงทุนของศุภาลัยในออสเตรเลียนั้นส่วนใหญ่เป็นการจับมือพันธมิตรท้องถิ่นในการพัฒนาโครงการ โดยมีพาร์ทเนอร์รวม 6 รายที่มีการจอยต์เวนเจอร์

ด้านทำเลการลงทุน มีการลงทุนรวม 4 เมืองใน 3 รัฐ คือ เมลเบิร์น และ จีลอง รัฐวิคตอเรีย, บริสเบน รัฐควีนส์แลนด์ และ เพิร์ธ รัฐเวสเทิร์น ออสเตรเลีย

ยอดขายสะสมของทั้ง 12 โครงการเฉพาะในส่วนที่ศุภาลัยถือหุ้นคิดเป็นมูลค่า 24,500 ล้านบาท หรือเกือบ 50% ของมูลค่าทั้งหมด ซึ่งโครงการที่ถือว่าได้ยอดขายดีที่สุดขณะนี้คือ “Arcadia Officer” ในเมืองเมลเบิร์น ทำยอดขายได้แล้ว 96% ใกล้ปิดโครงการ

เฉพาะครึ่งปีแรกปี 2024 ยอดขายโครงการที่ศุภาลัยถือหุ้นใน “ออสเตรเลีย” สร้างยอดขายได้ 1,700 ล้านบาท เติบโต 70% เมื่อเทียบช่วงเดียวกันปีก่อน

ผนึกแน่นพันธมิตรเตรียมเทกโอเวอร์ 12 โครงการใหม่

ด้านแผนงานในอนาคตนั้น ดร.ประศาสน์กล่าวว่า เมื่อปลายปี 2023 ที่ผ่านมา “Supalai Australia Holdings Pty Ltd” ได้จัดตั้งกิจการร่วมค้าชื่อ “SSRCP HoldCo Pty Ltd” กับ “Stockland Corporation Ltd” หนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของออสเตรเลียที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ กิจการร่วมค้านี้ได้เตรียมเม็ดเงินลงทุนอีก 1,063 ล้านเหรียญออสเตรเลีย หรือราว 25,300 ล้านบาทเตรียมเข้าซื้อโครงการจัดสรรทั้งหมด 12 โครงการ เพื่อนำมาพัฒนาต่อเนื่องและสร้างยอดขายต่อไป

หากดีลการเข้าซื้อโครงการลอตนี้สำเร็จ จะทำให้ได้โครงการใหม่เข้ามาในพอร์ตโฟลิโอคิดเป็นมูลค่าโครงการในสัดส่วนของศุภาลัยรวมกว่า 137,700 ล้านบาท

ในจำนวน 12 โครงการใหม่ดังกล่าวที่จะเข้าซื้อ มีบางส่วนที่จะถือเป็นการเปิดตลาดใหม่ของศุภาลัยในออสเตรเลียอีกด้วย เพราะมีอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในเมืองซิดนีย์ และ เมืองวูลลองกอง ซึ่งอยู่ในรัฐนิวเซาท์เวลส์ เป็นการกระจายความเสี่ยงความผันผวนของตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียเพิ่มขึ้นได้อีกทางหนึ่ง

“ไมค์ เดวิส” Executive General Manager & Masterplanned Communities, Stockland Corporation Ltd กล่าวถึงดีลการเข้าซื้อ 12 โครงการดังกล่าวว่า เป็นการเทกโอเวอร์จากบริษัท “Lendlease Group” ซึ่งเป็นบริษัทในวงการอสังหาฯ ออสเตรเลียเช่นเดียวกัน ถือเป็นดีลขายพิเศษที่ไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยครั้งในออสเตรเลีย

เดวิสระบุว่า การตัดขาย 12 โครงการนี้ของ Lendlease เกิดจากการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การลงทุนของทางบริษัทผู้ขายเอง ส่วนโครงการที่นำมาขายไม่ได้ติดปัญหาใด และยังมีความน่าสนใจเพราะหลายโครงการมีการขอใบอนุญาตจัดสรรในระดับมาสเตอร์แพลนจากรัฐเสร็จเรียบร้อยแล้ว ซึ่งจะทำให้การเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อทำได้เร็วขึ้น รวมถึงในพอร์ตมีโครงการในเมืองที่มีดีมานด์สูงอยู่ในขณะนี้อีกด้วย เช่น ซิดนีย์ เพิร์ธ

เดวิสยังกล่าวด้วยว่า เนื่องจากบริษัทมีการลงทุนร่วมกับ “ศุภาลัย” มาหลายโครงการเป็นเวลากว่า 4 ปีแล้ว ทำให้สนใจชักชวนศุภาลัยร่วมลงทุนในการเข้าซื้อ 12 โครงการใหม่นี้ด้วย โดยเห็นว่าศุภาลัยเป็นคู่พันธมิตรธุรกิจที่มีคุณภาพ เชื่อถือไว้ใจได้ วิธีและวัฒนธรรมการทำงานสอดคล้องและเข้าใจกัน จึงต้องการจับมือเป็นพันธมิตรอย่างต่อเนื่อง

ดีลการเข้าซื้อโครงการลอตนี้ปัจจุบันยังอยู่ระหว่างพิจารณาอนุมัติจากภาครัฐ ซึ่งเดวิสมองว่าน่าจะมีการอนุมัติได้ภายใน 1-2 เดือนข้างหน้า และจะเริ่มพัฒนาโครงการต่อพร้อมสร้างยอดขายในปี 2025

อสังหาฯ ไทยชะลอตัว หวังรัฐช่วยกระตุ้น

“อธิป พีชานนท์” Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd กล่าวถึงการตัดสินใจลงทุนใน “ออสเตรเลีย” ของศุภาลัยเมื่อกว่า 10 ปีก่อนว่า เกิดจากบริษัทต้องการกระจายความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับเศรษฐกิจไทย แม้ว่าขณะนั้นผลตอบแทนการลงทุนในออสเตรเลียนับว่ายังต่ำกว่าผลตอบแทนที่ได้ในไทย แต่บริษัทมองถึงอนาคตว่าออสเตรเลียเป็นประเทศที่จะเจริญเติบโตต่อเนื่องด้วยประชากรมีกำลังซื้อสูง และมีผู้อพยพเข้าสู่ประเทศจำนวนมากทุกๆ ปี จะทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

• หนักกว่าช่วงโควิด-19! ครึ่งปีแรก 2567 “อสังหาฯ” หดตัว -9.4% ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง”
• เปิดตึก “ศุภาลัย ไอคอน สาทร” จากอดีตสถานทูตออสฯ สู่คอนโดฯ ไฮเอนด์และออฟฟิศ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันนี้ผลตอบแทนการลงทุนในไทยกับออสเตรเลียมาสู่ระดับใกล้เคียงกัน หลังจากตลาดอสังหาฯ ไทยชะลอตัวในปี 2567 ซึ่งอาจจะทำให้ภาพรวมทั้งปีนี้ภาคอสังหาฯ ไทยอาจจะติดลบได้หากไม่มีมาตรการช่วยเหลือ

โดยอธิปเสนอข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลชุดใหม่ว่า มีหลายมาตรการที่รัฐสามารถเร่งรัดออกนโยบายเพื่อช่วยเหลือภาคอสังหาฯ ได้ทันภายในปีนี้ เช่น การผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV (Loan-to-Value) ในการขอกู้สินเชื่อบ้านสำหรับบ้านหลังที่สอง หรือ นโยบายเงินคืน (cashback) 1% ให้กับผู้ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อจูงใจให้คนต้องการซื้อบ้านมากขึ้นท่ามกลางความเชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจที่ต่ำลง

“ปกติภาคอสังหาฯ มีสัดส่วนมูลค่าทางเศรษฐกิจที่มีผลต่อจีดีพีประเทศถึง 4-5% ยังไม่นับผลต่อเนื่องที่เป็นตัวคูณเกี่ยวข้องกับภาคก่อสร้างและเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ดังนั้น หากมีการกระตุ้นอสังหาฯ จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทยได้มากอย่างแน่นอน” อธิปกล่าว

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) แถลงเปิดตึกสร้างเสร็จของโครงการมิกซ์ยูส “ศุภาลัย ไอคอน สาทร” มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท พร้อมให้ลูกบ้านโอนกรรมสิทธิ์ และลูกค้าที่สนใจเข้าชมตึกจริง

โดยโครงการนี้ออกแบบเป็นมิกซ์ยูสบนที่ดิน 8 ไร่ สูง 56 ชั้น พื้นที่แบ่งเป็นส่วนคอนโดมิเนียม 61% เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ 10% และ ส่วนออฟฟิศ-รีเทลอีก 29%

ที่ตั้งของศุภาลัย ไอคอน สาทรถือเป็นที่ดินที่มีประวัติ เพราะเป็นที่ตั้งของสถานทูตออสเตรเลียนาน 39 ปี ก่อนที่ทางสถานทูตฯ จะเปิดประมูลขายที่ดินเพื่อย้ายที่ทำการสถานทูตฯ ทำให้ศุภาลัยใช้การออกแบบที่เก็บประวัติของสถานทูตออสเตรเลียไว้ เช่น ใช้สีโทนทอง-น้ำตาล-ทองแดง เพื่อสื่อถึงภูมิทัศน์ของประเทศออสเตรเลีย, มีประติมากรรมรูปสัตว์ในออสเตรเลีย ได้แก่ จิงโจ้ โคอาล่า นกอีมู ตุ่นปากเป็ด

โดยส่วนคอนโดฯ​ ปัจจุบันเปิดขายราคาเริ่ม 8.9 ล้านบาทต่อยูนิต (ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 42 ตร.ม.) หรือเฉลี่ยทั้งโครงการ 2.2-2.3 แสนบาทต่อตร.ม.

คอนโดฯ ขายได้ 30% เน้นห้องใหญ่อยู่เป็นครอบครัว

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวต่อว่า ในส่วนคอนโดมิเนียม 720 ห้อง ศุภาลัยทำยอดขายได้แล้ว 30% คิดเป็นมูลค่ากว่า 4,000 ล้านบาท ตั้งเป้าภายในสิ้นปีนี้จะทำยอดขายแตะ 50% ของตึก

สัดส่วนที่ขายได้ ณ ช่วงที่ตึกสร้างเสร็จอาจจะดูไม่สูงมาก แต่ไตรเตชะชี้ว่าเกิดจากศุภาลัย ไอคอน สาทร เน้นห้องชุดขนาดใหญ่แบบ 2 ห้องนอนขึ้นไปถึง 3 ใน 4 ของตึก ทำให้ลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่ต้องการอยู่จริงและอยู่เป็นครอบครัว กลุ่มนี้จึงมักจะรอให้ตึกสร้างเสร็จก่อนเพื่อชมห้องจริงวิวจริงก่อนตัดสินใจ เห็นได้จากช่วง 2 เดือนที่ผ่านมาหลังตึกพร้อมให้เข้าชมได้ ยอดขายถือว่าวิ่งได้เร็วขึ้นกว่าเดิม

เชื่อมั่น “สาทร” เป็นสุดยอดซีบีดี ที่ดินแพงอันดับ 3 ของกรุงเทพฯ

ไตรเตชะมองว่า ห้องชุดที่เหลือจะสามารถทำยอดขายได้ดีหลังจากนี้ เพราะโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายมีน้อย ปัจจุบันมีเหลือ 6 โครงการ (ไม่รวมศุภาลัย ไอคอน สาทร) และเหลือเพียง 315 ยูนิต ส่วนที่ดินฟรีโฮลด์ในเขตสาทรก็เหลือไม่มากเช่นกัน ทำให้โอกาสที่คอนโดฯ สร้างใหม่จะมีเข้ามาในตลาดได้ยาก

ขณะที่ที่ดินย่าน “สาทร” ไตรเตชะอ้างอิงข้อมูลราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ พบว่า เป็นย่านที่ที่ดินราคาสูงอันดับ 3 ของกรุงเทพฯ โดยราคาประเมินอยู่ที่ 8 แสนบาทต่อตร.ว. เป็นรองแค่เพียง “ศาลาแดง” และ “ชิดลม” ที่ที่ดินราคาสูงสุด 8.75 แสนบาทต่อตร.ว.

ส่วนเทรนด์การปรับขึ้นราคาของที่ดินย่านสาทร อ้างอิงจาก AREA พบว่า ในช่วงปี 2554-2567 ที่ดินย่านนี้ราคาตลาดปรับขึ้นเฉลี่ยปีละ 8% ปัจจุบันขึ้นมาถึง 2.5 ล้านบาทต่อตร.ว.แล้ว

ทำให้ทางศุภาลัยค่อนข้างเชื่อมั่นว่าด้วยซัพพลายที่น้อย และความเป็นซีบีดีของสาทรจะช่วยดันยอดขายให้โครงการขายได้อย่างต่อเนื่อง

• วิกฤตจริง! “ออฟฟิศ” ให้เช่าปี 2567 “ล้นตลาด” ไนท์แฟรงค์แนะอาคารสำนักงานเก่าต้อง “รีโนเวต” ยื้อลูกค้า
• “ศุภาลัย” อัดเปิดโครงการ 5 หมื่นล้านปี 2567 มองบวก “ดอกเบี้ย” ขาลง – อัตรา “กู้ไม่ผ่าน” น่าจะดีขึ้น

ส่วนฝั่งออฟฟิศและรีเทลซึ่งเป็นตึกด้านหน้าสูง 14 ชั้น มีพื้นที่รวม 24,063 ตารางเมตร ปัจจุบันมีผู้เช่าทำสัญญาส่วนออฟฟิศแล้ว 20% ส่วนรีเทล 15% ซึ่งไตรเตชะยอมรับว่าสถานการณ์ตลาดออฟฟิศขณะนี้ค่อนข้างท้าทาย จากซัพพลายออฟฟิศสร้างเสร็จใหม่ทะลักเข้าตลาด ขณะที่ดีมานด์ทรงตัวถึงลดลงเพราะหลายบริษัทเปลี่ยนมาปรับลดพื้นที่ออฟฟิศจากนโยบายเข้าทำงานแบบไฮบริด แต่เชื่อว่าด้วยค่าเช่าที่ 1,000 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนจะช่วยให้ตึกสำนักงานนี้สามารถแข่งขันได้ในตลาด

ขึ้นปี 2567 กับเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ยังต้องลุ้นว่าจะออกหัวหรือออกก้อย แต่สำหรับ “ศุภาลัย” ดูจะมองตลาดในแง่บวกไปก่อนในช่วงต้นปีนี้

“ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม” ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) แจงปัจจัยบวกหลายข้อที่เชื่อว่าจะส่งผลให้ตลาดมีทิศทางที่ดีขึ้น ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยที่อาจได้ลุ้นเป็นขาลง, ภาพรวมบริษัทอสังหาฯ พร้อมใจกันลดเปิดตัวคอนโดฯ ทำให้ตลาดจะไม่เกิดวิกฤตโอเวอร์ซัพพลาย, โครงสร้างพื้นฐานสำคัญหลายอย่างสร้างเสร็จหรือจวนเปิดใช้ เช่น รถไฟฟ้าสายสีชมพู รถไฟฟ้าสายสีเหลือง มอเตอร์เวย์โคราช-บางปะอิน, การท่องเที่ยวฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง, แนวโน้มการลงทุนจากต่างประเทศสูงขึ้น

แน่นอนว่าปัจจัยท้าทายยังคงมีอยู่ เช่น อัตราหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง แต่หากดอกเบี้ยปรับลดลงได้อย่างที่คาด ก็น่าจะบรรเทาปัญหาหนี้ครัวเรือนลงได้บ้าง

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวเสริมในประเด็นอัตราดอกเบี้ยว่า การขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่องเมื่อปีก่อนทำให้ลูกค้าหลายรายมีความกังวลเรื่องความสามารถของตนในการผ่อนบ้านในอนาคต จนอาจจะตัดสินใจชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน ขณะที่ปีนี้อัตราดอกเบี้ยน่าจะขึ้นสู่จุดสูงสุดแล้วจึงน่าจะทำให้ลูกค้าตัดสินใจง่ายขึ้น

“ขอแค่แบงก์มองว่าดอกเบี้ยน่าจะไม่ขึ้นไปมากกว่านี้แล้วก็พอ จะทำให้ลูกค้ามั่นใจขึ้นในการกู้ซื้อบ้านเพราะมองว่าดอกเบี้ยจะไม่ขึ้นสูงไปกว่านี้” ไตรเตชะกล่าว

ขณะเดียวกันปัญหาอัตรากู้ไม่ผ่านของลูกค้าหรือ ‘รีเจ็กต์เรต’ เพราะแบงก์เข้มงวดในการตรวจความสามารถในการผ่อนชำระ ไตรเตชะเห็นว่าปีนี้มีแนวโน้มจะต่ำลงบ้างหลังจากปีก่อนรีเจ็กต์เรตพุ่งสูง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทปีก่อนมีอัตรากู้ไม่ผ่านสูงถึง 50%

“รีเจ็กต์เรตที่สูงเพราะแบงก์จะดูประวัติทางการเงินของลูกค้าย้อนไป 3 ปี ซึ่งแปลว่ามีการย้อนไปดูถึงปี 2563 ปีแรกที่เกิดวิกฤตโควิด-19 ลูกค้าหลายคนมักจะมีประวัติเสียในช่วงที่เกิดวิกฤตพอดีจึงทำให้กู้ไม่ผ่าน ปีนี้จึงน่าจะเริ่มดีขึ้นเพราะย้อนไป 3 ปีจะเป็นช่วงที่คนเริ่มกลับมาตั้งหลักได้แล้ว” ไตรเตชะกล่าว

เลื่อนมาเปิดปี 2567 สัญญาณดีกว่า

จากภาพรวมปี 2567 ที่น่าจะดีกว่าเดิม ทำให้ศุภาลัยมีการเลื่อนแกรนด์โอเพนนิ่งหลายโครงการที่เดิมจะเปิดในไตรมาส 4 ปี 2566 มาอัดเปิดในไตรมาส 1 ปี 2567 แทน

ผลการดำเนินงานปี 2566 สรุปศุภาลัยมีการเปิดตัวรวม 26 โครงการ มูลค่ารวม 29,640 ล้านบาท และทำยอดขายไป 28,864 ล้านบาท

ส่วนปี 2567 วางแผนเปิดตัวรวม 42 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท ตั้งเป้ายอดขาย 36,000 ล้านบาท และเป้ารับรู้รายได้ 36,000 ล้านบาท ตั้งงบซื้อที่ดินอีก 8,000 ล้านบาท

เพิ่มน้ำหนัก “บ้านหรู” – “ต่างจังหวัด” เพิ่ม 3 จังหวัดใหม่

แผนการเปิดตัวปีนี้แบ่งเป็น กลุ่มแนวราบ 38 โครงการ มูลค่ารวม 43,500 ล้านบาท และคอนโดฯ 4 โครงการ มูลค่ารวม 6,500 ล้านบาท นับว่าเป็นอีกปีที่ศุภาลัยยังทุ่มให้แนวราบต่อ ส่วนคอนโดฯ ไม่ได้เร่งการเปิดมากนัก

ในแง่ของเซ็กเมนต์การเปิด ไตรเตชะระบุว่าปีนี้มีการเปิดขายบ้านเดี่ยวระดับบน (10 ล้านบาทขึ้นไป) มากขึ้น 56% เทียบกับปีก่อน ทำให้มีสัดส่วนราว 20% ในพอร์ตเปิดขายใหม่ เพราะมองว่าตลาดบ้านเดี่ยวระดับบนแม้จะ ‘เลยจุดพีค’ ไปแล้วแต่ก็ยังไปต่อได้ ด้วยเทรนด์ของคนระดับบนนิยมเปลี่ยนที่อยู่อาศัยหรือซื้อเพิ่ม อีกทั้งรายใหญ่ยังมีข้อได้เปรียบด้านต้นทุนการเงินมากกว่ารายเล็กในตลาดนี้ด้วย

ส่วนทำเลการเปิดตัวศุภาลัยยังเน้นตลาดต่างจังหวัดเช่นเคย ปีนี้จะได้เห็นการเปิดตัวในต่างจังหวัดราวครึ่งหนึ่งในพอร์ตเปิดใหม่ และจะมีจังหวัดใหม่ๆ ที่เข้าไปบุก ได้แก่ ลำปาง ลพบุรี และราชบุรี รวมถึงปีนี้จะมีการเปิดคอนโดฯ ในหัวเมืองภูมิภาค 2 แห่ง หนึ่งในนั้นคือ ‘หัวหิน’ หลังโครงการ ศุภาลัย บลูเวล หัวหิน ทำยอดขายได้ดี

• อยู่มานาน 34 ปี “ศุภาลัย” เพิ่งมีพรีเซ็นเตอร์คนแรกคือ “โบว์-เมลดา” ทำไมต้องมีในจังหวะนี้!?
• เศรษฐกิจ ‘จีน’ ปี 66 เติบโตต่ำสุดในรอบ 30 ปี เนื่องจากวิกฤต ‘อสังหาฯ’ และ ‘การว่างงาน’

ลงทุนต่อใน “ออสเตรเลีย” อีก 12 โครงการ

สำหรับตลาดต่างประเทศของศุภาลัย บริษัทนี้เริ่มเข้าไปลงทุนที่ออสเตรเลียมานาน 10 ปี ช่วงทศวรรษแรกใช้เม็ดเงินลงทุนไปแล้ว 9,700 ล้านบาท สะสมครบ 12 โครงการ มูลค่ารวม 50,000 ล้านบาท

เข้าสู่ปีที่ 11 ศุภาลัยยังไปต่อกับตลาดแดนจิงโจ้ โดยดร.ประทีปประกาศเรื่องการเซ็นดีลร่วมทุนกับ “Stockland Communities Partnership HoldCo Pty Ltd” บริษัทอสังหาฯ ท้องถิ่นสัญชาติออสซี่ เพื่อตั้งกิจการร่วมค้า “SSRCP HoldCo Pty Ltd” ศุภาลัยถือหุ้น 49.9% และทาง Stockland ถือหุ้น 50.1%

กิจการร่วมค้า SSRCP ได้เข้าซื้อโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายทั้งหมด 12 โครงการ มูลค่ารวม 137,700 ล้านบาท ใน 5 เมืองสำคัญของออสเตรเลีย ในดีลนี้ศุภาลัยลงเม็ดเงินไป 12,600 ล้านบาท และโครงการที่ได้มาทั้งหมดสามารถพัฒนาขายได้ในระยะประมาณ 8-10 ปีข้างหน้า

เท่ากับปัจจุบันศุภาลัยมีการลงทุนในออสเตรเลียสะสม 24 โครงการ มูลค่ารวม 187,700 ล้านบาท โดยใช้เงินลงทุนรวม 22,300 ล้านบาท กระจายพอร์ตไปในเมืองสำคัญ ได้แก่ เมลเบิร์น บริสเบน เพิร์ธ จีลอง ซิดนีย์ และวูลลองกอง

ไม่ใช่ทุกค่าย “อสังหาฯ” ที่มีการว่าจ้าง “พรีเซ็นเตอร์” ส่วนใหญ่จะมีการจ้างงานเป็นบางปีที่ต้องการสร้างแคมเปญพิเศษ​ หรือจ้างเป็นรายโครงการที่ถือว่าเป็นไฮไลต์ของปี เราไปดูกันว่า ค่ายอสังหาฯ ที่มีพรีเซ็นเตอร์ในช่วงนี้ เลือกใคร และต้องการตอบโจทย์อะไรให้กับองค์กร

“ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เกริ่นถึงที่มาที่ไปของการมีพรีเซ็นเตอร์คนแรกว่า เกิดจากการเติบโตของศุภาลัยที่กลายเป็นเจ้าตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับประเทศ เพราะมีการขยายตัวออกจากกรุงเทพฯ-ปริมณฑลไปมาก ปัจจุบันเปิดขายอยู่ในภูมิภาค 28 จังหวัด และปี 2567 จะมีเพิ่มอีก 5 จังหวัดใหม่

เมื่อขยายไปทั่วประเทศ ศุภาลัยจึงอยากจะตอกย้ำแบรนด์ในระดับองค์กร (Corporate Brand) จะชูแท็กไลน์เรื่อง ‘Standard ดี Quality เดียวกัน’ เพราะต้องการให้ผู้บริโภคต่างจังหวัดมั่นใจว่าศุภาลัยในภูมิภาคจะใช้มาตรฐานการก่อสร้างเดียวกับที่กรุงเทพฯ

รวมถึงเป็นการย้ำแบรนด์ด้วยภาพลักษณ์ที่ ‘เป็นปัจจุบัน” มากกว่าเดิม

“คนรู้จักชื่อศุภาลัยกันอยู่แล้วทั่วประเทศ​ แต่หลายคนอาจจะรู้จักจากการไปเที่ยวบ้านเพื่อนเมื่อ 5 ปีก่อน” ไตรเตชะกล่าว “การดึงคุณโบว์ (เมลดา) มาเป็นพรีเซ็นเตอร์ก็จะช่วยให้คนเห็นภาพโครงการที่เป็นปัจจุบันของเรา ได้รู้จักว่าโครงการใหม่ๆ ดีไซน์ของเราเป็นแบบไหน”

Positioning มองภาพลักษณ์ในวงการของศุภาลัยต่อผู้บริโภค ที่ผ่านมามักจะถูกมองว่าบ้านมีมาตรฐานการก่อสร้างและราคาดี แต่ดีไซน์อาจจะไม่ทันสมัย

อย่างไรก็ตาม ศุภาลัยเริ่มมีการปรับแก้ดีไซน์ให้ตามเทรนด์มากขึ้นแล้วในระยะหลัง ตัวอย่างเช่น มีการรีแบรนด์คอนโดมิเนียม “Supalai Park” เป็น “Supalai Parc” เปลี่ยนลุคมาใช้สีสันสดใสวัยรุ่น หรือทดลองออกแบบ “บ้านที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง” ในแง่การออกแบบฟังก์ชันหรือวัสดุที่ใช้ สะท้อนให้เห็นว่าศุภาลัยมีการปรับตัวตามเทรนด์คนรุ่นใหม่

การสื่อสารดีไซน์ใหม่และความเปลี่ยนแปลงของศุภาลัยจะถูกสื่อสารผ่านพรีเซ็นเตอร์ “โบว์-เมลดา สุศรี” นี่เอง

เฟ้นหาเซเลบที่เข้าถึงคนได้ทุกภูมิภาค

ด้านการเฟ้นหาพรีเซ็นเตอร์คนแรกของบริษัท ไตรเตชะกล่าวว่า เหตุที่เลือกโบว์-เมลดาเพราะเธอสามารถเจาะตลาดได้ในระดับประเทศ บทบาทในละครของเธอรับบทมาแล้วทั้งสาวเหนือ สาวใต้ สาวอีสาน และสาวภาคกลาง จึงพูดภาษาถิ่นเข้าถึงคนได้ทุกภูมิภาค สอดคล้องกับการขยายโครงการของศุภาลัย

รวมถึงคาแรกเตอร์ของโบว์-เมลดาเป็นคนเข้าถึงง่าย จริงใจ เป็นกันเอง และมีหลายไลฟ์สไตล์ ซึ่งสอดคล้องกับความเป็นศุภาลัยอีกเช่นกัน

การเปิดตัวโบว์-เมลดาครั้งนี้ ศุภาลัยจัดทำแคมเปญโฆษณาชุด “บ้านศุภาลัย #StandardดีQualityเดียวกัน” ขึ้นมาด้วย เปิดด้วยประโยคจาก ‘ดราม่า’ ของโบว์-เมลดาเมื่อช่วงกลางปีที่ผ่านมาว่า “อ้วนขึ้นแล้วบ้านแคบลงป้ะ?” คำตอบของเธอเมื่อถูกชาวเน็ตทักเรื่องรูปร่าง กลายมาเป็นโฆษณาบ้านในวันนี้

• คุ้มแค่ไหนถามใจทรู! เปิดลิสต์เครือทรูที่ ‘ลิซ่า BLACKPINK’ ขึ้นแท่นเป็น ‘พรีเซ็นเตอร์’

ไตรเตชะไม่ได้เปิดเผย ‘ค่าตัว’ ของพรีเซ็นเตอร์แต่รวมอยู่ในงบการตลาด 100-200 ล้านบาทที่ศุภาลัยใช้ในปีนี้ และจะเป็นปีที่บริษัททำการตลาดผ่าน TVC โทรทัศน์ด้วย เพราะต้องการส่งแคมเปญร่วมกับโบว์-เมลดาให้เข้าถึงทั้งประเทศ

“เราไม่ได้คาดหวังว่าจะได้ผลเป็นยอดขายทันที แต่เน้นการสื่อสาร Corporate Brand ในระยะยาวมากกว่า” ไตรเตชะกล่าว “เป็นการลองทำอะไรใหม่ๆ ทางการตลาดของเราด้วย”

สำหรับปี 2567 ศุภาลัยตั้งเป้าจะขยายตัวไปในอีก 5 จังหวัดใหม่ ได้แก่ ลพบุรี, สระบุรี, เพชรบุรี, ราชบุรี และจันทบุรี ซึ่งน่าจะได้เห็นผลชัดขึ้นว่าแคมเปญจากพรีเซ็นเตอร์คนแรกจะช่วยสร้างการรับรู้ในแบรนด์ (Brand Awareness) ได้มากแค่ไหน

ปีนี้ศุภาลัยมีหนึ่งโครงการสำคัญในเชิงแบรนด์และการตลาดที่กำลังจะเปิดตัว คือ “Supalai Parc เอกมัย–พัฒนาการ” เหตุที่เป็นหมุดหมายสำคัญ เพราะโครงการนี้ “รีแบรนด์” จาก “Park” เป็น “Parc” เปลี่ยนแค่ตัวอักษรเดียวแต่ทำให้เหมือนมีแบรนด์ใหม่เกิดขึ้น

แบรนด์เดิม Supalai Park นั้นอยู่ในตลาดมานาน 20 ปี โครงการแรกที่เปิดคือ “Supalai Park พหลโยธิน” และเป็นตัวตั้งคอนเซ็ปต์ของ ‘Park’ ที่มักจะเป็นคอนโดฯ ขนาดใหญ่ เน้นพื้นที่สีเขียว ตกแต่งแบบธรรมชาติ

ส่วนการรีแบรนด์ใหม่เป็น ‘Parc’ คอนเซ็ปต์พื้นที่สีเขียวในโครงการจะยังอยู่เช่นเดิม เพราะคำนี้เป็นภาษาฝรั่งเศสที่แปลว่า ‘สวน’ เหมือนกัน แต่ดีไซน์จะถูกปรับใหม่ให้ทันสมัยถูกใจคน Gen Y มีโค้งประตูและการเล่นแสงเงาในสไตล์ฝรั่งเศส

“สาเหตุที่ต้องรีแบรนด์ด้วย ไม่ใช่แค่เปลี่ยนดีไซน์ เพราะเรามองว่าแบรนด์ Park อยู่มานาน 20 ปีจนเกิดภาพจำ ทำให้เราต้องรีแบรนด์ให้ทันสมัย ให้ลูกค้าเปลี่ยนภาพว่าเรามีอะไรใหม่ๆ เราวางเลย์เอาต์ห้องใหม่หมด” ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าว

ฟังก์ชันใหม่ “โฉนดห้องเก็บของ”

สำหรับโครงการแรกภายใต้แบรนด์ใหม่ “Supalai Parc เอกมัย–พัฒนาการ” เป็นโครงการขนาดใหญ่ เนื้อที่ 13 ไร่ มูลค่าโครงการ 4,920 ล้านบาท ออกแบบเป็นอาคารไฮไรส์ 2 อาคาร สูง 27-30 ชั้น จำนวนห้องชุดรวม 1,635 ยูนิต

ทำเลที่ตั้งบนถนนพัฒนาการ ห่างจากซอยเอกมัย 4 กิโลเมตร และจาก ARL สถานีรามคำแหง 1 กิโลเมตร แต่อยู่ใกล้กับทางขึ้นลงทางด่วน ทำให้เป็นคอนโดฯ ที่จับกลุ่มผู้พักอาศัยที่เน้นการใช้ถนนเป็นหลัก จึงเตรียมที่จอดรถไว้ให้ 1,000 คัน

ไฮไลต์ของคอนโดฯ คือการจัดพื้นที่สวนใหญ่ 4.5 ไร่ บริเวณตรงกลางระหว่าง 2 อาคารจะเป็น​ “สระบัว” ส่วนด้านหน้าโครงการเป็นสวนสไตล์ฝรั่งเศส และด้านหลังเป็นสวนป่าปลูกต้นไม้ขนาดใหญ่ พร้อมลู่วิ่งรอบโครงการยาว 800 เมตร

• REIC วิเคราะห์ “อสังหาฯ” 2566 ไม่เปรี้ยง ตลาดหดตัว -10% คอนโดฯ ต้องพึ่งผู้ซื้อต่างชาติ
• ซอยขายเป็นตารางนิ้ว! “RealX” โทเคนลงทุนคอนโดฯ “พาร์ค ออริจิ้น” เหรียญละ 182 บาท การันตียีลด์ 4-5%

รวมถึงมีฟังก์ชันพิเศษอย่าง “โฉนดห้องเก็บของ” เป็นการนำเอาพื้นที่เศษเหลือจากการซอยห้องชุดในแต่ละชั้นมาขายเป็น “Parc Storage” ห้องเก็บของขนาด 2.5 – 5 ตารางเมตรต่อห้อง ซึ่งจะขายเป็นโฉนดประกบคู่กับห้องชุดในลักษณะเดียวกับการขายโฉนดที่จอดรถประจำ

ในแต่ละชั้นจะมีห้อง Parc Storage ไม่เกิน 5 ห้องต่อชั้น ขณะที่ห้องชุดมีประมาณ 20 ห้องต่อชั้น ทำให้การขายห้องเก็บของนี้จะเป็นลักษณะ ‘จองก่อนได้ก่อน’ โดยขายในราคาต่ำกว่าห้องชุดปกติในราคา 30,000 บาทต่อตร.ม.

ไตรเตชะอธิบายการพัฒนาฟังก์ชันนี้ เพราะพฤติกรรมผู้พักอาศัยคอนโดฯ ยุคนี้มีของในห้องเยอะขึ้น หรือบางคนทำธุรกิจค้าออนไลน์และต้องการที่เก็บของ ขณะที่การออกแบบคอนโดฯ มักจะมีเศษพื้นที่เหลือ จึงเห็นโอกาสประกบคู่ความต้องการ สร้างเป็นโฉนดห้องเก็บของเพิ่มเติมแยกจากตัวห้องชุด

“Supalai Parc เอกมัย–พัฒนาการ” จะเปิดขายวันที่ 11-12 มิ.ย.นี้ ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท ห้องชุดเริ่มต้นไซส์ 30 ตร.ม. ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ 70,000 บาทต่อตร.ม.