Positioning เก็บข้อมูลจากงานสัมมนาหัวข้อ “ดอกเบี้ยลด…ช่วยฟื้นเศรษฐกิจ อสังหาฯ – ตลาดทุน..?” จัดโดยสำนักข่าวฟูลแมกซ์ โดยมีวิทยากรจากภาคอสังหาริมทรัพย์และการเงินเข้าร่วมเพื่อตอบคำถามสำคัญในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ​ ไทยท้าทายเป็นอย่างมาก

เนื่องจากผู้ซื้อประสบปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน ทำให้แม้ผู้ประกอบการจะได้ยอดจอง แต่ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ และปัจจัยหนึ่งที่ผู้ประกอบการมองว่าอาจจะมีส่วนทำให้ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน คือธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาแล้วหลายครั้งจนปัจจุบันอยู่ที่ 2.5% และอาจจะเป็นส่วนหนึ่งที่เพิ่มภาระหนี้แก่ลูกค้าหรือไม่?

เสียงแตก “ลดดอกเบี้ย” ช่วยหรือไม่ช่วย?

“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตารางแจกแจงก่อนว่าความต่างของดอกเบี้ย 2% จะทำให้ภาระผ่อนแตกต่างกันแค่ไหน โดยเทียบเงินกู้สินเชื่อที่ 1 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี หากดอกเบี้ยอยู่ที่ 3% จะผ่อนตกเดือนละ 4,200 บาท แต่ถ้าขึ้นดอกเบี้ยเป็น 5% จะผ่อนชำระเดือนละ 5,400 บาท

ดร.เกษรากล่าวว่า ความแตกต่างในการผ่อนชำระ 1,200 บาทต่อเดือนอาจดูเหมือนไม่สูงมาก แต่สำหรับคนที่มีรายได้ไม่มากและมีภาระหนี้อื่นๆ ความแตกต่างเพียงเท่านี้อาจเป็นจุดตัดสินในการอนุมัติสินเชื่อบ้านได้ ดังนั้น สำหรับดร.เกษราแล้วมองว่า การลดดอกเบี้ย “ช่วยได้” สำหรับในมุม “ผู้ซื้อ”

ด้าน “อิสระ บุญยัง” ประธานกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าขณะนี้เศรษฐกิจไทยและอสังหาฯ ไทยเหมือนกำลังเผชิญ “วิกฤตลองโควิด” คือเป็นวิกฤตเศรษฐกิจที่ป่วยแบบซึมยาว แตกต่างจากช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง เพราะครั้งนี้เป็นวิกฤตเศรษฐกิจแบบ “K-Shape” คือคนชนชั้นบนไม่ได้รับผลกระทบมาก แต่คนมีรายได้น้อยกระทบอย่างหนัก

อิสระมองว่า การลดดอกเบี้ย “มีผล” และ “สำคัญมาก” ต่อผู้ซื้อบ้านขณะนี้ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้น้อย วัดได้จากโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำของธนาคารรัฐ เช่น ออมสิน กรุงไทย ธอส. ซึ่งปลดล็อกทำให้ผู้ซื้อที่พักอาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้สำเร็จ หากไม่มีโครงการเหล่านี้ก็คาดว่ากลุ่มบ้านระดับราคานี้ก็จะยังโอนกรรมสิทธิ์ยากต่อไป

อย่างไรก็ตาม วิทยากรบางท่านก็ไม่ได้เห็นด้วยกับแนวคิดเหล่านี้ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มองว่า การลดดอกเบี้ย “ไม่น่าใช่คำตอบ” ของการแก้ปัญหา

เนื่องจากทาง ธอส. มีการศึกษาน้ำหนักของปัจจัยต่างๆ ในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยการกู้สินเชื่อและพบว่า อัตราดอกเบี้ยคิดเป็นเพียง 11% ในน้ำหนักการตัดสินใจโดยรวม สิ่งที่เป็นประเด็นมากกว่าคือ “ความเชื่อมั่นในการก่อหนี้ระยะยาว” ของผู้ซื้อเอง และ “ภาระหนี้สิน” ของผู้ซื้อสูงมากจนไม่สามารถกู้เพิ่มได้อีกแล้วไม่ว่าจะกดดอกเบี้ยต่ำลงเท่าไหร่ก็ตาม

• 18 สมาคมอสังหาฯ แถลงหนุนปรับโควตาต่างชาติถือครองคอนโดฯ 75% แต่ต้องมีระเบียบควบคุม
• กรุงศรีฯ คาดสินเชื่อธุรกิจลูกค้าญี่ปุ่น-บรรษัทข้ามชาติ โต 7% ในปีนี้ มองกลุ่ม อสังหาฯ อิเล็กทรอนิกส์ ต้องการลงทุน

“ภาระหนี้” – “ธนาคารเข้มงวด” อุปสรรคชิ้นใหญ่

ดร.เกษรา กล่าวต่อว่า บ้านถือเป็นปัจจัยสี่ที่เชื่อว่าหลายคนมีความต้องการเป็นเจ้าของบ้านอยู่ แต่อุปสรรคที่ทำให้กู้ไม่ผ่านคือ “หนี้สิน” เปรียบได้ว่าวิกฤตครั้งนี้เสมือน “วิกฤตบัญชีรายรับรายจ่าย” ที่เกิดขึ้นกับระดับรายบุคคล ไม่ใช่ระดับบริษัท

“การมีหนี้ไม่ใช่เรื่องผิด แต่ต้องมีรายได้พอที่จะจ่ายหนี้ได้ ปัญหาคือวันนี้คนหารายได้ได้ไม่พอที่จะจ่ายหนี้แล้ว” ดร.เกษรากล่าว

อิสระกล่าวเสริมว่า กลุ่ม SMEs – เกษตรกร- นักเรียนนักศึกษา และผู้มีรายได้น้อยต่างๆ ติดกับดักพฤติกรรมบริโภคนิยมมาอย่างยาวนาน หนี้ที่เกิดขึ้นมาจากสินเชื่อเพื่อการบริโภคสะสมมาอย่างต่อเนื่อง จนเกิดเป็นวิกฤตเมื่อดอกเบี้ยปรับเป็นขาขึ้น

แน่นอนว่าวิธีแก้หนี้ที่ได้ผลที่สุดคือการหารายได้เพิ่ม แต่อิสระมองว่าการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจต้องใช้เวลานาน ขณะที่ภาคอสังหาฯ เหมือนผู้ป่วยโควิดที่ต้องการความช่วยเหลือเร่งด่วน

สิ่งที่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ต้องการจึงเป็นการทบทวนเกณฑ์ของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน

อิสระกล่าวว่า ระยะหลังธนาคารพาณิชย์มีการตั้งเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้นกว่าเดิมมาก เช่น

• ค่าโอทีและค่าคอมมิชชัน สมัยก่อนนับเป็นรายได้รวมทั้งหมด แต่ปัจจุบันนำมาคิดเป็นรายได้เพียง 50%
• หากบริษัทที่พนักงานสังกัดอยู่รายงานขาดทุนติดต่อกัน 2 ปี แบงก์อาจปฏิเสธการยื่นกู้สินเชื่อของพนักงานได้
• ผู้ยื่นกู้หากเป็นเจ้าของบริษัทจดทะเบียนที่เพิ่งก่อตั้ง บริษัทดังกล่าวต้องมีกำไรติดต่อกัน 2 ปีขึ้นไปถึงจะถือว่ามั่นคงพอ จากเมื่อก่อนครบ 1 ปีก็สามารถยื่นกู้ได้ ทำให้กลุ่ม SMEs ซื้อบ้านยากขึ้น
• ผู้ที่เคยติดแบล็กลิสต์เครดิตบูโร อาจจะต้องรอ 6 เดือน – 1 ปีกว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อ จากเมื่อก่อนปลดแบล็กลิสต์แล้วสามารถกู้ได้เลย

เกณฑ์ที่เข้มงวดเหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รู้สึกว่าควรมีการผ่อนปรนบ้าง เพื่อเปิดทางให้ผู้ซื้อมีโอกาสกู้สินเชื่อบ้านผ่านมากขึ้น

แม้แต่ ดร.วิชัย แห่ง ธอส. เองก็มีความกังวลเช่นกันว่า “ถ้าปล่อยให้สถานการณ์เรื้อรัง คนกู้ไม่ผ่าน ขายไม่ได้ โอนไม่ได้ ต่อไปก็กระทบกับบริษัทเหมือนกัน”

“ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัวผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่ “LivNex” ที่จะเป็นนวัตกรรมช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น

ปัญหาของคนซื้อบ้าน

“บ้านเป็นสินค้าที่คนขายอยากขาย มีบ้านเต็มเมืองเลย คนซื้อก็อยากซื้อ ไม่ใช่ไม่อยาก แต่ที่ซื้อไม่ได้หรือยังไม่พร้อมมาจากหลายเหตุผล” ดร.เกษรากล่าว

เหตุผลที่คนซื้อบ้านไม่ได้หรือยังไม่ซื้อ ดร.เกษราชี้แจงเป็น 4 ปัจจัย คือ 1)ราคาบ้านสูงเกินไป รายได้วันนี้เอื้อมไม่ถึง 2)ดอกเบี้ยแพงหรือเครดิตไม่ดี จนถูกแบงก์ปฏิเสธให้สินเชื่อ 3)คนรุ่นใหม่ไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว เพราะยังไม่มั่นใจว่าจะลงหลักปักฐานที่ไหน 4)กังวลกับเศรษฐกิจ ไม่พร้อมมีภาระหนี้

กรณีที่ลูกค้ามีรายได้ไม่พอหรือเครดิตไม่ดีพอที่จะกู้บ้านวันนี้ สิ่งที่ลูกค้าทำได้มีทางเดียวคือ “รอ” จนกว่าวันหนึ่งจะมีรายได้เพียงพอ แต่ดร.เกษรามองว่าการรออาจไม่สำเร็จเสมอไป เพราะราคาบ้านแพงขึ้นทุกปี และยิ่งอายุมากขึ้นก็จะมีระยะเวลาทำสัญญากู้บ้านน้อยลง

ปัญหาของคนซื้อบ้านทำให้ “เสนาฯ” ต้องการจะช่วยแก้ไขเพื่อส่งเสริมให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น และจูงใจให้ลูกค้ากลุ่ม “Generation Rent” ที่นิยมเช่ามากกว่าซื้อบ้าน หันมาสนใจการเช่าเพื่อเป็นการออมซื้อบ้านไปในตัวมากขึ้น

LivNex แก้ปัญหาคนไม่พร้อมกู้แบงก์

โปรแกรม LivNex ของเสนาฯ ต้องการจะแก้ปัญหาลูกค้าไม่พร้อมกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร ไม่ว่าจะเพราะเครดิตสกอร์ไม่ผ่าน หรือลูกค้ายังไม่ต้องการจะกู้หนี้ระยะยาว สามารถขอทำสัญญากับ LivNex ได้ โดยมีรายละเอียดกลไกทางการเงิน ดังนี้

• สัญญาเช่าดอกเบี้ยคงที่ 1.8% ต่อปี สูงสุด 36 เดือน เป็นสัญญาแบบลดต้นลดดอก ชำระทุกเดือนเสมือนจ่ายค่าเช่า
• ลูกค้าสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันทีหลังทำสัญญา โดยต้องรักษาสภาพที่อยู่อาศัยตลอดระยะสัญญา
• ค่างวดที่ผ่อนชำระ ในส่วนเงินต้นจะถูกนำไปออมสะสมไว้เพื่อเป็นเงินดาวน์ เมื่อลูกค้าพร้อมยื่นกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคาร
• ราคาที่อยู่อาศัยถูก ‘ล็อก’ ราคาไว้ตั้งแต่ทำสัญญากับ LivNex เมื่อถึงเวลายื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร วงเงินจึงลดลงจากการตัดเงินต้นไว้เป็นเงินดาวน์
• ลูกค้าสามารถ ‘ขาย’ เปลี่ยนมือสัญญานี้ให้ผู้ซื้อรายอื่นได้ โดยขายทำกำไรได้ตามปกติเสมือนขายดาวน์ ช่วยให้ลูกค้าที่เปลี่ยนใจจากกรณีใดๆ เช่น ต้องการย้ายทำเลที่อยู่ ไม่ต้องถูกยึดเงินออมบ้าน แต่ขายต่อได้เหมือนเป็นทรัพย์สินของตนเอง
• ลูกค้าจะต้อง ‘อยู่เอง’ เท่านั้น ไม่สามารถให้เช่าช่วงต่อกับบุคคลที่ 3 ได้ เพื่อป้องกันกลุ่มนักลงทุนใช้ช่องทางนี้เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งไม่ตอบวัตถุประสงค์ของเสนาฯ ที่ต้องการให้คนไทยมีบ้านของตนเอง

ตัวอย่าง นาย ก. ตกลงเช่าออมบ้านราคา 1 ล้านบาทกับเสนาฯ ลูกค้าจะจ่ายค่าแรกเข้า 3 เดือน 12,300 บาท จากนั้นผ่อนเช่าต่ออีกเดือนละ 4,100 บาท ในค่างวดนี้คิดเป็นเงินต้นงวดแรก 2,618 บาท และเงินต้นจะเพิ่มขึ้นทุกเดือน จนครบสัญญาผ่อนเช่า 3 ปี นาย ก. จะมีเงินออมบ้านสะสมรวมค่าแรกเข้าเป็นเงิน 106,322 บาท และเหลือวงเงินที่จะต้องกู้สินเชื่อบ้าน 893,678 บาท ทำให้ นาย ก. กู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารได้ง่ายขึ้นเพราะวงเงินที่ต้องกู้ลดลงแล้ว

อย่างไรก็ตาม สมมติว่า นาย ก. คนเดิมทำสัญญาเช่าออมบ้านและผ่อนไปแล้ว 2 ปี นาย ก. เกิดเปลี่ยนใจต้องการย้ายที่อยู่ใหม่ ทำให้ นาย ก. เลือกที่จะขายสัญญา LivNex ให้กับผู้ซื้อรายใหม่ จากที่ผ่านมา 24 เดือน นาย ก. จ่ายไปแล้ว 110,700 บาท (รวมค่าแรกเข้า) นาย ก. สามารถเลือกขายสัญญาตามราคาที่จ่ายไป หรือตั้งราคาขายสูงขึ้นเพื่อทำกำไร หรือขายขาดทุนเพื่อให้ขายออกได้ไวก็สามารถทำได้ตามอัธยาศัย

“เงื่อนไขที่ให้ขายสัญญาต่อได้ คิดว่าจะจูงใจกลุ่ม Generation Rent เพราะต่อให้ยอมขายสัญญาขาดทุนก็ยังดีกว่าการเช่าปกติที่เหมือนจ่ายเงินค่าเช่าทิ้งไปทุกเดือนโดยไม่ได้อะไรคืนมาเลย” ดร.เกษราอธิบาย

ทั้งนี้ หากเกิดกรณีที่ครบสัญญา 3 ปีแล้วลูกค้ายังกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน ไม่พร้อมที่จะกู้ ไม่ต้องการขยายสัญญากับ LivNex และไม่สามารถขายต่อสัญญาให้กับผู้ซื้อรายใหม่ได้ เสนาฯ ขอสงวนสิทธิ์ที่จะเก็บเงินออมบ้านทั้งหมดคืนสู่บริษัท และจะนำห้องชุดกลับมารีโนเวตเพื่อขายตามปกติ

19 โครงการนำร่อง มีทุกระดับราคา

ด้านโครงการที่จะนำมาร่วมผลิตภัณฑ์การเงิน LivNex มีทั้งหมด 19 โครงการพร้อมอยู่ใน 18 ทำเลทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ครอบคลุมราคาตั้งแต่ไม่เกิน 1 ล้านบาท ถึง 5 ล้านบาทขึ้นไป (*มีเฉพาะคอนโดมิเนียม)

ดร.เกษรากล่าวว่า บริษัทตั้งเป้าหมายปี 2567 จะมีลูกค้าในโปรแกรม LivNex ทั้งหมด 1,000 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราคาบ้าน 1,420 ล้านบาท

ที่ผ่านมา LivNex มีการทดลองนำร่องกับลูกค้าไปแล้ว 100 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าราคาบ้านราว 200 ล้านบาท หลังจากให้ลูกค้าทดลองมา 1 ปี พบว่ายังไม่มีหนี้เสีย แต่ยอมรับว่ามีลูกค้าที่เคยมีปัญหาชำระไม่ตรงเวลาประมาณ 10%

ดร.เกษรามองว่าโครงการนี้สามารถยอมรับความเป็นไปได้ที่ลูกค้าจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในท้ายที่สุดหรือเกิดหนี้เสียระหว่างทางได้ถึง 50% เพราะเสนาฯ ยังสามารถนำห้องชุดกลับมารีโนเวตเพื่อขายใหม่ได้ แต่หากลูกค้าไม่โอนมากกว่า 50% ของโครงการอาจจะทำให้บริษัทไม่มีกำไรจากโครงการนี้ เพราะระหว่างทางมีการลงทุนค่าใช้จ่ายเรื่องพนักงานในการดีลกับลูกค้า และค่าใช้จ่ายในการรีโนเวตหลังรับห้องชุดคืน

• “LPN” แก้เกมลูกค้า “กู้ไม่ผ่าน” พุ่ง 69% เปิดโมเดล “ผ่อนดาวน์สูงสุด 2 ปี” – “สินเชื่อช่วยปิดหนี้เก่า”
• “เสนาฯ” ใจแกร่ง! ลุยบ้าน-คอนโดฯ ตลาดกลางล่าง ไม่หวั่นปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” หาโซลูชันช่วยลูกค้า

ในระยะยาวหากโครงการ LivNex ไปได้ดี ดร.เกษรามองว่าอาจจะเพิ่ม ‘เฟส 2’ คืออนุญาตให้ลูกค้าที่ผ่อนเช่ากับ LivNex สามารถย้ายไปเช่าอยู่กับโครงการอื่นในเครือเสนาฯ แทนได้ในสัญญาเดิมไม่ต้องเริ่มใหม่ เพื่อตอบโจทย์หากลูกค้าต้องการย้ายที่อยู่อาศัย

ลูกค้าอยากมีบ้านแต่ “กู้ไม่ผ่าน” คือปัญหาสำคัญของนักพัฒนาจัดสรรเวลานี้ โดยก่อนหน้านี้มีข้อมูลจาก LWS พบว่า อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านของธนาคารเมื่อปี 2566 พุ่งขึ้นไปแตะ 60-65% และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะเป็นกลุ่มที่โปรไฟล์ลูกค้ามีความเสี่ยงมากที่สุดจากอัตราหนี้สินและความมั่นคงของรายได้

เมื่อตลาดบ้านราคาเข้าถึงได้ง่ายแต่บริษัทขายยากแบบนี้ ทำให้หลายบริษัทจำต้องปรับตัวไปเปิดโครงการในระดับกลางจนถึงไฮเอนด์มากขึ้น เพื่อเข้าหาลูกค้าที่มีโปรไฟล์มั่นคงมากกว่า มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อบ้านสูงกว่า ลดความเสี่ยงของบริษัทผู้พัฒนาโครงการเอง

54% ของคนกรุงเทพฯ ซื้อบ้านได้ไม่เกินหลังละ 3.6 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม “ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์​ จำกัด (มหาชน) มองต่างออกไป เนื่องจากบริษัทต้องการแก้โจทย์ความท้าทายทางสังคม ต้องการให้คนทุกระดับครอบครองบ้านได้

ดร.เกษรา โชว์ข้อมูลวิจัยรายได้คนกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า 54% ของคนกรุงเทพฯ มีฐานรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งเท่ากับซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 3.6 ล้านบาทต่อหลัง

ขยับขึ้นไปในส่วนกลางของปีรามิด 26% ของคนกรุงเทพฯ มีรายได้ 30,000-50,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 6.1 ล้านบาทต่อหลัง

ปิดท้ายคือบนยอดปีรามิด 20% ของคนกรุงเทพฯ มีรายได้มากกว่า 50,000 บาทต่อเดือน นี่คือคนกลุ่มเดียวที่สามารถซื้อบ้านระดับบนในราคามากกว่า 6.1 ล้านบาทต่อหลังได้

พอร์ตหลักยังอยู่ในกลุ่ม “เข้าถึงง่าย”

ดร.เกษรากล่าวต่อว่า บริษัทจะยังพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับโครงสร้างฐานรายได้ของคนในกรุงเทพฯ

ปี 2567 นี้เสนาฯ มีแผนจะเปิดโครงการทั้งหมด 17 โครงการ มูลค่ารวม 28,000 ล้านบาท แบ่งตามเซ็กเมนต์ 3 กลุ่ม คือ

• กลุ่มตลาดระดับเข้าถึงง่าย 10 โครงการ มูลค่ารวม 12,053 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 43%
• กลุ่มตลาดระดับกลาง 2 โครงการ มูลค่ารวม 3,335 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 12%
• กลุ่มตลาดระดับบนถึงไฮเอนด์ 5 โครงการ มูลค่ารวม 12,719 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 45%

หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย ปีนี้เสนาฯ จะเปิดตัวคอนโดฯ ทั้งหมด 12 โครงการ, บ้านเดี่ยว 4 โครงการ และทาวน์โฮม 1 โครงการ

โซลูชันแก้ปัญหา “เงินสดใจดี” และ “Rent to Own”

เมื่อเดินหน้าเปิดโครงการในกลุ่มตลาดเข้าถึงง่ายแล้ว ทำให้เสนาฯ ต้องสร้างโซลูชันมาเพื่อช่วยแก้ปัญหาของลูกค้าในการขอกู้สินเชื่อบ้าน ซึ่งเหตุผลส่วนหนึ่งที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่านเนื่องจากอัตราหนี้ต่อรายได้ค่อนข้างสูงจนไม่สามารถกู้เพิ่มได้อีก

เมื่อปี 2566 เสนาฯ จึงเปิดบริษัทย่อย บริษัท เงินสดใจดี จำกัด บริษัทสินเชื่อรายย่อยและสินเชื่อส่วนบุคคล มาเป็นที่ปรึกษาวิเคราะห์สถานะทางการเงินของลูกค้าที่ต้องการจะซื้อบ้านกับเสนาฯ และมีสินเชื่อของเงินสดใจดีเป็นตัวช่วยในการผ่อนบ้านแบบเช่าซื้อก่อนจะยื่นกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคาร รวมถึงสินเชื่อส่วนบุคคลดอกเบี้ยต่ำเพื่อช่วยลดหนี้ดอกเบี้ยสูงที่ลูกค้ามีอยู่เดิม เช่น หนี้บัตรเครดิต ทำให้ปิดหนี้ได้เร็วขึ้น โอกาสกู้สินเชื่อบ้านผ่านจะมากขึ้น

หลังเริ่มดำเนินการมาประมาณ 1 ปี เงินสดใจดีดำเนินการช่วยเหลือลูกค้าที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านจากธนาคารได้ 7-10% คิดเป็นมูลค่ารวม 300 ล้านบาท ดร.เกษรากล่าวว่า ในอนาคตคาดหวังให้เงินสดใจดีเพิ่มสัดส่วนช่วยเหลือลูกค้าได้ประมาณ 30% ของกลุ่มที่กู้ไม่ผ่าน

ขณะที่ปี 2567 ดร.เกษราแย้มว่าเสนาฯ กำลังจะเพิ่มโปรดักส์ที่ช่วยสนับสนุนการซื้อบ้านอีก โดยมุ่งเป้าไปที่กลุ่มคนที่ยังกังวลกับการซื้อบ้าน ไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เป็น “Generation Rent” หรือกลุ่มที่ชอบการเช่ามากกว่าซื้อเป็นเจ้าของ แต่เสนาฯ ต้องการจะจูงใจให้พวกเขาเหล่านี้เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้นผ่านโปรดักส์แบบ “Rent to Own” ซึ่งจะเปิดรายละเอียดในวันที่ 25 มีนาคมนี้

• ปี 2567 คนมีแผน “ซื้อบ้าน” ลดลง สาเหตุจากเศรษฐกิจซบกระทบเงินเก็บ บ้านแพง ดอกเบี้ยสูง
• มองเกม ‘กรุงศรี ออโต้’ ปี 2024 ลุยสร้างอีโคซิสเต็มรถยนต์ไฟฟ้า EV ภายใน 3 ปี เพิ่มทางเลือกใช้-เช่า แต่ไม่ซื้อแก่ผู้บริโภค

สรุปเป้ารายได้ปี 2567 แตะ 15,100 ล้าน

ดร.เกษราเปิดเผยผลประกอบการปี 2566 ของกลุ่มบริษัทเสนาฯ รวมรายได้อยู่ที่ 10,954 ล้านบาท เติบโต 12% จากปีก่อนหน้า และทำกำไรขั้นต้น 3,265 ล้านบาท

ในปี 2567 กลุ่มบริษัทเสนาฯ ตั้งเป้ารายได้รวม 15,100 ล้านบาท แบ่งเป็นรายได้จากกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัย 12,700 ล้านบาท กลุ่มธุรกิจบริหารและบริการ 1,400 ล้านบาท และกลุ่มธุรกิจพลังงานหมุนเวียนอีก 1,000 ล้านบาท

แนวทางหลักของเสนาฯ ต้องการจะเป็นบริษัทที่มุ่งสู่ “Sustainable Development” ลดการปล่อยคาร์บอนเพื่อสิ่งแวดล้อม ทำให้ปีนี้เสนาฯ วางเป้าจะสร้างบ้านพลังงานเป็นศูนย์เพิ่ม 1,015 ยูนิต สร้างคอนโดฯ Low Carbon อีก 10 โครงการ ปลูกป่าเพิ่ม 10,000 ไร่ และในธุรกิจดีลเลอร์ตั้งเป้าการขายรถยนต์ไฟฟ้าเพิ่ม 1,000 คันจากการเป็นตัวแทนจำหน่ายรถอีวีแบรนด์ “Neta” และแบรนด์ใหม่ที่กำลังจะเพิ่มเข้ามาในปีนี้

“ณัฏฐพร กลั่นเรืองแสง” กรรมการผู้อำนวยการฝ่ายปฏิบัติการ บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด เปิดเผยถึงสถานการณ์ธุรกิจในช่วงหลังโควิด-19 พบว่า ความต้องการซื้อถือว่ามีสูง แต่ติดปัญหาคือลูกค้า “กู้บ้านไม่ผ่าน” ประมาณ 40% ของยอดขาย

ส่วนใหญ่เกิดจากติดแบล็กลิสต์เครดิตบูโร หรือมีหนี้สินส่วนอื่นค้างคา เช่น หนี้บัตรเครดิต สะท้อนภาพคนไทยอยากมีบ้านแต่ไม่พร้อมทางด้านการเงิน อีกส่วนหนึ่งเกิดจากอาชีพอิสระ เช่น ขายสินค้าออนไลน์ ยูทูปเบอร์ โอกาสถูกปฏิเสธให้กู้สินเชื่อจากธนาคารมีสูง

โดยกลุ่มราคาบ้านที่มีอัตรากู้ไม่ผ่านเกือบครึ่ง จะเป็นกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยเฉพาะทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มสูงที่สุดที่จะกู้ไม่ผ่าน

ณัฏฐพรกล่าวว่า ปัญหาเหล่านี้พบตั้งแต่ปี 2565 ทำให้บริษัทเริ่มวางกลยุทธ์ใหม่ จากเดิมมักจะให้ลูกค้าโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 30 วันหลังวางเงินจอง ในรายที่พรีแอพพรูฟแล้วมีแนวโน้มจะกู้สินเชื่อไม่ผ่าน จะอนุโลมให้ยืดเวลารอโอนไปได้สูงสุดถึง 6 เดือน ในระหว่างนั้นจะช่วยให้คำแนะนำลูกค้าในการปิดหนี้อื่นเพื่อเตรียมพร้อมยื่นกู้

“สมมติขายบ้าน 10 หลัง มีคนกู้ผ่าน 5 หลัง ถ้าเราไม่สนใจคนที่กู้ไม่ผ่านแล้วไปหายอดขายใหม่ทดแทน เราก็ต้องลงงบการตลาดอีกมากเพื่อดึงคนเข้ามาชมโครงการ เข้ามาแล้วก็อาจจะมีทั้งคนชอบและไม่ชอบโครงการของเรา สู้เราดูแลคนที่ตัดสินใจเลือกเราแล้ว รอเขาไปอีก 3-6 เดือนจนกว่าเขาโอนได้จะดีกว่า” ณัฏฐพรกล่าว

นอกจากการยืดเวลาโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ณัฏฐพรยังกล่าวถึงแนวคิดของเรียลแอสเสทที่จะตั้ง “กองทุน” ขึ้นมาเพื่อช่วยเหลือลูกค้าที่กู้ธนาคารไม่ผ่านด้วย โดยเปลี่ยนให้ลูกค้าทำสัญญาเช่าซื้อกับกองทุนแทน เพื่อเช่าอยู่ไปก่อนได้ระหว่างปลดหนี้ส่วนอื่น แล้วค่อยเปลี่ยนไปกู้สินเชื่อบ้านตามปกติในภายหลัง

ถ้าเราไม่สนใจคนที่กู้ไม่ผ่านแล้วไปหายอดขายใหม่ทดแทน เราก็ต้องลงงบการตลาดอีกมากเพื่อดึงคนเข้ามาชมโครงการ… สู้เราดูแลคนที่ตัดสินใจเลือกเราแล้ว รอเขาไปอีก 3-6 เดือนจนกว่าเขาโอนได้จะดีกว่า

แนวทางของเรียลแอสเสท ถือว่าคล้ายคลึงกับธุรกิจ “เงินสดใจดี” ในเครือ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นธุรกิจบริการสินเชื่อเช่าซื้อให้กับลูกค้าที่ยังกู้ธนาคารไม่ผ่าน สามารถเข้าอยู่และเริ่มผ่อนชำระกับทางเงินสดใจดีไปก่อน จนกว่าจะลดเงินต้นลงมาอยู่ในระดับที่ยื่นกู้ธนาคารได้ตามปกติ

ปัจจุบัน ธุรกิจเงินสดใจดีของเสนาฯ เริ่มต้นบริการจริงแล้วใน 12 โครงการแบรนด์ “เสนาคิทท์” ของบริษัทเอง เช่น เสนาคิทท์ พหลโยธิน-นวนคร, เสนาคิทท์ เวสต์เกต-บางบัวทอง 2, เสนาคิทท์ รังสิต-คลอง 4 เป็นต้น โครงการเหล่านี้เป็นคอนโดฯ ราคา “ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อยูนิต” ซึ่งที่ผ่านมาเสนาฯ เผชิญปัญหาลูกค้ากู้ไม่ผ่านสูงถึง 50% จึงทำให้เกิดธุรกิจเงินสดใจดีขึ้น

• ภารกิจใหม่ “เสนาฯ” ขอช่วยแก้ปัญหาสังคม เปิด 10 ธุรกิจใหม่ตั้งแต่ “ปล่อยกู้” จนถึง “บ้านมือสอง”

“เรียลแอสเสท” ลุยตลาดหลังพ้นโควิด-19

ด้านแผนธุรกิจของเรียลแอสเสทในปี 2566 จะมีการเปิดโครงการใหม่ 6 โครงการ ได้แก่

1.วิรัณยา บางนา-สุวรรณภูมิ โครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ราคาเริ่ม 6.09 ล้านบาท

2.วิวัลดี บางนา (ทำเลซอยวัดคลองปลัดเปรียง) โครงการบ้านเดี่ยวระดับบน ราคาเริ่มประมาณ 12 ล้านบาท

3.วิรัณยา รังสิต-วงแหวน (ทำเลลำลูกกาคลอง 5) โครงการบ้านเดี่ยว ราคาเริ่มประมาณ 3 ล้านกว่าบาท

4.เดอะ สเตจ เมดบายมี รัชดา-ห้วยขวาง (ทำเลใกล้กับคอนโดฯ เดอะ สเตจ มายด์สเคป รัชดา-ห้วยขวาง) เป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ จำนวน 450 ยูนิต ราคาเริ่ม 2.89 ล้านบาท เปิดแกรนด์โอเพนนิ่งวันที่ 27-28 พ.ค. นี้

5.อาร์โล ลาซาล 17 คอนโดฯ ตึกเตี้ยจำนวน 580 ยูนิต คอนโดฯ นี้เป็นโครงการที่เทกโอเวอร์จากเจ้าของเดิมคือ บมจ.ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และเปลี่ยนชื่อใหม่ แต่จะยังใช้แบบตึกและเลย์เอาท์เดิมเพื่อก่อสร้างได้ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม จะเปิดจำหน่ายใหม่ทั้งโครงการ คาดว่าจะปรับราคาขึ้นเป็น 75,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร (*ลูกค้าเดิมสามารถขอคืนเงินดาวน์ได้จากออลล์ อินสไปร์ฯ)

6.เอ สเปซ เมกา เฟส 2 เป็นคอนโดฯ ไฮไรส์ที่เทกโอเวอร์จาก บมจ.อารียา พรอพเพอร์ตี้ เมื่อปี 2564 แต่กรณีนี้เทกโอเวอร์มาพร้อมยอดขายทั้งหมดที่มี ซึ่งทางอารียาฯ ขายไปแล้ว 70-80% ของโครงการ ปลายปีนี้ เรียลแอสเสทจะเริ่มทำการตลาดขายส่วนที่เหลือ 20-30% ในช่วงที่ตึกก่อสร้างเสร็จ

ทั้งหมดนี้ตั้งเป้ายอดขายปี 2566 ไว้ที่ 3,300 ล้านบาท

เปิดอาณาจักร ถ.กิ่งแก้ว 180 ไร่ เจาะคนทำงานการบิน

ณัฏฐพรกล่าวว่า ไฮไลต์โครงการแนวราบของปีนี้คือการเปิดโครงการ วิรัณยา บางนา-สุวรรณภูมิ ซึ่งเป็นโครงการต่อเนื่องในอาณาจักรของเรียลแอสเสทบนถนนกิ่งแก้ว

ที่ดินของเรียลแอสเสทในซอยกิ่งแก้ว 29 มีอยู่ 180 ไร่ เริ่มพัฒนาโครงการมาตั้งแต่ปี 2562 เริ่มจากโครงการทาวน์โฮม “สตอรี่ส์ บางนา-สุวรรณภูมิ” ราคาเริ่ม 2 ล้านบาท ต่อด้วยโครงการ “เซนส์ บางนา-สุวรรณภูมิ” ทาวน์โฮมและบ้านแฝด ราคาเริ่ม 4.69 ล้านบาท ก่อนจะเผชิญโควิด-19 ทำให้ชะลอการพัฒนาต่อ

จนกระทั่งปีนี้ กลับมาเปิดโครงการ “วิรัณยา บางนา-สุวรรณภูมิ” ในอาณาจักรที่ดินผืนต่อเนื่องกัน เป็นโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด จำนวน 207 ยูนิต ราคาเริ่ม 6.09 ล้านบาท เติมพอร์ตให้ครบทุกเซกเมนต์ มีตั้งแต่ทาวน์โฮมราคา 2 ล้านบาท จนถึงบ้านเดี่ยวราคามากกว่า 8 ล้านบาท

• ปีหน้าเจอกัน! ‘Design Village’ สองสาขาใหม่ “บางนา-รัชดา” บุญถาวรจับไลฟ์สไตล์คนรักบ้าน

สำหรับทำเลนี้ มองว่าเป็นจุดศูนย์รวมของนักธุรกิจและคนทำงานย่านกรุงเทพฯ ตะวันออก โดยเฉพาะกลุ่มคนทำงานในสายธุรกิจการบินและโลจิสติกส์ เนื่องจากโครงการอยู่ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิประมาณ 5 กม.เท่านั้น

นอกจากคนไทยแล้ว เรียลแอสเสทยังพบว่า “ชาวจีน” มีความสนใจซื้อบ้านในไทยมากขึ้น เพราะต้องการจะย้ายถิ่นฐานถาวรทั้งครอบครัว และย่านบางนา-ตราดตอบโจทย์ทั้งการเดินทางไปทำงานโรงงาน และมีโรงเรียนนานาชาติรองรับหลายแห่ง

ปัจจุบัน 3 โครงการแรกใช้ที่ดินพัฒนาไปแล้ว 80 ไร่ ณัฏฐพรระบุว่า ที่ดินกิ่งแก้วยังมีเหลืออีก 100 ไร่ สามารถพัฒนาได้อีก 2-3 โครงการที่น่าจะเปิดตัวครบภายใน 2 ปี และเป็นไปได้ที่จะมีการพัฒนาบ้านเดี่ยวระดับบนราคาเกิน 10 ล้านบาทในทำเลนี้

“เราเห็นทั้งปัญหาที่เยอะขึ้นและโอกาสที่เยอะขึ้นด้วย เรามีแพสชันจากประสบการณ์ที่ผ่านมาใน 1 ปีที่เป็นทีมชัชชาติ ยิ่งลงพื้นที่มาก หาเสียงมาก สิ่งที่เราพบคือ ‘กลัว กลัว กลัว’ กลัวเพราะเราพบว่า กทม. มีพื้นที่ที่ไม่มีน้ำไฟใช้ในชุมชน มีที่ที่คนไม่สามารถเข้าถึงสาธารณสุขได้ทั้งที่อยู่ในเมืองใหญ่” ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดสปีชถึงแรงบันดาลใจที่จะกำหนดทิศทางไปต่อของเสนาฯ

หนึ่งในเรื่องเล่าจาก “ดร.ยุ้ย” หนึ่งในทีมที่ปรึกษาเบื้องหลังการวางแผนงานของ “ชัชชาติ สิทธิพันธุ์” ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ที่ทำให้รู้สึกสะท้อนใจคือการลงพื้นที่ชุมชนแออัดหลังแฟลตตำรวจ สน.ทองหล่อ

“ทุกคนจะทราบว่าราคาที่ดินทองหล่อแพงมาก ตรง สน.ทองหล่อ ราคาคงไปถึง 2 ล้านบาทต่อตร.ว.แล้ว แล้วชุมชนแออัดอยู่ห่างจากที่ดิน 2 ล้านบาทไปแค่ 20 ก้าวเดิน บ้านของเขาคือการเอาป้ายขายคอนโดฯ แถวนั้นแหละมามุงเป็นบ้าน ความเหลื่อมล้ำมันชัดเจนมากในกรุงเทพฯ” ดร.เกษรากล่าว

นั่นคือที่มาในการกำหนด “Vision 2023” ของเสนาฯ ที่จะหันมาทำธุรกิจที่ช่วยแก้ปัญหาสังคมในมิติต่างๆ เช่น ปัญหาสิ่งแวดล้อมและการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศ, ปัญหาการเข้าถึงสาธารณสุขไม่เพียงพอ, การรับมือสังคมผู้สูงอายุ, ปัญหาความเหลื่อมล้ำ และการเปลี่ยนสู่สังคมเมือง (Urbanization) ที่ดีขึ้น

โดยวางภารกิจใหม่ไว้ภายใต้กรอบของ “Growing sustainable business, using social challenges & mega trends” นั่นคือจากนี้เสนาฯ จะสร้างธุรกิจที่เติบโตอย่างยั่งยืน โดยตอบโจทย์ความท้าทายทางสังคมและเมกะเทรนด์ที่เกิดขึ้น

“เราไม่อยากแค่มาบอกว่าเราเปิดกี่โครงการแล้ว ปีนี้เราอยากมาบอกว่า เราจะมาทำอะไรบ้างที่สอดคล้องกับภารกิจใหม่” ดร.เกษรากล่าว

• ตลาด “บ้านมือสอง” ปี’65 คึกคัก ประกาศขายพุ่ง 53% ราคาไม่เกิน 3 ล้านโตสูงสุด

10 ธุรกิจใหม่ “เสนาฯ” เพื่อสังคม

ปี 2566 เสนาฯ จึงมีการเปิดธุรกิจใหม่รวดเดียวถึง 10 บริษัท บางบริษัทเริ่มต้นเป็นรูปเป็นร่างแล้ว และบางบริษัทเพิ่งเริ่มต้นการวางแผน แบ่งออกเป็นสองกลุ่มธุรกิจตามเป้าหมายการทำงาน

กลุ่มหนึ่ง – ธุรกิจเพื่อตอบโจทย์ความท้าทายทางสังคม

1. Nursing Home บ้านพักผู้สูงอายุ – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “SJ Healthcare” โดยต้องการจะพัฒนาบ้านพักผู้สูงอายุสำหรับคนระดับกลางให้มากขึ้น ตอบรับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุของไทย
2. ธุรกิจบริการทางการเงิน – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “เงินสดใจดี” ปล่อยกู้สินเชื่อเช่าซื้อเพื่อให้ลูกค้าซื้อบ้าน/คอนโดฯ ได้ง่ายขึ้น
3. ธุรกิจบ้านมือสอง – ภายใต้ชื่อธุรกิจ “SENA SURE” แนวคิดเป็น “เตนท์บ้านมือสอง” คัดทรัพย์บ้านเก่าที่มีคุณภาพมารีโนเวตขาย เพื่อให้คนได้เข้าถึงบ้านในทำเลที่ดี ไม่ต้องออกไปอาศัยในทำเลไกลเมืองมากขึ้นเรื่อยๆ
4. ธุรกิจ EV Charging Station – เป้าหมายสร้างสถานีชาร์จรถอีวีที่ใช้ไฟฟ้าจากพลังงานสะอาด และสร้างความสะดวกในการชาร์จมากขึ้น
5. SMARTIFY – ร่วมกับ บริษัท เอ็นอีซี คอร์ปอเรชั่น (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาด้านเทคโนโลยี พัฒนาแพลตฟอร์มเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน
6. โบรกเกอร์ซื้อ ขาย เช่า – ภายใต้ชื่อ Acute Realty ต้องการให้การย้ายที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคสะดวกขึ้น และการปล่อยเช่าง่ายทำให้สร้างประโยชน์จากการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ได้

กลุ่มสอง – ธุรกิจเพื่อเสริมความแข็งแกร่งให้พื้นฐานธุรกิจ

7. ธุรกิจบ้านพรีเมียม – ภายใต้ชื่อ Sen X Property ที่จะพัฒนาบ้านเดี่ยวในกลุ่มราคา 8-20 ล้านบาท เป็นกลุ่มพรีเมียมที่เสนาฯ มีการพัฒนาไม่มากนัก
8. ธุรกิจรับบริหารโครงการ – โดยก่อตั้งบริษัทเพิ่มในชื่อ ACRM เพิ่มจากเดิมที่เสนาฯ มีบริษัท Victory อยู่แล้ว
9. ธุรกิจคลังสินค้า – ภายใต้ชื่อ Metrobox โดยร่วมกับพันธมิตร Leo Global Logistics
10. ธุรกิจโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์

ทั้งนี้ เสนาฯ ยังมีการจัดโครงสร้างองค์กรใหม่ โดยแบ่งออกเป็น 3 บริษัทในลักษณะโฮลดิ้งเพื่อจะกระจายการดูแลธุรกิจ ได้แก่ เสนาฯ , SENA Green Energy และ Sen X Property

“เงินสดใจดี” ความพยายามให้คนไทยมีบ้าน

หนึ่งในปัญหาที่เสนาฯ เผชิญจากการพัฒนาบ้านและคอนโดฯ ระดับกลางล่าง คือ ในระดับราคานี้ผู้ซื้อจะมีปัญหาอัตราถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้าน (reject rate) สูงมาก ดร.ยุ้ยยกตัวอย่างกลุ่มคอนโดฯ เสนา คิทท์ ซึ่งทำราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ลูกค้ากู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่านถึง 50-60% ดังนั้น หากจะช่วยให้ลูกค้ากู้ผ่าน ต้องช่วยลดวงเงินกู้ลงมา

“สุธรรม โอฬารกิจอนันต์” กรรมการผู้จัดการ บริษัท เงินสดใจดี จำกัด เปิดเผยว่าบริษัทมีการจดทะเบียนเป็นสถาบันการเงินอย่างถูกต้อง และเริ่มการปล่อยสินเชื่อเช่าซื้อตั้งแต่ต้นปีนี้มีลูกค้าแล้วร่วม 40 ราย

ลักษณะโมเดลธุรกิจคือ ลูกค้าที่มีแนวโน้มอาจกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน สามารถกู้เป็นสินเชื่อเช่าซื้อกับบริษัทแทนได้ และสามารถเข้าอยู่ในบ้าน/คอนโดฯ ได้ทันที จากนั้นทยอยผ่อนชำระเงินกู้ซึ่งจะหักเงินต้นอย่างต่อเนื่อง จนถึงจุดที่เงินต้นลดมาอยู่ในระดับที่ลูกค้าน่าจะสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้ จะมีการส่งต่อลูกค้าให้กู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารแทน เข้าสู่ระบบผ่อนบ้านปกติ

วิธีการให้กู้สินเชื่อเช่าซื้อก่อนจึงเป็นเหมือนการช่วยต่อเวลาผ่อนดาวน์ของลูกค้าออกไป แต่มีดอกเบี้ยและลูกค้าเข้าอยู่ได้เลย

เงื่อนไขคือราคาบ้าน/คอนโดฯ เสนาฯ ที่จะขอสินเชื่อนี้ได้ต้องไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต โดยคิดอัตราดอกเบี้ย 4.5% ต่อปีเท่ากันทุกรายทุกหลัง และลูกค้ามีระยะเวลาการกู้สูงสุด 3 ปี หากครบกำหนด 3 ปีลูกค้ายังไม่สามารถเปลี่ยนมากู้สินเชื่อบ้านได้ จะต้องย้ายออกจากที่อยู่อาศัย โดยการชำระที่ผ่านมาทั้งหมดจะถือเป็นค่าเช่า

สุธรรมตั้งเป้าผลักดันให้ปีนี้เงินสดใจดีสามารถปล่อยกู้ได้ไม่ต่ำกว่า 200 ราย และยังมีแผนการออกสินเชื่อเพื่อการประกอบอาชีพเพิ่มเติมด้วย ขณะนี้อยู่ระหว่างขออนุญาตกับธนาคารแห่งประเทศไทย

• ศูนย์วิจัยกสิกรไทยชี้หนี้ครัวเรือนไทยยังอยู่ในระดับสูงมาก แม้จะค่อยๆ ลดลง 2 ปีติดก็ตาม

ปี’66 เปิดตัว 26 โครงการ 24,000 ล้าน

ในแง่แผนงานตัวเลขของธุรกิจหลัก ธุรกิจพัฒนาที่พักอาศัย เสนาฯ เปิดผลการดำเนินงานปี 2565 เปิดตัวโครงการได้ต่ำกว่าเป้ามาก โดยเปิดได้เพียง 11 โครงการ มูลค่ารวม 8,900 ล้านบาท แต่ยังทำยอดขายได้แตะ 12,000 ล้านบาท รับรู้รายได้ 10,000 ล้านบาท และทำกำไรสุทธิ 1,000 ล้านบาท

สำหรับปี 2566 มีเป้าหมายกลับมาอัดเปิดโครงการถึง 26 โครงการ มูลค่ารวม 24,000 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 9 โครงการ มูลค่าเกือบ 7,500 ล้านบาท และคอนโดมิเนียม 17 โครงการ มูลค่ารวม 16,500 ล้านบาท

ดร.เกษราแจกแจงว่า ปีนี้แนวราบจะจับกลุ่มราคา 3-6 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนคอนโดฯ จะเป็นแบรนด์เสนา คิทท์และเฟล็กซีถึง 16 โครงการ ซึ่งเป็นแบรนด์ในกลุ่มราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต มีเพียงทำเลเดียวที่จะเปิดในกลุ่มราคา 2-4 ล้านบาทต่อยูนิต คือ “นิช โมโน บางโพ”

ปีนี้เสนาฯ ตั้งเป้ายอดขาย 18,200 ล้านบาท และเป้ายอดโอน 16,500 ล้านบาท รวมถึงมีงบลงทุน 9,000 ล้านบาทสำหรับธุรกิจใหม่ 10 ธุรกิจดังกล่าว

ต้องติดตามในระยะยาวว่าความตั้งใจของ “ดร.ยุ้ย” จะช่วยแก้ปัญหาสังคมได้มากน้อยเพียงใด!

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เปิดตัวแคมเปญ “ยังไม่ต้องกู้ เข้าอยู่ได้เลย” ให้ลูกค้าที่สนใจซื้อห้องชุดพร้อมอยู่ แต่ยังไม่พร้อมกู้สินเชื่อ สามารถผ่อนดาวน์ได้นาน 2 ปีและระหว่างนั้นลากกระเป๋าเข้าอยู่ในห้องชุดก่อนได้เลย โดยโครงการมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าบางส่วนพร้อมอยู่อาศัย เมื่อครบ 2 ปีจึงยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารและโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติ

โครงการที่เข้าร่วมแคมเปญ มีทั้งหมด 5 แห่ง รวมจำนวน 480 ยูนิต ได้แก่

1) โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ผ่อนดาวน์เริ่ม 5,000 บาท/เดือน แบบสตูดิโอ ขนาด 21.5 ตร.ม. ราคา 909,000 บาท
2) โครงการลุมพินี วิลล์ พระนั่งเกล้า-ริเวอร์วิว ผ่อนดาวน์เริ่ม 7,000 บาท/เดือน แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 26 ตร.ม.ราคา 1.59 ล้านบาท
3) โครงการลุมพินี พาร์ค เพชรเกษม 98 ผ่อนดาวน์เริ่ม 7,600 บาท/เดือน แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 26 ตร.ม. ราคา 1.49 ล้านบาท
4) โครงการลุมพินี วิลล์ สุขสวัสดิ์-พระราม 2 ผ่อนดาวน์เริ่ม 8,000 บาท/เดือน แบบกั้นส่วนนอน ขนาด 23.5 ตร.ม. ราคา 1.76 ล้านบาท
5) โครงการลุมพินี เพลส พระราม 3 – ริเวอร์ไรน์ ผ่อนดาวน์เริ่ม 10,000 บาท/เดือน แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 28 ตร.ม. ราคา 2.42 ล้านบาท

ทาง LPN ระบุว่า เป็นแคมเปญการตลาดที่ทดลองว่าจะกระตุ้นยอดขายได้หรือไม่ในภาวะนี้ และไม่มีค่าปรับถ้าหากลูกค้าไม่สามารถผ่อนชำระไหวในระหว่าง 2 ปีที่ผ่อนดาวน์แล้วต้องการคืนห้อง หรือเมื่อยื่นกู้สินเชื่อแล้วธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ LPN จะนำห้องคืนเข้าสู่ขบวนการจัดการทรัพย์ของบริษัทต่อไป

งานนี้เป็นแคมเปญที่แก้ปัญหา pain point ของผู้บริโภคที่ “ผ่อนสองทาง” ไม่ไหวได้อย่างน่าสนใจ เพราะปกติคนทำงานในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลบางส่วนมักจะอาศัยอยู่ในห้องเช่า ไม่ว่าจะเป็นหอพักหรือคอนโดฯ ก็ตาม

เมื่อผู้บริโภคกลุ่มนี้ต้องการจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและต้องการกู้สินเชื่อบ้าน หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการเข้มงวดการให้สินเชื่อบ้าน ธนาคารพาณิชย์จะให้วงเงินกู้ได้ไม่เกิน 90% ของราคาบ้าน นั่นแปลว่าผู้ซื้อจะต้องมีเงินก้อนพร้อมจ่ายดาวน์อยู่แล้ว 10% ของราคา (สมมติจะซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องมีเงินก้อน 1 แสนบาท) หรือต้องผ่อนดาวน์กับโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งลูกค้าที่จ่ายค่าเช่าห้องทุกเดือนอยู่ อาจจะไม่พร้อมผ่อนดาวน์ที่จะเพิ่มภาระต่อเดือนเข้าไปอีก และอาจไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะดาวน์เป็นก้อนใหญ่

• จับตา ‘หนี้ครัวเรือน’ ปี 2564 จ่อทะลุ 91% ต่อจีดี​พี​ คนไทยติดวังวน ‘เเบกหนี้เพิ่ม’ เเต่รายได้ลด

การทำแคมเปญที่เหมือนกับใช้เงินดาวน์แทนค่าเช่าห้องไปในตัวแบบ LPN จึงเป็นการแก้ปัญหา pain point ตรงนี้ให้กับลูกค้านั่นเอง นอกจากนี้ LPN ยังมองว่าจะช่วยตอบโจทย์กลุ่มฟรีแลนซ์ที่รายได้เข้าไม่แน่นอนด้วย เพราะกลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่กู้สินเชื่อยากจากเงินในบัญชีที่เข้าไม่สม่ำเสมอ แต่ถ้าโชว์รายการผ่อนดาวน์กับบริษัทได้ต่อเนื่อง แสดงถึงศักยภาพการชำระหนี้ ก็น่าจะเป็นเครดิตอีกส่วนหนึ่งให้ธนาคารพิจารณา

ฝั่งบริษัทเองก็ต้องยอมรับความเสี่ยงที่ลูกค้าอาจจะขอยกเลิกระหว่างทาง หรือถูกปฏิเสธสินเชื่อในท้ายที่สุด ห้องชุดนั้นก็จะกลายเป็นห้องมือสองที่ต้องนำมาบริหารการขายต่อไป อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่ LPN ตัดสินใจยอมปล่อยห้องในลักษณะที่เป็นการเช่า เพราะบริษัทเคยให้เช่าห้องชุดในโครงการมาแล้วจำนวนมาก ยกตัวอย่างปีก่อน มีการจัดห้องชุด 2,700 ยูนิตใน 3 โครงการเปิดให้เช่าทั่วไป

สำหรับโครงการที่นำมาจัดแคมเปญ “ยังไม่ต้องกู้ เข้าอยู่ได้เลย” ทั้ง 5 โครงการ ปัจจุบันมียอดขาย ดังนี้

• ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 เฟส 2 ยอดขาย 74% จาก 3,674 ยูนิต
• ลุมพินี วิลล์ พระนั่งเกล้า-ริเวอร์วิว ยอดขาย 57% จาก 905 ยูนิต
• ลุมพินี พาร์ค เพชรเกษม 98 เฟส 2 ยอดขาย 54% จาก 1,195 ยูนิต
• ลุมพินี วิลล์ สุขสวัสดิ์-พระราม 2 ยอดขาย 55% จาก 377 ยูนิต
• ลุมพินี เพลส พระราม 3-ริเวอร์ไรน์ ยอดขาย 50% จาก 719 ยูนิต

สะท้อนภาพอีกหนึ่งปีของภาคอสังหาฯ ที่ต้องหาทุกกลเม็ดมาสร้างกระแสรายได้!

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) จัดช่วงเสวนาตอนท้ายการเสนอรายงานวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออก 3 จังหวัด โดยมี “มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี “เปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย” นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง และ “วัชระ ปิ่นเจริญ” นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ฉะเชิงเทรา เข้าร่วมให้ข้อมูล

ย้อนความถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคตะวันออกซึ่งคึกคักขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) เป็นปัจจัยบวก มาถึงช่วงครึ่งปีหลัง 2562 ทาง REIC ประเมินสภาวะตลาดในชลบุรีค่อนข้างชะลอตัว ทั้งในแง่ซัพพลายใหม่และยอดขาย ตรงข้ามกับระยองซึ่งตลาดบูมขึ้นมาก มีทั้งการเปิดโครงการใหม่และยอดขายใหม่ ส่วนฉะเชิงเทราทำยอดขายดีขึ้นเล็กน้อย

• REIC คาดตลาดอสังหาฯ 3 จังหวัด EEC ปี 2563 หดตัวกว่า 60% บริษัทชะลอเปิดใหม่

เข้าสู่ช่วงสถานการณ์โรคระบาด COVID-19 ในเดือนมีนาคม-เมษายน 2563 นายกสมาคมฯ ทั้ง 3 จังหวัดกล่าวตรงกันว่า ทั้งยอดเข้าชมโครงการและยอดขายลดลงมาก โดยมีศักดิ์ประเมินว่าในชลบุรี ยอดขายอสังหาฯ ช่วงดังกล่าวลดลงไป 20-30%

ความต้องการฟื้นแล้ว…แต่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

มาถึงเดือนพฤษภาคม ลูกค้าเริ่มกลับมาเยี่ยมชมโครงการและเกิดยอดจองซื้อเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ปัญหาสำคัญคือ จองได้แต่โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เนื่องจากธนาคารไม่ปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน แม้แต่รายที่เคยพรีแอพพรูฟกับธนาคารไว้เมื่อเดือนมีนาคม เมื่อกลับมาทำเรื่องกู้จริงกลับไม่ผ่าน

“บางรายพรีแอพพรูฟไว้เดือนมีนาคม พอเข้าเมษายนกู้ไม่ผ่านแล้ว เพราะภาคธุรกิจโรงแรม ท่องเที่ยว พนักงานฝ่ายผลิตของโรงงาน จะถูกตัดออกจากลิสต์อนุมัติให้กู้ของธนาคารเลย ทำให้ลูกค้าที่เคยกู้ได้กลับกู้ไม่ได้ แม้แต่ลูกค้าอยู่ในธุรกิจพลังงานซึ่งน่าจะเป็นลูกค้าชั้นดีกลับกลายเป็นถูกลดเครดิตเหมือนกัน” เปรมสรณ์กล่าวถึงสถานการณ์ที่พลิกผันของกลุ่มลูกค้าในชั่วข้ามเดือน

ด้านวัชระกล่าวตรงกันว่า ความต้องการในตลาดกลับมาแล้ว โดยในฉะเชิงเทราปรากฏว่ากลุ่มคอนโดมิเนียมคึกคักขึ้นมาก แต่ติดที่อัตราปฏิเสธสินเชื่อซึ่งขึ้นมาสูงถึง 30% แล้ว ทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

การลดเครดิตกู้เงินของพนักงานในธุรกิจโรงงานผลิต เป็นเรื่องที่อาจจะพอเข้าใจได้เมื่อมองในมุมของธนาคาร จากสถานการณ์ที่มีศักดิ์ฉายภาพว่า โรงงานหลายแห่งในนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออกจำเป็นต้องลดวันเข้ากะทำงานในช่วงที่ผ่านมา พนักงานได้ทำงานเพียง 3-4 วันต่อสัปดาห์ ไม่ต้องพูดถึงการทำโอทีที่ปกติเป็นแหล่งรายได้สำคัญ ทำให้พนักงานเข้าถึงการซื้อบ้านยากขึ้น

ผลกระทบต่อพนักงานโรงงานกลายเป็นผลต่อเนื่องกับอสังหาฯ ชลบุรี เพราะพนักงานโรงงานคือลูกค้าถึง 80% ในพื้นที่ และลูกค้ากลุ่มนี้มักจะซื้อสินค้าทาวน์เฮาส์ในราคา 2 ล้านบวกลบ ทำให้ตั้งแต่หลังการระบาดของไวรัสโคโรนา อสังหาฯ กลุ่มราคาแถวๆ 2 ล้านบาทยังไม่ฟื้นกลับมาเลย

วอนรัฐบาลช่วยออกมาตรการหนุน

น้ำเสียงของผู้ประกอบการอสังหาฯ ภาคตะวันออกค่อนข้างจะ ‘เข้าตาจน’ เมื่อ REIC คาดการณ์ว่าอัตราดูดซับจะลดลงไปเกือบครึ่งเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทำให้ทั้งสามมองว่า รัฐบาลควรจะมีมาตรการออกมาช่วยกระตุ้น

“เราคิดว่าถ้าต่อจากนี้เราผลักดันทิศทางเดิมๆ เราคงจะหมดน้ำยาเพราะอัตราดูดซับแย่ ผมว่าเราต้องมีเงื่อนไขกติกาพิเศษจากรัฐมาช่วย” มีศักดิ์กล่าว โดยเขายกตัวอย่างมาตรการบ้านดีมีดาวน์ รัฐช่วยจ่ายค่าผ่อนดาวน์ให้ 50,000 บาท มองว่าเป็นเงื่อนไขที่ได้ผลเมื่อช่วงปลายปี 2562 สำหรับเขตพื้นที่ชลบุรี และควรนำกลับมาใหม่อีกครั้งโดยอาจจะเพิ่มส่วนลดให้เป็น 100,000 บาทเพื่อช่วยจูงใจ

ด้านเปรมศรณ์กล่าวว่า ขณะนี้ผู้ประกอบการช่วยเต็มที่เพื่อให้ลูกค้ากู้ผ่าน โดยมีการลดราคาให้บ้าง 2-3% เป็นกรณีพิเศษเพื่อให้สินเชื่อผ่าน แต่ก็มองว่าหากรัฐบาลยื่นมือเข้ามาช่วยน่าจะเป็นปัจจัยบวก เช่น ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ (ปกติภาษีธุรกิจเฉพาะจะเก็บจากรายได้การขายอสังหาฯ ที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีในอัตราร้อยละ 3.3) หรือช่วยเหลือต้นทุนผู้ประกอบการโดยเลื่อนเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกไปก่อน

ฝั่งวัชระ นายกสมาคมอสังหาฯ ฉะเชิงเทรา ยังมองเชิงบวกว่ามาตรการของรัฐที่มีขณะนี้ คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองลงเหลืออย่างละ 0.01% สำหรับอสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทที่จะสิ้นสุด 24 ธ.ค. 63 น่าจะเป็นปัจจัยบวกได้ในช่วงครึ่งปีหลัง