ปี 2565

• พะงันมีนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 101,532 คน เพิ่มขึ้น 4,570.29% (YoY)
• อิสราเอล จำนวน 14,615 คน เพิ่มขึ้น 10,971.97% (YoY)

ปี 2566

• พะงันมีนักท่องเที่ยวต่างชาติรวม 748,628 คน เพิ่มขึ้น 637.33% (YoY)
• อิสราเอล จำนวน 79,912 คน เพิ่มขึ้น 446.78% (YoY)

ปี 2567

• พะงันมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ 948,688 คน เพิ่มขึ้น 26.72% (YoY)
• อิสราเอล จำนวน 119,877 คน เพิ่มขึ้น 50.01% (YoY) ถือเป็นนิวไฮทุบสถิติปี 2560 ที่มีชาวอิสราเอลเข้าเกาะพะงันราว 84,086 คน

ด้วยธรรมชาติที่สวยงาม และราคาย่อมเยา ผลักดันให้ชาวอิสราเอลเข้ามาในเกาะพะงัน

จุดนี้ทำให้นักลงทุนชาวอิสราเอล สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บนเกาะพะงัน ตามมาด้วย การกว้านซื้อที่ดินทำโรงแรมและวิลล่าตากอากาศ ทั้งสำหรับอยู่อาศัยเอง และปล่อยเช่าคนในชาติเดียวกันในช่วงไม่กี่ปีมานี้

ชาวอิสราเอลบางคนไม่กลับบ้าน ใช้วิธีต่อวีซ่าท่องเที่ยวอยู่ไทยยาว ๆ และเริ่มตั้งรกรากถิ่นฐานในไทยแทน เกิดเป็นชุมชนอิสราเอล ที่เปิดธุรกิจเจาะลูกค้าชาติเดียวกัน ทั้งปล่อยเช่ารถ เช่าวิลล่า ร้านอาหาร ไกด์นำเที่ยว

ไม่ต่างจากการทำ “ธุรกิจ 0 เหรียญ” ในพะงัน ที่คนไทยไม่ได้อะไรกลับไป เม็ดเงินแทบจะทั้งหมดตกอยู่กับกลุ่มนักธุรกิจอิสราเอล

วิธีการเข้ามาลงทุนอสังหาของชาวอิสราเอลบางส่วน คือ การติดต่อสำนักงานกฎหมายท้องถิ่น จัดตั้งบริษัทโดยใช้ นอมินีคนไทยถือหุ้นให้มากกว่า 51% ตามกฎหมาย แต่ไม่มีสิทธิเข้ามาบริหารแต่อย่างใด อำนาจการบริหารอยู่ที่ชาวต่างชาติทั้งหมด จากนั้นจึงใช้ชื่อบริษัทที่เป็นนิติบุคคลไทยกว้านซื้อที่ดิน

ขณะที่บางส่วนก็เข้ามาทำธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง จัดหาที่ดินและสร้างวิลล่าให้ชาวอิสราเอลแบบครบวงจร รวมถึงแนะนำวิธีเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินไทยโดยใช้ช่องว่างทางกฎหมาย และการปล่อยปะละเลยของภาครัฐ

ทั้งนี้ การเทขายที่ดินเกาะพะงัน ส่วนหนึ่งมาจากราคาที่ดินเกาะพะงันขยับขึ้นสูง จากการท่องเที่ยวที่เฟื่องฟู และการทำวิลล่าตากอากาศเพิ่มขึ้น

ส่งผลให้ ราคาเสนอขายที่ดินบนเกาะพะงัน จากก่อนโควิดราคาอยู่ที่ 1-2 ล้านบาท/ไร่ ปัจจุบันจากการสำรวจราคาเสนอขาย (*เป็นเพียงราคาที่ทางผู้ขายเสนอ ดีลจริงอาจลดลงกว่านี้ได้) ขยับไปที่ 3-12 ล้านบาท/ไร่ เช่น

• ทำเลหินกอง เห็นวิวทะเล ราคา 10 ล้านบาท/ไร่
• ทำเลอ่าววกตุ่ม ราคา 5.5 ล้านบาท/ไร่
• ทำเลกึ่งกลางระหว่างหาดบ้านใต้และหาดริ้น อยู่ที่ 3 ล้านบาท/ไร่

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันทางภาครัฐเริ่มขยับตรวจสอบประเด็นนี้มากขึ้น และพบว่ามีรายชื่อคนไทยต้องสงสัยเป็นนอมินีให้ต่างชาติ โดยเพียงคนเดียวแต่มีชื่อลงเป็นกรรมการบริษัทมากกว่า 200 บริษัท

จากนี้คงต้องจับตากันยาว ๆ ว่านอกจากตรวจสอบพบแล้ว การดำเนินการจับกุมคนไทยที่เป็นนอมินี และชาวอิสราเอลที่เข้ามาทำธุรกิจอย่างผิดกฎหมาย รวมถึงอยู่เกินวีซ่า ทางการไทยจะแก้ปัญหาได้มากน้อยแค่ไหน

เพื่อทำให้ ’เกาะพะงัน’ กลับมาเป็นสวรรค์ของทุกคน ไม่ใช่แค่เพียงของคนบางกลุ่มเท่านั้น

ตลาดที่อยู่อาศัย เข้าสู่ช่วงขาลงลากยาว สะท้อนจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ระยะ 7 เดือน ตั้งแต่ตุลาคม 2567 – เมษายน 2568 ของกลุ่มดีเวลลอปเปอร์ไทย หดตัวทุกเซกเมนต์ ดังนี้

บ้านเดี่ยว

• ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 74,811 ล้านบาท
• ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 73,392 ล้านบาท ลดลง 2% (YoY)
• ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 62,097 ล้านบาท ลดลง 15% (YoY)

บ้านแฝด

ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 18,668 ล้านบาท

ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 15,555 ล้านบาท ลดลง 17% (YoY)

ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 13,609 ล้านบาท ลดลง 13% (YoY)

ทาวน์โฮม

• ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 44,044 ล้านบาท
• ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 33,984 ล้านบาท ลดลง 23% (YoY)
• ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 28,450 ล้านบาท ลดลง 16% (YoY)

คอนโดมิเนียม

• ปี 2566 มีมูลค่าโอนฯ 104,674 ล้านบาท
• ปี 2567 มีมูลค่าโอนฯ 86,263 ล้านบาท ลดลง 18% (YoY)
• ปี 2568 มีมูลค่าโอนฯ 77,434 ล้านบาท ลดลง 10% (YoY)

‘ภวรัญชน์ อุดมศิริ’ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT กล่าวว่า จากข้อมูลข้างต้น จะเห็นว่า ที่อยู่อาศัยแต่ละกลุ่ม ติดลบ 2 ปีติด

ขณะที่แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ยังมีความท้าทายสูง จากภาวะเศรษฐกิจไทยชะลอตัว โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประเมิน GDP ปี 2568 จะขยายตัวเพียง 2.3% ส่วนภาวะหนี้ครัวเรือนยังอยู่ระดับสูง

“หากไม่มีสัญญาณบวกแรง ๆ อุตสาหกรรมนี้คงเหนื่อยกันต่อเนื่อง”

[ตลาดติดลบ 5 ปี ลากยาวถึงปี 70]

ทั้งนี้ หากปัจจัยทางเศรษฐกิจยังไม่เปลี่ยนแปลง เราคาดการณ์ว่า “ตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวลงถึงปี 2570 หรือคิดเป็นการหดตัว 5 ปีต่อเนื่อง นับตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา“

สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พื้นที่ กทม. และปริมณฑล โดยแบ่งออกเป็น 3 ช่วงหลัก ได้แก่

ยุคก่อนโควิด

• ปี 2562 มูลค่าโอนฯ 435,540 ล้านบาท

ยุคโควิดระบาดหนัก

• ปี 2563 มูลค่าโอนฯ 452,253 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +3.84% YoY
• ปี 2564 มูลค่าโอนฯ 410,503 ล้านบาท ลดลง -9.23% YoY
• ปี 2565 มูลค่าโอนฯ 436,752 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +6.39% YoY

ยุคสถานการณ์โควิดคลี่คลาย

• ปี 2566 มูลค่าโอนฯ 415,249 ล้านบาท ลดลง -4.92% YoY
• ปี 2567 มูลค่าโอนฯ 377,351 ล้านบาท ลดลง -9.13% YoY
• ปี 2568 (คาดการณ์) มูลค่าโอนฯ 366,681 ล้านบาท ลดลง -2.83% YoY
• ปี 2569 (คาดการณ์) มูลค่าโอนฯ 356,313 ล้านบาท ลดลง -2.83% YoY
• ปี 2570 (คาดการณ์) มูลค่าโอนฯ 346,239 ล้านบาท ลดลง -2.83% YoY

เทรนด์ 3 ปี จากนี้ไป ภาพรวมตลาดชะลอตัวต่อเนื่อง ลดลงเฉลี่ยปีละ 2.83% และมีแนวโน้มหดตัวจากอัตราการเกิดใหม่น้อยลง เมื่อต่อจากนี้ไปทุกปีตลาดจะหดตัวลง ใครชนะใจลูกค้าได้ ก็แย่งลูกค้าได้ ‘ถ้าแย่งได้เราจะไม่หดตัว’

เฟรเซอร์สโชคดีที่มีครบ 3 ธุรกิจ ทั้งที่อยู่อาศัย อสังหาเพื่ออุตสาหกรรม และคอมเมอร์เชียล ถึงที่อยู่อาศัยหดตัวลง แต่ยังมีพอร์ตรายได้ประจำจาก 2 ธุรกิจที่เหลือ ที่ยังไปได้ดี

[ผู้ประกอบการเร่งลดต้นทุน ตรึงราคาขาย ดึงใจลูกค้า]

อย่างไรก็ตาม จากปัจจัยลบที่กดดันตลาด และกำลังซื้อผู้บริโภคลดลง ทำให้ไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้ แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในทุกปีก็ตาม

ทำให้บริษัทฯ ต้องเร่งลดต้นทุน ในส่วนที่ไม่จำเป็นออก เช่น วัสดุรูปลักษณ์และเกรดใกล้เคียงกัน อาจปรับมาใช้วัสดุที่ราคาคุ้มค่ามากกว่า ซึ่งสามารถลดต้นทุนก่อสร้างไปได้ 10% เพื่อตรึงราคาขายให้เท่าเดิม โดยออกสินค้าบ้านซีรีส์ใหม่ ราคาคุ้มค่า ซึ่งลูกค้าจะได้บ้านคุ้มค่าในราคาถูกลงราว 5%

โดยบ้านเฟสใหม่ต้องปรับ และตัดบางส่วนที่ไม่จำเป็นออก เช่น บ้านขนาดเริ่มต้น เราทำ 4 ห้องนอน อาจจะเยอะไป ก็ลดลงมาเริ่มต้น 2 ห้องนอน ส่วนความกว้างหน้าบ้านจาก 5.7 เมตร ก็ลดลงเหลือ 5.4 เมตร เป็นต้น นำร่องในกลุ่มบ้านระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปก่อน อย่างแบรนด์ เดอะแกรนด์ และ อัลพีน่า

“เราพบเทรนด์ลูกค้ารุ่นใหม่ อยากได้พื้นที่ใช้สอยพอดีกับความต้องการ ไม่อยากจ่ายเงินเยอะเผื่อส่วนที่ยังไม่ได้ใช้ ต่างจากลูกค้ายุคก่อนที่ซื้อบ้านและมองเผื่อในอนาคต”

ขณะเดียวกัน เราพบว่า กลุ่มผู้ซื้อบ้านแนวราบมีอายุลดลง 25-35 ปี จากแต่ก่อนผู้ซื้อบ้านจะมีอายุ 30 ปีขึ้นไป ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มที่เคยจะซื้อคอนโด แต่เปลี่ยนใจมาซื้อบ้าน จากความกังวลเรื่องตึกสูงกับเหตุการณ์แผ่นดินไหว สอดรับกับการขยายรถไฟฟ้าออกรอบนอก หนุนการเดินทางสะดวกขึ้น ทำให้ลูกค้ามาซื้อบ้านมากขึ้น

สำหรับเฟรเซอร์ส ปี 2568 เตรียมเปิดโครงการใหม่ 8 โครงการ (บ้าน 7 โครงการ, คอนโด 1 โครงการ)

โดยช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา เปิดตัวโครงการใหม่ไปแล้ว 4 โครงการ และในครึ่งปีหลังเตรียมเปิดตัวอีก 4 โครงการ

“ตอนนี้ 3 โครงการใหม่ของเรา คือ แกรนดิโอ ขอนแก่น-มิตรภาพ, แกรนดิโอ โคราช-เทอมินอล และ โกลดิน่า สุขุมวิท-แบริ่ง เพียง 2 วัน ทำยอดขายไปได้กว่า 1,000 ล้านบาท ส่วนปัจจุบัน บริษัทฯ มียอดขาย (พรีเซล) มูลค่า 20,000 ล้านบาท”

ส่งผลให้ “ตลาดต่างชาติ” กลายเป็นหนึ่งในหนทางรอดของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ช่วงภาพรวมตลาดอยู่ในโหมดฟุบตัว

ซึ่งที่ผ่านมา “ชาวจีน” เป็นลูกค้าหลัก ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดในหมู่ชาวต่างชาติร่วมหลายปี จากความสนใจลงทุนอสังหาในไทย เพื่อปล่อยเช่า

สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ยอดซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยจากกลุ่มคนจีน ลดลงเป็นไปในทิศทางเดียวกับจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่เดินทางเข้าไทย

โดยช่วง 1 มกราคม – 11 พฤษภาคม 2568 (อ้างอิง ททท.) พบว่า คนจีนเข้าไทยเป็นอันดับ 1 ในกลุ่มชาวต่างชาติ มีจำนวน 1.77 ล้านคน แต่ลดลง 30.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

หากพิจารณายอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของคนจีน ในรอบ 8 ปี ที่ผ่านมา มีข้อมูลดังนี้

• ปี 2561 จำนวน 7,916 หน่วย
• ปี 2562 จำนวน 7,626 หน่วย
• ปี 2563 จำนวน 5,254 หน่วย
• ปี 2564 จำนวน 4,867 หน่วย
• ปี 2565 จำนวน 5,707 หน่วย
• ปี 2566 จำนวน 6,614 หน่วย
• ปี 2567 จำนวน 5,670 หน่วย
• ไตรมาส 1 ปี 2568 จำนวน 1,481 หน่วย

“การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของคนจีนลดลงในช่วงหลังจากโควิด-19 เป็นต้นมา และไม่เคยกลับไปเทียบเท่าช่วงปี 2561 – 2562 อีกเลย และดูแล้วปี 2568 ก็คงมีการโอนกรรมสิทธิ์ของคนจีนที่ไม่มากอาจจะไม่แตกต่างจากปี 2567 มากนัก”

สงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด เปิดเผยว่า ขณะนี้ตลาดจีนค่อนข้างเงียบ จากกระแสตลาดรถ EV เริ่มวายลงต่างจากปีก่อน ๆ

ขณะที่อีกส่วนหนึ่งมาจากตลาดท่องเที่ยวที่ดรอปลง จากความกังวลด้านความปลอดภัยจากกรณีลักพาตัวดาราจีน ซึ่งเป็นข่าวดังมากที่จีน อาจต้องใช้เวลาฟื้นความเชื่อมั่น 2-3 ปีจึงจะดีขึ้น

“ตอนนี้คนจีนซื้ออสังหาไทยน้อยลง จากเคยอยู่อันดับต้น ๆ ในใจคนจีน ก็ร่วงอยู่อันดับ 6-8 ซึ่งตอนนี้คนจีนหันไปซื้อที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่น เวียดนาม และมาเลเซียแทน”

“คอนโดโลว์ไรส์ ได้รับความสนใจจากคนไทยมากขึ้น จากข่าวแผ่นดินไหวในเมียนมา ที่กระทบตึกสูงในไทย”

โดยวางแผนสร้างคอนโดในทำเลติดรถไฟฟ้า และมีราคาประมาณ 3 ล้านบาท/ยูนิต เพื่อเจาะกลุ่มเรียลดีมานด์ในไทย

พร้อมกับอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ ในการทำที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในไทย ซึ่งอาจต้องสำรวจอินไซต์การคนไทยอย่างลงลึก เพราะแม้ไทยกับญี่ปุ่นจะเข้าสู่สังคมสูงวัยเหมือนกัน แต่ความต้องการและไลฟ์สไตล์อาจแตกต่างกัน

อย่างไรก็ดี ช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อนาบูกิ ลงทุนในไทยกว่า 4,900 ล้านบาท ผ่านการร่วมทุนกับธนาสิริ กรุ๊ป      ผู้ประกอบการไทย ทำโครงการบ้านแนวราบเป็นหลักในโซน กทม. และปริมณฑล

“ไทยเป็นหมุดหมายสำคัญของเรา ในการลงทุนนอกประเทศญี่ปุ่น โดยครองสัดส่วนพอร์ตการลงทุนสูงถึง 70% รองลงมาจะเป็นเวียดนาม 10% อินโดนีเซีย 10% และสหรัฐอเมริกา 10%”

โดยปัจจัยสำคัญที่เลือกไทยเป็นฮับลงทุนของภูมิภาค เพราะอสังหาไทยแม้ปีนี้จะชะลอตัว แต่ยังคงเติบโตได้ต่อเนื่อง ต่างจากประเทศญี่ปุ่น ที่ภาคอสังหาไม่โตแล้ว จากสังคมสูงวัยและผลกระทบจากเศรษฐกิจซบเซา จึงต้องหาทางเติบโตนอกประเทศแทน

ทั้งนี้ ในแผนใหญ่อนาบูกิ ตั้งเป้าขยายบริษัทในต่างประเทศ จาก 16 แห่ง เป็น 70 แห่ง ในปี 2040 และ 200 แห่ง ภายในปี 2065

ทำให้ผู้ประกอบการเบนเข็มลุยบ้านราคาแพงหลัก 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีกำลังซื้อสูง ทว่าภาวะเศรษฐกิจเปราะบางช่วงที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยเริ่มมีปัญหา และนำมาสู่ผลกระทบรีเจ็กต์เรตที่ลามไปถึงกลุ่มบ้านราคาแพง 10 ล้านบาท ในที่สุด

สะท้อนจากข้อมูลของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ที่ชี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังคงชะลอตัวติดต่อกันเป็นปีที่ 2 และตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงต่อเนื่อง ดังนี้

• ปี 2567 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 347,799 หน่วย ลดลง 5.2% และมูลค่า 980,648 ล้านบาท ลดลง 6.3% (YoY)
• ปี 2566 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ มีจำนวน 366,825 หน่วย ลดลง 6.6% และมูลค่า 1.04 ล้านล้านบาท ลดลง 1.7% (YoY)

ขณะที่ไตรมาส 4 ปี 2567 แม้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จะมีจำนวน 97,413 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.3% ในรอบ 8 ไตรมาส แต่กลับมีมูลค่า 275,563 ล้านบาท ลดลง 1.5%

“สะท้อนว่าผู้บริโภคหันซื้อบ้าน-คอนโดไซซ์เล็กลง และราคาย่อมเยาลง”

จำแนกตามกลุ่มระดับราคา พบว่า “หดตัวทุกกลุ่ม” โดยเฉพาะกลุ่มราคา 7.51-10 ล้านบาท

• ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ลดลง -0.5%
• ราคา 1.01-1.50 ล้านบาท ลดลง -1.0%
• ราคา 1.51-2.00 ล้านบาท ลดลง -4.3%
• ราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ลดลง -13.3%
• ราคา 3.01-5.00 ล้านบาท ลดลง -3.0%
• ราคา 5.01-7.50 ล้านบาท ลดลง -3.2%
• ราคา 7.51-10 ล้านบาท ลดลง -13.3%
• ราคามากกว่า 10 ล้านบาท ลดลง -6.3%

ทั้งนี้ ส่วนใหญ่การหดตัวสำคัญเกิดจากกลุ่มบ้าน ที่หน่วยโอนฯ ลดลง 10.6% ส่วนกลุ่มคอนโดพลิกบวก หน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้น 7.7% โดยเฉพาะในคอนโดราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ คือ การลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับปี 2568 REIC ประมาณการว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย จะมีจำนวน 353,389 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.6% (YoY) และมีมูลค่า 994,545 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% (YoY)

ปัจจัยหลักที่หนุนการฟื้นตัวในปีนี้ มาจาก GDP ที่คาดว่าจะขยายตัว 2.7% ส่วนหนึ่งมาจากการเบิกจ่ายงบภาครัฐบาลที่ดีขึ้น รวมถึงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยลดลง และโครงการเปิดใหม่ที่ปี 2568 คาดเปิดตัวเพิ่ม 16% ทำให้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ฟื้นตัว

สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ (Property DNA) กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีรายได้รวมมากที่สุดในช่วง 9 เดือน ที่ผ่านมาของปี 2567 คือ กลุ่มแสนสิริ มีรายได้เป็นอันดับ 1 จำนวน 28,877 ล้านบาท โดยรายได้หลักมาจากการขายบ้านในโครงการจัดสรร โดยเฉพาะกลุ่มบ้านลักชัวรี่ที่มีราคาแพง ส่วนคอนโดมิเนียมมีรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการในต่างจังหวัดในสัดส่วนที่มากกว่ากรุงเทพฯ

อันดับ 2 คือ กลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) ที่มีรายได้รวม 27,676 ล้านบาท สัดส่วนของรายได้หลักมาจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบมากกว่าคอนโดฯ เช่นกัน และ กลุ่มศุภาลัยตามมาเป็นอันดับที่ 3 ด้วยรายได้กว่า 22,792 ล้านบาท

ส่วนผู้ประกอบการอีก 2 รายที่มีรายได้รวม 9 เดือนแรก มากกว่า 10,000 ล้านบาท คือ กลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) ซึ่งมีรายได้รวมอยู่ที่ 14,454 ล้านบาท และ 13,534 ล้านบาท ตามลำดับ

ในส่วนของกำไรสุทธิอาจจะไม่ได้แตกต่างกันมากนัก โดยเฉพาะในกลุ่ม 3 อันดับแรก ที่มีกำไรสุทธิอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน โดย ศุภาลัย มีกำไรมากเป็นอันดับ 1 จำนวน 4,201 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วถึง 6% เนื่องจากโครงการเปิดขายใหม่บางโครงการได้รับการตอบรับสูงมาก ตามมาด้วย กลุ่มแสนสิริ ที่มีกำไร 4,009 ล้านบาท และ เอพี (ไทยแลนด์) กำไรสุทธิ 3,727 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามทั้ง แสนสิริ และ เอพีฯ อาจจะมีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่ก็ยังมากเป็นอันดับที่ 2 และ 3 ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่น ๆ ที่ ประกาศผลประกอบการออกมาแล้วก็มีผลกำไรที่น่าสนใจ เพราะมีกำไรมากกว่า 1,000 ล้านบาท ทุกราย ซึ่งถือว่าเป็นผลประกอบการที่ดีเมื่อเทียบกับปัญหาต่าง ๆ ที่มีผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงที่ผ่านมา

สำหรับทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 4/2567 นี้อาจจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงหรือปัจจัยบวกที่จะมีผลกระตุ้นให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของกำลังซื้อมากนัก เพราะสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องการในปัจจุบันไม่ใช่เรื่องของอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง แต่เป็นเรื่องของการอนุมัติวงเงินสินเชื่อ เพราะปัจจุบันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก และไม่ค่อยมีการผ่อนปรนหรือประนีประนอมแบบก่อนหน้านี้ ขณะที่ผู้ประกอบการพยายามตรึงราคาขายไม่ให้สูงเกินไป และมีการลดราคาลงด้วยในบางครั้ง หรือมีมาตรการทางการตลาดอื่น ๆ ที่ส่งเสริมช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง ๆ

ดังนั้นปีนี้อาจจะเป็นปีที่ไม่ได้เห็นการสร้างรายได้หรือกำไรที่ไม่โดดเด่นมากนัก แต่ก็ประเมินว่าจนถึงสิ้นปีจะมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สร้างรายได้และกำไรได้มากกว่าปีที่ผ่านมา และอาจจะมีผู้ประกอบการบางรายที่ไปถึงเป้าหมายที่วางไว้เมื่อตอนต้นปี    

บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML เปิดตัวโครงการใหม่ “THE 528 ESTATE” มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการที่มีบ้านเดี่ยวเพียง 4 หลัง สนนราคาเริ่มต้นหลังละ 880 ล้านบาท

ทำเลโครงการตั้งอยู่ในย่านพร้อมพงษ์ เป็นที่ดิน 2 ไร่ วางแปลนบ้าน 2 หลังจะหันหน้าเข้าออกทาง ซ.สุขุมวิท 28 และอีก 2 หลังจะหันหน้าเข้าออกทาง ซ.สุขุมวิท 30 ซึ่งทั้งสองซอยเป็นซอยตัน ให้ความเป็นส่วนตัวสูง ไม่พลุกพล่าน แต่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม และสวนเบญจสิริ เหมาะกับการใช้ชีวิตใจกลางเมือง

“กฤษณ์ ณรงค์เดช” ประธานคณะกรรมการ RML เปิดเผยถึงรายละเอียดโครงการว่า สถาปัตยกรรมของบ้านโครงการนี้จะใช้สไตล์ผสมผสานระหว่างอาคารยุคศตวรรษที่ 18 ในกรุงปารีสกับอาคารหรูยุคศตวรรษที่ 19 บนนถนน Fifth Avenue เมืองนิวยอร์ก ทำให้ได้อาคารที่มีความคลาสสิก เหนือกาลเวลา

ขณะที่ชื่อ “528” นั้น กฤษณ์อธิบายว่าเป็นตัวเลขมงคลจากการคำนวณทางโหราศาสตร์โดยอาจารย์ชื่อดังจากฮ่องกง มีความหมายว่า “ร่ำรวย เจริญรุ่งเรือง” อาจารย์ทางโหราศาสตร์ท่านนี้ยังเป็นผู้คำนวณฮวงจุ้ยทั้งหมดของบ้านทุกหลังในโครงการไว้แล้ว

สำหรับรายละเอียดตัวบ้านแต่ละหลัง “กรณ์​ ณรงค์เดช” กรรมการและประธานคณะกรรมการบริหาร RML กล่าวว่า บ้านแต่ละหลังจะก่อสร้างบนที่ดินขนาดกว่า 200 ตารางวา เป็นอาคาร 7 ชั้น (6 ชั้น + 1 ชั้นใต้ดิน) พื้นที่ใช้สอย 2,300-2,700 ตารางเมตร ฟังก์ชัน 8 ห้องนอนพร้อมห้องน้ำในตัว และที่จอดรถ 11 คัน

ชั้นใต้ดินดังกล่าวจะเป็นที่จอดรถ โดยออกแบบความสูง กว้าง ยาว และมุมสโลปให้พอดีกับ “ซูเปอร์คาร์” ขึ้นลงลานจอดได้สะดวก และกว้างขวางพอที่จะจอด “Rolls-Royce Phantom” รถหรูสุดฮิตของกลุ่มเศรษฐีได้

ขณะที่ชั้น 1-2 เป็นโซนรับแขก ห้องนั่งเล่น ห้องทานอาหาร ถัดไปชั้น 3-5 เป็นห้องนอนทั้งหมด มีลิฟต์ในตัว ทำให้สามารถอยู่รวมกันได้หลายเจนเนอเรชัน แต่ยังมีความเป็นส่วนตัวในแต่ละชั้นของบ้าน

ส่วนชั้นบนสุดของบ้านจะเป็นชั้นสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนตัว ได้แก่ สระว่ายน้ำยาว 11 เมตร ฟิตเนส และสปา

กรณ์กล่าวว่า โครงการนี้ทาง RML ยังจับมือกับ “Baccarat” แบรนด์เครื่องแก้วเจียระไนคริสตัลจากฝรั่งเศส เปิดแพ็กเกจในการตกแต่งภายในให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นแพ็กเกจเสริมที่แล้วแต่ลูกค้าเลือกชิ้นงานเข้ามาตกแต่งบ้าน จึงทำให้ราคาบ้านรวมตกแต่งแล้วในโครงการนี้อาจจะทะลุ 1,000 ล้านบาทได้

“เรย์มอนด์ เฉิน” ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจระดับภูมิภาค บาคาร่าต์ ฟาร์อีส ลิมิเต็ด กล่าวถึงแบรนด์ Baccarat ของบริษัทว่าเป็นผู้ผลิตเครื่องแก้วทำมือมานาน 260 ปี มีชิ้นงานกลุ่มแชนเดอเลียร์ โคมกิ่ง โคมตั้งโต๊ะ เครื่องแก้วบนโต๊ะอาหาร ที่ผ่านมา Baccarat มีลูกค้าทั้งกลุ่มราชวงศ์ยุโรป สุลต่าน และเซเลปดาราชื่อดัง และใช้แบรนด์ในการเข้าสู่ธุรกิจฮอสพิทาลิตี้มาแล้วหลายแห่ง เช่น Baccarat Hotel New York หรือ Baccarat Miami Residence ด้วยชื่อเสียงของแบรนด์แล้วเชื่อว่าจะช่วยเติมเต็มโครงการ THE 528 ESTATE ได้

กรณ์กล่าวต่อว่าโครงการ THE 528 ESTATE นี้มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้มีความมั่งคั่งสูงทั้งในไทยและต่างประเทศ จึงมีการแต่งตั้งให้ “List Sotheby’s International Realty” ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี เป็นผู้ทำตลาดในต่างประเทศ

กฤษณ์เสริมว่า การเชิญ List Sotheby’s มาช่วยในการขายเพราะมองว่าโครงการนี้ไม่ใช่เพียงอสังหาฯ ธรรมดา แต่อยู่ในระดับที่เป็น “ของสะสม” ที่มีคุณค่า และมองกรุงเทพฯ ในวันนี้ถือเป็นเมืองที่อยู่อาศัยระดับโลกที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจ ทั้งนี้ หากมีต่างชาติสนใจซื้อ กรณ์กล่าวว่าบริษัทจะมีที่ปรึกษาทางกฎหมายให้คำปรึกษาเพื่อครอบครองกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ไทม์ไลน์โครงการ THE 528 ESTATE เริ่มเปิดขายตั้งแต่วันนี้ จะเริ่มก่อสร้างต้นปี 2568 และสร้างเสร็จปลายปี 2570 แต่กฤษณ์วางเป้าว่าจะปิดยอดขายให้ได้ภายในปีหน้า

• นิยามความหรูแบบ “ไรมอน แลนด์” ปรับแบรนด์อสังหาฯ ให้โดนใจกลุ่ม “New Wealth”
• 2 “อาคารโบราณ” ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่จะถูกเนรมิตใหม่เป็น “โรงแรม” สุดหรู

สำหรับย่านสุขุมวิทช่วงทองหล่อ-พร้อมพงษ์นั้นเป็นย่านที่ ‘ฮอต’ ขึ้นเรื่อยๆ ในการปั้นเป็นทำเลอสังหาฯ ระดับอัลตราลักชัวรี โดยก่อนหน้านี้ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เพิ่งจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม “ปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงคอก” ราคา 525 – 1,400 ล้านบาท ทั้งตึกมีเพียง 22 ยูนิต และวางเป้าหมายลูกค้าจากทั่วโลกเช่นเดียวกัน

โครงการหรูในมือของ RML นั้นยังมีอีกหลายแห่ง ที่กำลังเป็นที่จับตามองคือโปรเจ็กต์ “คฤหาสน์ริมน้ำ 1,000 ล้านบาท” ซึ่งจะมีหลังเดียว โดยเป็นการรีโนเวตมาจากเซลส์แกลลอรีเดิมของโครงการ The River ทำเลบนถนนเจริญนครช่วงสะพานตากสิน ปัจจุบันยังอยู่ระหว่างออกแบบและอาจจะเปิดขายได้ในปี 2568

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า เอพีมีการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ ผ่านการสนับสนุนสตาร์ทอัพของพนักงานภายในองค์กร (internal start-up) ในชื่อบริษัทลูก “HOMERUN” ที่เข้าไปจับธุรกิจรับซื้อ รีโนเวต และขาย “บ้านมือสอง” แบบครบวงจร

โดยธุรกิจนี้เป็นสตาร์ทอัพแห่งแรกในเครือเอพีที่เกิดขึ้นจริงหลังบริษัทสนับสนุนให้พนักงานสร้างสรรค์คิดค้นธุรกิจใหม่มานานกว่า 5 ปี และหลังจากลองทำธุรกิจจริงมาแล้วกว่า 1 ปี พบว่า HOMERUN มีโอกาสสูงที่จะเติบโต (scale up) และยืนด้วยตนเองได้ในอนาคต

มูลค่าตลาด 7 แสนล้านที่ยังไม่มีรายใหญ่

“ศุภนิดา ตั้งตงฉิน” กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมรัน พร็อพเทค จำกัด กล่าวต่อว่า ไอเดียที่มาของการสร้างธุรกิจ HOMERUN ขึ้น มาจากการเล็งเห็นว่า ตลาดบ้านมือสองในไทยมีมูลค่าสูงถึงปีละ 7 แสนล้านบาท แต่ยังไม่มีบริษัทรายใหญ่เข้ามาจับตลาดนี้ จะมีเฉพาะรายย่อยถึงรายกลาง และตลาดยังไม่มีมาตรฐานกลาง ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายยังประสบกับ ‘pain point’ หลายอย่างที่สามารถเข้าไปแก้ปัญหาได้

ในแง่ความต้องการของตลาด ศุภนิดามองว่า โอกาสที่ผู้ซื้อจะสนใจบ้านมือสองจะมีมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินในกรุงเทพฯ นั้นยิ่งใกล้ใจกลางเมืองก็ยิ่งมีจำกัด ผู้พัฒนาจัดสรรสร้างโครงการบ้านมือหนึ่งเปิดใหม่ได้ยาก หรือหากมีก็จะอยู่ในช่วงราคาสูงมากจนเอื้อมถึงยาก

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อเองก็เริ่มหันมามองบ้านมือสอง ซึ่งมักจะตั้งอยู่ในทำเลดีกว่าโครงการเปิดใหม่ ราคาไม่แรงเท่า หรือหากเทียบราคาเท่ากันก็มักจะได้พื้นที่กว้างกว่า

แก้ปัญหา “ผู้รับเหมา” และ “กู้ไม่ผ่าน”

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายบ้านมือสองที่เป็นรายย่อยด้วยกัน มักจะเผชิญปัญหาแบบเดียวกันคือเรื่อง “ผู้รับเหมา” ในการรีโนเวต ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายที่จะเป็นคนดำเนินการรีโนเวต ก็อาจจะต้องเผชิญความยุ่งยากจากผู้รับเหมา เช่น การทิ้งงาน

ในแง่การกู้สินเชื่อบ้านก็เช่นกัน ผู้ขายก็จะมีปัญหาคือ อาจจะต้อง ‘ลุ้น’ ว่าผู้ซื้อจะกู้สินเชื่อบ้านผ่านหรือไม่ หากกู้ไม่ผ่านบ้านก็ต้องวนขายใหม่ ส่วนผู้ซื้อก็มักจะได้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แพงกว่าบ้านมือหนึ่ง ตามเกณฑ์ของธนาคารที่ตั้งไว้ ซึ่งอาจจะเป็นอุปสรรคเพิ่มเติมในการกู้

ศุภนิดากล่าวว่า จากสภาวะในตลาดทั้งหมดทำให้ HOMERUN จะมาแก้ปัญหาให้ทั้งสองฝ่าย ด้วยการเป็นแพลตฟอร์มรับซื้อ รีโนเวต และขาย

โดยผู้ขายบ้านไม่ต้องกังวลเรื่องผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน เพราะเป็นทุนจากบริษัทมารับซื้อเอง ส่วนผู้ซื้อก็จะได้อัตราดอกเบี้ยเทียบเท่ากับบ้านมือหนึ่งจากธนาคารพันธมิตรของเอพี พร้อมการรีโนเวตบ้านเสร็จพร้อมย้ายเข้าอยู่และรับประกันโครงสร้าง 6 – 12 เดือน ไม่ต้องปวดหัวกับผู้รับเหมาอีกต่อไป

รับซื้อที่อยู่อาศัยทุกแบบ แต่เน้นทำเลใจกลางเมือง

ศุภนิดากล่าวต่อว่า ปัจจุบัน HOMERUN รับซื้อทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม แต่การรีโนเวตจะแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ

• Flagship รีโนเวตใหญ่ยกบ้าน ปรับปรุงโครงสร้าง ระบบประปา-ไฟฟ้า ใหม่ทั้งหมด ใช้เวลา 4-6 เดือน
• Renovated ปรับปรุงระดับกลาง ปรับฟังก์ชันและตกแต่งให้เหมาะกับการอยู่อาศัยยุคนี้ ใช้เวลา 2 เดือน
• Select ที่อยู่อาศัยยังไม่เก่ามาก เพียงปรับการตกแต่งให้ทันสมัย ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน

ส่วนทำเลที่สนใจก็จะเน้นบริเวณใจกลางเมืองหรือชานเมืองที่มีซัพพลายมือหนึ่งเหลือไม่มากก่อน เช่น “คอนโดมิเนียม” ย่านสุขุมวิท ย่านสีลม-สาทร ย่านลาดพร้าว หรือ “บ้านเดี่ยว” ย่านราชพฤกษ์ ย่านบางนา เพื่อดึงดูดลูกค้าให้หันมาซื้อบ้านมือสองแทน โดยอาจจะเป็นแพ็กเกจราคาเท่ามือหนึ่งแต่ได้พื้นที่กว้างกว่า หรือทำแพ็กเกจราคาให้ถูกกว่ามือหนึ่ง 10-50% แล้วแต่โปรเจ็กต์

หลังจาก HOMERUN ซุ่มดำเนินการมาปีกว่า วิทการระบุว่าทางเอพีได้สนับสนุนเงินลงทุนไปแล้ว 500 ล้านบาท มีการรับซื้อทรัพย์มาแล้ว 50 หลัง และขายได้แล้ว 20 หลัง รวมมูลค่ากว่า 200 ล้านบาท

ส่วนเป้าหมายปี 2568 คาดว่าจะทำยอดขายเพิ่มขึ้นให้ได้ 100% จากปีนี้ และเป้าระยะยาวคือ HOMERUN ควรจะ ‘ยืนได้ด้วยตนเอง’ ภายใน 5 ปี เพื่อลดการพึ่งพิงเงินกู้จากบริษัทแม่

ใช้ AI ทำงาน-สั่งวัสดุก่อสร้างกับบริษัทแม่

ศุภนิดากล่าวต่อว่า สำหรับจุดแข็งที่จะทำให้ HOMERUN ‘ชนะ’ ในตลาดนี้และผู้เล่นอื่นทำตามได้ยาก คือ การนำเทคโนโลยี ‘AI’ เข้ามาใช้งานเพื่อสร้างความเร็วและประหยัดบุคลากร

ตั้งแต่ขั้นตอนการคัดเลือกทรัพย์ ปัจจุบันมีผู้ขายเสนอขายเข้ามาเดือนละกว่า 1,000 ยูนิต บริษัทจะใช้ AI ในการคำนวณช่วงราคาเสนอซื้อกลับไปได้อย่างรวดเร็ว

หลังจากนั้นหากมีการตกลงซื้อขายเป็นที่เรียบร้อย ในขั้นตอนการออกแบบรีโนเวตบ้านบริษัทจะใช้ AI สร้างแบบเบื้องต้นออกมา ทำให้ดีไซเนอร์ทำงานเร็วขึ้น

• หนักกว่าช่วงโควิด-19! ครึ่งปีแรก 2567 “อสังหาฯ” หดตัว -9.4% ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง”
• ปีที่ 5 ของแบรนด์ “อภิทาวน์” จากค่าย “เอพี” จับจุดตลาด “ต่างจังหวัด” จ่ายแพงกว่าได้ถ้าให้มากกว่า

สุดท้ายคือการประหยัดต้นทุนค่าปรับปรุงบ้าน ด้วยการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างร่วมกับเอพี ไทยแลนด์ ทำให้เกิด ‘Economy of Scale’ ได้มากกว่าผู้เล่นเจ้าอื่น

จากประสบการณ์การทำงานมากว่าปี ศุภนิดาพบว่าโฮมรัน พร็อพเทคสามารถสร้างกำไรขั้นต้น (GP) ได้ 15-20% จึงเชื่อว่าอนาคตมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก

“เมื่อ 10 ปีก่อนคุณประทีป (—ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย) สนใจการลงทุนในต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงจากเมืองไทย ตอนแรกเราให้ความสนใจเมียนมาก่อน ก่อนที่จะได้เจอวาณิชธนากรจาก Gersh Investment ที่เข้ามาแนะนำว่า ‘ไปลงทุนในออสเตรเลียกับเขาไม่ดีกว่าเหรอ?’ ซึ่งปรากฏต่อมาว่านั่นคือการตัดสินใจที่ถูกต้องที่เราเบนเข็มจากเมียนมามาเป็นออสเตรเลีย” ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd กล่าว

วาณิชธนกรผู้นั้นคือ “โจเซฟ เกิร์ช” Executive Chairman ของ Gersh Investment Partners Limited ที่เข้ามาเจรจากับ ดร.ประศาสน์ ด้วยตนเองถึงโรงแรม เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ และกลายเป็นที่ปรึกษาการลงทุนคนสำคัญที่ช่วย ‘สร้างดีล’ จับคู่ระหว่างศุภาลัยกับพาร์ทเนอร์นักพัฒนาจัดสรรท้องถิ่นในออสเตรเลีย

“เดือนกันยายน 2556 ทีมงานศุภาลัยเดินทางไปดูทำเลที่ออสเตรเลียเป็นครั้งแรก ก่อนจะเริ่มลงทุนจริงในเดือนตุลาคม 2557” ดร.ประศาสน์เล่าย้อนความหลัง

โจเซฟ เกิร์ชอธิบายความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ออสเตรเลีย” ที่โน้มน้าวให้ศุภาลัยมาลงทุนได้ เป็นเพราะตลาดนี้ปกติซัพพลายที่อยู่อาศัยมักจะไม่เพียงพออยู่เสมอ ดีมานด์สูงกว่าซัพพลายเพราะมีผู้อพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในออสเตรเลียจำนวนมาก รวมถึงภาคอสังหาฯ ออสซี่เองมีลักษณะที่พึ่งพิงเงินทุนต่างชาติทั้งจากสหรัฐฯ ยุโรป เอเชีย จึงไม่แปลกหากทุนไทยจะเข้าไปบ้าง

“อธิป พีชานนท์” Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd เสริมว่า ความต้องการหลักของบริษัทพัฒนาจัดสรรในออสเตรเลียคือต้องการ ‘เงินทุน’ เพราะการขอกู้สินเชื่อธนาคารออสซี่เพื่อสร้างโครงการ (พรีไฟแนนซ์) ค่อนข้างเข้มงวดมากและดอกเบี้ยสูง ขณะที่กลไกการออกหุ้นกู้ก็เข้มงวดเช่นกัน ทำให้ทางเลือกที่ดีอย่างหนึ่งคือการร่วมทุนกับทุนต่างชาติ เป็นโอกาสให้ “ศุภาลัย” เข้ามาเจรจา

เป้าหมาย IRR 16-18%

ปัจจุบันศุภาลัยร่วมลงทุนกับบริษัทออสเตรเลียรวมทั้งหมด 6 ราย กระจายอยู่ใน 12 โครงการจัดสรร มูลค่าโครงการเฉพาะในส่วนที่ศุภาลัยถือหุ้นมากกว่า 5 หมื่นล้านบาท

โครงการส่วนใหญ่ที่ศุภาลัยลงทุนมักจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางบนขึ้นไปจนถึงไฮเอนด์ กระจายไปใน 4 เมืองหลัก และมีทุกรูปแบบทั้งที่ดินจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม (*ชาวออสซี่หากจะซื้อบ้านเดี่ยวมักจะซื้อแปลงที่ดินจัดสรรและเลือกผู้รับเหมามาสร้างบ้านเอง ไม่นิยมบ้านเดี่ยวสำเร็จรูป)

อธิปกล่าวว่า วิธีการลงทุนของศุภาลัยไม่ได้เลือกบริษัทจัดสรรเจ้าใดเป็นพิเศษ แต่จะเลือกพิจารณาเป็นรายโครงการมากกว่า โดยเน้นที่ผลตอบแทนการลงทุน ในช่วงแรกๆ ที่เข้าลงทุนออสเตรเลียระบุต้องการ IRR (อัตราผลตอบแทนภายใน) ไม่ต่ำกว่า 18% ส่วนช่วงนี้ลดเกณฑ์ลงมาเหลือ IRR 16% ขึ้นไป เพราะตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียอยู่ในช่วงผันผวน

หลังลงทุนมา 12 โครงการ พบว่าผลตอบแทนที่ตั้งเป้าไว้ได้ตามเป้าเกือบทุกโครงการ บางโครงการอาจจะมีหย่อนเป้าบ้าง แต่บางโครงการก็ทะลุเป้าเกินคาด ทำให้ถัวเฉลี่ยแล้วประสบความสำเร็จ

เรื่องผลตอบแทนนี้หากเทียบกับอสังหาฯ เมืองไทยแล้ว อธิปมองว่า ผลตอบแทนที่ออสเตรเลียเคยต่ำกว่าไทย แต่ปัจจุบันมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน เพราะตลาดเมืองไทยก็เริ่มแข่งขันยากมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าการตัดสินใจกระจายไข่ไปหลายตะกร้าของศุภาลัยเป็นเรื่องที่ถูกต้อง

เลือกพาร์ทเนอร์เหมือนเลือก ‘คู่แต่งงาน’

การลงทุนของศุภาลัยในออสเตรเลียไม่ใช่ว่าราบรื่นมาตั้งแต่ต้น แต่ตลอดทศวรรษคือการเรียนรู้ทั้งตลาดใหม่และคู่พาร์ทเนอร์ที่อธิปบอกว่าเปรียบเหมือนหา ‘คู่แต่งงาน’ ที่ต้องลงตัวและเข้าใจกัน

ยกตัวอย่างโครงการแรกสุดที่ศุภาลัยลงทุนในแดนจิงโจ้คือ “Balmoral Quay” โครงการทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมชายทะเลระดับไฮเอนด์ที่เมืองจีล่อง รัฐวิคตอเรีย แรกเริ่มเดิมทีศุภาลัยร่วมทุนกับนักลงทุนรายบุคคล แต่หลังจากพัฒนาเฟสแรกเสร็จเรียบร้อย ผู้ร่วมลงทุนออสซี่ไม่พร้อมเดินหน้าเฟสต่อไป จนสุดท้ายศุภาลัยตัดสินใจดึงมาลงทุนต่อเอง 100% ปัจจุบันกำลังจะ Sold Out ในเฟสที่ 4 พร้อมเปิดขายเฟสที่ 5 ในปี 2568

อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้นพาร์ทเนอร์ที่ศุภาลัยเลือกล้วนเป็นบริษัทพัฒนาจัดสรรมืออาชีพ เช่น “Stockland” บริษัทจัดสรรรายใหญ่อันดับ 1 ที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นออสเตรเลีย “Mirvac” บริษัทพัฒนาจัดสรรอันดับ 2 ของออสเตรเลีย “Satterley Property Group” บริษัทพัฒนาจัดสรรนอกตลาดหุ้นรายใหญ่ รวมไปถึง “ICD Property” บริษัทพัฒนาจัดสรรที่แข็งแกร่งในพื้นที่เมืองเมลเบิร์น

“ข้อดีของพาร์ทเนอร์บริษัทมืออาชีพในออสเตรเลียคือ ส่วนใหญ่ไว้ใจได้และตรงไปตรงมา การชักชวนลงทุนก็จะแสดงผลตอบแทนที่ไม่เกินจริง” อธิปกล่าว

ในทางกลับกัน ฝั่งทุนออสซี่ก็ต้องการความเป็นมืออาชีพจากพาร์ทเนอร์ไทยด้วย โดยโจเซฟ เกิร์ชที่เปรียบเสมือน ‘แม่สื่อ’ ให้คู่พาร์ทเนอร์บอกว่า บริษัทออสเตรเลียปัจจุบันคุ้นเคยกับศุภาลัยมากขึ้น และเห็นว่า “ศุภาลัย” เป็นบริษัทที่ไว้ใจได้ ให้เกียรติซึ่งกันและกันในการทำงาน มีความรู้พื้นฐานด้านตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลีย มีความซื่อสัตย์ด้านการรักษาความลับทางการค้า (*เนื่องจากศุภาลัยมีการร่วมทุนพร้อมกันหลายบริษัท) รวมถึงวัฒนธรรมของคนไทยถือว่าเข้ากันได้กับคนออสซี่

ความเข้ากันได้ทำให้การลงทุนมีความต่อเนื่อง โดยล่าสุดศุภาลัยมีการจับมือกับ Stockland Corporation Ltd เพื่อเตรียมจะเข้าเทกโอเวอร์โครงการจัดสรรรวดเดียว 12 โครงการ มูลค่าโครงการในสัดส่วนของศุภาลัยกว่า 1.37 แสนล้านบาท (อ่านข่าวจ่อลงทุนเพิ่ม 12 โครงการของศุภาลัยในออสเตรเลียได้ที่นี่)

โจเซฟกล่าวว่า ถึงแม้ระยะนี้ตลาดอสังหาฯ “ออสเตรเลีย” กำลังอยู่ในช่วงผันผวน เนื่องจากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 13 ครั้งในรอบ 2 ปีครึ่ง จนทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อบ้านยากขึ้น กระทบต่อการขายบ้าน แต่คาดว่าปี 2568 ตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียน่าจะเป็นไปในทางที่ดีขึ้นเพราะทิศทางดอกเบี้ยน่าจะเป็นขาลง ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 6 กันยายนที่ผ่านมา ปรากฏข่าวแบงก์พาณิชย์มากกว่าสิบแห่งในออสเตรเลียพร้อมใจกันปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลงแล้ว เพื่อบรรเทาปัญหา ‘กู้ไม่ผ่าน’ ของประชาชน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2567 ของไทย มีการโอนกรรมสิทธิ์เกือบ 160,000 หน่วย ลดลง -9.0% YoY และมูลค่าการโอนอยู่ที่กว่า 452,000 ล้านบาท ลดลง -9.4% YoY

สภาวะตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จึงถือว่าอยู่ในสถานการณ์ที่หนักหน่วงยิ่งกว่าช่วงโควิด-19 ปี 2563-64

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ให้ความเห็นว่า สถานการณ์นี้เกิดจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาระหนี้สินครัวเรือน และเมื่อสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อบ่อยครั้ง ทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจที่จะกู้สินเชื่อบ้าน บางส่วนจึงเปลี่ยนใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

ส่วนกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ก็ชะลอการลงทุน เพราะไม่ต้องการนำเงินส่วนตัวมาลงทุนประมาณร้อยละ 20 ของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ LTV และไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาวในช่วงนี้

ขณะที่การคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ​ ทั้งปี 2567 ซึ่ง REIC คำนวณไว้เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 คาดว่าปีนี้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 350,000 หน่วย ลดลง -4.4% จากปีก่อน ส่วนมูลค่าการโอนเชื่อว่าจะอยู่ที่ราว 1.01 ล้านล้านบาท ลดลง -3.3% ทั้งหมดนี้คาดว่าจะมีภาวะหดตัวทั้งกลุ่มบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม การคาดการณ์ของ REIC สะท้อนให้เห็นว่า ครึ่งปีหลังของปียังถูกมองว่าน่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกได้

“คอนโดฯ” กลับทำได้ดีกว่า “บ้านแนวราบ”

ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 เป็นต้นมา เกิดจุดพลิกในตลาดอสังหาฯ ที่ทำให้บ้านแนวราบขายดีกว่าคอนโดฯ แต่สัญญาณล่าสุดในปีนี้ดูเหมือนจะพลิกกลับ บ้านแนวราบเริ่มชะลอตัวลง และคอนโดฯ ตีตื้นขึ้นมาได้

เฉพาะไตรมาส 2 ของปีนี้  “บ้านแนวราบ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 58,000 หน่วย ลดลง -9.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 173,000 ล้านบาท ลดลง -6.4%

ขณะที่ “คอนโดฯ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 28,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 70,500 ล้านบาท ลดลง -3.9%

หากเจาะเป็นแต่ละกลุ่มราคาจะพบว่า “บ้านแนวราบ” ราคาที่ยังขายดีกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดมี 3 กลุ่มราคา คือ ไม่เกิน 2 ล้านบาท, 5.0 – 7.5 ล้านบาท และ มากกว่า 10 ล้านบาท  ส่วน “คอนโดฯ” ที่ขายดีจะเป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 5.0 ล้านบาท

• เสียงแตก “ลดดอกเบี้ย” อาจไม่ช่วยแก้วิกฤต “อสังหาฯ” เพราะอุปสรรคแท้จริงคือ “ภาระหนี้” ที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน
• “Tecnogas” มองตลาด “เครื่องใช้ไฟฟ้าในครัว” ปี 2567 “ไม่เติบโต” ซึมตามตลาดอสังหาฯ กลาง-ล่างชะลอตัว

ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง – คอนโดฯ มือสอง”

นอกจากนี้ REIC ยังชี้ให้เห็นสัญญาณที่น่าสนใจว่าตลาด “มือสอง” กำลังไปได้ดีกว่าบ้านใหม่

จากข้อมูลครึ่งปีแรก 2567 พบว่าตลาด “บ้านแนวราบ” หากเป็นกลุ่มบ้านใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนหน่วยลดลงถึง -12.4% แต่ถ้าเป็นมือสองกลับลดลงเพียง -6.9% สะท้อนว่าบ้านแนวราบกลุ่มมือสองยังชะลอตัวน้อยกว่า เป็นที่ต้องการของตลาดกว่ามือหนึ่ง

ส่วน “คอนโดฯ” ก็เป็นไปในทางเดียวกัน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่จำนวนหน่วยลดลง -1.5% แต่คอนโดฯ มือสองกลับมีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 11.8%

REIC เคยให้ข้อมูลไว้เมื่อปี 2562 ว่า ตลาดบ้านมือสองมีจุดเด่นที่จะดึงดูดผู้ซื้อได้หลักๆ 2 ประการ คือ “ราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันประมาณ 30%” และ “อยู่ในทำเลดีที่หาบ้านมือหนึ่งได้ยาก” ดังนั้น ถ้ายอมรับได้กับสภาพบ้านมือสอง หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการกดต้นทุนต่ำลง ก็จะหันมาเลือกบ้านมือสองได้มากกว่า