บริษัท ไรมอน แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ RML เปิดตัวโครงการใหม่ “THE 528 ESTATE” มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท โดยเป็นโครงการที่มีบ้านเดี่ยวเพียง 4 หลัง สนนราคาเริ่มต้นหลังละ 880 ล้านบาท

ทำเลโครงการตั้งอยู่ในย่านพร้อมพงษ์ เป็นที่ดิน 2 ไร่ วางแปลนบ้าน 2 หลังจะหันหน้าเข้าออกทาง ซ.สุขุมวิท 28 และอีก 2 หลังจะหันหน้าเข้าออกทาง ซ.สุขุมวิท 30 ซึ่งทั้งสองซอยเป็นซอยตัน ให้ความเป็นส่วนตัวสูง ไม่พลุกพล่าน แต่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าเอ็มโพเรียม และสวนเบญจสิริ เหมาะกับการใช้ชีวิตใจกลางเมือง

“กฤษณ์ ณรงค์เดช” ประธานคณะกรรมการ RML เปิดเผยถึงรายละเอียดโครงการว่า สถาปัตยกรรมของบ้านโครงการนี้จะใช้สไตล์ผสมผสานระหว่างอาคารยุคศตวรรษที่ 18 ในกรุงปารีสกับอาคารหรูยุคศตวรรษที่ 19 บนนถนน Fifth Avenue เมืองนิวยอร์ก ทำให้ได้อาคารที่มีความคลาสสิก เหนือกาลเวลา

ขณะที่ชื่อ “528” นั้น กฤษณ์อธิบายว่าเป็นตัวเลขมงคลจากการคำนวณทางโหราศาสตร์โดยอาจารย์ชื่อดังจากฮ่องกง มีความหมายว่า “ร่ำรวย เจริญรุ่งเรือง” อาจารย์ทางโหราศาสตร์ท่านนี้ยังเป็นผู้คำนวณฮวงจุ้ยทั้งหมดของบ้านทุกหลังในโครงการไว้แล้ว

สำหรับรายละเอียดตัวบ้านแต่ละหลัง “กรณ์​ ณรงค์เดช” กรรมการและประธานคณะกรรมการบริหาร RML กล่าวว่า บ้านแต่ละหลังจะก่อสร้างบนที่ดินขนาดกว่า 200 ตารางวา เป็นอาคาร 7 ชั้น (6 ชั้น + 1 ชั้นใต้ดิน) พื้นที่ใช้สอย 2,300-2,700 ตารางเมตร ฟังก์ชัน 8 ห้องนอนพร้อมห้องน้ำในตัว และที่จอดรถ 11 คัน

ชั้นใต้ดินดังกล่าวจะเป็นที่จอดรถ โดยออกแบบความสูง กว้าง ยาว และมุมสโลปให้พอดีกับ “ซูเปอร์คาร์” ขึ้นลงลานจอดได้สะดวก และกว้างขวางพอที่จะจอด “Rolls-Royce Phantom” รถหรูสุดฮิตของกลุ่มเศรษฐีได้

ขณะที่ชั้น 1-2 เป็นโซนรับแขก ห้องนั่งเล่น ห้องทานอาหาร ถัดไปชั้น 3-5 เป็นห้องนอนทั้งหมด มีลิฟต์ในตัว ทำให้สามารถอยู่รวมกันได้หลายเจนเนอเรชัน แต่ยังมีความเป็นส่วนตัวในแต่ละชั้นของบ้าน

ส่วนชั้นบนสุดของบ้านจะเป็นชั้นสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนตัว ได้แก่ สระว่ายน้ำยาว 11 เมตร ฟิตเนส และสปา

กรณ์กล่าวว่า โครงการนี้ทาง RML ยังจับมือกับ “Baccarat” แบรนด์เครื่องแก้วเจียระไนคริสตัลจากฝรั่งเศส เปิดแพ็กเกจในการตกแต่งภายในให้กับลูกค้า ซึ่งเป็นแพ็กเกจเสริมที่แล้วแต่ลูกค้าเลือกชิ้นงานเข้ามาตกแต่งบ้าน จึงทำให้ราคาบ้านรวมตกแต่งแล้วในโครงการนี้อาจจะทะลุ 1,000 ล้านบาทได้

“เรย์มอนด์ เฉิน” ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจระดับภูมิภาค บาคาร่าต์ ฟาร์อีส ลิมิเต็ด กล่าวถึงแบรนด์ Baccarat ของบริษัทว่าเป็นผู้ผลิตเครื่องแก้วทำมือมานาน 260 ปี มีชิ้นงานกลุ่มแชนเดอเลียร์ โคมกิ่ง โคมตั้งโต๊ะ เครื่องแก้วบนโต๊ะอาหาร ที่ผ่านมา Baccarat มีลูกค้าทั้งกลุ่มราชวงศ์ยุโรป สุลต่าน และเซเลปดาราชื่อดัง และใช้แบรนด์ในการเข้าสู่ธุรกิจฮอสพิทาลิตี้มาแล้วหลายแห่ง เช่น Baccarat Hotel New York หรือ Baccarat Miami Residence ด้วยชื่อเสียงของแบรนด์แล้วเชื่อว่าจะช่วยเติมเต็มโครงการ THE 528 ESTATE ได้

กรณ์กล่าวต่อว่าโครงการ THE 528 ESTATE นี้มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้มีความมั่งคั่งสูงทั้งในไทยและต่างประเทศ จึงมีการแต่งตั้งให้ “List Sotheby’s International Realty” ผู้เชี่ยวชาญด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ระดับลักชัวรี เป็นผู้ทำตลาดในต่างประเทศ

กฤษณ์เสริมว่า การเชิญ List Sotheby’s มาช่วยในการขายเพราะมองว่าโครงการนี้ไม่ใช่เพียงอสังหาฯ ธรรมดา แต่อยู่ในระดับที่เป็น “ของสะสม” ที่มีคุณค่า และมองกรุงเทพฯ ในวันนี้ถือเป็นเมืองที่อยู่อาศัยระดับโลกที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจ ทั้งนี้ หากมีต่างชาติสนใจซื้อ กรณ์กล่าวว่าบริษัทจะมีที่ปรึกษาทางกฎหมายให้คำปรึกษาเพื่อครอบครองกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ไทม์ไลน์โครงการ THE 528 ESTATE เริ่มเปิดขายตั้งแต่วันนี้ จะเริ่มก่อสร้างต้นปี 2568 และสร้างเสร็จปลายปี 2570 แต่กฤษณ์วางเป้าว่าจะปิดยอดขายให้ได้ภายในปีหน้า

• นิยามความหรูแบบ “ไรมอน แลนด์” ปรับแบรนด์อสังหาฯ ให้โดนใจกลุ่ม “New Wealth”
• 2 “อาคารโบราณ” ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่จะถูกเนรมิตใหม่เป็น “โรงแรม” สุดหรู

สำหรับย่านสุขุมวิทช่วงทองหล่อ-พร้อมพงษ์นั้นเป็นย่านที่ ‘ฮอต’ ขึ้นเรื่อยๆ ในการปั้นเป็นทำเลอสังหาฯ ระดับอัลตราลักชัวรี โดยก่อนหน้านี้ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เพิ่งจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม “ปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงคอก” ราคา 525 – 1,400 ล้านบาท ทั้งตึกมีเพียง 22 ยูนิต และวางเป้าหมายลูกค้าจากทั่วโลกเช่นเดียวกัน

โครงการหรูในมือของ RML นั้นยังมีอีกหลายแห่ง ที่กำลังเป็นที่จับตามองคือโปรเจ็กต์ “คฤหาสน์ริมน้ำ 1,000 ล้านบาท” ซึ่งจะมีหลังเดียว โดยเป็นการรีโนเวตมาจากเซลส์แกลลอรีเดิมของโครงการ The River ทำเลบนถนนเจริญนครช่วงสะพานตากสิน ปัจจุบันยังอยู่ระหว่างออกแบบและอาจจะเปิดขายได้ในปี 2568

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี ไทยแลนด์ เปิดเผยว่า เอพีมีการแตกไลน์ธุรกิจใหม่ ผ่านการสนับสนุนสตาร์ทอัพของพนักงานภายในองค์กร (internal start-up) ในชื่อบริษัทลูก “HOMERUN” ที่เข้าไปจับธุรกิจรับซื้อ รีโนเวต และขาย “บ้านมือสอง” แบบครบวงจร

โดยธุรกิจนี้เป็นสตาร์ทอัพแห่งแรกในเครือเอพีที่เกิดขึ้นจริงหลังบริษัทสนับสนุนให้พนักงานสร้างสรรค์คิดค้นธุรกิจใหม่มานานกว่า 5 ปี และหลังจากลองทำธุรกิจจริงมาแล้วกว่า 1 ปี พบว่า HOMERUN มีโอกาสสูงที่จะเติบโต (scale up) และยืนด้วยตนเองได้ในอนาคต

มูลค่าตลาด 7 แสนล้านที่ยังไม่มีรายใหญ่

“ศุภนิดา ตั้งตงฉิน” กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮมรัน พร็อพเทค จำกัด กล่าวต่อว่า ไอเดียที่มาของการสร้างธุรกิจ HOMERUN ขึ้น มาจากการเล็งเห็นว่า ตลาดบ้านมือสองในไทยมีมูลค่าสูงถึงปีละ 7 แสนล้านบาท แต่ยังไม่มีบริษัทรายใหญ่เข้ามาจับตลาดนี้ จะมีเฉพาะรายย่อยถึงรายกลาง และตลาดยังไม่มีมาตรฐานกลาง ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายยังประสบกับ ‘pain point’ หลายอย่างที่สามารถเข้าไปแก้ปัญหาได้

ในแง่ความต้องการของตลาด ศุภนิดามองว่า โอกาสที่ผู้ซื้อจะสนใจบ้านมือสองจะมีมากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากที่ดินในกรุงเทพฯ นั้นยิ่งใกล้ใจกลางเมืองก็ยิ่งมีจำกัด ผู้พัฒนาจัดสรรสร้างโครงการบ้านมือหนึ่งเปิดใหม่ได้ยาก หรือหากมีก็จะอยู่ในช่วงราคาสูงมากจนเอื้อมถึงยาก

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อเองก็เริ่มหันมามองบ้านมือสอง ซึ่งมักจะตั้งอยู่ในทำเลดีกว่าโครงการเปิดใหม่ ราคาไม่แรงเท่า หรือหากเทียบราคาเท่ากันก็มักจะได้พื้นที่กว้างกว่า

แก้ปัญหา “ผู้รับเหมา” และ “กู้ไม่ผ่าน”

อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายบ้านมือสองที่เป็นรายย่อยด้วยกัน มักจะเผชิญปัญหาแบบเดียวกันคือเรื่อง “ผู้รับเหมา” ในการรีโนเวต ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อหรือผู้ขายที่จะเป็นคนดำเนินการรีโนเวต ก็อาจจะต้องเผชิญความยุ่งยากจากผู้รับเหมา เช่น การทิ้งงาน

ในแง่การกู้สินเชื่อบ้านก็เช่นกัน ผู้ขายก็จะมีปัญหาคือ อาจจะต้อง ‘ลุ้น’ ว่าผู้ซื้อจะกู้สินเชื่อบ้านผ่านหรือไม่ หากกู้ไม่ผ่านบ้านก็ต้องวนขายใหม่ ส่วนผู้ซื้อก็มักจะได้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แพงกว่าบ้านมือหนึ่ง ตามเกณฑ์ของธนาคารที่ตั้งไว้ ซึ่งอาจจะเป็นอุปสรรคเพิ่มเติมในการกู้

ศุภนิดากล่าวว่า จากสภาวะในตลาดทั้งหมดทำให้ HOMERUN จะมาแก้ปัญหาให้ทั้งสองฝ่าย ด้วยการเป็นแพลตฟอร์มรับซื้อ รีโนเวต และขาย

โดยผู้ขายบ้านไม่ต้องกังวลเรื่องผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน เพราะเป็นทุนจากบริษัทมารับซื้อเอง ส่วนผู้ซื้อก็จะได้อัตราดอกเบี้ยเทียบเท่ากับบ้านมือหนึ่งจากธนาคารพันธมิตรของเอพี พร้อมการรีโนเวตบ้านเสร็จพร้อมย้ายเข้าอยู่และรับประกันโครงสร้าง 6 – 12 เดือน ไม่ต้องปวดหัวกับผู้รับเหมาอีกต่อไป

รับซื้อที่อยู่อาศัยทุกแบบ แต่เน้นทำเลใจกลางเมือง

ศุภนิดากล่าวต่อว่า ปัจจุบัน HOMERUN รับซื้อทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม แต่การรีโนเวตจะแบ่งเป็น 3 ระดับ คือ

• Flagship รีโนเวตใหญ่ยกบ้าน ปรับปรุงโครงสร้าง ระบบประปา-ไฟฟ้า ใหม่ทั้งหมด ใช้เวลา 4-6 เดือน
• Renovated ปรับปรุงระดับกลาง ปรับฟังก์ชันและตกแต่งให้เหมาะกับการอยู่อาศัยยุคนี้ ใช้เวลา 2 เดือน
• Select ที่อยู่อาศัยยังไม่เก่ามาก เพียงปรับการตกแต่งให้ทันสมัย ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน

ส่วนทำเลที่สนใจก็จะเน้นบริเวณใจกลางเมืองหรือชานเมืองที่มีซัพพลายมือหนึ่งเหลือไม่มากก่อน เช่น “คอนโดมิเนียม” ย่านสุขุมวิท ย่านสีลม-สาทร ย่านลาดพร้าว หรือ “บ้านเดี่ยว” ย่านราชพฤกษ์ ย่านบางนา เพื่อดึงดูดลูกค้าให้หันมาซื้อบ้านมือสองแทน โดยอาจจะเป็นแพ็กเกจราคาเท่ามือหนึ่งแต่ได้พื้นที่กว้างกว่า หรือทำแพ็กเกจราคาให้ถูกกว่ามือหนึ่ง 10-50% แล้วแต่โปรเจ็กต์

หลังจาก HOMERUN ซุ่มดำเนินการมาปีกว่า วิทการระบุว่าทางเอพีได้สนับสนุนเงินลงทุนไปแล้ว 500 ล้านบาท มีการรับซื้อทรัพย์มาแล้ว 50 หลัง และขายได้แล้ว 20 หลัง รวมมูลค่ากว่า 200 ล้านบาท

ส่วนเป้าหมายปี 2568 คาดว่าจะทำยอดขายเพิ่มขึ้นให้ได้ 100% จากปีนี้ และเป้าระยะยาวคือ HOMERUN ควรจะ ‘ยืนได้ด้วยตนเอง’ ภายใน 5 ปี เพื่อลดการพึ่งพิงเงินกู้จากบริษัทแม่

ใช้ AI ทำงาน-สั่งวัสดุก่อสร้างกับบริษัทแม่

ศุภนิดากล่าวต่อว่า สำหรับจุดแข็งที่จะทำให้ HOMERUN ‘ชนะ’ ในตลาดนี้และผู้เล่นอื่นทำตามได้ยาก คือ การนำเทคโนโลยี ‘AI’ เข้ามาใช้งานเพื่อสร้างความเร็วและประหยัดบุคลากร

ตั้งแต่ขั้นตอนการคัดเลือกทรัพย์ ปัจจุบันมีผู้ขายเสนอขายเข้ามาเดือนละกว่า 1,000 ยูนิต บริษัทจะใช้ AI ในการคำนวณช่วงราคาเสนอซื้อกลับไปได้อย่างรวดเร็ว

หลังจากนั้นหากมีการตกลงซื้อขายเป็นที่เรียบร้อย ในขั้นตอนการออกแบบรีโนเวตบ้านบริษัทจะใช้ AI สร้างแบบเบื้องต้นออกมา ทำให้ดีไซเนอร์ทำงานเร็วขึ้น

• หนักกว่าช่วงโควิด-19! ครึ่งปีแรก 2567 “อสังหาฯ” หดตัว -9.4% ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง”
• ปีที่ 5 ของแบรนด์ “อภิทาวน์” จากค่าย “เอพี” จับจุดตลาด “ต่างจังหวัด” จ่ายแพงกว่าได้ถ้าให้มากกว่า

สุดท้ายคือการประหยัดต้นทุนค่าปรับปรุงบ้าน ด้วยการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างร่วมกับเอพี ไทยแลนด์ ทำให้เกิด ‘Economy of Scale’ ได้มากกว่าผู้เล่นเจ้าอื่น

จากประสบการณ์การทำงานมากว่าปี ศุภนิดาพบว่าโฮมรัน พร็อพเทคสามารถสร้างกำไรขั้นต้น (GP) ได้ 15-20% จึงเชื่อว่าอนาคตมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก

“เมื่อ 10 ปีก่อนคุณประทีป (—ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บมจ.ศุภาลัย) สนใจการลงทุนในต่างประเทศเพื่อกระจายความเสี่ยงจากเมืองไทย ตอนแรกเราให้ความสนใจเมียนมาก่อน ก่อนที่จะได้เจอวาณิชธนากรจาก Gersh Investment ที่เข้ามาแนะนำว่า ‘ไปลงทุนในออสเตรเลียกับเขาไม่ดีกว่าเหรอ?’ ซึ่งปรากฏต่อมาว่านั่นคือการตัดสินใจที่ถูกต้องที่เราเบนเข็มจากเมียนมามาเป็นออสเตรเลีย” ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd กล่าว

วาณิชธนกรผู้นั้นคือ “โจเซฟ เกิร์ช” Executive Chairman ของ Gersh Investment Partners Limited ที่เข้ามาเจรจากับ ดร.ประศาสน์ ด้วยตนเองถึงโรงแรม เดอะ เซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ และกลายเป็นที่ปรึกษาการลงทุนคนสำคัญที่ช่วย ‘สร้างดีล’ จับคู่ระหว่างศุภาลัยกับพาร์ทเนอร์นักพัฒนาจัดสรรท้องถิ่นในออสเตรเลีย

“เดือนกันยายน 2556 ทีมงานศุภาลัยเดินทางไปดูทำเลที่ออสเตรเลียเป็นครั้งแรก ก่อนจะเริ่มลงทุนจริงในเดือนตุลาคม 2557” ดร.ประศาสน์เล่าย้อนความหลัง

โจเซฟ เกิร์ชอธิบายความน่าสนใจของตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ออสเตรเลีย” ที่โน้มน้าวให้ศุภาลัยมาลงทุนได้ เป็นเพราะตลาดนี้ปกติซัพพลายที่อยู่อาศัยมักจะไม่เพียงพออยู่เสมอ ดีมานด์สูงกว่าซัพพลายเพราะมีผู้อพยพเข้ามาตั้งถิ่นฐานในออสเตรเลียจำนวนมาก รวมถึงภาคอสังหาฯ ออสซี่เองมีลักษณะที่พึ่งพิงเงินทุนต่างชาติทั้งจากสหรัฐฯ ยุโรป เอเชีย จึงไม่แปลกหากทุนไทยจะเข้าไปบ้าง

“อธิป พีชานนท์” Director of Supalai Australia Holdings Pty Ltd เสริมว่า ความต้องการหลักของบริษัทพัฒนาจัดสรรในออสเตรเลียคือต้องการ ‘เงินทุน’ เพราะการขอกู้สินเชื่อธนาคารออสซี่เพื่อสร้างโครงการ (พรีไฟแนนซ์) ค่อนข้างเข้มงวดมากและดอกเบี้ยสูง ขณะที่กลไกการออกหุ้นกู้ก็เข้มงวดเช่นกัน ทำให้ทางเลือกที่ดีอย่างหนึ่งคือการร่วมทุนกับทุนต่างชาติ เป็นโอกาสให้ “ศุภาลัย” เข้ามาเจรจา

เป้าหมาย IRR 16-18%

ปัจจุบันศุภาลัยร่วมลงทุนกับบริษัทออสเตรเลียรวมทั้งหมด 6 ราย กระจายอยู่ใน 12 โครงการจัดสรร มูลค่าโครงการเฉพาะในส่วนที่ศุภาลัยถือหุ้นมากกว่า 5 หมื่นล้านบาท

โครงการส่วนใหญ่ที่ศุภาลัยลงทุนมักจะเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางบนขึ้นไปจนถึงไฮเอนด์ กระจายไปใน 4 เมืองหลัก และมีทุกรูปแบบทั้งที่ดินจัดสรร ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม (*ชาวออสซี่หากจะซื้อบ้านเดี่ยวมักจะซื้อแปลงที่ดินจัดสรรและเลือกผู้รับเหมามาสร้างบ้านเอง ไม่นิยมบ้านเดี่ยวสำเร็จรูป)

อธิปกล่าวว่า วิธีการลงทุนของศุภาลัยไม่ได้เลือกบริษัทจัดสรรเจ้าใดเป็นพิเศษ แต่จะเลือกพิจารณาเป็นรายโครงการมากกว่า โดยเน้นที่ผลตอบแทนการลงทุน ในช่วงแรกๆ ที่เข้าลงทุนออสเตรเลียระบุต้องการ IRR (อัตราผลตอบแทนภายใน) ไม่ต่ำกว่า 18% ส่วนช่วงนี้ลดเกณฑ์ลงมาเหลือ IRR 16% ขึ้นไป เพราะตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียอยู่ในช่วงผันผวน

หลังลงทุนมา 12 โครงการ พบว่าผลตอบแทนที่ตั้งเป้าไว้ได้ตามเป้าเกือบทุกโครงการ บางโครงการอาจจะมีหย่อนเป้าบ้าง แต่บางโครงการก็ทะลุเป้าเกินคาด ทำให้ถัวเฉลี่ยแล้วประสบความสำเร็จ

เรื่องผลตอบแทนนี้หากเทียบกับอสังหาฯ เมืองไทยแล้ว อธิปมองว่า ผลตอบแทนที่ออสเตรเลียเคยต่ำกว่าไทย แต่ปัจจุบันมาอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน เพราะตลาดเมืองไทยก็เริ่มแข่งขันยากมากขึ้น สะท้อนให้เห็นว่าการตัดสินใจกระจายไข่ไปหลายตะกร้าของศุภาลัยเป็นเรื่องที่ถูกต้อง

เลือกพาร์ทเนอร์เหมือนเลือก ‘คู่แต่งงาน’

การลงทุนของศุภาลัยในออสเตรเลียไม่ใช่ว่าราบรื่นมาตั้งแต่ต้น แต่ตลอดทศวรรษคือการเรียนรู้ทั้งตลาดใหม่และคู่พาร์ทเนอร์ที่อธิปบอกว่าเปรียบเหมือนหา ‘คู่แต่งงาน’ ที่ต้องลงตัวและเข้าใจกัน

ยกตัวอย่างโครงการแรกสุดที่ศุภาลัยลงทุนในแดนจิงโจ้คือ “Balmoral Quay” โครงการทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียมชายทะเลระดับไฮเอนด์ที่เมืองจีล่อง รัฐวิคตอเรีย แรกเริ่มเดิมทีศุภาลัยร่วมทุนกับนักลงทุนรายบุคคล แต่หลังจากพัฒนาเฟสแรกเสร็จเรียบร้อย ผู้ร่วมลงทุนออสซี่ไม่พร้อมเดินหน้าเฟสต่อไป จนสุดท้ายศุภาลัยตัดสินใจดึงมาลงทุนต่อเอง 100% ปัจจุบันกำลังจะ Sold Out ในเฟสที่ 4 พร้อมเปิดขายเฟสที่ 5 ในปี 2568

อย่างไรก็ตาม หลังจากนั้นพาร์ทเนอร์ที่ศุภาลัยเลือกล้วนเป็นบริษัทพัฒนาจัดสรรมืออาชีพ เช่น “Stockland” บริษัทจัดสรรรายใหญ่อันดับ 1 ที่จดทะเบียนในตลาดหุ้นออสเตรเลีย “Mirvac” บริษัทพัฒนาจัดสรรอันดับ 2 ของออสเตรเลีย “Satterley Property Group” บริษัทพัฒนาจัดสรรนอกตลาดหุ้นรายใหญ่ รวมไปถึง “ICD Property” บริษัทพัฒนาจัดสรรที่แข็งแกร่งในพื้นที่เมืองเมลเบิร์น

“ข้อดีของพาร์ทเนอร์บริษัทมืออาชีพในออสเตรเลียคือ ส่วนใหญ่ไว้ใจได้และตรงไปตรงมา การชักชวนลงทุนก็จะแสดงผลตอบแทนที่ไม่เกินจริง” อธิปกล่าว

ในทางกลับกัน ฝั่งทุนออสซี่ก็ต้องการความเป็นมืออาชีพจากพาร์ทเนอร์ไทยด้วย โดยโจเซฟ เกิร์ชที่เปรียบเสมือน ‘แม่สื่อ’ ให้คู่พาร์ทเนอร์บอกว่า บริษัทออสเตรเลียปัจจุบันคุ้นเคยกับศุภาลัยมากขึ้น และเห็นว่า “ศุภาลัย” เป็นบริษัทที่ไว้ใจได้ ให้เกียรติซึ่งกันและกันในการทำงาน มีความรู้พื้นฐานด้านตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลีย มีความซื่อสัตย์ด้านการรักษาความลับทางการค้า (*เนื่องจากศุภาลัยมีการร่วมทุนพร้อมกันหลายบริษัท) รวมถึงวัฒนธรรมของคนไทยถือว่าเข้ากันได้กับคนออสซี่

ความเข้ากันได้ทำให้การลงทุนมีความต่อเนื่อง โดยล่าสุดศุภาลัยมีการจับมือกับ Stockland Corporation Ltd เพื่อเตรียมจะเข้าเทกโอเวอร์โครงการจัดสรรรวดเดียว 12 โครงการ มูลค่าโครงการในสัดส่วนของศุภาลัยกว่า 1.37 แสนล้านบาท (อ่านข่าวจ่อลงทุนเพิ่ม 12 โครงการของศุภาลัยในออสเตรเลียได้ที่นี่)

โจเซฟกล่าวว่า ถึงแม้ระยะนี้ตลาดอสังหาฯ “ออสเตรเลีย” กำลังอยู่ในช่วงผันผวน เนื่องจากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 13 ครั้งในรอบ 2 ปีครึ่ง จนทำให้ผู้ซื้อเข้าถึงสินเชื่อบ้านยากขึ้น กระทบต่อการขายบ้าน แต่คาดว่าปี 2568 ตลาดอสังหาฯ ออสเตรเลียน่าจะเป็นไปในทางที่ดีขึ้นเพราะทิศทางดอกเบี้ยน่าจะเป็นขาลง ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 6 กันยายนที่ผ่านมา ปรากฏข่าวแบงก์พาณิชย์มากกว่าสิบแห่งในออสเตรเลียพร้อมใจกันปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลงแล้ว เพื่อบรรเทาปัญหา ‘กู้ไม่ผ่าน’ ของประชาชน

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานข้อมูลตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2567 ของไทย มีการโอนกรรมสิทธิ์เกือบ 160,000 หน่วย ลดลง -9.0% YoY และมูลค่าการโอนอยู่ที่กว่า 452,000 ล้านบาท ลดลง -9.4% YoY

สภาวะตลาดอสังหาฯ ในปีนี้จึงถือว่าอยู่ในสถานการณ์ที่หนักหน่วงยิ่งกว่าช่วงโควิด-19 ปี 2563-64

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ให้ความเห็นว่า สถานการณ์นี้เกิดจากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงอ่อนแอจากภาวะการชะลอตัวทางเศรษฐกิจและภาระหนี้สินครัวเรือน และเมื่อสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อบ่อยครั้ง ทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความไม่มั่นใจที่จะกู้สินเชื่อบ้าน บางส่วนจึงเปลี่ยนใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

ส่วนกลุ่มที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน ก็ชะลอการลงทุน เพราะไม่ต้องการนำเงินส่วนตัวมาลงทุนประมาณร้อยละ 20 ของราคาที่อยู่อาศัยตามเกณฑ์ LTV และไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาวในช่วงนี้

ขณะที่การคาดการณ์ตลาดอสังหาฯ​ ทั้งปี 2567 ซึ่ง REIC คำนวณไว้เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 คาดว่าปีนี้จะมีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 350,000 หน่วย ลดลง -4.4% จากปีก่อน ส่วนมูลค่าการโอนเชื่อว่าจะอยู่ที่ราว 1.01 ล้านล้านบาท ลดลง -3.3% ทั้งหมดนี้คาดว่าจะมีภาวะหดตัวทั้งกลุ่มบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม การคาดการณ์ของ REIC สะท้อนให้เห็นว่า ครึ่งปีหลังของปียังถูกมองว่าน่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรกได้

“คอนโดฯ” กลับทำได้ดีกว่า “บ้านแนวราบ”

ตั้งแต่ช่วงโควิด-19 เป็นต้นมา เกิดจุดพลิกในตลาดอสังหาฯ ที่ทำให้บ้านแนวราบขายดีกว่าคอนโดฯ แต่สัญญาณล่าสุดในปีนี้ดูเหมือนจะพลิกกลับ บ้านแนวราบเริ่มชะลอตัวลง และคอนโดฯ ตีตื้นขึ้นมาได้

เฉพาะไตรมาส 2 ของปีนี้  “บ้านแนวราบ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 58,000 หน่วย ลดลง -9.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 173,000 ล้านบาท ลดลง -6.4%

ขณะที่ “คอนโดฯ” มีการโอนกรรมสิทธิ์กว่า 28,400 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.9% และมูลค่าโอนอยู่ที่ 70,500 ล้านบาท ลดลง -3.9%

หากเจาะเป็นแต่ละกลุ่มราคาจะพบว่า “บ้านแนวราบ” ราคาที่ยังขายดีกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดมี 3 กลุ่มราคา คือ ไม่เกิน 2 ล้านบาท, 5.0 – 7.5 ล้านบาท และ มากกว่า 10 ล้านบาท  ส่วน “คอนโดฯ” ที่ขายดีจะเป็นกลุ่มราคาไม่เกิน 5.0 ล้านบาท

• เสียงแตก “ลดดอกเบี้ย” อาจไม่ช่วยแก้วิกฤต “อสังหาฯ” เพราะอุปสรรคแท้จริงคือ “ภาระหนี้” ที่ทำให้กู้ไม่ผ่าน
• “Tecnogas” มองตลาด “เครื่องใช้ไฟฟ้าในครัว” ปี 2567 “ไม่เติบโต” ซึมตามตลาดอสังหาฯ กลาง-ล่างชะลอตัว

ลูกค้าหันหา “บ้านมือสอง – คอนโดฯ มือสอง”

นอกจากนี้ REIC ยังชี้ให้เห็นสัญญาณที่น่าสนใจว่าตลาด “มือสอง” กำลังไปได้ดีกว่าบ้านใหม่

จากข้อมูลครึ่งปีแรก 2567 พบว่าตลาด “บ้านแนวราบ” หากเป็นกลุ่มบ้านใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนหน่วยลดลงถึง -12.4% แต่ถ้าเป็นมือสองกลับลดลงเพียง -6.9% สะท้อนว่าบ้านแนวราบกลุ่มมือสองยังชะลอตัวน้อยกว่า เป็นที่ต้องการของตลาดกว่ามือหนึ่ง

ส่วน “คอนโดฯ” ก็เป็นไปในทางเดียวกัน เพราะการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ใหม่จำนวนหน่วยลดลง -1.5% แต่คอนโดฯ มือสองกลับมีการโอนเพิ่มขึ้นถึง 11.8%

REIC เคยให้ข้อมูลไว้เมื่อปี 2562 ว่า ตลาดบ้านมือสองมีจุดเด่นที่จะดึงดูดผู้ซื้อได้หลักๆ 2 ประการ คือ “ราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งในทำเลเดียวกันประมาณ 30%” และ “อยู่ในทำเลดีที่หาบ้านมือหนึ่งได้ยาก” ดังนั้น ถ้ายอมรับได้กับสภาพบ้านมือสอง หรือเป็นนักลงทุนที่ต้องการกดต้นทุนต่ำลง ก็จะหันมาเลือกบ้านมือสองได้มากกว่า

Positioning เก็บข้อมูลจากงานสัมมนาหัวข้อ “ดอกเบี้ยลด…ช่วยฟื้นเศรษฐกิจ อสังหาฯ – ตลาดทุน..?” จัดโดยสำนักข่าวฟูลแมกซ์ โดยมีวิทยากรจากภาคอสังหาริมทรัพย์และการเงินเข้าร่วมเพื่อตอบคำถามสำคัญในช่วงที่ตลาดอสังหาฯ​ ไทยท้าทายเป็นอย่างมาก

เนื่องจากผู้ซื้อประสบปัญหา “กู้ไม่ผ่าน” ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อบ้าน ทำให้แม้ผู้ประกอบการจะได้ยอดจอง แต่ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ และปัจจัยหนึ่งที่ผู้ประกอบการมองว่าอาจจะมีส่วนทำให้ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน คือธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายมาแล้วหลายครั้งจนปัจจุบันอยู่ที่ 2.5% และอาจจะเป็นส่วนหนึ่งที่เพิ่มภาระหนี้แก่ลูกค้าหรือไม่?

เสียงแตก “ลดดอกเบี้ย” ช่วยหรือไม่ช่วย?

“ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตารางแจกแจงก่อนว่าความต่างของดอกเบี้ย 2% จะทำให้ภาระผ่อนแตกต่างกันแค่ไหน โดยเทียบเงินกู้สินเชื่อที่ 1 ล้านบาท ผ่อน 30 ปี หากดอกเบี้ยอยู่ที่ 3% จะผ่อนตกเดือนละ 4,200 บาท แต่ถ้าขึ้นดอกเบี้ยเป็น 5% จะผ่อนชำระเดือนละ 5,400 บาท

ดร.เกษรากล่าวว่า ความแตกต่างในการผ่อนชำระ 1,200 บาทต่อเดือนอาจดูเหมือนไม่สูงมาก แต่สำหรับคนที่มีรายได้ไม่มากและมีภาระหนี้อื่นๆ ความแตกต่างเพียงเท่านี้อาจเป็นจุดตัดสินในการอนุมัติสินเชื่อบ้านได้ ดังนั้น สำหรับดร.เกษราแล้วมองว่า การลดดอกเบี้ย “ช่วยได้” สำหรับในมุม “ผู้ซื้อ”

ด้าน “อิสระ บุญยัง” ประธานกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าขณะนี้เศรษฐกิจไทยและอสังหาฯ ไทยเหมือนกำลังเผชิญ “วิกฤตลองโควิด” คือเป็นวิกฤตเศรษฐกิจที่ป่วยแบบซึมยาว แตกต่างจากช่วงวิกฤตต้มยำกุ้ง เพราะครั้งนี้เป็นวิกฤตเศรษฐกิจแบบ “K-Shape” คือคนชนชั้นบนไม่ได้รับผลกระทบมาก แต่คนมีรายได้น้อยกระทบอย่างหนัก

อิสระมองว่า การลดดอกเบี้ย “มีผล” และ “สำคัญมาก” ต่อผู้ซื้อบ้านขณะนี้ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้น้อย วัดได้จากโครงการสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำของธนาคารรัฐ เช่น ออมสิน กรุงไทย ธอส. ซึ่งปลดล็อกทำให้ผู้ซื้อที่พักอาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทสามารถกู้สินเชื่อบ้านได้สำเร็จ หากไม่มีโครงการเหล่านี้ก็คาดว่ากลุ่มบ้านระดับราคานี้ก็จะยังโอนกรรมสิทธิ์ยากต่อไป

อย่างไรก็ตาม วิทยากรบางท่านก็ไม่ได้เห็นด้วยกับแนวคิดเหล่านี้ “ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์” ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ มองว่า การลดดอกเบี้ย “ไม่น่าใช่คำตอบ” ของการแก้ปัญหา

เนื่องจากทาง ธอส. มีการศึกษาน้ำหนักของปัจจัยต่างๆ ในการตัดสินใจซื้อบ้านด้วยการกู้สินเชื่อและพบว่า อัตราดอกเบี้ยคิดเป็นเพียง 11% ในน้ำหนักการตัดสินใจโดยรวม สิ่งที่เป็นประเด็นมากกว่าคือ “ความเชื่อมั่นในการก่อหนี้ระยะยาว” ของผู้ซื้อเอง และ “ภาระหนี้สิน” ของผู้ซื้อสูงมากจนไม่สามารถกู้เพิ่มได้อีกแล้วไม่ว่าจะกดดอกเบี้ยต่ำลงเท่าไหร่ก็ตาม

• 18 สมาคมอสังหาฯ แถลงหนุนปรับโควตาต่างชาติถือครองคอนโดฯ 75% แต่ต้องมีระเบียบควบคุม
• กรุงศรีฯ คาดสินเชื่อธุรกิจลูกค้าญี่ปุ่น-บรรษัทข้ามชาติ โต 7% ในปีนี้ มองกลุ่ม อสังหาฯ อิเล็กทรอนิกส์ ต้องการลงทุน

“ภาระหนี้” – “ธนาคารเข้มงวด” อุปสรรคชิ้นใหญ่

ดร.เกษรา กล่าวต่อว่า บ้านถือเป็นปัจจัยสี่ที่เชื่อว่าหลายคนมีความต้องการเป็นเจ้าของบ้านอยู่ แต่อุปสรรคที่ทำให้กู้ไม่ผ่านคือ “หนี้สิน” เปรียบได้ว่าวิกฤตครั้งนี้เสมือน “วิกฤตบัญชีรายรับรายจ่าย” ที่เกิดขึ้นกับระดับรายบุคคล ไม่ใช่ระดับบริษัท

“การมีหนี้ไม่ใช่เรื่องผิด แต่ต้องมีรายได้พอที่จะจ่ายหนี้ได้ ปัญหาคือวันนี้คนหารายได้ได้ไม่พอที่จะจ่ายหนี้แล้ว” ดร.เกษรากล่าว

อิสระกล่าวเสริมว่า กลุ่ม SMEs – เกษตรกร- นักเรียนนักศึกษา และผู้มีรายได้น้อยต่างๆ ติดกับดักพฤติกรรมบริโภคนิยมมาอย่างยาวนาน หนี้ที่เกิดขึ้นมาจากสินเชื่อเพื่อการบริโภคสะสมมาอย่างต่อเนื่อง จนเกิดเป็นวิกฤตเมื่อดอกเบี้ยปรับเป็นขาขึ้น

แน่นอนว่าวิธีแก้หนี้ที่ได้ผลที่สุดคือการหารายได้เพิ่ม แต่อิสระมองว่าการปรับโครงสร้างเศรษฐกิจต้องใช้เวลานาน ขณะที่ภาคอสังหาฯ เหมือนผู้ป่วยโควิดที่ต้องการความช่วยเหลือเร่งด่วน

สิ่งที่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ต้องการจึงเป็นการทบทวนเกณฑ์ของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ในการอนุมัติสินเชื่อบ้าน

อิสระกล่าวว่า ระยะหลังธนาคารพาณิชย์มีการตั้งเกณฑ์พิจารณาสินเชื่อบ้านที่เข้มงวดขึ้นกว่าเดิมมาก เช่น

• ค่าโอทีและค่าคอมมิชชัน สมัยก่อนนับเป็นรายได้รวมทั้งหมด แต่ปัจจุบันนำมาคิดเป็นรายได้เพียง 50%
• หากบริษัทที่พนักงานสังกัดอยู่รายงานขาดทุนติดต่อกัน 2 ปี แบงก์อาจปฏิเสธการยื่นกู้สินเชื่อของพนักงานได้
• ผู้ยื่นกู้หากเป็นเจ้าของบริษัทจดทะเบียนที่เพิ่งก่อตั้ง บริษัทดังกล่าวต้องมีกำไรติดต่อกัน 2 ปีขึ้นไปถึงจะถือว่ามั่นคงพอ จากเมื่อก่อนครบ 1 ปีก็สามารถยื่นกู้ได้ ทำให้กลุ่ม SMEs ซื้อบ้านยากขึ้น
• ผู้ที่เคยติดแบล็กลิสต์เครดิตบูโร อาจจะต้องรอ 6 เดือน – 1 ปีกว่าจะได้รับอนุมัติสินเชื่อ จากเมื่อก่อนปลดแบล็กลิสต์แล้วสามารถกู้ได้เลย

เกณฑ์ที่เข้มงวดเหล่านี้ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ รู้สึกว่าควรมีการผ่อนปรนบ้าง เพื่อเปิดทางให้ผู้ซื้อมีโอกาสกู้สินเชื่อบ้านผ่านมากขึ้น

แม้แต่ ดร.วิชัย แห่ง ธอส. เองก็มีความกังวลเช่นกันว่า “ถ้าปล่อยให้สถานการณ์เรื้อรัง คนกู้ไม่ผ่าน ขายไม่ได้ โอนไม่ได้ ต่อไปก็กระทบกับบริษัทเหมือนกัน”

“นฑา กิตติอักษร” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ MJD เปิดเผยแนวทางบริหารธุรกิจของบริษัทในยุคนี้ว่าจะใช้กลยุทธ์มองหา “พันธมิตรร่วมทุน” เพื่อช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ หลังจากต้นทุนส่วนที่ดินขยับสูงขึ้นมาก

“ค่าที่ดินคิดเป็น 25% ของการลงทุนพัฒนาโครงการและเราต้องลงไปก่อน ทำให้เราต้องการมี JV Partner มาช่วยลดความเสี่ยงการลงทุน ถ้าเป็นไปได้ก็อยากมีพันธมิตรร่วมทุนทุกโครงการหลังจากนี้” นฑากล่าว

ทำให้วิธีการจัดซื้อที่ดินของ MJD จากนี้จะเป็นการตั้งบริษัทย่อยขึ้นมาเพื่อซื้อที่ดินโดยเฉพาะเพื่อความคล่องตัวในร่วมทุนเมื่อเจรจาสำเร็จในภายหลัง ทั้งนี้ ส่วนที่ดินเก่าที่บริษัทจัดซื้อไว้แล้วจะลงทุนเองทั้งหมด ซึ่งนฑาระบุว่าบริษัทเหลือแลนด์แบงก์ไม่มากแล้ว

ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 2/2562 มีค่าดัชนีอยู่ที่ 236.9 จุด ถัดมาในไตรมาส 2/2567 พุ่งขึ้นมามีค่าดัชนีเท่ากับ 398.2 จุด หรือเพิ่มขึ้นถึง 68% ภายในรอบ 5 ปีเท่านั้น

นฑากล่าวต่อว่า ที่ผ่านมา MJD มีพันธมิตรร่วมทุนจากหลากหลายสัญชาติ เช่น สิงคโปร์ อิสราเอล เกาหลีใต้ ญี่ปุ่น และยังเปิดกว้างต้อนรับนักลงทุนบริษัทใหม่ๆ เสมอเพื่อร่วมทุนเป็นรายโครงการ

ยกตัวอย่างเมื่อปี 2566 MJD มีการเซ็นสัญญาร่วมทุนกับบริษัท GS E&C จากเกาหลีใต้ เพื่อร่วมพัฒนาโครงการ “Maru Chula” คอนโดมิเนียมไฮไรส์ทำเลใกล้จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท

ขณะที่ปี 2567 นี้ เพิ่งประกาศเซ็นดีลกับกลุ่มบริษัทอสังหาฯ “Mori Trust” จากญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการ “มอลตัน เกทส์ กรุงเทพกรีฑา 2” โครงการแนวราบมูลค่ากว่า 2,100 ล้านบาท

สำหรับกลุ่ม Mori Trust เป็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีการลงทุนในญี่ปุ่นและกระจายการลงทุนสู่ต่างประเทศในสหรัฐฯ หลายเมือง เช่น นิวยอร์ก บอสตัน วอชิงตัน โดยนฑาเปิดเผยว่า การเข้ามาลงทุนกับ MJD ในไทยถือเป็นครั้งแรกที่ Mori Trust มีการลงทุนในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และครั้งแรกที่ลงทุนในอสังหาฯ เพื่อขาย เพราะปกติแล้วบริษัทนี้นิยมลงทุนในอสังหาฯ เพื่อเช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม รีสอร์ต

“นักลงทุนญี่ปุ่นต้องการออกมาลงทุนนอกประเทศมาก เพราะถ้าได้ผลตอบแทนมากกว่า 0% ถือว่าดีหมดสำหรับเขา อย่างในประเทศไทยเราถือว่าได้ IRR 10% ขึ้นไป ทำให้ญี่ปุ่นต้องการมาลงทุน” นฑาเปิดเผย โดย MJD ยังอยู่ระหว่างเจรจาดีลเพิ่มอีก 2 บริษัท เป็นบริษัทจากญี่ปุ่นทั้งคู่ และเคยเข้ามาลงทุนในไทยแล้ว

• “MJD” จับช่องว่างตลาด “ทาวน์เฮาส์หรู” เปิดแบรนด์ใหม่ “มิลฟอร์ด” ลุยทำเลรามคำแหง
• “เดอะ เกรท รูม” ขยายสาขา 2 ที่ “พาร์ค สีลม” ชูโมเดลธุรกิจ “โคเวิร์กกิ้งสเปซ” ร่วมทุนเจ้าของอาคาร

MJD เป็นบริษัทอสังหาฯ ขนาดกลางที่เน้นการลงทุนในเซ็กเมนต์ระดับกลางจนถึงอัลตราลักชัวรี และมีจุดเด่นเป็นเจ้าแรกที่ประกาศให้อสังหาฯ ทุกโครงการที่พัฒนาเป็นมิตรต่อสัตว์เลี้ยง (pet-friendly) รวมถึงคอนโดฯ ที่ปกติในไทยมักจะไม่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ ที่ผ่านมา MJD มีสัดส่วนรายได้ 90% จากคอนโดฯ และ 10% จากแนวราบ แต่นฑากล่าวว่ากลยุทธ์การลงทุนของบริษัทได้เปลี่ยนไปตามพฤติกรรมผู้บริโภคหลังโควิด-19 ทำให้รายได้ของบริษัทจะเปลี่ยนสัดส่วนเป็น 60% จากคอนโดฯ และ 40% จากแนวราบภายในปี 2570

บมจ.เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (MJD) เปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัท “มิลฟอร์ด ลาดพร้าว-รามคำแหง” มูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท พัฒนาเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ระดับลักชัวรี ราคา 18-35 ล้านบาท จำนวน 84 ยูนิต บนที่ดิน 12 ไร่

ทำเลที่ตั้งในซอยรามคำแหง 53 ซึ่งเป็นซอยที่สามารถเชื่อมต่อถนนหลักได้ 3 เส้นทาง คือ ถ.รามคำแหง ถ.ลาดพร้าว และ ถ.ประดิษฐ์มนูธรรม เข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ ได้สะดวก รวมถึงอยู่ใกล้แหล่งงานและแหล่งการศึกษาสำคัญ เช่น ทาวน์อินทาวน์, รร.บดินทร์เดชา (สิงห์ สิงหเสนี), ม.รามคำแหง

โปรดักส์ออกแบบเป็นทาวน์เฮาส์ 3.5 ชั้นมีขนาดที่ดินตั้งแต่ 24.5 – 72 ตารางวา ห้องนอน 3-5 ห้อง ที่จอดรถ 3-6 คัน ดีไซน์แบบ “English Eclectic Design” กลิ่นอายอังกฤษ มีไฮไลต์ที่ดีไซน์เปลี่ยนระเบียงบางส่วนของตัวบ้านเป็น “Glass Sky Box” หน้ามุขกล่องกระจก เพิ่มพื้นที่ใช้สอยเป็นที่นั่งชมวิว นั่งทำงาน หรือปลูกต้นไม้ในบ้าน

“นฑา กิตติอักษร” รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร MJD กล่าวว่า “มิลฟอร์ด” เป็นโครงการแรกในรอบ 25 ปีที่บริษัทกลับมาพัฒนาโครงการที่เป็นทาวน์เฮาส์ทั้งโครงการ โดยกลับมาเพราะเห็นโอกาสในตลาดปัจจุบันมีกลุ่มลูกค้าเจ้าของธุรกิจที่ต้องการที่อยู่อาศัยในแพ็กเกจราคานี้ แต่ต้องการทำเลใกล้เมือง และมีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอสำหรับคนในครอบครัว ทำให้โปรดักส์ที่เหมาะสมจึงเป็น “ทาวน์เฮาส์” ซึ่งใช้ที่ดินน้อยกว่า ขยับมาใกล้เมืองได้มากกว่า

“คู่แข่งโดยตรงไม่มี เพราะไม่มีโครงการทาวน์เฮาส์บนถนนรามคำแหงช่วงต้น แต่จะมีโครงการบ้านเดี่ยวในละแวกใกล้เคียง ซึ่งแพ็กเกจราคาแพงกว่า ราคาอาจจะไม่ตอบโจทย์ลูกค้ากลุ่มนี้” นฑากล่าว

ผู้สื่อข่าว Positioning สำรวจพื้นที่รอบๆ มิลฟอร์ด ลาดพร้าว-รามคำแหง พบว่าโครงการแนวราบที่ยังอยู่ระหว่างขายมักจะเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี เช่น “ธารารมณ์ ไพรเวท เรสซิเดนซ์ รามคำแหง 9” บ้านเดี่ยว 3 ชั้นราคาเริ่มต้น 44 ล้านบาท หรือ “โนเบิล เทอร์รา พระราม 9 – เอกมัย” บ้านเดี่ยว 3 ชั้นราคาเริ่มต้น 45 ล้านบาท

นฑากล่าวว่า ปัจจุบันเริ่มมีผู้ที่สนใจลงทะเบียนเข้ามาแล้วกว่า 100 ราย และจะเปิดขายแกรนด์โอเพนนิ่งวันที่ 17-18 สิงหาคมนี้ วางเป้าหมายยอดขายของโครงการมิลฟอร์ด ลาดพร้าว-รามคำแหงแตะ 40-50% ภายในสิ้นปี 2567

ด้านโอกาสการขยายแบรนด์มิลฟอร์ดไปปักหมุดในทำเลอื่นๆ นฑาระบุว่า ในไตรมาส 4 จะมีอีกโครงการคือ “มิลฟอร์ด โฮม สตูดิโอ ลาดพร้าว” เป็นโครงการขนาดเล็กมูลค่า 100 ล้านบาท พัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศ 4 ชั้น จำนวน 3 ยูนิตเท่านั้น ราคาประมาณ 30 ล้านบาทต่อหลัง

ขณะที่ทำเลอื่นๆ ที่อาจจะมีการจัดซื้อที่ดินในอนาคต จะมองหาที่ดินเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 6-7 ไร่ในทำเลใกล้เมือง เช่น โซนกาญจนาภิเษก ซึ่งนฑายอมรับว่าการหาที่ดินคืออุปสรรคสำคัญในการพัฒนาโครงการลักษณะนี้ เพราะที่ดินราคาเหมาะสมและมีเนื้อที่พอสมควรค่อนข้างหายากแล้วในทำเลใกล้เมือง

• พาชม “คอนโดอารมณ์ทาวน์เฮาส์” ที่อยู่อาศัยฉีกแนวใหม่ในโครงการ “บ้านกรีนเฮ้าส์ รังสิต สเตชั่น – ซ.เวิร์คพอยท์”
• ได้อีก! “ราคาบ้าน” สูงขึ้น 5 ไตรมาสติดต่อกัน “บางพลี-บางบ่อ” แชมป์ทำเลถีบตัวสูงสุดทั้งบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์

สำหรับภาพรวมยอดขายของ MJD ครึ่งปีแรก 2567 นฑาระบุว่าทำยอดขายได้กว่า 5,000 ล้านบาท จากเป้าหมายยอดขายทั้งปี 7,000 ล้านบาท ถือว่าได้ยอดขายดีเกินคาด

ส่วนครึ่งปีหลังนี้นอกจาก “มิลฟอร์ด” ทั้ง 2 โครงการ คาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่อีก 1-2 แห่ง และน่าจะทำให้ทั้งปีนี้ MJD สร้างยอดขายได้ตามเป้า ส่วนการเทิร์นอะราวด์กลับมาทำกำไร นฑายังไม่ยืนยันว่าจะเป็นไปได้ในปี 2567 แต่เชื่อว่าน่าจะเริ่มเห็นการกลับมาทำกำไรของ MJD ได้ภายในต้นปี 2568 เพราะโครงการคอนโดมิเนียมจะเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์

วันที่ 24 มิถุนายน 2567 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และที่เกี่ยวข้อง 18 แห่ง ออกแถลงการณ์ร่วมกันเพื่อสนับสนุนมติคณะรัฐมนตรีเรื่องการขยายสิทธิการเช่าเป็น 99 ปี และขยายสัดส่วนการถือครองคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติจาก 49% เป็น 75% โดยมีรายละเอียด ดังนี้

แถลงการณ์เรื่องขยายระยะเวลาการเช่าและการขยายสิทธิ์ของคนต่างชาติในการซื้ออาคารชุด

18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มุ่งวางโครงสร้างธุรกิจอสังหา ฯ และจัดระเบียบควบคุมการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ให้เป็นไปด้วยความถูกต้อง สุจริต โปร่งใสเพื่อประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจ สังคม และประชาชนทุกกลุ่มในประเทศ

ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 เรื่องการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาเรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปีเป็น 99 ปี และจากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 ที่ผ่านมา สมาคมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมหินอ่อนและหินแกรนิตไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค รวม 18  สมาคม มีความเห็นว่า

1. จากความต้องการในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ที่ต้องการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้ความต้องการความมั่นคงในที่อยู่อาศัยชาวต่างชาติก็ตามมาด้วย การขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิ  ถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัย หรือการเช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายของชาวต่างชาติได้ สำหรับข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมก็สามารถวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามข้อกำหนดของผังเมือง กำหนดเขตพื้นที่ หรือจำนวนเนื้อที่สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้ ฯลฯ

สำหรับประโยชน์ของคนไทยที่จะได้รับโดยตรงจากการขยายระยะเวลาเช่า คือการที่มีที่ดินจำนวนมากทั้งในเขตใจกลางเมืองและนอกเมืองในทุกจังหวัดทั่วประเทศเป็นที่ดินของรัฐหรือหน่วยงานของรัฐ และที่ดินของภาคเอกชนที่ไม่มีความประสงค์จะจำหน่ายที่ดินออกมา สิทธิการเช่าระยะยาวจะเป็นหลักประกัน ที่จะทำให้คนไทยเองสามารถลงทุนระยะยาว ทั้งด้านการอยู่อาศัย การลงทุนด้านเกษตรกรรม อุตสาหกรรม และประกอบธุรกิจอื่นๆ รวมถึงการใช้สัญญาเช่าเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินและเป็นมรดกตกทอดได้เช่นเดียวกัน

2. การขยายสิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทย ได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาในเรื่องการซื้อหรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด ก็อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในเรื่อง
   • สละสิทธิ์การโหวตของชาวต่างชาติในจำนวนที่เกินกว่า 49%
   • การจำกัดจำนวนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม
   • จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรมและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีที่สูงกว่าคนไทยในอัตราที่กำหนด โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสียเข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว
   • ระเบียบอื่นๆ ที่จะไม่กระทบถึงสิทธิและการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น
     • ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น
     • จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างขาติ ต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด
     • รักษาสิทธิ์เสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิ์ออกเสียงของชาวต่างขาติรวมกันต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในลงคะแนนประชุม เช่นเดียวกับการรักษาสิทธิ์และเสียงผู้ถือกรรมสิทธิ์รายย่อยที่มีอยู่เดิม
     • ฯลฯ

• พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือกรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา

ทั้งนี้ ได้เคยมีการแก้ไขเพิ่มเติม พระราชบัญญัติอาคารชุดในปี 2542 ที่ให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ถึง 100% มีกำหนดเวลา 5 ปี เพื่อแก้ไขวิกฤตการณ์เศรษฐกิจในช่วงเวลาดังกล่าว พร้อมทั้งมีกฎหมายลำดับรองที่มีการควบคุมป้องกันไม่ให้กระทบสิทธิ์ของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด และในช่วง 5 ปีที่ให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ได้ถึง 100% ในอาคารชุดก็มิได้มีผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อหรืออยู่อาศัยในอาคารชุดของคนไทยแต่อย่างใด

ทั้งนี้ 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง มีความเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุน และจะเป็นการวางโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างการอยู่อาศัยของประเทศให้สอดคล้องกับบริบทของเศรษฐกิจและสังคมโลกที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และจะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวต่อไป

ขอแสดงความนับถือ

รายชื่อสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1. นายอิสระ บุญยัง  นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
2. นายวสันต์ เคียงศิริ  นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
3. นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต  นายกสมาคมอาคารชุดไทย
4. นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย
5. นายโอฬาร จันทร์ภู่  นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน
6. นายปรีชา ศุภปีติพร  นายกสมาคมการขายและการตลาดสังหาริมทรัพย์ไทย
7. นายประวิทย์ อนุศิริ  นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
8. นายสมเกียรติ จิตสร้างบุญ  นายกสมาคมหินอ่อนและแกรนิตไทย
9. นายวัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี
10. นายทายาท กาญจนจิตรา  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ระยอง
11. นายณัฐพงศ์ ประสารศิวมัย  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา
12. นายตุรงค์ ธนะปุระ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์อุดรธานี
13. นายมงคล เหลี่ยมวัฒนกุล  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์พิษณุโลก
14. นายชินะ สุทธาธนโชติ  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงราย
15. นายเมธาพงศ์ อุปัติศฤงค์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต
16. นายวรัชญ์ ปริสุทธิ์กุล  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สงขลา
17. นายปรีชา กุลไพศาลธรรม  นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี
18. นายธนวัฒน์ พูนศิลป์  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดชายแดนใต้
19. นายสรนันท์ เศรษฐี  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์เชียงใหม่

กลุ่มบริษัทสยามพิวรรธน์ ผู้พัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และค้าปลีกชั้นนำ เจ้าของและผู้บริหารโครงการที่มีชื่อเสียงระดับโลก อาทิ สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์  สยามดิสคัฟเวอรี่ ไอคอนสยาม และสยาม พรีเมี่ยม เอาท์เล็ต กรุงเทพ คว้า 3 รางวัลอันทรงเกียรติ ระดับนานาชาติ จากเวที Real Estate Asia Awards 2024 ประเทศสิงคโปร์ นำโดยสยามพิวรรธน์ได้รับรางวัล Developer of the Year – Thailand, ไอคอนสยาม ได้รับรางวัล Mixed-use development of the Year – Thailand และสยามพารากอน ได้รับรางวัล Innovation Hub Development of the Year – Thailand  ตอกย้ำความสำเร็จของผู้นำในการพัฒนาจุดหมายปลายทางระดับโลก ที่มีอิทธิพลต่อการพัฒนาภูมิทัศน์เมืองในกรุงเทพมหานคร มีส่วนร่วมสร้างสรรค์อัตลักษณ์เมืองที่ดึงดูดผู้คนจากทั่วทุกมุมโลกให้เดินทางมาเยือน  

สยามพิวรรธน์ – Developer of the Year – Thailand รางวัลสะท้อนความเป็นที่สุดของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย ที่นำความคิดสร้างสรรค์มาพัฒนาจุดหมายปลายทางระดับโลก จนทำให้เกิดการพัฒนาด้านภูมิทัศน์ของวงการค้าปลีกในประเทศไทย ส่งเสริมวัฒนธรรมและภาคการท่องเที่ยวไทยให้โดดเด่นบนเวทีโลก อีกทั้งการนำนวัตกรรมและการบริหารงานที่ยอดเยี่ยมทำให้สยามพิวรรธน์เป็นผู้บุกเบิกการสร้างประสบการณ์เหนือความคาดหมายที่พิเศษและแตกต่าง สร้างแรงบันดาลใจให้กับผู้มาเยือนจากทั่วโลก

ไอคอนสยาม – Mixed-use development of the Year – Thailand รางวัลสะท้อนความยอดเยี่ยมของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่เป็นอภิมหาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกและโครงการที่พักอาศัยระดับเวิล์ดคลาส  ไอคอนสยามนำเสนออัตลักษณ์ของความเป็นไทย นำสิ่งที่ดีที่สุดของไทยบรรจบกับสิ่งที่ดีที่สุดของโลก จนเป็นแลนด์มาร์กของประเทศไทยที่ได้รับการยอมรับให้เป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางห้ามพลาดของนักเดินทางจากทั่วโลก

สยามพารากอน – Innovation Hub Development of the Year – Thailand  รางวัลสุดยอดผู้พัฒนาศูนย์นวัตกรรมแห่งปี จากความร่วมมือกับพันธมิตร SCBX พัฒนาพื้นที่ Next Tech  เทคคอมมูนิตี้เพื่อการเรียนรู้แห่งโลกอนาคต เปิดพื้นที่ให้คนรุ่นใหม่ได้แลกเปลี่ยนความคิดเห็นในด้านเทคโนโลยี และนวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อการพัฒนาศักยภาพของตัวเอง ตั้งแต่เปิดดำเนินการในเดือนตุลาคม 2022  Next Tech กลายเป็นเทคคอมมูนิตี้ ที่มีการจัดงานเสวนาให้ความรู้ในหัวข้อต่างๆ แทบทุกวันตลอดปี

ทั้ง 3 รางวัลดังกล่าว จึงเป็นบทพิสูจน์ศักยภาพของกลุ่มสยามพิวรรธน์ ที่มุ่งขับเคลื่อนกลยุทธ์ร่วมกันสร้างสรรค์ (Co-creation) และการสร้างคุณค่าร่วมกัน พัฒนาโครงการจุดหมายปลายทางระดับโลกที่ส่งผลกระทบเชิงบวกต่อการพัฒนาเมืองและนวัตกรรมใหม่ๆ ในประเทศไทย

Positioning มีโอกาสไปเยี่ยมชมโครงการ “บ้านกรีนเฮ้าส์ รังสิต สเตชั่น – ซ.เวิร์คพอยท์” ของค่ายพฤกษา ซึ่งเป็นโครงการทดลองที่น่าสนใจ เพราะพยายามจะแก้โจทย์ที่ดินแพง บ้านแพง ทำโปรดักส์แนวใหม่ออกมาเพื่อให้แพ็กเกจราคาอยู่ในช่วงที่คนไทยจับต้องได้ง่ายขึ้นคือกลุ่มราคา “ล้านต้นๆ” ขณะเดียวกันก็ยังได้พื้นที่ใช้สอยกว้างพอที่จะอยู่เป็นครอบครัวขนาดเล็กได้

โครงการนี้ทางพฤกษาคาดว่าน่าจะเป็น “ครั้งแรกในไทย” แต่เป็นแนวคิดเดียวกับที่เคยมีแล้วในประเทศญี่ปุ่นและสิงคโปร์ สองประเทศที่ประสบปัญหาที่ดินแพงมาก่อนเมืองไทย โครงการ “คอนโดอารมณ์ทาวน์เฮาส์” จะเป็นอย่างไร เราจะพาไปเจาะลึกกันต่อด้านล่าง

“คอนโดฯ” ที่หน้าตาเหมือน “ทาวน์เฮาส์”

การจะแก้โจทย์นี้ต้องย้อนไปดูกฎหมายจัดสรรที่ดินของไทย เนื่องจากกฎหมายไทยกำหนดให้ “ทาวน์เฮาส์” ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 16 ตารางวา ทำให้การลดขนาดทาวน์เฮาส์จนเหลือเล็กจิ๋วเพื่อทำราคานั้นเป็นไปไม่ได้

ทางออกของพฤกษาจึงเป็นการสร้าง “คอนโดฯ” ที่หน้าตาเหมือนทาวน์เฮาส์แทน

เมื่อมองไปเผินๆ จึงทำให้โครงการบ้านกรีนเฮ้าส์หน้าตาเหมือนกับทาวน์เฮาส์ เพราะเป็นบ้านแถวเรียงเข้าไปในแนวลึก หันหน้าเข้าหากัน และแต่ละยูนิตมีชั้น 1 กับชั้น 2 ทุกครอบครัวจะได้อยู่ติดผืนดินทั้งหมด

แบบบ้านนั้นเท่ากันทั้งหมดคือเป็น ห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 53 ตารางเมตร เป็นห้องชุด 2 ชั้น หน้ากว้าง 5 เมตร ลึก 6.5 เมตร ฟังก์ชันมี 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ห้องนั่งเล่น-ห้องทานอาหาร และ 1 ห้องครัว

ที่ต่างจากทาวน์เฮาส์คือ ไม่มีรั้ว ไม่มีระยะร่นหน้าบ้านไว้สำหรับจอดรถ ประตูเข้าบ้านเป็นกระจกบานเลื่อน ไม่มีบริเวณซักล้างหลังบ้าน จึงไม่มีทางออกหลังบ้านเช่นกัน

ส่วนในบ้านให้อารมณ์ทาวน์เฮาส์จริง เพราะเปิดเข้ามาจะพบกับโซนห้องนั่งเล่น ถัดไปเป็นโต๊ะทานอาหาร แต่ห้องครัวจะมาอยู่ฝั่งหน้าบ้านแทน สามารถเปิดบานเกล็ดระบายอากาศระหว่างทำครัวได้

ขณะที่บนชั้น 2 จะเป็นห้องนอน 2 ห้อง ห้องมาสเตอร์วางเตียงควีนไซส์ได้ ห้องเล็กเหมาะเป็นห้องเด็กวางเตียง 3.5 ฟุต ห้องน้ำของบ้านหลังนี้จะไม่มีแยกโซนเปียก-แห้ง แต่อาจจะติดม่านกันน้ำทีหลัง

ใช้ที่จอดรถรวมและส่วนกลางเหมือน “คอนโดฯ”

จุดสำคัญมากของโครงการบ้านกรีนเฮ้าส์คือใช้ระบบพื้นที่ส่วนกลางแบบเดียวกับคอนโดฯ นั่นหมายความว่า “ที่จอดรถ” ถูกนำไปรวมกันที่ลานจอดรถส่วนกลาง ทุกยูนิตจะได้สิทธิจอดรถ 1 คัน (*ที่จอดรถพอดีจำนวนยูนิต สัดส่วน 100%)

ส่วนหน้าบ้านจะเห็นว่าถนนไม่ใช่ถนนรถวิ่ง แต่เป็นทางเดินกว้างประมาณ 4 เมตร ทางเดินตรงนี้ถือว่าเป็น “พื้นที่ส่วนกลาง” ที่นิติบุคคลจะคอยดูแลกฎและความสะอาดให้ โดยห้ามไม่ให้นำรถทุกชนิดเข้ามา (รวมถึงมอเตอร์ไซค์และจักรยาน) เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย

สังเกตว่าทางเดินนี้มีการปลูกต้นไม้ไว้ตรงกลาง และมีกระบะปลูกต้นไม้หน้าบ้านทุกหลัง ซึ่งถือเป็นส่วนกลางเช่นกัน โดยนิติบุคคลจะสนับสนุนการปลูกพืชผักสวนครัว เพื่อให้ลูกบ้านสามารถใช้สอยประโยชน์ร่วมกัน เก็บพืชผักไปทำอาหารได้

นอกจากนี้ การรักษาความปลอดภัยจะใช้แนวคิดเดียวกับคอนโดฯ คือกรณีไรเดอร์ส่งอาหารหรือขนส่งพัสดุ จะต้องจอดส่งไว้ด้านหน้าประตูรั้วโครงการ ไม่สามารถเข้าไปส่งถึงหน้าบ้านได้ เสมือนคอนโดฯ ทั่วไปที่ต้องฝากไว้กับห้องนิติบุคคลหรือจุดที่จัดไว้เฉพาะ

ลดราคาได้ต่ำกว่าทาวน์เฮาส์ปกติ 30%

รวมทั้งโครงการ “บ้านกรีนเฮ้าส์ รังสิต สเตชั่น – ซ.เวิร์คพอยท์” เฟสแรกมี 48 ยูนิต ราคาเริ่ม 1.39 ล้านบาทต่อยูนิต

หากเทียบกับโครงการทาวน์เฮาส์ปกติที่อยู่ติดกันของพฤกษาคือ “พฤกษาวิลล์ รังสิต สเตชั่น – ซ.เวิร์คพอยท์” ซึ่งปัจจุบันขายในราคาเริ่ม 2 ล้านบาท เท่ากับโมเดลแบบบ้านกรีนเฮ้าส์สามารถลดราคาลงมาได้ 30%

ทางเซลส์ดูแลโครงการของพฤกษาให้ข้อมูลว่า เบื้องต้นหลังจากเปิดขายได้รับการตอบรับดี มียอดจองไปแล้ว 40 ยูนิต ส่วนใหญ่แล้วเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่อาศัยอยู่ 2 คน และมองว่าที่อยู่อาศัยลักษณะนี้ตอบโจทย์กว่าทาวน์เฮาส์เพราะพื้นที่ใช้สอยกำลังพอดี ใช้เวลาทำความสะอาดน้อยลง แต่ก็ยังกว้างพอที่จะมีสเปซในการใช้ชีวิต

• “อิเกีย สุขุมวิท” มาแล้ว! คาดทราฟฟิกเท่าฝั่ง “บางนา” สาขา “รังสิต” ยังอยู่ในแผน-ประเมินขยายพื้นที่ “ภูเก็ต”
• จัดองค์กรสำเร็จ! “พฤกษา” มุ่งหน้าตลาด “กลางบน” โตต่อกลุ่มธุรกิจรายได้ประจำ “รพ.วิมุต” ลงทุนเพิ่ม 2 แห่ง

ขณะนี้พฤกษายังไม่มีแผนจะขยายไปยังทำเลอื่น แต่ในทำเลเดียวกันนี้ยังมีพื้นที่ที่จะขยายเฟส 2-3 ได้อีกประมาณ 80 ยูนิต หากผลตอบรับเฟสแรกขายหมด

ถือเป็นโมเดลโครงการที่อยู่อาศัยโปรดักส์ใหม่ที่ทำให้ราคาลดลงจากทาวน์เฮาส์ปกติ แต่ยังได้พื้นที่ใช้สอยกว้างพอสมควรสำหรับคน 2-3 คน เหลือเพียงใช้เวลาศึกษาเมื่อลูกบ้านเริ่มย้ายเข้าอยู่จริงว่าวิธีอยู่อาศัยแบบนี้คนไทยจะเข้าใจหรือไม่ แต่ถ้าหากเป็นไปด้วยดี เราอาจจะได้เห็นโมเดลแบบนี้แพร่หลายมากขึ้นก็เป็นได้