“เฟรเซอร์ส” อสังหาฯ ในเครือของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี เปิดกลยุทธ์ใหม่จัดสัดส่วนออฟฟิศแบบ Core & Flex สำนักงานรูปแบบดั้งเดิมผสมผสานกับพื้นที่ออฟฟิศแบบส่วนกลาง รองรับเทรนด์อนาคตเมื่อบริษัทหลายแห่งต้องการความยืดหยุ่นสูง มีโคเวิร์กกิ้งสเปซรองรับการเพิ่มและลดทีมได้เร็ว
“โคเวิร์กกิ้งสเปซ” เป็นรูปแบบออฟฟิศที่อยู่ในไทยมาแล้วหลายปี ดีมานด์ในระยะแรกๆ อาจมาจากกลุ่มสตาร์ทอัพเป็นหลัก แต่ปัจจุบันบรรษัทขนาดใหญ่ก็ต้องการออฟฟิศรูปแบบนี้แล้วเช่นกัน ทำให้แลนด์ลอร์ดเจ้าของอาคารสำนักงานต้องพิจารณากลยุทธ์การจัดสรรพื้นที่กันใหม่ให้ตอบสนองความต้องการลูกค้า
รวมถึง “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ คอมเมอร์เชียล ประเทศไทย” เจ้าของตึกสำนักงาน 5 แห่ง พื้นที่รวม 209,000 ตร.ม. ได้แก่ มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, อาคารโกลเด้นแลนด์, สาทรสแควร์ และ ปาร์คเวนเชอร์ (*สองตึกหลังอยู่ภายใต้กองรีท GVREIT) มีการปักหมุดกลยุทธ์ใหม่ซึ่งจะทยอยปรับเปลี่ยนภายใน 3 ปีข้างหน้า
“วิทวัส คุตตะเทพ” รองกรรมการผู้จัดการอาวุโส สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม เฟรเซอร์สฯ คอมเมอร์เชียลฯ เปิดเผยว่า กลยุทธ์ใหม่นี้คือการจัดสรรพื้นที่ Core & Flex ให้สมดุลกันในอาคารเดียว
โดยพื้นที่แบบ Core คือ พื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิม ส่งมอบพื้นที่เปล่าให้ผู้เช่าตกแต่งเอง คิดราคาตามตร.ม. และมีระยะสัญญาเช่ายาวอย่างน้อย 3 ปี ส่วนพื้นที่ Flex คือ พื้นที่ส่วนกลางที่ใช้ร่วมกับบริษัทอื่น เช่น โคเวิร์กกิ้งสเปซ ห้องประชุมส่วนกลาง ซึ่งปกติจะคิดราคาตามจำนวนคนที่ใช้งาน และมีระยะสัญญาสั้นต่ำสุดคือ 1 เดือน
เฟรเซอร์สฯ มองเทรนด์ของผู้เช่าทั่วโลกและในประเทศไทย พบว่า ความต้องการใช้สำนักงานแบบผสมผสานทั้ง Core และ Flex กำลังทยอยเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยบริษัทขนาดกลางและขนาดใหญ่เริ่มวางนโยบายสำนักงานแบบยืดหยุ่น คือมีทั้งพื้นที่ Core ไว้เป็นแกนหลัก สำหรับกิจกรรมที่ต้องการความเป็นส่วนตัว และมีพื้นที่ Flex ในกรณีที่จะขยายทีมเร็ว หรือมีการตั้งโครงการระยะสั้น โดยสัดส่วนต่างกันไปแล้วแต่นโยบาย เช่น แบ่งแบบ 50:50 หรือ 80:20
เมื่อเป็นเช่นนี้ เฟรเซอร์สฯ ในฐานะเจ้าของอาคารจึงต้องจัดสรรพื้นที่ในอาคารให้มีโคเวิร์กกิ้งสเปซร่วมด้วย เพราะหากอนาคตลูกค้าต้องการลดพื้นที่ Core ไปเพิ่มส่วน Flex อาคารก็มีพื้นที่ไว้ตอบสนองทันที และอาจจะมีการทำโปรโมชันแพ็กเกจ เช่าทั้งพื้นที่ Core และ Flex กับเฟรเซอร์สฯ ได้ราคาที่ถูกลง
“เรื่องการทำรายได้ของบริษัทจะยังเท่าเดิม แต่ประเด็นคือเราต้องเก็บรักษาลูกค้าไว้กับเราให้ได้” วิทวัสกล่าว
เปิดกว้างเจรจาทุกแบรนด์ “โคเวิร์กกิ้งสเปซ”
ปัจจุบันในอาคารสำนักงาน 5 แห่งของเฟรเซอร์สฯ ที่มีการจัดสมดุลแล้วคือ มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่าแบบ Core 70% และพื้นที่ทำเป็นสำนักงานแบบ Flex 30% ซึ่งพื้นที่ Flex ในอาคารนี้ก็คือโคเวิร์กกิ้งสเปซ “JustCo” กับพื้นที่ห้องจัดประชุมสัมมนา Victor Club ซึ่งทั้งสองแบรนด์อยู่ในเครือเฟรเซอร์สฯ
วิทวัสกล่าวว่า อาคารสำนักงานอีก 4 แห่งจะทยอยปรับให้มีพื้นที่ Flex ในอาคารเพิ่มขึ้น ตั้งเป้าไม่เกิน 30% โดยไม่ได้ปิดกั้นพันธมิตร ไม่จำเป็นต้องลงแบรนด์โคเวิร์กกิ้งสเปซเป็น JustCo สามารถพูดคุยกับแบรนด์อื่นได้ทุกเจ้า อย่างในอาคารสาทรสแควร์จะมี Regus เป็นโคเวิร์กกิ้งสเปซอยู่แล้ว แต่ต้องการจะให้มีเพิ่มขึ้นอีก
ความเร็วในการปรับเปลี่ยนนั้น ต้องขึ้นอยู่กับการคืนพื้นที่ของลูกค้าที่เช่าอยู่ปัจจุบัน หากมีการคืนพื้นที่ไม่ต่อสัญญา บริษัทก็พร้อมจะปรับเป็นพื้นที่แบบ Flex ได้ตามกลยุทธ์
ปี’63 ตลาดออฟฟิศสาหัส ลุ้นเศรษฐกิจฟื้น
สำหรับภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ ปี 2563 วิทวัสระบุว่า ความต้องการเช่าพื้นที่ใหม่ลดลงถึง 50% จากปีก่อนหน้า โดยปี 2562 มีการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มมากกว่า 100,000 ตร.ม. แต่ปี 2563 ลดเหลือประมาณ 50,000 ตร.ม. เท่านั้น เนื่องจากวิกฤต COVID-19 ทำให้เกิดการล็อกดาวน์และเศรษฐกิจตกต่ำ (อ่านบทวิเคราะห์เกี่ยวกับตลาดออฟฟิศปี 2563-64 จากไนท์แฟรงค์ คลิกที่นี่)
สืบเนื่องถึงปี 2564 ขณะนี้ผู้สนใจเช่าใหม่หลายรายก็ยังชะลอการตัดสินใจออกไปก่อน ทำให้ประเมินภาพตลอดปียาก เพราะขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ยกเว้นบางอุตสาหกรรมที่มาแรงสวนกระแส ได้แก่ ไอที อีคอมเมิร์ซ การเงิน และ สุขภาพ
ด้านผู้เช่าเดิมนั้น วิทวัสกล่าวว่ามีบางส่วนที่ไม่ต่อสัญญาเช่าหรือลดขนาดองค์กรเพราะพิษเศรษฐกิจ แต่ส่วนใหญ่แล้วยังต่อสัญญาตามปกติ ทำให้อาคารสำนักงานในเครือมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 90% และบริษัทตั้งเป้าปีนี้จะรักษาอัตราการเช่าคงเดิมให้ได้
ในแง่ราคาเช่าออฟฟิศเฉลี่ยทั้งเครือเฟรเซอร์สอยู่ที่ 900 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน ปีก่อนมีการลดราคาพิเศษระยะสั้น 5-10% ให้ผู้เช่าเพื่อบรรเทาภาระในช่วงล็อกดาวน์ แต่ปีนี้ปรับลดให้เฉพาะบางบริษัทที่ยังไม่ฟื้นตัว ส่วนการต่อสัญญาใหม่ยังไม่มีการปรับราคาขึ้น แต่จะปรับลงหรือไม่นั้น บริษัทหวังว่าทั้งตลาดจะยังตรึงราคาไว้ ขึ้นอยู่กลไกดีมานด์-ซัพพลายของปีนี้
อีกประเด็นหนึ่งที่ต้องจับตาคือ อาคารโกลเด้นแลนด์ ทำเลซอยมหาดเล็กหลวง 1 ของบริษัทซึ่งมีพื้นที่เช่าประมาณ 10,000 ตร.ม. กำลังจะหมดสัญญาเช่าระยะ 30 ปีในเดือนสิงหาคม 2565 โดยเจ้าของที่ดินคือ “สำนักงานบริหารจัดการทรัพย์สินวชิราวุธวิทยาลัย” ไม่อนุมัติต่อสัญญา จึงเป็นไปได้ที่เฟรเซอร์สฯ จะมีการลงทุนเทกโอเวอร์หรือก่อสร้างอาคารสำนักงานแห่งใหม่ขึ้นมาเติมเต็มพอร์ตส่วนนี้
